买二手房需要什么手续？交易流程介绍及注意事项！
买二手房需要什么手续？交易流程介绍及注意事项！
&&&& 刚把房子的手续办完，二手，找中介交易的。
&&&& 以真实购买二手房的亲身经历总结一下：买二手房需要什么手续？交易流程介绍及注意事项！
&&&& 买二手房过程基本还算顺利，但也经历了一些波折，某些方面还吃了一些小亏，引起了不快。如今借房网的平台，把其中的一些细节记录下来，既是总结和回忆，也是对其他人的一点提醒。倘若能藉此对人有所帮助，心生宽慰。当然，水平有限，所述亦只是一家之言，观点若有错漏，敬请谅解。谢谢！
一、找一个靠谱的中介，至关重要
&&&&& 其实中介的作用，说大不大，说小不小。基于目前的国情，人与人之间的信任越来越弱，想靠所谓的感情完成卖房买房这一交易，并非不可能，却困难重重。为此，最终的结果基本上都是要通过中介，把该办的事办完。
&&&& 从这一意义上看，中介的作用似乎很大，甚至有点不可或缺的感觉。但在实际操作上，如果对房产交易的流程比较了解，又刚好能寻找到合适的买（卖）家，则基本可以越过中介。只不过，绝大多数的人，因为遇不上所需的买（卖）家，因为买卖双方不甚了解，因为贪图省事，最终还是选择中介完成交易。这，或许是中介存在的最大理由或价值。
&&&& 既然要选择中介，那么，可千万记得，要选择一个靠谱的中介。这其中，既包括靠谱的店铺，也包括靠谱的经纪人，尤其是后者，极其极其的重要。因为接下来很长一段时间，你都要跟他打交道。大到合同签订、收费标准、付款环节和期限，小到资料准备、手续交接，都要经其手。所以，必须从一开始，就和他建立紧密而互相信任的关系。否则，难免要陷入被动境地，有些时候甚至会相当麻烦。
&&&&当然，和中介的关系，并不是你想好就能好的。或许是从自身的利益出发，绝大部分的中介，更多的是关注其怎样才能收多点钱、什么环节把钱拿到手才最安全。因此，和中介打交道，买卖双方基本上都处于弱势。虽然，在刚开始接触时，为了能把生意谈下来，中介的态度往往会好得让人难以置信，但一旦把合同签下后，主动权将立马在客户和中介间发生逆转。
&&&&所以，对于中介，一定要有正确的认识。你的确需要他，但却得尽可能地不被他牵着鼻子走，得有提防之心。你要知道，合同没签时，你是无庸置疑的&上帝&，手里握着主动权。这时，中介的好态度、好服务，只是他拿下你的一个途径，但你却万万不可被他的热情所蒙蔽。我在交易时，就在这方面吃了很大的亏。一来，我一向对他人不太计较和挑剔；二来，也的确被经纪人的所谓&老实&所欺骗，以至于后来，摩擦不断，甚为窝火。
&&&&其实，好的中介，会充分了解你的基本资料，听取你的需求，然后，会根据你的实际情况，结合他所掌握的资源，给你推荐一些可能适合你的房源。这中间，他会如实提供房源的真实情况，帮你分析好与不好的地方，并据此提出一些合理、中肯的建议和意见，你也会在这样的沟通过程中，作出自己的判断和选择。相反，一些一心向&钱&的中介，则会通过种种方式，诱使、催促你赶紧签下合同。完事之后，则一切的主动权，便由他掌握了。因为，他是按照合同来办事的，而所谓的合同，全是基于他们的利益考虑的，即使你提出异议，他也会说，这是行规，是格式化的，全中国的合同条款都是这样的，这个时候，你只能乖乖就范，成了他的&玩偶&。
二、充分了解房源信息及费用明细，甚为关键
&&&&房源信息即基本情况，一方面，关系到你喜不喜欢、入住后感觉好不好（尤其是注重风水或对某些方面有所顾忌的人）的问题，另一方面，也关系到你的交易价格，即你是否要为未知的房源信息而多付一些费用的问题。所以，对房源信息是否充分了解，很重要。
在目前的政策下，需要了解的房源信息包括：
（一）房产证情况：即是单一房产证还是双拼或多拼房产证？
（二）房子的产权情况：即是1人产权还是多人产权，产权是否明确且属法律保护？是否处于被金融机构冻结阶段？
（三）房子自身情况：即是否存在质量问题？房子产权是否已满5年（涉及是否要交营业税）？是否红本在手？若红本不在手，还欠银行多少钱（涉及赎楼费、短期利息等）房子在国土局备案的评估价是多少（涉及是否要征收个人所得税及征税额多少，这一问题中介基本上有办法在交易前帮忙查到）？
（四）业主情况：即业主卖房的目的，即是因炒房还是资金困难还是家里遭遇了不幸（有的卖房者可能因家里刚好有人去世认为不顺而卖房）？等等。
房子的交易费用，包括：
（一）房子本身的价格；
（二）营业税（若房子未满5年，按国土局备案的评估价格的5.6%征收。需注意的是，营业税包含一个主项即销售营业税、两个还是三个附项即城市维护建设税、教育费附加，不过附项费用很少，一般是几千块钱）；
（三）个人所得税（有核定征收和核实征收两种方式，若实际交易价格高于国土局备案的评估价格，按核定征收，征收额为零，即免于征收。这一说法未知是否正确，我本人的交易正是这种情况，最后免于征收个税）；
（四）土地交易税（这个不知道是不是属于营业税的一个附项？）；
（五）契税（分普通住宅和非普通住宅，按类征收，前者的税率为1.5%，后者的税率为3%）
（六）房屋所有权登记费（50元）；
（七）贴花税（5无）；
（八）交易手续费（买卖双方均需交纳，每平方米3元）；
（九）评估费（办理按揭手续时银行委托第三方评估公司征收）；
（十）按揭服务费（1000元左右，若是自己而非中介帮忙联系的银行，此项可免）；
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本类最新播报：φ?уфхцчшщC 囹 固〒ⅠⅡⅢⅣ二手房卖房已经过完户,银行多长时间放贷给卖方的账户上啊?
问题补充：
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　& 中介的说法不对，因为在办理二手房贷款时，需要银行进行前置审批的，审批通过后才允许进行过户，你现在户已经过了，房产证也办了，等于房子已经是买主的了，你可以先不进行物业交割，找中介和买主协商，把房子进行消费抵押贷款，工作和户口问题不是决定的，所有的银行都可以贷款，每个银行的审批标准都不一样的，即便是银行不放贷，在民间也是可以通过房产证贷款的。
重要提示：
　& 房产已经过了户，房子就不是你的了，你应抓紧时间索要房款，看看中介给你们签的合同有没有违约款项!
　& 每年的年底银行放贷都会很慢的，他们的贷款额度都已经满了，所以放贷会比正常要慢上差不多半个月的。
　& 加急费用是有这么一说，但具体收多少钱就不是特别清楚了，建议只能多催催银行或者中介公司了，实在不行着急用钱的话只能办理加急了。
楼主你别法盲，这是交易不完全，说重点有销售欺诈嫌疑。
　& 法院有充分的理由认为是交易欺诈，可以终止交易，虽然你过完户了。贷款是你和银行的事，不关卖方的事。不管你全付或者贷款，只是你的付款方式不同而已。如果卖方没拿到钱就是合同没有履行，这和银行放不放款关系不大。再说一句，你银行老不放款这个损失谁来背？想想最终还是你，要是卖方追究的话。　
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　& 契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属; 或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。
　& 契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。
　& 各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。&　& 契税的计税依据，归结起来有4种：&　& 一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权--、房屋买卖。&　& 二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。&　& 三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。&　& 四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。
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[222.216.190.*] 发表于 / 09:37:00
银行应该与卖买双方签三方合同。
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二手房已经过完户,银行多久能放贷给卖方贡献者:点击数: 累积有140020人浏览所属类别:主页标签:&参考网址:导航目录: >
> 内容简介:中介的说法不对，因为在办理二手房贷款时，需要银行进行前置审批的，审批通过后才允许进行过户，你现在户已经过了，房产证也办了，等于房子已经是买主的了。
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