逾期交房违约金标准可以追加房屋折旧损失吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-02-26 18:51 标签： 开发商逾期交房违约金
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卖方逾期不办理房产证被解除房屋买卖合同后还能扣除房屋折旧费吗?
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没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”这就是我国法律对不当得利的规定。所谓不当得利，就是指没有合法根据取得利益而使他人受损失的事实。据您所述，您与罗某在双方自愿的基础上签订了房屋买卖协议，也并不存在合同无效或可撤销的条件，所以该协议真实有效。虽然你们双方并未办理房产过户手续，但您仍可依据有效的合同行使居住权，您的行为不符合不当得利的构成要件。
第二，至于折旧费，更是无从谈起。我国《合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”据此，当您和罗某约定的“逾期不办房产证，您有权解除房屋买卖协议”的条件成立时，您当然有权解除合同。同时，根据《合同法》第97条的规定，合同解除后已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据您所说，您已交纳了全部房款，罗某也将房交给了您，你们之间的房屋买卖合同已全部履行，您退房时，已实际在该房内居住了3个月，对罗某确实造成了一部分损失(如房租)，但这些损失的造成实际上是由于罗某自身的过错导致合同解除的，而且在房屋买卖协议中也未规定有关“折旧费”的条款。所以，罗某向您主张的3000元折旧费于法无据。
另外，我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如果您因此而遭受损失，也可据此要求罗某进行赔偿。症结所在
本问题的症结在于咨询者对房屋买卖合同解除后是否应返还房屋折旧费这一问题不清楚。
律师提醒与注意事项
目前我国的法律还是以房产证的取得来作产权所有标准的，所以在没有拿到房产证，未办理房产过户手续时，尽量不要进行装修或添附，以免在解除合同、返还房产时出现更大的麻烦，以致自己的利益受损。
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办新房本是件开心的事情，但曲湾丽都商住小区3-6号楼的400多户业主怎么也高兴不起来，有的业主之前购房是为了结婚用，结果现在孩子都满地跑了，房子还在施工中，何时能交房现在还是未知数。
只有不到10个工人在施工
&现在最闹心的是，月供得还，房子还得租，新房何时能交现在还是未知数！&3月5日上午10时，西安市阎良区市民周先生称，考虑到孩子上学方便，2011年8月份，他在西安嘉华新渠湾置业有限公司开发的曲湾丽都商住小区3号楼购买了一套面积为105平方米的商品房，交了70%的总房款，剩下的30%房款办成了公积金贷款，当时合同约定的是2014年8月份交房，但至今仍在施工中。
周先生称，现在孩子都上五年级了，但该项目还在施工中。而和周先生一样，购买该小区5号楼的康女士称，原本购房当婚房，现在孩子满地跑了，房子还在施工中，也不知如何是好。
&现场只有不到10个工人在施工，这怎么能行呢？&购买该小区6号楼的业主石先生称，因小区3-6号楼交房时间逾期，涉及到的400多户业主曾集体到相关部门讨要说法，最后，阎良区相关职能部门成立曲湾丽都项目领导小组，要求开发商支付施工方工程款，按期施工交付。王先生称，为了督促施工方能按进度施工，业主们自发成立监工小组，每天两个人到现场监工，但现在虽然未停工，但施工的工人也还是那么几个人。
700多万欠款至今未结清
根据记者拿到的一份《曲湾丽都商住小区3-6号楼项目工作协调会议纪要》显示，施工方浙江昆仑建设集团股份有限公司西安分公司向西安嘉华新渠湾置业有限公司提供农民工工资单，西安嘉华新渠湾置业有限公司支付后施工方复工，不允许怠工，不得单方面停工。
但针对该协议，浙江昆仑建设集团股份有限公司西安分公司曲湾丽都项目负责人朱某表示，虽然协议签了，但开发商并未履行，现在还拖欠着施工方将近700多万元的工程款未结清。对于现场是否怠工的问题，他称，现在公司因为没有钱叫不来工人。
逾期交房有多方面原因
对于逾期交房一事，西安嘉华新渠湾置业有限公司现场负责人杨某表示，逾期交房的原因是多方面的，但对于有哪些原因，他建议记者去找公司询问。
针对此事，西安嘉华新渠湾置业有限公司办公室负责人东某表示，需请示领导后才能同意接受采访并回复，但截至昨日下午6时发稿时，对方并未回复。
无预售许可先卖房开发商将被罚10万元
华商报延安讯（实习记者郭强）3月4日，延安市宝塔区&汇缘花庭&售楼部内，不少业主在维权，他们认为开发商违规售房在先，停工至今，今年年底交房的口头承诺，让他们心存疑虑，他们要求开发商退款。延安市房产管理办公室表示，该楼盘未取得预售手续，将对其进行10万元的经济处罚。
已有200余人交认购款
&汇缘花庭&为延安市宝塔区一项商业复合建设项目，由延安百合实业有限公司开发建设，由13栋高层住宅与两栋独栋构成。目前，该项目已建成10栋楼房主体。据华商报记者了解，该项目于2014年开工建设时，就已对外销售。
3月4日上午，在该项目的售楼部内，近30位业主与一位售楼部负责人交涉退房问题。一位亢姓业主说，&2014年4月，我与70余位同事一同与该项目开放商签订认购协议，将认购款交给开发商，直到去年才得知这个项目竟然没有预售手续。到目前为止，已有200余人交了认购款。&
&去年8月起工地突然停工了，一直停到现在。&该小区一位刘姓业主说，开发商承诺于今年年底交房，但他们所认购的13号楼至今还处于地基阶段，眼看一天天过去了，开发商给出的承诺让他们心存疑虑。&现在不少业主都要求开发商退款，却得不到有效回应。&该业主无奈地说。
&停工是因为现在的气候达不到开工条件，&售楼部一位刘姓负责人说，房产预售证他们也已办好，但还未发至公司。另外，业主所签订的认购合同不算是正式对外销售的合同。
&&房产管理办公室
退款可走司法途径解决
对此，延安房产管理办公室市场监管科一位孟姓负责人表示，此前他们已对外告知该楼盘并未取得预售许可证，存在违规销售行为。他们将对其进行10万元的经济处罚，目前正在处理当中。对于业主的退款问题，该负责人说，他们没有相应措施，业主与开发商存在合同纠纷，可走司法途径解决。
华商报记者查阅相关资料发现，《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。另外，《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。
&&律师说法
业主可请求赔偿损失
&根据业主反映情况，开发商属违法行为，&陕西旷达律师事务所律师李飞龙说，根据相关规定，出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。并且，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
外墙瓷片掉落 室内墙面有裂缝
开发商承诺：会提供近一年多的沉降观测结果
昨日是周六，本应在家休息的西安梨园路西口的紫云溪小区2号楼的业主们却全部聚在楼下。交房一年多，该幢楼已出现墙体裂缝，业主们说上周与开发商约定，周六一起检查外墙墙体裂缝问题。
记者在紫云溪小区2号楼上不少业主家看到，室内墙面确实有不少裂纹，但凡贴了壁纸的房间，裂纹看上去尤其明显和不美观。在楼上打开窗户可以看到，外墙瓷片掉落，窗外墙壁上也有明显裂缝。
有业主表示，去年夏天就有业主找物业投诉裂缝问题，那时涉及的业主比较少，而随着室内外裂缝、裂纹的多处出现，从今年1月开始，几名业主联合与物业及开发商西安西湖置业有限公司交涉，&上周开发商承诺于本周六（3月5日）与业主一起砸开有裂缝的外墙，查看裂缝形成的原因。&
一名开发商代表表示，房屋内部和外部裂痕不是一回事，外墙墙砖与混凝土墙热胀冷缩率不同，所以形成了裂缝和裂纹，补救的方法是用外墙防水涂料处理以免将来漏水。业主家里墙面的裂缝和裂纹，他们统计之后会入户检查找原因并予以处理。
最后，开发商代表承诺，会将近一年多的沉降观测结果提供给业主。同时，他们也建议业主自行向专业部门要求检测。如果检测出确实有问题，开发商愿承担责任。
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