我为什么放弃澳洲，选择美国？
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我为什么放弃澳洲，选择美国？
今日汇率9月份的时候接待过一朋友，特地跑到我这来聊海外投资的事，问我澳洲房产怎么样？悉尼、墨尔本、布里斯班哪个城市更适合投资？当天我没能给什么建议，一是我对澳洲市场没那么熟悉，怕胡乱建议挡人财路，再就是朋友当天完全沉浸在澳洲房产挣钱的美好愿景中，一直在滔滔不绝的跟我普及从销售那里听来的澳洲房产的各种好，完全没有给我说话的机会。销售提炼给朋友的澳洲房产的优势！首付只需10%即可买别墅贷款只还息不还本持有期间税率低没有遗产税投资回报高没想到的是一个多月后他在加州买了套condo，放弃了澳洲。问他原因的时候，他喋喋不休地跟我唠了俩小时，下面整理出来给大家分享一下。01购房资格有澳洲身份（包括公民、永居）购买澳洲房产没有法律限制，没有澳洲身份的（海外人士）只能购买新房或者空地建房，不能买二手房。买新房也要先通过FIRB审批；这也意味着以后外国人买的楼花（也就是期房），卖的时候只能卖给当地人或有永居身份的新移民，而当地人对楼花又非常排斥，后期的投资变现估计会非常不顺利；美国这边有无绿卡均可购房，购房种类，后期买卖对象等均没有限制；02贷款相关澳洲买房，首付只需要10%，后期交房时再补齐尾款；美国这边房产更低，前期只需付定金，3%-5%左右，剩余尾款在交房前约定日期补足即可。贷款只还息不还本是澳洲可选的贷款方式之一，前期可以只还利息，先不还本金，但一般只能维持5年，5年后需要银行重新审批。目前澳洲银行对外国投资人的贷款利率跟成数均有收紧，现在外国投资人在澳洲买房，贷款只能贷到6成左右，不是之前说的8成，利率一般在5以上；外国人在美国也可以贷款，首付4成，贷款6成，利率一般在4.2左右；美国这边利率如果降低，客户可以选择重新贷款，以降低利息；03税费相关日起，购买100万澳币以下的房产，需缴纳5000澳币的海外购房许可FIRB申请费。对于100万澳币以上的房产征收10000澳币的申请费，每增加100万，多征收10000澳币申请费。也就是200万的收2万申请费，300万的收3万申请费；澳洲购买房产需缴纳印花税，持有期间主要是市政费，物业费和土地税；印花税一般在4%左右，本地人购买房产一般会有适当的减免政策；外国投资人购买房产，日后，则需要额外加收3%的印花税，也就是7%；土地税本地购房人一般为0.5%,外国投资人2016年财年的土地税进行相应比例的上调，最高到1.5%；美国购房无需审批费用，购房后的成本主要是每年要交的房产税，物业费，房屋保险等。加州这边房产税在1.02%左右，物业费跟澳洲相当，房屋保险两边也相差无几。澳洲无遗产税，美国有最高可达40%的遗产税。外国人在美国买房，遗产税有60000美元的免税额度，但如果事先赠与自己的子女的话，就可以免赠与税，所以除非万一情况，在美国买房往下传承，也涉及不到遗产税的问题。04投资回报澳洲房产出租的年化租金回报好的可以达到5%左右，太高的就不要相信了，肯定是销售给你算的没有扣除房屋管理费用、物业费用等的一个毛租金回报，这点同美国相当。澳洲打击房产投机行为，在购买一年内抛售的物业，物业增值部分需缴50%的增值税，但在一年以后，则只要缴30%即可，如果是澳洲身份，只需要25%。美国这边房屋出售时，如果是一年内，适用短期资本利得税，税率等同个人所得税率；如果是一年后再出售，适用长期资本利得税15%。而且如果符合自用房屋的规定，即5年内如有2年连续累计居住，则可享受250000美元，夫妻合计500000美元的免税额度。总结起来就是有身份跟无身份，在澳买房差别很大，而在美国买房差别不大；后期卖房时澳洲限制多，只能卖给本地人，而且增值部分所交税款几乎是美国的一倍。我惊叹于朋友功课做得细致，也佩服他方向的把握。上周五中信银行私人银行联合胡润研究院刚刚发布了一份《2016中国高净值人群出国需求与趋势白皮书》，报告显示已置业海外的高净值人群在海外平均拥有2.3套房子，“资产配置”是他们置业海外的最主要用途，其次是子女海外教育居住。而美国成为中国高净值人群海外置业首选国家。个人的选择是现象，一群人的选择则是方向。& 全文完 &
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手脚全上，只为可以得到娃娃，不顾围观目光。
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　　目前澳洲置业炒的最热的话题就是贷款，对于已经在澳洲购置过房产但还没有准备贷款的您是如何看待这个问题的呢？ 是打算把您的房子处理掉？ 还是觉得墨尔本的房产市场对海外人士关闭？ 还是说本来已经要入手房产却因为这个消息放弃了买房的想法？
　　其实这收紧贷款这种事情在澳洲过去的历史上也不是第一次发生了，对于有澳洲房产经验的那些购房元老以及从事澳洲房产多年的我们来说，这种情况已经不再是新鲜事件了。目前已经是第三次风波了，最早的一次是在2003年一次 在2009年也有过一次 现在是第三次有这样的风头了。 那么是什么原因导致目前贷款的门慢慢的开始关紧了呢？
现在正卡在澳洲财政年时候 日-日 也是银行在整理年度财政的时候 面对一年即将完成的目表 银行也会对贷款的大门慢慢开始收紧;
四大银行目前ANB ANZ还是在接受海外贷款申请的， 西太银行宣布暂时关闭 联邦银行是对海外人士贷款从未敞开过大门;
目前也正赶在澳大利亚大选的日子，也会收到些影响;
　　所以澳大利亚还是可以给海外人士贷款的，虽然目前四大银行只有ANB ANZ 还在接受海外的贷款，还有其他的一些金融机构也可以给海外人士贷款的，只是费用上稍微有些不同而已。
　　大家可以试想一下， 如果澳洲不给海外人士贷款的话， 那将会发生什么样的事情呢？ 开发商？ 澳洲政府？ 这些您都想过么？ 对于目前的贷款状况，并没有任何的新闻说澳大利亚不给海外人士贷款这样的官方消息， 而且相反我么你看到的是我们国内的银行在澳洲也要放贷了。
　　总而言之， 澳大利亚购房目前的贷款机制是非常的严谨， 但并不代表不可以贷款，只要您提相应的贷款材料， 接受澳洲银行的电话调查核实，做好这些工作，贷款还是可以稳稳当当的顺利拿下。
　　购买了澳大利亚房子的您，不要惊慌失措，要理性的去分析问题，如果您马上就面临递交贷款材料， 也不要着急害怕， 按照我们的要求提供相应的贷款材料，然后保证您提供的单位电话可以接通，就百分百没有问题的。
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客服邮箱：只还利息，不还本金，让您了解澳洲房产贷款，本金什么时候还最合适？
以前很多澳洲房产投资的客户对澳洲银行提供的只还利息不还本金的还款方式不理解，每次都会提到一个问题：只还利息不还本金，那我的本金什么时候还？可不可以提前还？
&&&&这又是一个老生常谈的问题。我先回答后者，本金可以随时提前还。澳洲房产贷款是这样的，同一个客户在同一家银行享受5年的只还利息不还本金的还款方式，还款方式可以续2次，也就是说一个客户最长在同一家银行可以享受15年只还利息不还本金的还款方式。年满15年的时候通转银行的方式换到另外一家银行，可以继续只还利息不还本金，年满30年的时候仍然可以转，以此类推，无限期延长的方式。
&&&&据澳洲broker透漏，中国人在海外很讲信用，欠钱一定要还，而且房贷还款是最积极的，绝对不拖欠银行。细细想来，这与中国几千年来的封建思想有着很大的关系，每个中国人都很注重所有权，只有我在不欠债的情况下得到的东西才是属于自己的。但是澳洲人并不这么认为，在他们看来，使用权要大于所有权。很明显，中国的家庭会集合自己一切可利用资金去购买一套小的2居室自住房，而不会去支付房价600分之一的月租金去租住一套大的3居室投资房。澳洲人的思想就很明朗，也很实际：我只要是享受了，无论我住在哪里，即使所有权不属于自己。
&&&&之所以推荐客户推迟还本金，是要客户明白：现在的100万和30年之后的100万，购买力肯定是不一样的。很明显，100万越往后越贬值，贷款的本金是固定不变的。那么紧接着就是下一个衍生问题：我还利息的钱差不多就够贷款的本金了。是这样的，有时候还的利息都比本金还要多。但是您注意到没有，利息是谁替您还的，您的投资性房产，是租客居住的，他们支付的租金是不是替您偿还了利息？
&&&&据《信使邮报》报道，在受债务推动的世界上，尽快还清房贷通常被视为一个经济成就。然而，房贷应该是你最后还清的一项债务。
&&&&这是因为房贷是一个百分比游戏，是每一个借贷者都应该明白的一个游戏。如果房贷是你唯一的债务，当然是越快还清越好。但如果你像许多澳洲人一样有信用卡、商店卡、车贷、个人贷款，甚至。那么，你应该首先还清这些债务，而不是房贷。
&&&&简单来说，房贷利率很可能是所有贷款利率中最低的。这意味着，清还其他贷款会令你花更多钱。就利率为18%的1万元信用卡债务而言，你每年需要多付利息1800元。就利率为5%的20万元房贷而言，年利息为1万元。首先还清信用卡债务意味着你能有效地获得18%的“回报”。
&&&&从心理学角度来看，首先还清小债务能让你对自身财务状况感觉更好。一旦还清了规模小但昂贵的债务，你就有更多钱还房贷。
&&&&先还小贷款后还房贷的做法不适用于下面的情况：如果你还背负着利率随通胀变化而变化的学生贷款，那么，你最好首先还清房贷。同样地，如果你是一名借钱投资房产的地产经纪，你应该首先还清自己的房贷。
掌控自己的债务应从了解利率开始。让我们也不要忘记向高利贷商送上一张圣诞卡。
&&&&总之，提醒澳洲房产投资客人：澳洲房产贷款，本金未必越早还清越好。用金子的价格买金子是消费行为，用白菜的价格买金子才是投资的行为，充分的利用时间杠杆原理，将您的债务缩减到最小
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