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你为什么一定要买房？
来源：明源地产研究院
作者：王恒嘉
多数人付出所有透支青春，仍要买房！为什么我们无法租房度过一生？回答大多是：租房没有幸福感和安全感！
据最新统计，在上海、北京、深圳、厦门等城市，如果买一个房子用于出租，50年都收不回购房成本，收益连一般银行存款都不如。
大学毕业22岁，30岁初次置业，50年之后已经80岁……选择租房，我们可以轻松换新家，可以随意换工作和城市，不用背沉重的房贷。可是，多数人付出所有透支青春，仍要买房！为什么我们无法租房度过一生？回答大多是：租房没有幸福感和安全感！
明源君认为，租房不幸福，是因为：1、房价上涨情况下，租房付出很高的机会成本；2、不买房无法参加一些社会财富分配；3、社会诚信不足，即使签订长期合同，也很难保住房屋增值后的经营收益；4、房子在中国社会，具有居住以外的很多使用功能，比如获得学位、作为结婚筹码等等。
我们先来看看房屋的投资收益已经低到什么程度了。
【50年也收不回买房成本的城市，房子反而最好卖】
大家先和明源君一起来看一张图，这张图所显示的城市之后的数字是“静态租赁回报率”。“静态租赁回报率”=“年租金/房价”，其值越高，就说明房产投资租金收益率越高。
这张图依据的数据，来自北京云房数据、国家统计局，出数据的时间为2015年9月。我们分析这张图可以发现：
1.这些城市的回报率都跑赢了CPI，也就是说即使房价不涨，财富也没有贬值；
2.回报率都低于5年长期存款利率，也就是说房价不上涨的话，不如存银行，更不要说投资长期国债买基金那些回报率更高的渠道；
3.上海北京深圳等一线城市的回报率甚至低于短期存款利率，在全国位于最低位，但这几个城市却又是房屋销售最火爆的城市，这是看上去很吊诡的事情；
深圳的“静态租赁回报率”为2%，也就意味着房屋要连续出租50年，才能收回当初的购房成本。而且50年收回成本还是最理想的状态，因为：1、新老租客交接有空置期；2、房屋及设备老化后修理需要费用；3、房屋老化后租金会下降。出于这3个原因，“静态租赁回报率”高于2%的北京、上海等，事实上也都属于50年不能收回购房成本的城市。
按照国际标准，合理的租售比，也就是月租和房屋价值的比例，旧公寓大楼是120倍，新公寓是140倍，独立的别墅等是160倍。而按50年来计算，我国部分城市的租售比是600倍，这是国际合理租售比的若干倍。
理智的人都是经济动物，为什么在租赁回报率这么低的情况下，大家还要努力买房呢？买房投资的人的行为相对比较好解释，他们赌的就是房价会进一步上涨。但目前一线城市限购的情况下，投资客相对较少，那么自住的人，为什么就不能选择租房呢？
【租房无法获得幸福的四大原因】
租房无法获得幸福，原因有四个，其背后都有深层次的社会和经济因素。
一、 租房可能付出巨大的机会成本
机会成本，就是因为选择了一个机会，而丧失的其他机会可能带来的收益。
10年前的2005年，集资建房在北京、深圳两地兴起，最终都选择了集资参加拍卖，买已建成的房屋的模式。在深圳的50个人拍到了3200/平方的项目，在北京的50个人拍到了6500元/平方的项目，结果就因为两个群体里各有几个人觉得价格高，没有成交。10年过去，3200的项目价值4万，6500的项目价值7万。
当初参加集资建房的这些人，如果至今没有买房，就都损失了几百万，这就是选择租房而不是买房，所付出的机会成本。
在一线城市呆了多年的人，大多都会懊悔“如果几年前买了一套房”，他们懊悔的都是自己所付出的巨大的机会成本。
同样的，选择在不同的城市购房，也会因此付出机会成本。明源君有次打车遇到一位的士司机，他两年前花50万在深圳按揭买房，他的弟弟则花50万在家乡三线城市全款购房，2年后，深圳的房屋升值100多万，家乡的房屋贬值到40万。
明源君认为：随着房价暴涨可能的逐渐减弱，该机会成本也将逐渐变小。
二、 无法参加部分社会财富分配
事实上，工资收入只是财富分配中相对直接的一种方式，在城市里，财富分配以很多种形式完成。有人认为房价完全是被炒作上去的，也就是说房屋价值的上升完全是供需导致的，事实上并非如此，房价中很多部分是城市实实在在的投资的分配。
比如政府花费几百亿修建了一条地铁，那么地铁沿线的房屋每套都间接分得了这笔投资中的几十万；政府花费几十亿修建一座公园，周边房屋也都分到了这些钱里的一部分；有学位的房子，实际上是分得了政府对该学校的投资的一部分。
还有，银行里的钱，实际上是大众的存款。做生意的老板们，特别是地产商们，从来都不怕借钱，他们善于使用杠杆，用别人的钱来赚取财富。事实上这也是财富分配的一部分，即用财富的使用权带来新的财富。利息相对于利润、钱的贬值而言，许多时候根本不值一提。
对于普通人而言，买房是参加社会财富分配的少数可用手段之一，买房既可以分到城市建设花费的巨资的一部分，也可以在风险较小的情况下使用到杠杆，拥有财富使用权。
明源君认为：我们都觉得政府工作报告很不好看，党报索然无味，可是却有很多人喜欢看，因为他们觉得从那些文件中可以“看出钱”来，其核心就在于如何了解到相关信息，参加财富分配。
三、 社会诚信不足，签订长期合同也很难保住经营收益 ，梦断丽江
看完明源君上面说的两条，许多人可能会反驳，他们会说，租房虽然无法通过出售房屋获得增值收益，但是如果签订长期合约，把房租固定下来，那么房屋周边环境变好后，房客不也就享受到增值收益了吗？明源君不想辩论，姑且说一个故事。
根据某网站新闻报导，2006年3月，从成都到丽江旅行的阿玲，被清幽的束河古镇、淳朴的村民吸引，决定辞职留在丽江，租一个院子，开一家客栈。她看中了束河古镇中心街尾村白丽刚的房子，合同租期20年，每年租金5万元，3年一付。阿玲把3年共15万租金交给白丽刚，她记得后者颤抖着手接过：“那会儿他们种田养马，一家年收入也就1万元，没见过那么多钱，还是我带着他们去办的银行卡。”
2013年11月，白丽刚打电话约阿玲见面，提出涨房租，之前两年他已经闹过很多次，“他问我还想不想在丽江混？”房东一次性要求将房租涨到每年50万元。阿玲选择妥协，愿意第一个五年租金涨一倍，第二个五年涨两倍，第三个五年涨三倍，但白丽刚坚决要求租金一次性上涨到每年50万元，双方谈判失败。
此后，房东剪电线，赶客人，报警调解数十次，问题均未解决。日，束河古镇突发大火，烧毁了阿玲客栈的部分房屋。白丽刚以租赁物被烧毁不存在为由，起诉到法院，要求解除合同。阿玲则要求白丽刚配合重建，继续履行合同。一审二审，阿玲均败诉。日上午，白丽刚雇来挖掘机、卡车，继续强拆阿玲客栈的剩余房屋。因为法院判决书中对剩余房屋作另案处理，阿玲试图阻止，但被白丽刚和其弟弟、妻子三人掀翻在地，白丽刚拎刀欲殴打阿玲，被处警民警拦腰抱住、劝停。最终，阿玲被迫决定离开丽江。
在丽江这样一个曾经被视作世外桃源的地方，丽江市客栈商会会长王立东称，受利益驱使，“古城房东违约率可能超过80%。”有的房东为了赶走租客，将大粪泼在自家出租的房屋门上，以阻止承租者继续经营。类似的事情在泸沽湖等地也有发生。
房客们带旺一个区域，房东却要毁约收回房子，类似的事情不止发生在丽江这样的“世外桃源”，也发生在北京的宋庄等地。
类似的故事很多，有网友讲述了一个故事：一位女画家也是在丽江经营客栈遭遇毁约，她说，这已经是她第三次遭遇这种事了。第一次，是在798，第二次，是在宋庄。每次做的事业类型都不一样，但结局一样。都是品牌效果一出来，昔日闷憨的房东，就立即变了嘴脸，她说她现在再也不敢相信合同了。
事实上，在大城市，房东涨租毁约的事情也不再少数，只是因为前后房租反差没那么大，不具有太大新闻性，没被报导出来就是了。在看文章的你，是不是也遭遇过呢？
明源君认为：这些毁约固然有人性、社会等复杂因素，但法律在里面的作用也不得不提。比如德国以保障居民住房为房地产政策的基本出发点，房地产调控将反对住宅空置、反对房产炒作作为其核心思想。大量德国居民一生都是租房住。德国禁止政府或物业拥有者随意调高租金（即使物价上涨）。根据《租房法》，除非房东自住，无权赶走居住者；如果房租超过当地“房租指导价”的20%房客可依法起诉，如果超过50%，房主将被判决三年有期徒刑。如果中国也有这样的法律，相关情况可能会有所改善吧？
四、 房子具有居住之外的很多使用功能，丈母娘拉动需求
中国各种资源稀缺，于是很多时候就要设置一些条件来进行分配，户口之外，房子成了被用得很多的分配标准。
比如学区房，就是优势教育资源集中在某些学校而出现的产物，在北京，许多根本无法住人的阴暗平房因为带有优质学位而卖到10万一平方；深圳一条小路两边的房子因为所在学区不同，价格动辄相差两三万。其实从本质来说，中国各个城市的房价差距，也是因为教育、工作机会、医疗等资源的聚集程度不同而造成的。而租房，无法获得学位等资源。
房屋居住之外的使用功能，还不止获得政府配置的资源。刘学良等学者的研究认为，1981---1991年出生的人口集中进入婚龄，是2004年以来中国城市房价快速上涨的重要原因。因为中国男女比例持续上升，婚姻市场竞争空前激烈，而住房是男性结婚的重要筹码，住房因此多了一项租房所不能有的“使用价值”，因此房价远高于租金上涨也就不足为怪了。因此某些地区早期的重男轻女居然最终导致了目前城市房价的上涨，谁又能想到这样的结果？“丈母娘拉动买房需求”其实并不是一句空话。
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综合考核各项量化指标后，认为具备成为一线城市的有天津、杭州、成都和武汉，而有望成为准一线城市的包括南京、重庆、西安、苏州、合肥。
大神来了丨房子用
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你为什么一定要买房？也许看完你就懂了
11:56:21来源：智房网
据最新统计，在上海、北京、深圳、厦门等城市，如果买一个房子用于出租，50年都收不回购房成本，收益连一般银行存
& & & & & & &据最新统计，在上海、北京、深圳、厦门等城市，如果买一个房子用于出租，50年都收不回购房成本，收益连一般银行存款都不如。
大学毕业22岁，30岁初次置业，50年之后已经80岁……选择租房，我们可以轻松换新家，可以随意换工作和城市，不用背沉重的房贷。可是，多数人付出所有透支青春，仍要买房！为什么我们无法租房度过一生？回答大多是：租房没有幸福感和安全感！
明源君认为，租房不幸福，是因为：1、房价上涨情况下，租房付出很高的机会成本；2、不买房无法参加一些社会财富分配；3、社会诚信不足，即使签订长期合同，也很难保住房屋增值后的经营收益；4、房子在中国社会，具有居住以外的很多使用功能，比如获得学位、作为结婚筹码等等。
& & & &我们先来看看房屋的投资收益已经低到什么程度了。
& & & 【50年也收不回买房成本的城市，房子反而最好卖】
& & & &大家先和明源君一起来看一张图，这张图所显示的城市之后的数字是“静态租赁回报率”。“静态租赁回报率”=“年租金/房价”，其值越高，就说明房产投资租金收益率越高。& & & &这张图依据的数据，来自北京云房数据、国家统计局，出数据的时间为2015年9月。我们分析这张图可以发现：
& & & 1.这些城市的回报率都跑赢了CPI，也就是说即使房价不涨，财富也没有贬值；
& & & 2.回报率都低于5年长期存款利率，也就是说房价不上涨的话，不如存银行，更不要说投资长期国债买基金那些回报率更高的渠道；
& & & 3.上海北京深圳等一线城市的回报率甚至低于短期存款利率，在全国位于最低位，但这几个城市却又是房屋销售最**的城市，这是看上去很吊诡的事情；
& & & &深圳的“静态租赁回报率”为2%，也就意味着房屋要连续出租50年，才能收回当初的购房成本。而且50年收回成本还是最理想的状态，因为：1、新老租客交接有空置期；2、房屋及设备老化后修理需要费用；3、房屋老化后租金会下降。出于这3个原因，“静态租赁回报率”高于2%的北京、上海等，事实上也都属于50年不能收回购房成本的城市。
按照国际标准，合理的租售比，也就是月租和房屋价值的比例，旧公寓大楼是120倍，新公寓是140倍，独立的别墅等是160倍。而按50年来计算，我国部分城市的租售比是600倍，这是国际合理租售比的若倍。
& & & & &理智的人都是经济动物，为什么在租赁回报率这么低的情况下，大家还要努力买房呢？买房投资的人的行为相对比较好解释，他们赌的就是房价会进一步上涨。但目前一线城市限购的情况下，投资客相对较少，那么自住的人，为什么就不能选择租房呢？
& & & 【租房无法获得幸福的四大原因】
& & & &租房无法获得幸福，原因有四个，其背后都有深层次的社会和经济因素。
& & & &一、 租房可能付出巨大的机会成本
& & & 机会成本，就是因为选择了一个机会，而丧失的其他机会可能带来的收益。
10年前的2005年，集资建房在北京、深圳两地兴起，最终都选择了集资参加拍卖，买已建成的房屋的模式。在深圳的50个人拍到了3200/平方的项目，在北京的50个人拍到了6500元/平方的项目，结果就因为两个群体里各有几个人觉得价格高，没有成交。10年过去，3200的项目价值4万，6500的项目价值7万。
& & & & 当初参加集资建房的这些人，如果至今没有买房，就都损失了几百万，这就是选择租房而不是买房，所付出的机会成本。
& & & & 在一线城市呆了多年的人，大多都会懊悔“如果几年前买了一套房”，他们懊悔的都是自己所付出的巨大的机会成本。
& & & & 同样的，选择在不同的城市购房，也会因此付出机会成本。明源君有次打车遇到一位的士司机，他两年前花50万在深圳按揭买房，他的弟弟则花50万在家乡三线城市全款购房，2年后，深圳的房屋升值100多万，家乡的房屋贬值到40万。
& & & & 明源君认为：随着房价暴涨可能的逐渐减弱，该机会成本也将逐渐变小。
& & & & 二、 无法参加部分社会财富分配
& & & & 事实上，工资收入只是财富分配中相对直接的一种方式，在城市里，财富分配以很多种形式完成。有人认为房价完全是被炒作上去的，也就是说房屋价值的上升完全是供需导致的，事实上并非如此，房价中很多部分是城市实实在在的投资的分配。
& & & &比如政府花费几百亿修建了一条地铁，那么地铁沿线的房屋每套都间接分得了这笔投资中的几十万；政府花费几十亿修建一座公园，周边房屋也都分到了这些钱里的一部分；有学位的房子，实际上是分得了政府对该学校的投资的一部分。
& & & &还有，银行里的钱，实际上是大众的存款。做生意的老板们，特别是地产商们，从来都不怕借钱，他们善于使用杠杆，用别人的钱来赚取财富。事实上这也是财富分配的一部分，即用财富的使用权带来新的财富。利息相对于利润、钱的贬值而言，许多时候根本不值一提。
& & & &对于普通人而言，买房是参加社会财富分配的少数可用手段之一，买房既可以分到城市建设花费的巨资的一部分，也可以在风险较小的情况下使用到杠杆，拥有财富使用权。
& & & &明源君认为：我们都觉得政府工作报告很不好看，党报索然无味，可是却有很多人喜欢看，因为他们觉得从那些文件中可以“看出钱”来，其核心就在于如何了解到相关信息，参加财富分配。
& & & & 三、 社会诚信不足，签订长期合同也很难保住经营收益 ，梦断丽江
& & & &看完明源君上面说的两条，许多人可能会反驳，他们会说，租房虽然无法通过出售房屋获得增值收益，但是如果签订长期合约，把房租固定下来，那么房屋周边环境变好后，房客不也就享受到增值收益了吗？明源君不想辩论，姑且说一个故事。
& & & 根据某网站新闻报导，2006年3月，从成都到丽江旅行的阿玲，被清幽的束河古镇、淳朴的村民吸引，决定辞职留在丽江，租一个院子，开一家客栈。她看中了束河古镇中心街尾村白丽刚的房子，合同租期20年，每年租金5万元，3年一付。阿玲把3年共15万租金交给白丽刚，她记得后者颤抖着手接过：“那会儿他们种田养马，一家年收入也就1万元，没见过那么多钱，还是我带着他们去办的银行卡。”
& & & &2013年11月，白丽刚打电话约阿玲见面，提出涨房租，之前两年他已经闹过很多次，“他问我还想不想在丽江混？”房东一次性要求将房租涨到每年50万元。阿玲选择妥协，愿意第一个五年租金涨一倍，第二个五年涨两倍，第三个五年涨三倍，但白丽刚坚决要求租金一次性上涨到每年50万元，双方谈判失败。
& & & &此后，房东剪电线，赶客人，报警调解数十次，问题均未解决。日，束河古镇突发大火，烧毁了阿玲客栈的部分房屋。白丽刚以租赁物被烧毁不存在为由，起诉到法院，要求解除合同。阿玲则要求白丽刚配合重建，继续履行合同。一审二审，阿玲均败诉。日上午，白丽刚雇来挖掘机、卡车，继续强拆阿玲客栈的剩余房屋。因为法院判决书中对剩余房屋作另案处理，阿玲试图阻止，但被白丽刚和其弟弟、妻 & & & & & 子三人掀翻在地，白丽刚拎刀欲殴打阿玲，被处警民警拦腰抱住、劝停。最终，阿玲被迫决定离开丽江。 & & & & &&在丽江这样一个曾经被视作世外桃源的地方，丽江市客栈商会会长王立东称，受利益驱使，“古城房东违约率可能超过80%。”有的房东为了赶走租客，将大粪泼在自家出租的房屋门上，以阻止承租者继续经营。类似的事情在泸沽湖等地也有发生。
& & & &房客们带旺一个区域，房东却要毁约收回房子，类似的事情不止发生在丽江这样的“世外桃源”，也发生在北京的宋庄等地。
& & & 类似的故事很多，有网友讲述了一个故事：一位女画家也是在丽江经营客栈遭遇毁约，她说，这已经是她第三次遭遇这种事了。第一次，是在798，第二次，是在宋庄。每次做的事业类型都不一样，但结局一样。都是品牌效果一出来，昔日闷憨的房东，就立即变了嘴脸，她说她现在再也不敢相信合同了。
事实上，在大城市，房东涨租毁约的事情也不再少数，只是因为前后房租反差没那么大，不具有太大新闻性，没被报导出来就是了。在看文章的你，是不是也遭遇过呢？
& & & &明源君认为：这些毁约固然有人性、社会等复杂因素，但法律在里面的作用也不得不提。比如德国以保障居民住房为房地产政策的基本出发点，房地产调控将反对住宅空置、反对房产炒作作为其核心思想。大量德国居民一生都是租房住。德国禁止政府或物业拥有者随意调高租金（即使物价上涨）。根据《租房法》，除非房东自住，无权赶走居住者；如果房租超过当地“房租指导价”的20%房客可依法起诉，如果超过50%，房主将被判决三年有期徒刑。如果中国也有这样的法律，相关情况可能会有所改善吧？
& & & &四、 房子具有居住之外的很多使用功能，丈母娘拉动需求
& & & 中国各种资源稀缺，于是很多时候就要设置一些条件来进行分配，户口之外，房子成了被用得很多的分配标准。
& & & &比如学区房，就是优势教育资源集中在某些学校而出现的产物，在北京，许多根本无法住人的阴暗平房因为带有优质学位而卖到10万一平方；深圳一条小路两边的房子因为所在学区不同，价格动辄相差两三万。其实从本质来说，中国各个城市的房价差距，也是因为教育、工作机会、医疗等资源的聚集程度不同而造成的。而租房，无法获得学位等资源。
& & & 房屋居住之外的使用功能，还不止获得政府配置的资源。刘学良等学者的研究认为，1981---1991年出生的人口集中进入婚龄，是2004年以来中国城市房价快速上涨的重要原因。因为中国男女比例持续上升，婚姻市场竞争空前激烈，而住房是男性结婚的重要筹码，住房因此多了一项租房所不能有的“使用价值”，因此房价远高于租金上涨也就不足为怪了。因此某些地区早期的重男轻女居然最终导致了目前城市房价的上涨，谁又能想到这样的结果？“丈母娘拉动买房需求”其实并不是一句空话。& & 咨询电话：157-（手机与wei信同号）（独家推出免打扰服务：加微信咨询，保护您的个人信息，免房产中介人员骚扰，只有通过您的授权才能给您打电话。）售楼地址：深圳市龙岗区新生社区水岸新都16栋142号铺
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