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2014年成都写字楼租赁市场分析
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&&一.成都写字楼分析
1、写字楼分布区域
2、写字楼租赁区域搜索率
3、写字楼租赁搜索率
二.区域租赁价格分析
1、热点楼盘租赁分析
2、区域代表写字楼租赁价格走势
1.1环球中心
1.2新希望国际
1.3保利中心
1.4时代8号
3、写字楼空置与租金情况
三.写字楼市场预测
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一辆小轿车和路过的火车发生碰撞，事故致2死1伤。
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　　成都并不是一座缺写字楼物业的城市。仅在2016年，这座城市新增的甲级写字楼项目就有10多座。而有机构估计：仅当下成都写字楼的存量，都需要几年时间才能消化完。以这个角度看，企业们完全不需要为一处办公空间而“着急上火”。但是，我们调查之后却发现，尽管成都全市写字楼整体的供应堪称巨量,但在城西武侯新城，随着大批中小型企业的兴起，改善型的办公物业成为了稀缺品，正被无数企业老板苦苦搜寻！
写字楼市场进入改善时代
中小企业成为绝对主力
　　2016年，成都住宅市场和写字楼市场都有一个相同的关键词――“改善”。
　　住宅市场“量价齐升”的趋势背后，是成都人爆发的换房需求，写字楼市场成交活跃的现象背后，同样是无数企业搬迁换办公室的需求井喷。
　　有权威机构发布的成都写字楼用户报告指出：“外资在蓉扩张趋于审慎，国内中小企业成为成都写字楼的主导需求。”数据显示：4年前，外资企业在成都租赁甲级写字楼占市场的30%，而到2015年，外资企业的贡献比已下降到了10%。与此同时，内资企业，特别是本土起家的中小型企业群体快速成长，成为成都写字楼需求的绝对支撑。
　　据分析，中小企业的高速成长，在写字楼市场催生了两大主力需求。一是搬迁需求，很多企业开始从原来的传统市区商务中心搬离，迁入新兴商务中心区域。二是升级需求，大批成长企业开始从原来的居民小区、老式办公楼中迁出，寻找地段位置更佳、硬件配套更优、服务体系更全的写字楼物业。世邦魏理仕数据显示，在成都写字楼市场，这两大主力需求占据了70%的市场份额。很显然，众多成长型企业的搬迁升级需求，已令写字楼市场的“换房潮”席卷成都。
成长型企业的买楼原则
在价格和价值之间寻找平衡
　　拥有46名员工的成都威克互动科技网络公司，从2015年底就有换办公室的打算，但直到现在，这家公司仍在红星路上的一座老式办公楼中办公。公司老板徐明强告诉记者：“在成都，满眼都是写字楼物业，却没有一间属于我。看得上的写字楼价格太高，价格不高的写字楼我又看不上，纠结得很！”
　　像徐明强一样纠结的中小企业老板不在少数。这中纠结得根本原因在于写字楼市场“换房需求”爆发的同时，成都写字楼市场中产品结构并不合理。最为明显的一个现象是，几大传统热门商务区中，按甲级、超甲级标准打造的写字楼林立，而满足中小型成长企业需求的改善产品却不多。这种格局令很多中小企业面临“无办公地可以入驻”的窘境。
（红星路）
　　那么，成长型的中小企业们的需求到底是什么呢？相比于国外大企业选择城市中心区域顶尖写字楼的入驻标准，成长型中小企业对商务物业的需求是多元化的。他们要兼顾物业投资与自用的双重价值，要兼顾企业形象与更低的运营成本，还要兼顾交通便利与配套完善……记者调查发现，在成都，数万家急需“换房”的成长型企业，对改善型写字楼的诉求体现在两大方面，一是较好的品质，二是实惠的价格。
价值，全能型写字楼受欢迎
　　很多成长型企业迫切需要从居住小区、老式办公楼中搬出的原因，是发展到一定阶段之后，需要重塑企业形象、提升办公效率以及改善员工的办公环境。要满足这种需求，它们就需要在硬软件配置上更高、服务体系更完善、办公环境更舒适、交通网络更发达的写字楼物业。
　　这样的写字楼，不一定是“高大上”的城市地标，但一定是能代言区域商务价值的区域地标物业；不一定是在城市最中心，但必须是临主城区的城市主干道，拥有便捷的交通网络，特别是地铁这样的轨道交通；不一定是超甲级或甲级写字楼，但必须是在硬软件配置上能充分满足现代商务的优质物业；此外，大多数成长型企业更青睐可以在资产管理、法律咨询、金融税收、人力资源等方面提供支持的项目。
价格，未来物超所值是关键
　　9月初，武侯新城内的写字楼销冠项目城置&汇点现场，营销负责人告诉记者，这个项目的主力客群是区域内众多的成长型企业，他们在购置写字楼时，一般都要花较长时间，反复考量价格和品质，然后选择更优质的项目。
　　的确，和大企业不同，成长型的企业需要发展，他们追求有效地降低运营成本，轻装上阵。因此在购买写字楼物业时，这些企业会更多地衡量价格的合理性。
　　记者发现，在成都写字楼市场上，受中小企业追捧的改善型物业，一般都将物业面积控制在250-350左右。这是一个合适的空间尺度，面积太大会增加购买门槛，面积太小又会显得空间逼仄，无法保证舒适的办公环境。
　　简单归纳，大多数成长型企业都喜爱“品质优、成本可控”的写字楼物业。“成本可控”的需求特点，决定它们的购买写字楼的主要区域不会在城市中心，那里动辄单价超过15000元/平米的价格，是很多中小企业无法接受的；而品质较优的需求特点，给处于价值洼地的新兴区域诞生优质写字楼诞生的巨大空间。譬如，城西武侯新城区域，当上万家的成长型企业改善办公的需求集体爆发，区域内优质的写字楼项目，因出众的产品力和相比传统市中心更有竞争力的价格，成了市场追捧的目标。
仅武侯新城内
就有近万家企业要换“房”
　　从2015年开始，很多专业机构的成都写字楼市场报告中，都频繁出现“城置&汇点”的名字。原因很简单，这个位于武侯新城的写字楼项目，是2015年成都写字楼的销售套数和面积的双料冠军。而在2016年，城置&汇点同样在销售中保持领先身位，这一现象，让业界，市场观察人士将探究的目光转向武侯新城。
　　城置&汇点的热销，是武侯新城区域写字楼市场“改善潮”爆发的缩影。这个区域作为武侯区重点打造的商务高地、宜居之城，自2000年浮出水面已发展了16年，区域及周边聚集了近两万家企业，其中绝大部分都是成长型的中小企业。
　　时至今日，随着城市配套的升级，区域常住人口的剧增，武侯新城已经成为城西的商务高地。区域中已有6家世界500强企业和18家上市公司入驻，它们的进入，令市场对优质办公物业的需求上升。而在新进入企业数量急增的同时，区域内一大批中小企业已成长起来，进入了企业发展的新阶段。这批企业急要更舒适的办公环境、更便利的交通、更优质的服务、更高的商务效率。
　　在“新、老”两类企业都需要优质写字楼物业的2016年，武侯新城的优质写字楼产品却显短缺。我们调查后粗略估计，仅在武侯新城及其周边区域，就有近万家中小企业或机构有置换办公楼的需求。其中，成长型的企业占据半壁江山。而这些企业关注的写字楼物业，大致具有以下明显特征――第一，它们是位于交通主干道上，紧邻地铁的写字楼物业，如果周边有公园配套会更受欢迎；第二，它们都是建筑有时代感，在软硬件配置上品质高的项目。第三，迫切需要“换房”的企业们，更喜欢能即买即住的现房写字楼物业，以便能节省等待入驻的时间成本，及时迁入新址；第四，它们能为入驻企业提供一系列完善的服务；第五，受追捧的写字楼物业，面积一般在300平米左右。
　　综观整个武侯新城区域，当下能满足企业上述需求的写字楼项目其实屈指可数。这种需求量暴涨与供应量短缺之间的落差，令区域内优质写字楼项目一直处于热销势态。以城置&汇点为例，最近几个月以来，该项目销售价格已有上调，但仍在销量上保持大幅领先。探究个中原因，其区域内首个城市综合体的地标形象、公园现房写字楼的生态办公环境、双地铁物业的稀缺价值和世界五大行直管等优势，让项目在武侯新城写字楼换房潮来袭之际，已成为了众多成长型企业眼中改善型写字楼的代言者。
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