拿不出《竣工验收备案表》？拒绝收房！
&&&&几天前，房地产从业人员姜女士打进本报记者电话，称其在城南购买的写字楼康普雷斯在通知业主收房时未能出示《规划验收合格证》和《竣工验收备案表》，姜女士向开发商一苏姓负责人询问此证时，对方也坦言目前该项目暂未拿到此证，但已进入申报流程。于是，姜女士拒绝收房，并质疑开发商此举涉嫌延期交房，已经违反了合同约定。成都商报记者就此事向开发商相关人士咨询时，对方对此事未予置评。&&到底什么是《竣工验收备案表》？开发商不能出示《竣工验收备案表》业主就可以拒绝收房吗？按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项，这个楼盘就不能交付入住。《竣工验收备案表》作为房屋交付使用时必须具备的前提条件，若开发商未能取得或不能向业主出示，即意味着开发商未能交付符合合同约定交付使用条件的商品房，就等同于开发商违约，业主有权拒绝收房。&&成都商报记者 余鸽
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竣工验收备案表能否视为交房必备条件
【经典案例】上诉人(原审原告)宋xx，男，19xx年10月17日出生，汉族，住市xx区桃园南街x号院x号楼xx号。被上诉人(原审被告)xx置业有限公司。住所地：郑州市金水路xx号。上诉人宋xx因与被上诉人河南xx置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院(2010)金民二初字第20xx号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于日公开开庭审理了本案，宋xx及其委托代理人xxx，xx公司的委托代理人xxx到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：日，宋xx和xx公司签订一份，主要约定：“宋xx购买xx公司位于郑州市金水区未来路东、金水路南x栋西单元xx层南x号房，总金额为366887元，合同签订当日宋xx首次付现金116887元，余款250000元贷款。xx公司应当在日前将经勘查、设计、建设、施工、监理五大建设主体联合验收合格的商品房交付宋xx使用(合同第八条)，xx公司如未按合同规定的期限将该商品房交付宋xx使用，逾期超过30日后，宋xx要求继续履行合同时，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，xx公司按日向宋xx支付已交付房价款万分之二的。商品房达到交付使用条件后，xx公司应当书面通知宋xx办理交付手续。双方进行验收交接时，xx公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，由于宋xx原因，未能按期交付的，责任由宋xx承担，如逾期超过15日，视作xx公司已将该房屋交付给宋xx，由此产生的风险责任，及相关的物业管理费由宋xx承担。”合同签订后，宋xx按合同约定方式向xx公司支付房款。日，xx公司在《大河报》上刊登公告，公告主要内容为：“河南xx置业有限公司开发的xxx广场7、8、11号楼已验收合格，具备交付使用条件，7、8号楼于、30日在7号楼4层架空层集中交房，《入伙通知书》于2008年12月l8日以挂号信的形式寄出，请各位业主注意查收，并按《入伙通知书》上需携带的资料和费用前来办理入伙手续。”日左右，宋xx收到xx公司所寄的入伙通知书，并于日实际验房。日宋xx向xx公司发出房屋整改、维修申请书，该申请书认为xx公司交付的房屋存在50项质量瑕疵及缺陷，请及时安排技术人员整修，待整修完毕后，经复验后再办理相关交接手续。xx公司人员在该申请书下方答复所有维修在农历正月三十日之前整改完毕。但之后，宋xx认为xx公司虽经整改，但仍存在防盗门没有产品检验证、外墙保温未达到国家标准、墙壁空鼓、没有竣工验收备案表等问题，此后一直拒绝与xx公司办理接房手续。原审法院认为：宋xx、xx公司所签商品房买卖合同合法有效。xx公司在合同约定的交房期限届满前已履行通知义务，根据双方合同第八条明确约定是五大主题验收合格即符合交付条件，宋xx认为房屋存在多处质量瑕疵及要求整改，并不影响房屋交付，宋xx以此拒绝接收以致房屋至今空置，责任不在xx公司。宋xx要求的综合验收，均属于管理型法律规范，并不能因此否定买卖双方当事人根据需要和实际情况自行约定具体的交付条件，违反该规定不必然导致合同不能履行，也不必然导致当事人履行合同不符合约定或规定，而应由相关行政部门予以处罚或责令整改。宋xx主张xx公司违约，没有事实及合同依据;宋xx请求xx公司提交竣工验收表，并非宋xx、xx公司合同约定交接房屋应提供证书。综上，宋xx诉讼请求，证据不力，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回宋xx的诉讼请求。案件受理费7230元，由宋xx负担。宋xx不服原审判决，上诉称：xx公司在合同约定的交房时间内未依照相关的规定向宋xx出示房屋竣工备案表，《商品房买卖合同》第八条有关房屋交付的约定亦违反了我国相关法律法规的强制性规定，该条款应认定为无效&。一审庭审时xx公司所提交的《工程竣工验收意见表》仅仅是建设单位组织有关单位对竣工项目进行验收。至于xx公司提交的《竣工备案表》，依照相关规定，竣工验收备案表应在交付房屋时向宋xx出示，以证明交付的房屋已符合交房的条件，但从竣工备案表的备案日期上显示交付的房屋是在日，而宋xx与xx公司约定的交房时间为日，更近一步说明xx公司交付给宋xx房屋时根本就没有进行竣工备案登记，不符合交房条件，xx公司对此存在违约行为。不论是我国法律、行政法规还是地方规定均明确了建筑工程经验收合格后，方可交付使用的标准，为了进一步的明确该标准，日起施行的工程质量验收国家标准即《建筑工程施工质量验收统一标准》中第6.o.7条对于建筑工程的竣工备案制度又做了具体的规定：单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。该标准对于第6.o.7又做了说明：建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。另外该标准还规定第6.o.7条为强制性条文，必须执行。由此可知：我国对于建筑工程、建筑质量实行的是备案制度，该备案制度不仅涉及到建设单位出具的建设工程竣工验收报告，同时还涉及到规划、公安消防、环保等强制性建设内容，所以只有通过建设行政主管部门审核过关并办理了《竣工验收备案表》的项目才能确保其真正验收合格，故建设工程竣工验收并经备案后方可投入使用是我国的强制性规定。另外，河南省工商行政管理局与河南省建设厅监制的《商品房买卖合同》示范文本中第八条有关交付条件中仅仅只有四项，根本不存在本案所涉合同中出现的第五项即该商品房经勘察、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格这样的规定。显而易见，上述第五项是由xx公司自行添加上去的，本身就是为了规避我国有关房屋交付的强制性规定，进而从根本上达到不履行法定义务的目的。另外，该《竣工备案表》也仅仅表明了本案所涉房屋在日经过了竣工验收备案程序，但并不能证明房屋不存在其他任何质量问题，从宋xx提交的证据可以证明本案所涉房屋的存在多达50多处质量问题。本院经审理查明:宋xx拒绝与xx公司办理接房手续后，xx公司将房屋钥匙转交物业公司，宋xx多次与物业公司协调领取钥匙未果。其他审理查明事实与原审一致。本院认为：关于本案争议的宋xx、xx公司所签商品房买卖合同第八条第5项交付房屋条件是否违背法律规定、或低于法律规定义务的问题，我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可见建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。宋xx、xx公司所签商品房买卖合同合法有效，合同第八条第5项交付房屋条件不违背法律规定、或低于法律规定义务，双方应当履行。宋xx认为房屋存在多处质量瑕疵及要求整改，并不影响房屋交付，宋xx以此拒绝接收以致房屋至今空置，责任不在xx公司，宋xx诉请的违约金于法无据，本院不予支持。但至今宋xx无法领到本案中所购房屋钥匙，xx公司应当实际交付。依据《中华人民共和国》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：一、撤销郑州市金水区人民法院(2010)金民二初字第2011号民事判决。二、河南xx置业有限公司自本判决送达之日起十日内向宋xx交付位于郑州市金水区未来路东、金水路南x幢西单元x层南xx号房屋。三、驳回宋xx的其他诉讼请求。一审案件受理费7230元，河南xx置业有限公司负担6719元，宋xx负担511元。二审案件受理费7230元，河南xx置业有限公司负担6719元，宋xx负担511元。本判决为终审判决。审&判&长&xxx审&判&员&xxx审&判&员&xxx二○一一年四月二十六日书&记&员&xxx案件分析：原被告之间的房屋买卖合同依法成立，原告已履行了交付房款等义务，而作为出卖人的被告未依约将符合交付条件的房屋交付给原告的行为已构成违约首先我国法律方面规定，我国人大常委会颁布实施的《城市》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。我国人大常委员会颁布实施的《》第61条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。其次从我国行政法规看，国务院颁布实施的《建设工程质量管理条例》以及国务院颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均规定房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。再者《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条规定：房地产开发项目的交付使用应当符合下列条件：①建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案;②配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成，并经验收合格;③前期物业管理已经落实;④法律、法规规定和当事人约定的其他条件。不符合前款规定条件的房地产开发项目，不得交付使用。第二十三条第二款规定：房地产开发企业交付房屋时，应当向买受人出示符合本条例第十四条第一款规定的相关材料。且郑州市建委下发的《郑州市建设委员会关于进一步加强房地产开发项目商品房竣工交付使用管理工作的通知》第五条第1款规定，商品房竣工交付使用应符合的基本条件之一即完成了单项工程质量的竣工备案手续;同时，该通知第十二条进一步规定未办理交付使用手续的商品房，不得交付使用。综上，不论是我国法律、行政法规还是地方规定均明确了建筑工程经验收合格后，方可交付使用的标准，为了进一步的明确该标准，日起施行的工程质量验收国家标准即《建筑工程施工质量验收统一标准》中第6.0.7条对于建筑工程的竣工备案制度又做了具体的规定：单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。该标准对于第6.0.7又做了说明：建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。另外该标准还规定第6.0.7条为强制性条文，必须执行。由此可知：我国对于建筑工程、建筑质量实行的是备案制度，该备案制度不仅涉及到建设单位出具的建设工程竣工验收报告，同时还涉及到规划、公安消防、环保等强制性建设内容，所以只有通过建设行政主管部门审核过关并办理了《竣工验收备案表》的项目才能确保其真正验收合格，故建设工程竣工验收并经备案后方可投入使用是我国的强制性规定。而在本案中，原告与被告于日签订的《商品房买卖合同》中约定：原告购买由被告河南xx置业有限公司开发的位于郑州市金水区未来路东，金水路南x幢西单元x层南x号房，户型为一室一厅，建筑面积共67.93平方米，总价款为人民币366887元(计：叁拾陆万陆仟捌佰捌拾柒元整)，交付期限为日前。合同签订后，原告依约履行了约定的相关义务。该房屋竣工后，被告向原告交付房屋时却拒绝提交房屋竣工验收合格证明，原告多次找被告就此问题进行交涉，并分别于日、日、日以书面的形式要求被告提交房屋竣工验收合格证明，但被告至今都未提交。被告提交的证据《工程竣工验收意见表》仅能证明本案所涉房屋经过了初步验收，而非竣工验收。代理人之所以提出该观点并非空穴来风，因为根据《国家计划委员会关于印发&建设项目(工程)竣工验收办法&的通知》第四条和《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第八条和第九条的相关规定，建设项目(工程)的验收应分为初步验收和竣工验收两个阶段，在竣工验收之前，由建设单位组织施工，设计及使用等有关单位进行初验，再由开发建设单位向建设行政主管部门提交相关文件资料和竣工验收的申请报告，后经建设行政主管部门对该申请审查合格并备案后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。在建筑工程竣工后从施工单位自检，到建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位联合组织验收，以及最后报建筑工程质量监督机构监督、审核备案，核发《竣工验收备案表)，只有建设行政管理机关核发的《竣工验收备案表》是工程验收工作中唯一对公众具有公示效力的法定证明文件，亦是证明本案所涉房屋已验收合格，达到了交付条件。本案中，被告所提交的《工程竣工验收意见表》仅仅是上述程序中所规定的工程经过初验阶段即建设单位的确组织设计、勘察、施工以及工程监理等部门对竣工项目进行验收，这些单位和开发商是一个利益共同体，建设单位就是开发商自己，其他四个单位都是开发商聘请的，说到底，就是开发商的自行验收，而非工程的竣工验收。庭审中，被告又辩称原被告双方签订的《商品房买卖合同》中第八条有关交付条件中之所以选择第五项约定是由于河南省工商行政管理局与河南省建设厅监制的《商品房买卖合同》示范文本中本来就存在的，而非被告自己添加的内容。但事实并非如被告辩称的一样，因为河南省工商行政管理局与河南省建设厅监制的《商品房买卖合同》示范文本中第八条有关交付条件中仅仅只有四项，根本不存在本案所涉合同中出现的第五项即该商品房经勘察、设计。建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格这样的规定。显而易见，上述第五项是由被告自行添加上去的，本身就是为了规避我国有关房屋交付的强制性规定，进而从根本上达到不履行法定义务的目的。关于被告提交的《竣工备案表》，因其是复印件且被告对此不能表明该复印件的来源和出处，该《竣工备案表》的复印件的真实性无法认定。退一步讲，即使该《竣工备案表》客观存在，依照相关规定，竣工验收备案表应在交付房屋时向原告出示，以证明交付的房屋已符合交房的条件，但从竣工备案表的备案日期上显示交付的房屋是在日，而原告与被告约定的交房时间为日，更近一步说明被告交付给原告房屋时根本就没有进行竣工备案登记，不符合交房条件，被告对此存在违约行为，也就解释了被告为何在约定的交房时间内迟迟拿不出《竣工备案表》的原因。另外，该《竣工备案表》也仅仅表明了本案所涉房屋在日经过了竣工验收备案程序，但并不能证明房屋不存在其他任何质量问题，从原告提交的证据可以证明本案所涉房屋的存在多达50多处质量问题，这是本案客观存在的事实。所以即使被告提交了《竣工备案表》(注：复印件)，假设该表是客观存在的，被告对于逾期交房以及房屋存在的质量问题仍应承担不可推卸的责任。综上所述，依照相关规定被告在向原告交付房屋时，应向原告出示竣工备案表，并且原告与被告之间签订的有关房屋交付的约定本身就违反我国有关房屋竣工验收交付使用的强制性规定，故原告要求被告在交房时出示房屋竣工备案表的主张是合理合法的，而被告所称的在合同约定期限内交付的房屋未经验收合格，根本不符合房屋交付的条件，其逾期交房的行为已构成违约。本案中，虽然被告已经通知了原告办理交房手续，但是由于被告开发的商品房并未通过竣工验收被确定合格，导致商品房存在诸多问题，所以被告的通知行为不能视为交房。以上问题致使原告至今仍无法居住使用该房屋，造成该后果的原因均是被告逾期交房的违约行为所导致的。
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