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> 为换房者支招：房子应该先卖还是先买？
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为换房者支招：房子应该先卖还是先买？
降息、降准、降首付，一系列的利好政策催热了改善型购房需求，换房一族越来越多。然而，“卖一买一”的换房族中容易面临缺首付资金、买卖之间有“时间差”等问题。如何解决这些棘手的问题呢？1买、卖同步最为便利如果能够让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，是平稳安全度过过渡期的最佳选择。好处：最大可能地缩短升级住房的过渡期，一气呵成，换房战线短。弊端：做到双方步调一致，难度实在不小。有时需要对卖出旧房的价格作出妥协，有时需要对买进新房的标准进行调整。攻略：1、先做好新房的选择和购买前工作，比如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。2、出售旧房时不要漫天要价，而是要根据市场行情合理定价。3、购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加。4、尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。2先卖后买讲究技巧一部分升级住房的人群会选择先卖掉自己旧房，然后精心挑选新房，直到自己满意为止。因为卖掉旧房的收入可以作为购房款，购房者能更加从容地选择自己满意的新房，说不定还能淘到更加实惠的住房。好处：1、资金充裕、选房更有底气。2、享受首套房的首付和贷款利率优惠，换房成本较低。弊端：1、如何解决卖房后的居住问题，渡过卖与买之间的“时间差”成为难题。2、好房子不等人，容易错失好房源。攻略：1、适当延长卖房的交易周期，以及利用向买家“返租”来解决居住难题。2、可以考虑将旧房卖给投资者，这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房一族可以回租，继续住下去，直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。不过要合理控制租房时间，时间的增加，则意味着付出的租金也会相应增加。3、如果没有碰到投资客，升级住房人群可以到自己心仪的区域内租房。这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。3先买后卖留意资金成本对于那些暂时不想出售旧房，但新房首付能力不够的人群，可以选择通过别的途径融资，获得一笔短期贷款来支付新房首付。这种方式可以让升级住房人群选择在最佳时间售出自己的房产，获得最大收益，这对购房者的专业素养有很高的要求。好处：实现无缝连接居住，不用租房过渡；不会错失心仪房源。弊端：1、首付问题：由于老房子还没有卖出，手头缺少周转的资金，换新房首付款的来源是最棘手的难题，需要通过各种渠道筹措资金。2、对于想付清全款的换房族来说，万一碰到“新房到手而旧房却出不了手”，剩余的房款无法准时付清，容易造成纠纷。3、对于想贷款的换房族来说，新购买的新房属于二套房，首付提高，也无法享受首套房优惠贷款利率，换房成本提高。为您算一笔账，如果您买房时需要向商业银行贷款300万，利率为基准利率的1.1%倍，也就是6.215%，贷款30年按照等额本息还款法计算总共需要还利息362.5万，而如果之前的房子已经卖出，按照首套房可以有85折利率优惠的话，同样的情况需要还款266.8万，之间相差95.7万。攻略：1、在现实的交易过程中，“融资”手段五花八门，比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资，依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是，巧妙地利用自己原来老房子进行抵押，获得短期贷款解决资金周转需求，也是一个不错的方法。2、买新房时在购房合同上留有回旋余地，例如“将现有住房顺利售出后买房合同才生效”，或者“在某些不利条件下买房合同自动解除，而不用承担违约责任”等。不过现实中卖家可能很难同意这些招数。4建议“先买还是先卖”要看自身情况，遵循市场规律。不管是先卖还是先买，在换房过程中，一定要把握三点：交易的安全性、量力而行的出发点、用足当前的优惠政策。5改善型楼盘哪家强？据楼市焦点调查数据显示，购买改善盘的购房者看重的三大方面分别为配套完善、配备学区、面积宽敞。下面为您罗列五个热点片区的改善型楼盘，您有空可以去实地考察一番，也可以拨打项目咨询电话了解详细信息。
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买卖时间是门学问啊
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下面是引用搜狐焦点网友于 19:25:44 发表的回复：为换房者支招：房子应该先卖还是先买？:我喜欢无缝对接同意，其他都比较浪费资金。
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绑定手机后您才能在本论坛发布信息！换房进行时：先卖后租有技巧 要当心“到手价”
在楼市深度调控持续一年半后，“限购”、“限贷”令已基本将楼市的投机需求清除出场，首次置业、改善性换房成为当前市场的两大主流。文/本刊记者 金辰俗话说“先成家后立业”、“安居才能乐业”……可见房子始终是中国人之间最热门的话题之一。以前，人们只要有个“窝”就很满足。而现在，随着家庭进入成长期，成员出现变动，单单有个“窝”已经远远不能满足我们的需求了。换房成为很多城市人要面临的问题，如：为提高生活品质的小房换成大房，为改善生活环境的郊区房换成市区房，为方便子女读书的非学区房换成学区房，为减轻退休负担的大房换成小房，等等。据《新京报》调查显示，选择换房原因是“面积小，不够住”的网友比例为32.8%，居各选项首位。目前改善性购房者中70%为“小房换大房”，除了工作变动外，最为普遍的有两种情况：第一是婚房，一般是为了子女结婚，父母卖掉城区里的一套较老的小房子，为小两口添置新房；第二是为了迎接孩子诞生，一居换两居和孩子上学换学区房或加上与老人同住“一步到位”换三居。然而，换房不是简单的一“换”了之，而是涉及卖旧房、买新房（包含一手房和二手房）两个独立而又关联的交易，如考虑不周，可能会增加很多换房成本，甚至影响换房大计。因此，换房之前弄清相关政策和税费，是非常必要的。在楼市深度调控持续一年半后，“限购”、“限贷”令已基本将楼市的投机需求清除出场，首次置业、改善性换房成为当前市场的两大主流。而这类型的“刚改族”都是由于人口增加进行换房，就更需要全面、综合考虑；在自己资金实力可负担的前提下，除了考察户型面积、格局、实用性、小区环境外，对周边的交通、幼儿园、小学、商场、医院等生活配套设施也需多留心。如今，限购和限贷政策的依旧从紧，这就给大量置业升级的改善型购房需求者，在换房时带来了各种困难。一方面，限购政策从严执行，部分家庭要面对支付购买二套房时高昂的首付和高额的房贷利率，有的家庭甚至失去购房资格。另一方面，信贷政策依旧从紧，且年底的信贷支持力度逐渐减弱，贷款利率优惠力度减小，房贷申请难度增加，批贷时间延长等，使改善型购房人群面临较大的资金压力。“先卖后买”也成为了这部分购房人群的必然选择。怎样能把房子卖得值钱？怎样能买到合适的房子？在买房方面商贷购房怎样合适？具备住房公积金贷款条件的购房者，采用公积金贷款是否是最划算的办法？在购房过程中如何把握好时间？买房时会面临哪些繁杂的手续？又会遇到哪些麻烦，怎样解决这些麻烦？……诸上种种，看来换房要面临和解决的问题的确不少。衣食住为民生之本，对大家而言，根据自己的不同条件和实力来购房才是合适的选择。当然，换房并非要求十全十美，购买者先要细分自己为何换房，找到最重要的需求，做到“量体裁衣”从而接近换房“终极”梦想。杜拉拉换房记文/本刊记者 吴旭光谈起换房，纯属无奈！“一家五口住在离城区较远的一个小区，小区周边都是刚刚新建的住宅，缺乏相应的配套工程，诸如学校、医院、菜场之类的，譬如说孩子上学就是第一大头疼事。为此，我和老公商量换房，老公是位不懂的人，所有的事情都由我一手抄办，于是开始了我的看房记。”杜拉拉（化名）告诉记者。杜拉拉在某著名总部财务结算中心担任主管。与父母、先生和儿子共同挤住在五年前购买的两室两厅里。第一步：心动“考虑到我们是五口之家，至少需要三个卧室。所以在房屋面积上要在140平米左右、四室三厅的房子较为合适。”杜拉拉进一步对记者说，换房如同做衣服，首先想出合理换房计划，即根据自己的当前的现实需求、经济情况，结合未来的发展前景等制定的换房计划。结合自己的经历，杜拉拉把她总结出的换房经验详尽地告诉了记者。据她介绍，换房的第一因素是房源：本市140平米左右、四室三厅的房子的楼盘比较多，最终拍板了某外国语学校旁边的类别墅项目，因为这个项目离杜拉拉夫妻的上班地点近，而且孩子即将升入小学，就近上学方便老人接送，以后还可以节省住宿费用。第二个因素经济能力：一套四室三厅的房子总价约250万，首付需要四成，杜拉拉自己有十五万存款，父母和兄弟还会有一积蓄可以暂借，支付首付不成问题。拉拉目前居住的房子在二手房市场上非常容易出手，大概可以卖到200万。拉拉可以先借钱支付首付款，然后出售现住房，约定买家先付一半房款，新房装修完成后交房。这样拉拉收到的首期房款既可以还借款又可以做新房基础装修。另外，每月房贷约3000元，以拉拉夫妻俩目前的收入没有太大的压力。第三个因素是未来前景：夫妻一个是大学生，一个是研究生，虽然暂时存款不多，但未来发展前景应该看好。如果现在不考虑换房，忍受不满意的居住条件，可能影响心理健康和家庭和谐；如果选择一个中低档楼盘进行换房，过几年可能又会产生新的不满意。所以建议选择一个稍微超越当前经济能力的新房。第二步：行动初到一个新环境,每个人都显得那么陌生，但是如何在最短是的时间里，以最快的速度熟悉换房过程中的每个环节而变成行家里手？这时，拥有一本《新房导购手册》会帮你大忙。杜拉拉告诉记者，看房的过程中，售楼经理都会给一本《新房导购手册》，这时你需要做的就是，认认真真地研究一遍。“通过新房导购手册，客户可以轻松地了解到在购房过程中双方应尽的责任以及应该担当的义务。其中包括对项目投资情况、规划设想、配套设施、户型特点、户型布局及样板间装修等做了全面的介绍。”杜拉拉说，由于购房是件繁琐的事情，一旦双方发生纠纷之后，当客户提供确凿证据证明自己通过中介购房而产生了额外支出，或者自己因签订居间协议而需要对中介机构承担义务和责任，客户可以通过法律手段保护自己的权益不受损。第三步：卖旧房“相对于买房的纠结程度，卖旧房似乎显得容易些。”杜拉拉告诉记者，现代生活节奏快，卖房也可以通过中介公司来完成。通过前期的考察，杜拉拉和一家知名中介正式签订了二手房居间协议。“就在签约之后的2个月，李姓房客在房屋中介的陪同下来我家参观了一次，半个月之后，我们双方以及中介公司签订了三方协议，就是这样，我把现在的住房转让给这位房客，由房客向虹桥支付全部居间和服务费用，包括推荐并促成交易、协助办理转让手续、协助办理按揭、协助办理产权、协助办理房屋交接及相关物业手续、提供房屋改装监理服务等。”“其他二手房中介在成交后只负责协助办理转让手续和产权证，也是按2.5-3%收费，如果买家需要协助办理按揭则需要另外交费。”签定了转让住房的合同后，杜拉拉收到了首付款。第四步：买新房买房，对于任何人来说都是一件大事，对住房也不再只是挡风遮雨的最基本需求，房屋的舒适度已经成为大家选房时的重要衡量标准。为此，杜拉拉认为，买房时，应该从交通、环境、配套设施等方面重点考虑选房要领。从交通看居住出行的便利度。杜拉拉告诉记者：“从交通方便来讲，小区最好在交通主干线路边，便于出行而这个过程中，不要偏听偏信，一定要自己实地考察后再定夺，毕竟选个舒适便利的房子是一件大事情。” “购房者应该重视社区环境的舒适度。一般来讲得天独厚的自然资源以及30%—40%的绿化率可以保证小区的环境品质。此外，活动场所、社区园林和健身设施等配套，将是大家茶余饭后聚会、游乐和健身的好去处。”杜拉拉解释道。对于有过购房经历的人来说，一定深知社区的物业管理的重要性。“有的人并没有搞清楚物业管理的作用,他们认为只要自己的屋子装修好就行了,其实物业管理非常重要。树栽在那里,如果没有好的物业管理就不会成活。喷泉如果管理得不好也不会喷水。”杜拉拉在选择居所时对物业管理公司的水平非常重视。“我希望在我所在的社区里,能有这样的一种氛围,即业主和物业公司都有平等表达自己观点的权利,每个人都可以把更多的精力用在自我反省上,而不是过多要求对方。要达到这样一种状态,对物业公司的要求是很高的。”杜拉拉表示。 第四步：收楼“收楼验房”看似简单，其实也不简单。杜拉拉回忆说：“在收楼过程中，一定要注意核实面积、合同及价钱多退少补等问题。首先要确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。查看售房合同，看误差为多少。” “相信很多购房者的思路不是很清晰。”杜拉拉说：“验房过程不要嫌麻烦，一定要有清晰的思路。包括对单元门的外观，门禁系统的性能，公共通道的外观，电梯的性能，路灯的性能，消防设施的配备，入户门的外观和功能，墙面、屋顶、门窗渗漏情况，门窗开合功能，水压和燃气情况，下水通道情况，墙面垂直度，地面平整度等验收，并到楼下检查了卫生间、厨房和阳台的地面渗漏情况。”第六步：装修对于刚入手的房子，装修环节必不可少。房屋装修是一件非常头疼的事情，如果图省心省事，就必须多花钱请装修公司，但即使请了装修公司，也不一定就能够省心省事，很多时候业主都无暇顾及，也会因此忽略很多细节问题，造成日后难以弥补的损失，所以在新房装修的时候，我们一定要先了解一些新房装修的注意事项，以便更好的完成整个装修环节，住进后顾无忧的新房。杜拉拉告诉记者：“切忌贪图小便宜选择“街道游击队”,否则质量没保证，还有可能“钱去楼空” 但也不能太不靠谱，经同事介绍，认识了一位广告公司的小老板，平时做一些家装业务，据说服务和质量都不错，性价比很高。并且在价格上也节省了小10万元钱相比于大型装修公司。”房屋装修也是一笔不小的开资，对于施工方的付款方式，“注明详细的付款方式，最好不要一次性付款。”杜拉拉告诉记者，分材料进场验收合格、中期验收合格、具备初验条件、竣工验收合格保洁结束并清场等几个阶段支付。防止装修公司中途撤出，业主随时请走不合格公司时也不会在经济上吃亏。不同需求的家庭，换房条件不同。对于买房人，如何才能找到你想要的房源？对于卖房人，怎样又能把你的房子卖得更顺当更值钱呢？换房，“买卖”有学问文/本刊记者 金辰北京限购和限贷政策的依旧从紧，使得大量置业升级的改善型购房需求者，在换房时面临着各种困难。比如，一方面，限购政策的从严执行，部分家庭要面对支付购买二套房时高昂的首付和高额的房贷利率，有的家庭甚至失去购房资格，而一些急需改善的家庭也只能通过“先卖后买”的方式，来获取购房资格。另一方面，信贷政策依旧从紧，且年底银行的信贷支持力度逐渐减弱，比如首套房贷款利率的优惠力度减小，房贷申请难度增加，批贷时间延长等，尤其是高额的贷款利率使改善型购房人群将面临较大的资金压力，为了缓解资金压力，“先卖后买”也成为了这部分购房人群的必然选择。但是，这些家庭在卖房时又要面临不小的困难，购房需求萎缩，楼市并不景气，所以房子卖贵了，没人买，房子卖便宜了又感觉吃亏，诸多的限制让不少有“换房”需求的家庭在观望中从年初又等到了年底。随着年底的临近，一些急需改善的“换房”家庭开始结束观望，开始准备出手购房，大部分必须通过“先卖后买”来实现改善的家庭。不同需求的家庭，换房条件不同。对于买房人，如何才能找到你想要的房源？对于卖房人，怎样又能把你的房子卖得更顺当更值钱呢？记者专门采访到伟业我爱我家集团副总裁先生，希望通过置业专家的建议，能给大家带来一些帮助。孩子上学要换学区房每年的暑期、军博、东四、望京等优质学校资源较集中的区域的二手房交易市场都将迎来交易高峰。一边是，孩子即将毕业，打算出售学区房的业主，一边是为将来孩子入学顺畅早做作打算的购房家庭。由于房源严重的供不应求，使得学区房的价格也连年攀升，尤其是暑期的房价将达到全年的顶点。那么对于众多渴望将来自己的孩子享受优质的教育资源的家长们，想要挑选到满意的房子，胡景晖给出四点建议：目标社区早确定。找房不要盲目，要有针对性，在确定好目标学校后，要认真了解该学校的名额分布在那些小区，具体信息可以参考该学校最新招生简章、也可以向附近的居委会咨询，也可以向区域内的经纪公司门店咨询。根据具体情况锁定目标。根据自己资金实力和具体情况锁定2-3个小区。一般来说，某个学校周边有学区名额的社区不止一两个，各个社区、楼盘的房价、房源、户型等情况差异也非常大，所以根据自己家庭的实际情况和资金状况选择一两个目标楼盘是非常重要的，具体的楼盘信息可以向附近区域的人士以及中介门店咨询了解。购房趁淡季。每年五六月份至九月份都是学区房的交易高峰，这段时间，竞争激烈，房价高涨，所以，准备购买学区房的家庭不妨避开旺季，年底选购学区房也是不错的选择。了解详情。购房前一定要仔细了解房屋详情和学区详情。专家分析，一是一些学校对户籍的要求比较严格，比如户籍在片区内满3年才可以享受学区名额，并不是说买了即可拥有，所以要做好购房的提前量；二是确认前任房屋业主的户口是否迁出，学区名额是否已经占用，防止即使购买了学区房，也没有入学名额的尴尬。户口迁出等事宜可以在合同中约定清楚。与父母同住需换大房除了学区房的换房需求外，结婚后与父母同住、孩子出生人口增多等家庭也面临“小换大”的换房需求。在“小换大”的过程中，很多家庭面临“卖小买大”、资金有限等难题。这类需求该如何找到合适的房子呢？不盲目。不要盲目追求面积大，房型好，够用就行。一些家庭由于人口增多，急需增加居住面积，而在选择面积大小时总想越大越好。胡景晖说：“购房人在选择房屋面积时不要贪图大，要根据自己未来3-5年的实际需求和目前的资金状况选择房产，房型好、户型设计合理比面积大更重要”。此外，140平米以上的房将被列入非普通住宅，交易税费也将大幅提升，所以尽量选择140平米以下，且是满五年的房子，将在交易税费上节约很多购房成本。不死盯。在购房时要把自己的选房范围扩大一些，不要只盯着城市核心区传统的交易热点区域。调查发现，目前四环外房源供应充足、小区规划更加合理、配套设施快速完善，轨道交通非常便利，尤其是飞速发展的南城，不仅目前房价相对城北较为便宜，而且未来的升值空间也非常巨大，到四环外，尤其是南城买房，可以用同样的预算拥有更好的居住空间，而且还能坐享房产增值带来的资产增值。不固执。买大房一起住，不如在附近买小户型。由于家中人口增加，不少家庭打算买一套面积大些的房子，胡景晖建议购房人，如果您在买大房时资金方面有压力，而且有购买二套房的资格的话，不妨考虑一下在现有住房的同一小区购置另一套小户型，这样即可以便利生活，又可以节约购房资金。超过购买能力据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2012年10月份北京全市二手住宅均价为23216元/平米，与年初相比上涨了6.8%，房价的上涨使得不少换房人在年初错过购房机会后，目前不得不面对房价超出购买能力的尴尬。针对这部分购房家庭，要选择合适的房子，胡景晖建议，首先要降低购房预期目标。“对于购房资金有限的购房人，一定要调整自己的购房预期目标，根据预算选择适合自己的房产。尤其是急需换房的家庭，建议降低预期，趁着年底年初房价较低的时间点尽快出手买房，因为期待未来房价大跌是非常不现实的，在楼市调控不放松的前提下，未来房价将基本保持稳定，但小幅上涨难以避免。”其次，可以先卖后买。先卖掉旧房，用卖房的资金再购置房产，可以有效缓解资金压力。由于目前购房需求整体萎缩，所以卖房时不要只追求高价，而错失了优质买家。卖房的学问换房的过程中，先卖后买是非常重要的一个环节，那么在这个环节中，卖房后回笼资金又是重中之重。那么如何把房子卖的更快、更值钱呢？胡景晖给卖房者的建议是定价首先要合理。“合理的定价是快速销售房产的重要因素。合理的定价一方面要参考小区的成交均价，另一方面，要根据自己房子的户型、楼层、优劣势合理定价。比如，人家南北通透，精装修的房子买3万/平米，而你的房子是简装修，超细，也卖3万这就不太合理。” 对尽快卖房的业主来说，适当的装修房屋，保证房屋的干净、整洁是非常吸引购房人的。“目前，年底购房的人群以首次置业的钢须为主，尤其是明年开春需要结婚购置婚房的需求较多，这类购房人群为了入住和装修方便，更倾向于购买精装修的次新房。” 伟业我爱我家房地产市场分析师孔丹表示。此外，如果卖房人有需要的话，卖房也可以委托给专业且口碑好的经纪公司。记者了解到，目前像我爱我家等这样的大型经纪公司都提供独家房源委托出售业务，这些公司规模大、资源丰富，客户的房产出售可以更加顺畅。此外，专家也提醒购房人在独家委托房源时，一定要如实告知经纪公司自己房源的各方面优劣势，方便经纪公司为您制定最优的销售计划，以防到时候交易时产生不必要的麻烦延误交易。小心换房路上的陷阱“连蒙带骗就能轻松获取巨额利润。”这是一位房产中介说过的大实话。的却，一提起房产中介，总是让人爱恨交加。文/本刊记者 吴旭光 如今的二手房市场度面临巨大的信任危机。吃差价、扣定金、携款潜逃……这些都跟房产中介有关。“连蒙带骗就能轻松获取巨额利润。”这是一位房产中介说过的大实话。的却，一提起房产中介，总是让人爱恨交加。一方面，普通购房者离不开房产中介省时省力的服务；但另一方面，却不断有房产中介侵害买卖双方利益的事件发生。为了让大家在与他们打交道时避免吃亏上当，记者遴选出八大“陷阱”，告诉你隐藏在房产中介市场背后的那些秘密。 陷阱一：房产介绍避重就轻房产中介在介绍时，一般只会“捡好听的说”。总结中介的做法，主要不外乎三种方式：第一种是报喜不报忧，即把一些不好的信息故意隐瞒不说，而买家听到的都是优点。第二种就是有意识忽略缺点，却把优点无限放大。更有甚者，房产中介甚至会换种说法，把缺点说成优点。房产中介的主要职能为居间，其只有在撮合成交之后才能取得报酬，因此他们其实还要做一份重要的工作，就是努力把房源推销出去。为了增加成功的概率，中介便不会主动暴露房子的缺陷，除非是购房者自己看出来，这对购房者来说是不公平的。陷阱二：装修房屋另有隐情买房之前先装修，除了提高“卖相”之外，另外一个目的极有可能是为了掩盖瑕疵。房屋装修原本无可厚非，但有些“歪嘴和尚”却专门把经往歪里念，一些原本存在瑕疵的房子，比如因为渗水而出现霉斑，就会通过粉刷墙体的方式来掩盖墙体开裂、楼顶裂缝等毛病。因此购房者碰到这种情况之后，必须多一个心眼。除了向中介了解房东装修房子的目的，同时还要找机会亲自当面向房东了解装修的原因。陷阱三：看房次序暗藏玄机看房过程的安排也具有一定的迷惑性。一般情况下，中介会先带看较差的房源，购房者自然不会满意。做足了铺垫之后，中介就会不动声色地提出去看事先准备好的房源，有了比较之后，购房者自然会满意后者并愿意接受。 如何避免在买房过程中被房产中介牵着鼻子走？购房者事先一定要做好规划，即对自己所要购买的住宅有个清晰的认识，比如购房预算、面积、位置、楼层、住房新旧程度等等，可以先拟定一个标准，这样有助于自己挑选到符合条件的住房。陷阱四：“到手价”买家要当心所谓“到手价”， 所谓“到手价”，就是指不包括交易中产生的各项税费及中介费的卖方净到手价。在这种情况下，由买方来承担本应由卖方支付的各项税费及中介费。如果约定的是“到手价”，那么，买方的购房支出就要包括合同成交价、买方承担的各项税费、卖方承担的各项税费、买方承担的中介费、卖方承担的中介费。在当前市场，由于房价并不上涨，因此有很多房东都与中介约定“到手价”方式。因此对买方来说，对房产中介公司计算出来的税款一定不能偏听偏信，最好查阅一下相关规定，把计税依据和计算比例弄清楚，同时了解哪些税费需要支付，哪些已经免除，以免在过户交税时与自己的预期不一致。陷阱五：低价房源多为“钓鱼”无论是中介公司门店的玻璃橱窗上，还是网站的房源信息中，总能找到报价十分诱人的信息。这些原本子虚乌有的房源信息，其实是用来“钓鱼”的，其功能就是让购房者主动走进门店，或者打电话过去咨询，以便让业务员有机会接触到更多的潜在购房者。 因此日后再次碰到此类情形，当中介借口房子已经出售或者房东反悔不卖，转而进一步要求留下自己信息的时候，如果不想受到更多推销电话的骚扰，尽可转身而去。陷阱六：业务员都会“攻心术” 为了尽快促成交易，中介公司会编造一些理由，诸如其他人也喜欢这套房源等等，有些甚至还让同事或者朋友配合“演戏”。购房者尽可不为所动，因为在交投状况并不是很火爆的情况下，争抢房源的情形难以出现。 中介的“攻心术”主要针对有意向的购房者，这提醒购房者，在看房过程中尽量不要先亮出自己的底牌，以免失去主动权。在现阶段，楼市买卖趋于平稳，市场中可供选择的房源还是比较多，所以可以慢慢挑选，不必心急。陷阱七：定金套牢买卖双方定金原本只是作为一种担保方式，但却被中介公司当成要挟买卖双方的工具。在定金上面，中介做到了“两手抓”，一面催促买家赶快交钱，另一面则让卖家过来取钱。只要一个交了钱，一个收了钱，就被“套牢”了。二手房市场中存在“定金陷阱”一说，主要是因为房产中介利用定金来要挟买卖双方。如果买方付了定金，即使并未及时交给房东，或者退一步说，房东还在犹豫过程中并未收钱，买家也已经取不回那笔钱了。定金极易让自己陷入陷阱，因此买卖双方应该慎重对待定金。对于买家而言，在支付定金之前有必要考虑成熟之后再作决定，而不能仓促行事。陷阱八：中介合同陷阱何其多中介合同的陷阱很多，最常见的陷阱是，中介公司出具的合同中，绝大部分是针对买卖双方的责任，比如列明买家、卖家违约之后需要承担怎样的责任，需要支付多少违约金等。而对于自己需要提供哪些服务项目，自己违约之后需要承担怎样的责任等等，则只字不提。更加让人无法接受的是，中介合同中往往还设定了许多规避责任的条款。买卖双方在签订合同时，最好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。在购房过程中，千万不能急躁，也不要忙于签字，一定要将各个条款看清楚了再签字，不明白的地方一定要预先指出来，并进行修改，避免日后的麻烦。具备住房公积金贷款条件的购房者，采用公积金贷款无疑是最划算的办法，不过手续上有些小麻烦。善用公积金换房文/季志与商贷利率相比，公积金贷款利率较低，换房者再次购房时能利用上公积金贷款吗？答案是肯定的。中介和相关研究机构提醒说，在这个过程中，一定要把握好时间：“如果你已经使用过公积金贷款，那么卖掉这个旧房和购物新房的顺序不能弄反了，一定要先卖再买。这样才不会买房时申请公积金贷款。”征信记录差怎么办？张立有多张信用卡，经常利用信用卡分期付款购物，偶尔资金紧张，就会逾期还款，在个人征信记录上留下了“污点”。所以他有些担心公积金贷款会因此被拒。在办理贷款时，中介以妻子的名义申请贷款，很顺利地办下了贷款。链接地产中介刘明说，虽然市管公积金对夫妻两人都要评级，但在复审时只查看到他妻子的信用评级，因为她的额度够用，所以没必要审查张立的资料。不过从他的办理记录来看，还未出现过因信用卡还款记录而导致公积金贷款申请失败的情况。公积金贷款之尾款还清回顾自己的换房经历，刘初最大的感触是环节没有衔接好。今年，刘初的姐姐为了孩子进入海淀某小学，发动亲朋好友找关系，疲惫不堪。于是刘初决定早做打算：换房，从北京五环外搬进城里。因为没有事先考虑清楚，换房很不顺利。她在郊区房还未卖掉时，就签了买房协议，结果麻烦来了——郊区房的买家要推迟几天付款，刘初无法按照预约时间还公积金尾款，更无法办理贷款解抵押手续。银行方面说，需要提前一个月申请，然后一个月后还款，再有一周才能彻底完成解押手续，所以错过预约时间后刘初需要重新提交申请，一个月后再来办理。而学区房的买家却在催促刘初交款成交。因此，换房者需注意：还款时，还需提前咨询具体银行相关手续的办理时间，以及有意外延误时的时间差。为防止出现纠纷，在买卖房屋合同中，约定好意外情况出现时的处理办法。公积金如何还款：1）采用自由还款方式的借款人，可以在不低于最低还款额的情况下对月还款额进行调整，因此严格来说不存在“提前部分还款”的概念。2）借款人如果想提前全部偿清贷款可以有两种选择：在合同约定的还款日偿清或非合同约定的还款日偿清贷款。A．在合同约定的还款日提前全部还清可以通过两种方式完成：⑴通过96155约定还款额进行操作；⑵通过贷款业务部门办理:借款人持本人身份证原件及复印件1份、借款合同原件到贷款业务部门办理相关手续。还款额即为通过96155的个人贷款查询系统可以查询到的您该笔贷款“到下一还款日的最高还款额”。B．在非合同约定的还款日提前全部还清贷款的，借款人持本人身份证原件及复印件1份、借款合同原件到贷款业务部门提出申请，同时设定一个约定还款日，约定还款日的范围为：上已约定还款日后三个工作日（不含），借款人到柜台办理还款手续的三个工作日（不含）后至下一个合同约定还款日前三个工作日（不含）之前。此种办理方式下的还款额需要根据借款人约定的还款日由经办部门当时计算确定。公积金放款时间网友W回忆换房经历时说：“我是小（房）换大（房），第一次卖（房），典型的菜鸟，整个过程是迷迷糊糊，导致后来的一大串麻烦。”他的小房于5月底放盘，6月11号就签了卖房合同，“由于没想到会这么快成交，所有需要了解的卖房细节都不清楚，当时只相信中介的话，合同上没注明首期房款和尾款结清的时间，只有一个时间点，这给后面带来麻烦。”当时买家说需要公积金贷款，中介告诉公积金贷款放款时间大概2个月，“我想着8月中可以收到放款就答应了对方的贷款方式”。然而实际上，买家一直到8月底还没申请到贷款，这时上网一查，才知道公积金放款时间居然有半年以上的。此时后悔已经晚了，这直接影响了买大房的计划。据北京中原市场研究部总监张大伟介绍，市管公积金一般从签单到初审为4-5工作日，初审至复审为3-4工作日，过户至放款一般为5-7工作日（特殊情况例外）。正常一个市管公积金流程所需工作日为18-21工作日左右。国管公积金一般从签单至评估（需补齐网签合同）为2个工作日，评估至初审为5个工作日初审到批贷为3-5个工作日，过户后交过户材料到通知面签为4-7工作日（国管直接以短信通知借款人），面签完到放款为6-8工作日。正常一个国管公积金流程所需工作日为24-27工作日左右。提醒换房者：卖房时，如果同意对方使用公积金贷款，必须约定好时间限制，超时必须转换贷款方式。公积金贷款流程市管公积金办理流程：1、买卖双方准备资料。2、到代办公司进行评估同时签署资料包括，公积金申请表、买卖协议、首付款收据交纳相关费用。3、到公积金管理中心进行初审，初审通过后4个工作日左右到公积金管理中心进行复审同时签署借款协议。4、买卖双方到个区县房产交易大厅过户后把受理通知单和契税票原件交到代办公司。5、复审通过公积金管理中心把合同交到银行后，再由银行在5-7工作日后放款到卖主账户。6、抵押登记由公积金中心办理。国管公积金办理流程：1、买卖双方准备资料2、到代办公司进行评估同时签署资料包括，公积金申请表、买卖协议、首付款收据交纳相关费用。3、到公积金国管中心进行初审。（一般5-7工作日）公积金中心通知初审通过。 4、买卖双方到个区县房产交易大厅过户后把受理通知单和契税票原件交到代办公司，公积金国管中心通知借款人复审同时签署借款协议。5、公积金国管中心把相关合同交到银行后，由银行进行放款大约5－7工作日后到卖主账户。6、抵押登记手续由公积金管理中心负责办理。TIPS:公积金贷款注意事项1、 卖方是有委托人的最后放款还是要到房主名下存折。委托书必须使用公积金管理中心指定格式。2、 卖方房屋产权证如有抵押必须解压后买方才可贷款。3、 买方如果其配偶或本人已有公积金贷款必须结清才可再次使用公积金贷款。4、 买方必须连续缴存12个月，且申请贷款时处于缴存状态才可使用公积金贷款。5、 买方每月个人缴存额为多少，缴存比例（如不知可问单位负责公积金管理相关人员）6、 单笔贷款额度最高为80万元，信用AA的申请人可上浮15％即92万，信用AAA的申请人可上浮30％，即104万。（信用级别由公积金中心确定）7、 贷款期限最长30年，贷款年限+房龄≤47年，且贷款年限+借款人年龄≤70（周岁）8、 最高贷款额度与个人缴存额和缴存比例有密切关系：最高贷款额度=[(职工个人公积金月缴存额÷缴存比例)－400元] ÷每万元贷款月均还款额（保留整万，不四舍五入）。当家庭成员增加了，当孩子面临择校了，手头有些闲钱的人们就开始琢磨改善家庭住房了。换房期间的过渡，就成了这个群体不可不关心的话题。卖房买房的“空档期”文/本刊记者 黄依凡吉俊宇近日碰到了一个很现实的问题。 因为小宝宝即将诞生，他目前居住的一居室已经无法满足要求了，同时他还准备把父母接过来帮忙照看小孩，换房已经提上议事日程。当他准备把现在这套一居室到中介挂牌出售时，老婆提醒他说，卖掉小房之后，还没有买到大房之前，这段时间怎么办？ 吉俊宇一时间还真想不出答案：如果先卖小房，在没有取得大房钥匙之前，自己住在哪里呢？如果先买大房，但是现有手中资金不够，根本不足以支付首付。他看中的那套三居室，总价达到180万元左右，仅首付就要60万元，但如果卖掉旧房之后，首付问题便迎刃而解了。买大房势在必行，为首付款，不得不卖掉旧房；但如果先卖旧房，又会让他面临搬迁租房的尴尬，这让他感到左右为难了。 吉俊宇碰到的问题，其实是换房过渡期中很现实的一个问题。目前随着越来越多家庭经济条件的改善，原来的小面积住房已经不能满足居住需求，因此有更多的人开始加入到换房大军中来。而在换房大军中，对于那些目前只是拥有一套住宅的人来说，他们要面临如何度过过渡期这个现实问题。 何谓换房过渡期？按照一般的操作程序，就是在准备卖掉小房，再买大房到最后入住之间的这个时间段。那么在换房过渡期内，购房者会碰到哪些问题，又如何平稳度过呢？吉俊宇遇到的问题并非没有答案。记者了解到，目前市场上比较常见的应对方式有以下几种：如卖旧买新同步进行，或者卖旧之后先租房再买房，还有就是先抵押再买新房。 当然，每种方式都各有利弊，如卖旧买新同步进行，这种方式看似很合理，但是要做到真正同步合拍绝非易事，而很多时候卖旧房和买新房这两个过程都存在一定的时间差。两个月，卖房买房全搞定王女士今年3月卖掉了2006年在大兴购入的房子，紧接着6月又在海淀区买了一套二手房，为的是方便女儿入学。 “那两个月我是白天出门看房，晚上在家接待人家看房，手机都快被房产中介打爆了，幸好我是全职妈妈,有足够的时间应付这些事。”两个月后，王勤换房成功，和亲朋好友吃饭好好庆祝了一次，“一个多月内卖了一套房又买了一套，忙得瘦了好几斤，但总算不用为女儿小学的事情担心了。”为换房，王 女士多花了10多万元，但她却觉得很值：“一来房子的面积比以前大了，二来为了孩子读书，哪怕花再多我都舍得。当年我姐姐为了孩子上小学，说要交择校费2.5万，她飞一样去银行取钱。可怜天下父母心，为了孩子什么都愿意。”王女士告诉记者，尽管卖房买房几乎同时进行，但还是有一个短暂的过渡期。因为婆婆家房子小，娘家又不在北京，所以借住就不太可能，但一个多月这样短期租房也很难租上。在“折腾”的一个多月里，夫妻俩就带着孩子在酒店租了间房。还算顺利的度过了无房期。租房过渡也是改善居住条件于薇最近为了买房的事情很烦恼，一边是喜欢的房子买不起，另一边是孩子一天天长大，现在49平方米的房子越来越“装”不下一家人。究竟该如何化解当前难题呢？当然，作为一种“刚需”，于小姐一家改善一下住房条件其实已经是迫在眉睫了。在这里，我们建议于小姐不妨换一种思路。比如，是否考虑租一套条件不错的房子，作为全家人的过渡型住房。假设于小姐将目前的房子出租，虽然面积小但现在租房市场的租金都还比较高，这套小房至少能获得;2500元的租金。同时，于小姐一家租借一套;4000元左右的面积大些、房龄新些的房子。如此一来，每月只要多支出元，于小姐一家生活起居的空间就会宽敞很多，生活质量可以得到大大的提高。在此基础上，由于于小姐夫妇的收入已经开始进入提升阶段，因此未来两三年、三五年内还可以继续积攒不少的资金，以便将来能更为顺利地换购一套舒适的房产。很多人对于租房存有偏见，其实从经济角度看，在目前房价已经到相当高度、家庭储备还不够充分的情况下，如果能在1—5年租到一套比较稳定的合适的房子，还是能在保证生活质量的基础上为将来储备更坚实的家庭经济基础的。先卖后租的技巧 ：有不少比较理性的换房一族先卖掉自己的旧房，然后精心挑选新房，直到自己满意为止。 资客，他把房子卖给了这位投资客之后，在旧房里再租住三个月，直至买到大房才搬走。 "我爱我家"华东区策划总监俞静分析认为，卖旧房的收入可以作为购房款，而后租住一段时间，没有马上购房的压力，可更为从容地实施自己的购房计划，说不定还能淘到更加实惠的住房。不过，这种方式最好要合理控制买房时间，以免时间过长。时间的增加，则意味着付出的租金也会相应增加。 先卖后买有技巧可言。分析说，换房一族可以考虑将旧房卖给投资者，这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房一族可以回租，继续住下去，直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。 当然，如果没有碰到投资客，换房一族可以到自己心仪的区域内租房。俞静分析，这样做的好处一是可以更好地考察当地市场，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。 先买后卖留意资金成本 目前市场行情不太令人满意，买卖不是很活跃。因此有换房一族不愿选择在此时卖掉旧房，他们选择押旧买新的方式来完成换房计划。 如何结合自己的换房需求和财务状况，做出最明智的选择呢？弄清成本，做个精明换房人房子始终是中国人最热门的话题之一。在家庭进入成长期后，换房是很多城市人要面临的问题，如：为提高生活品质的小房换成大房，为改善生活环境的郊区房换成市区房，为方便子女读书的非学位房换成学位房，为减轻退休负担的大房换成小房，等等。但换房不是简单的一“换”了之，而是涉及卖旧房、买新房（包含一手房和二手房）两个独立而又关联的交易，如考虑不周，可能会增加很多换房成本，甚至影响换房大计。因此，换房之前弄清相关政策和税费，是非常必要的。辩明政策日，国务院出台“新国八条”房地产调控政策，内容如下：二套房首付比例提高至60%；对个人购房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税；本地二套房和外地一套房家庭将停购；商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；囤地捂盘房企股票债券停贷；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施；坚持和强化舆论引导。各地方政府据此制定了各地住房调控政策。因此，换房前要查阅所在地的住房调控政策，看看自己是否有资格买房，并了解各银行的贷款政策。在“二套房”的认定上，多数银行既认房、又认贷，即：只要是曾经购买过住房或贷过款（只要能查到相关记录），无论现在是否仍然持有住房或有未还清贷款，再次购房都被认定为“二套房”。而二套房贷的最低首付比例是6成，贷款最低利率不低于基准利率的1.1倍。按目前5年以上贷款基准利率6.55%计算，二套房贷的最低利率是7.205%。公积金贷款二套房贷利率也要上浮10%，贷款期限小于5年的贷款利率为4.4%，5年及以上的贷款利率为4.95%。算清楚房屋交易所产生的税费了解了房子贷款的政策，还要了解二手房在交易过程中产生的税费。以广州个人住宅为例，主要有以下税费：卖家应缴税费：●个人所得税：房产证满5年且为家庭唯一住房的，免征；房产证未满5年的，按成交价的1%或成交价减购房成本及合理税费后的20%征收。●营业税及附加：房产证或契税完税证满5年且144平米（指总建筑面积，下同）以下的普通住宅，免征；房产证未满5年或144平米（含，下同）以上的非普通住宅，按成交价的5.65%征收。买家应缴税费：●交易契税：购买家庭唯一住房，90平米以下的，按成交价的1%征收，90-144平米的，按成交价的1.5%征收；非家庭唯一住房或144平米以上的，按成交价的3%征收。其他还有交易服务费、印花税、抵押登记费等，金额不大。如找房地产中介公司代售，还需支付1-3%的佣金，买、卖双方各自支付。例如：如通过中介公司出售一套持有时间不足5年、成交价100万元的房子（假设佣金费率为1%），卖家需要支付的税费为：（1）营业税及附加：100万元*5.65%=5.65万元（2）个人所得税： 100万元*1%=1万元（3）中介的佣金：100万元*1%=1万元合计7.65万元，加上其他费用，超过成交价的7.65%。当然，如果房产证满了5年，并且是家庭唯一住宅的，可以省下营业税和个人所得税，实际增加的成本就是中介费1万元了。因此，选择合适的时机卖房，可省下不少钱。卖房有成本，买房也有成本，主要成本是契税。如果重新买入一套120平米、总价200万元的普通住宅，要交纳3万元的契税；如通过中介买入的二手房，还要支付中介费用2万元。从上述分析中可知，一卖一买所产生的交易成本超过10万元。目前大多数业主变得聪明了，以实收的方式出售住房，把税费直接转嫁给买家。而二手房的买家通常以学位房需求为主，为了孩子能读上一个名校，多数会承担卖家转嫁的税费，但会增加交易的难度。当然买房需要考虑的因素还有很多，挑选房子的时候也要把这些因素一并做出考虑，根据实际情况做出合适的选择。利率对换房所产生的影响除了交易成本外，贷款的利息成本也是换房需要考虑的一个因素。如果卖掉原有住房，要先偿还银行的贷款。例如：原来价值100万元的房子，房贷利率在基准利率下享受7折优惠，贷款余额为40万元。在房产调控的大背景下，再次购房则被视为二套房，再次贷款的利率为基准利率的1.1倍，是7.205%。如出售原有住房，需先还贷款余额40万元，假设购新房时需再向银行借40万元，期限同样20年，每月的还款额则为3132元，比原来每月要多还近600元，20年总共要多还约14 万元。如果贷款额度增加，换房所产生的房贷利息就会增加更多，这可是一笔不小的成本，换房时可要考虑清楚。另辟途径，乐做“双租族”通过以上例子可以看出，房子一卖一买所产生的税费及房贷利率变化所产生的新的购房成本合计超过24万元。在如今的限购政策下，对于有改善住房需求的购房者来说，无疑会加大购房成本。但对于要解决家庭人口增多、孩子读书、工作调动或出行不够便利等特定换房需求，可以考虑先做“双租族”。把自己的房屋租出去，然后再根据自己的实际需求，租住一套合适的房子。以“换租”的方式，达到改善居住需求的目的，又大大降低换房的成本。这种方式还适用于首次置业的年轻人，苦于丈母娘要有房子才将女儿下嫁，而早早成为房奴，可以先买下一套适合的房子，再去租一处经济实惠的居所来过渡，以部分租金抵消贷款，缓解初期房贷的压力。目前来看，当个“双租族”也是一种较好的选择，可以更自由灵活地把握和改善特定时间的住房条件，如交通远近、便利程度、合适的住房面积和舒适度等，还可以得到一定的价差补偿，以减轻经济压力。算清总账，做好计划通过上述分析，读者应该明白了换房所要注意的事项：一是地方住房限购政策，二是地方二手房交易税费政策，三是地方银行在住房贷款方面的政策。在充分掌握上述政策后，再结合自己的换房需求和财务状况，相信聪明的你可以做出最明智的选择。（本文由财进万家理财团队供稿，团队成员为徐正国、马科峰、刘丽新、林淑云、谢菊芬）
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