户口在城里城里人 农村 租房子的房子还能卖吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-02-13 10:59 标签： 城里人想在农村盖房子
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城里人能不能买&农村房&
陈玉芝，从事审判工作31年，现任本溪市中级人民法院经济技术开发区法庭副庭长。曾荣立省法院二等功二次，先后荣获省、市法院系统先进工作者、市人民满意政法干警、市三八红旗手、市党政群机关十佳青年工作者，多次被评为优秀公务员、市法院办案标兵、调解能手。
一、住了十年的房子没了
2001年，一辈子为儿子着想的王某夫妇退休了，城里的楼房送给儿子结婚用了，想想城市的高房价、摸摸自己兜里不多的存款，回忆儿时的乡村生活，老两口一核计，农村空气那么好，房价那么低，干脆到农村买个院子度过自己的晚年生活。经过一番考察，老两口在我市市郊花了1. 3万元买了一处荒芜的农家院落，双方还办理了房屋更名手续，拿到房产证，王某全家齐上阵开始收拾房子，小院旧貌换新颜，老两口别提多惬意了。2011年的一天，法院的一张传票打破了这份宁静，房子原主人以双方签订《房屋买卖协议》违反国家关于农村房屋不得向城镇居民出售的规定向法院提起诉讼，请求法院确认双方签订的《房屋买卖协议》无效，双方互相返还。经过法院审理，王某夫妇购买的房屋系农村居民的宅基地，因违反法律强制性规定，法院判决购房协议无效，双方各自返还。离开住了十年的房子，王某夫妇的生活被彻底打乱了，城里的房子房价远比当初高了几倍，买不起新房的王某夫妇欲哭无泪，只能借居儿子家中咀嚼苦果。
二、投资购房，竹篮打水一场空
小周是个头脑灵活的城里人，做生意积累了一部分资金，一直琢磨着新的投资方向。本溪高新区如火如荼的建设景象，引起了小周的高度关注，小周琢磨着，随着高新区的开发建设，投资农村住房拆迁后一定会大赚一笔。2008年，小周打听到某村近两年可能动迁，就花几十万购买了一户急于用钱的村民的住房，想着动迁在即，升值有望，稳赚不赔的前景，小周不禁心中窃喜，就等着动迁后房子升值赚钱了。2010年，该房屋划入动迁区域，经测算，补偿款超百万，房子真的升值了，小周甭提多高兴了。原房主得知房子动迁可以获得巨额补偿款，立即后悔了。聘请律师将小周告上法庭。其结果可想而知，小周输了官司，不仅没挣到钱，还搭进去一笔数额不小的律师费、诉讼费。
1、城里人购买农村住房的现状
上述两个案例均是城里人购买农村房屋引起的纠纷，一则是因农村的低房价、低养老成本、没有污染的环境因素而为了自己居住，二则是为低价买进城市周边农村住房，等待动迁升值。因王某夫妇和小周均是本溪市城镇人口，不是所购房屋农村集体组织成员，不能取得农村宅基地使用权，因此根据国家有关法律、行政法规的规定，王某夫妇和小周均不得购买农村宅基地房屋，因此买卖协议无效。近年来，我市两级法院每年都会受理数起城市人到农村买房纠纷案件，房屋买卖大多是发生在多年以前，有的甚至是十多年前。案件的起因多是因为房价上涨，或者涉及动迁补偿，现房价已经远远高于当初的买卖价格，原房主因此对当初的卖房行为反悔，想要追回房屋。在这类案件中，城里人作为购房者，几乎都会败诉，有的不得不将居住多年的房屋返还原房主，有的因房屋动迁升值，房屋物归原主，双方或为争取最大利益或为减少更多损失而陷入无休止的诉讼当中，精神和生活均受到较大的影响。
很多城里人不能理解，既然农民因为各种原因自愿卖房，为什么要限制城里人购买？从我国农村土地政策的根本宗旨考虑，我国的土地政策是农村土地归集体所有，作为集体经济组织成员的村民只能拥有一处宅基地，其是村民生活的基本生存条件，因此，出于对农民基本生存条件保障的角度出发，我国法律严格禁止城市居民购买农村宅基地，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
但现实情况是，大多城里人购房者因价格、环境、投资等因素仍抱着侥幸心理购买农村房屋，农村房屋仍然作为城里人购房热点，买卖在市场中悄悄进行。为此产生纠纷诉至法院的案例仍不断发生。
2、城里人购买农村住房的风险有多大？
由于农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。审判实践中，只要是城市户口者购买农村住房引起的诉讼，法院肯定是要判决买卖合同无效的，败诉的基本都是买方，绝大部分都是原房主胜诉，而后可能根据实际情况再考虑买方、卖方各自的过错程度以及承担的责任酌情判决。
3、买卖无效情况下谁损失大?
购买农村住房无论是用于居住还是投资，一旦买卖合同无效，遭受损失较大的就是那些想长期居住在农村的买方，他们已经在原建筑上进行了翻建、装修等投资，这个投资成本很难收回，尤其关键的是城市房屋价格几年来翻倍增长，他们已经错过了早期低价的最佳购买期，很多人无力购买城市住房。
对于买方损失的赔偿，法院一般会考虑买方因土地升值所获利益，以及买方因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。一般买方应根据评估所得的涉案房屋的重置成新价和区位补偿价对买方给予一定的赔偿，具体赔偿数额考虑双方的过错程度由法院酌定。
4、买方胜诉的例外情况
买方胜诉的特殊情况，一种是虽然买方当初是城镇户口，但卖方起诉时已经变成农村户口的；一种是买方以农村户口的亲属名义购房，并且得到村委会授权同意的。还有一种是买方已经办理房屋过户，并实际在农村居住多年的的情况，审判实践中对这种情况的处理存在争议，但目前法院基本仍按照协议无效把握。
总之，打算投资或居住的城市居民购买农村住房一定要慎重。
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编辑：薄荷糖
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