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物业退管不再“扯皮” 管理办法“十一”施行
　编辑：侯静
　　内容提要：
　　为进一步规范物业服务企业退出项目管理的活动，维护当事人的合法权益，做好物业项目管理的衔接工作，保持业主正常生活秩序，市政府日前修订出台了《天津市物业服务企业退出项目管理办法》，将于10月1日起正式施行。该《办法》规定，区、县人民政府应当组织街道办事处、乡镇人民政府及相关职能部门对本辖区内物业服务企业退出项目管理的具体行为实施监督；明确了街道办事处、乡镇人民政府在物业服务企业退出项目阶段的职责，规定其应当及时协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业在退出项目管理阶段出现的问题。
　　根据《办法》规定，提醒街道办事处、乡镇人民政府在物业服务企业退出项目管理阶段注意做好七项工作：
　　(一)接受辖区物业服务企业退出项目管理的预警报告。
　　(二)在接到物业服务企业预警报告后5个工作日内，应当会同区、县房地产管理局与居民委员会(村民委员会)一起到物业项目听取业主委员会、业主及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，指导业主大会选聘物业服务企业。
　　(三)在物业服务企业退出项目管理1个月前业主大会未选聘到新物业服务企业的，与区、县房地产管理局一起指导居民委员会(村民委员会)、物业服务企业和业主委员会就管理方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问卷调查，并在调查结果的基础上确定管理预案。要将确定的管理预案等有关情况书面报送区、县人民政府，并及时组织召开物业管理联席会议，协调解决物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题。
　　(四)物业服务企业退出项目管理时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，在区、县人民政府组织下，及时按确定的管理预案与区县市容、园林、环卫等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作。所发生的费用由业主交纳，由居民委员会(村民委员会)协助业主委员会收取。
　　(五)对业主委员会在物业服务企业退出项目管理阶段不依法履行职责，无法选聘、解聘物业服务企业的，应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。
　　(六)对业主委员会未经业主大会同意，擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　(七)原物业服务企业退出项目管理时，未成立业主委员会的，在区、县房地产管理局指导下，与原物业服务企业办理移交手续，在新物业服务企业确定后，将代为保管的该项目资金、物品和资料，转交给新物业服务企业。(记者张新民胡晓伟)
天津市领导活动报道集
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新老物业公司交接常见问题及回答
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　　物业常年亏损撤离小区，引发了一系列的“蝴蝶效应”
　　物业长期处于亏损状态已无力继续支撑。7月20日，成都某小区物业正式撤离。很快，引发了一系列的“蝴蝶效应”――大门无人看守、垃圾无人清扫、开车进出门都得下车自行抬杆放行。甚至，有业主深夜被关在门外后，拿着锯子怒锯门锁。业主吐槽物业公司不遵守代管一年的约定，而物业公司则诉苦称：“本来就长期亏损，少数业主又不交管理费，我们支撑不下去了！”
　　物业项目交接注意事项及主要工作内容
　　新老物业公司承接验收如何操作？
　　开发商、业主大会和原物业公司要做好承接验收前的准备工作，并及时书面通知新物业公司进行承接验收。新物业公司应当在接到通知后15个工作日内做出书面回复并与开发商或业主大会约定承接验收时间。在约定时间内，开发商、业主大会或原物业公司应先做资料交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其他有关资料移交给新物业公司。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。资料交接完毕后是现场交接：新物业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。开发商或业主委员会应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域 的正常秩序。
　　交接前的准备工作：
　　物业费、停车费等费用
　　物业向业主所收取的物业费、供暖费、停车费及水、电费等其他费用，前任物业公司有无已经多收取的费用，如有，在进驻前需跟业委会或开发商进行沟通，索要回逾收的各项费用，或者对此解决方案有三方签字认可的书面约定。
　　各类能源费
　　前任物业有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用，如有，敦促其交接前缴清。
　　三、各类遗留问题
　　1、车辆刮蹭事件，前任物业有无承诺给业主在物业费、停车费或者其他形式的解决承诺，进行摸底调查，避免接手之后造成业主费用已交，但承诺的问题还未解决。
　　2、业主家中有个别特殊问题的，前任物业给业主承诺并未兑现的，摸清情况，由前任物业进行解决，避免业主日后将其承诺转嫁到新任物业。例如：个别业主减免物业费等情况。
　　3、工程遗留问题，要进行摸底调查，掌握小区或业主家中的工程遗留问题的类别、开发及施工方的维修情况、目前遗留问题的处理情况等。
　　其他准备工作：
　　1、物业用房的确定
　　2、各工作岗位人员的准备是否到位的情况
　　3、办公用品、员工工服等各类物资准备情况
　　4、工程、保洁的工具到位情况
　　5、正常办公所需的各类表格等文件
　　6、垃圾清运、电梯维保等外包服务的考虑，保障交接当日的物业服务正常的开展
　　7、其他准备工作
　　交接当天工作注意事项：
　　物业承接查验按照下列程序进行
　　1、确定物业承接查验方案；
　　2、移交有关图纸资料；
　　3、查验共用部位、共用设施设备；
　　4、解决查验发现的问题；
　　5、确认现场查验结果；
　　6、签订物业承接查验协议；
　　7、办理物业交接手续。
　　现场查验前，应当向物业服务企业移交下列资料：
　　1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣 工验收资料；
　　2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
　　3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
　　4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　5、承接查验所必需的其他资料。
　　未能全部移交前款所列资料的，应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
　　三、物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收
　　1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
　　2、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
　　3、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
　　水、电表进行抄底记录
　　将公共区域所有的涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以交接时点为据，之前的由前任物业缴纳，之后由新进驻物业公司缴纳。
　　物业费、停车费 两费用均以交接时点为据，之后的各项费用由新任物业开始计收，如有业主所欠前任物业费用，该物业必须依法依约进行收取，不能干扰新任物业的收费工作。
　　对自来水公司、供电局及燃气公司办理相应的用户变更名称手续，将小区能源使用用户变更为新任物业公司名称。
　　外包服务项目合同及其他合同的交接或重新签订相关合同
　　交接当天工作可按照“部门对部门”的方式进行交接，即可考虑先进行保安的交接，由秩序部安排好各岗位人员在交接当天陆续接下各个岗位，随后可分别进行客服、工程、保洁、绿化等相应交接，均可采取交接方部门对应接替方的部门进行交接，双方对应交接部门均有负责人，由第三方进行监督，交接完毕要有三方签字确认的交接资料。
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　　近日，位于江宁区广兴花园小区的一位业主向《周末小区见》栏目组打来了投诉电话。据他反映，目前整个小区外来人员可随便进出，在公共设施维护、小广告发布上物业也缺少管理；此外，老物业公司在小区公开选聘新物业成功后，不仅不肯退出，还打伤了小区业主委员会的两位主任。接到投诉后，记者随即走访了该小区进行调查。
　　现代快报记者 戚海芳 田倩 文/摄
　　业主投诉
　　单元门贴满广告，公共设施年久失修
　　近日，记者走访了广兴花园小区。据业主张先生（化姓）介绍，自2004年交付以来，小区一直由南京龙润物业负责物业管理。
　　“但物业公司基本没有管理，比如说单元门、绿化与绿化带栅栏等公共设施维护，很多地方年久失修。小区楼栋排水管道脱落多年，不少业主家里出现水渗漏问题，小区到处被张贴小广告，最多时一个单元门附近能张贴近20个广告。”张先生表示。小区东门的绿化带栅栏有些地方已破损，有的铁栏杆因生锈腐蚀，变得脆弱；几个广告发布栏也很破旧，个别业主甚至把储藏室也接上了水电，并在墙壁上开窗，用来住人。
　　去年2月8日，广兴花园成立了业主委员会。张先生告诉记者，去年6月16日，业委会与龙润物业私自签订了3个月的试用期合同，但龙润物业未能达到业委会的试用要求，后来，当业委会向社会公开选聘物业时，却受到龙润物业的阻挠，并不肯退出，新的物业公司也进不来，去年10月底，业委会的两位主任还被物业给打了。
　　记者调查
　　新老物业交接遇阻，主因一纸“试用合同”
　　记者了解到，去年6月13日，业委会召开业主大会改选物业，龙润物业与另一家竞标企业获得的投票数均未过半。小区业委会麦主任告诉记者，抱着再给龙润物业一次机会的想法，在未召开业主大会的背景下，6月16日，业委会与龙润物业签订了《广兴花园物业服务管理合同》，其中约定：合同有效期为三年；从签订合同之日起前三个月为试用期。试用期内，乙方物业服务管理经业主委员会组织验收达到，本合同自动转为正式合同生效，达不到要求此合同自动作废。“试用期内，合同里要求整治的事项，物业公司都没有做到。”麦主任表示。
　　9月15日，小区业委会再次召开业主大会，公开选聘物业，南京鑫磊物业得到超过半数业主同意、签字，被选定为新物业。然而，业委会成员告诉记者，鑫磊物业于9月16日、9月30日与10月30日三次要求进场，均遭到龙润物业阻挠，他们认为之前签订的“试用期合同”已经转为正式合同生效，并称其在9月1日-9月18日上门做过物业服务满意度调查，半数业主评价满意。
　　一位业委会成员告诉记者，去年10月30日，龙润与部分社会人员聚集业委会办公室门口，不仅将两位业委会主任打伤，还砸了办公室。另据业委会提供的视频、文件等资料显示，业委会成员曾接到过物业的电话，称遭到了物业相关人员的辱骂与威胁。
　　最新消息
　　业委会与原物业签订的试用合同被判无效
　　业委会和物业僵持不下，业主张先生将广兴花园业主委员会与龙润物业告到了江宁区人民法院，并于去年12月2日得到判决。
　　在业主提供的《判决书》中，法院判定“被告广兴花园业委会就是否选用被告龙润物业公司为小区物业服务企业，未召开业主大会，直接由业委会作出选聘决定，违反了法定程序，侵害了业主的合法权益，撤销被告南京市江宁区广兴花园业委会作出的与被告南京龙润物业管理有限公司为广兴花园物业服务企业的决定。”
　　各方说法
　　业委会：此前缺乏经验，将重新选聘物业
　　麦主任表态说，“业委会之前做出的一些决定还没有经验，以后还要多多学习其他小区的成功案例。现在法院已经给出了判决，业委会与物业公司签订的合同已不存在，物业还赖着不走，已经拖了半年，现在我们要做的就是重新召开业主大会公开招聘物业公司，龙润物业也可以参加。”
　　物业：解聘需公正流程，否认打人事件
　　龙润物业一位曹姓负责人告诉记者，“小区的物业费仅0.4元/平/月，如果全部收回来，一年物业费总共也就20万，目前不少业主拖欠物业费。小区的物业近几年一直在亏损。”对于打人、砸了业委会办公室事件，他予以否认，“并没有砸，我们的办公地点不够，只是与他们协商，拿回了一间办公室。”对于解聘事宜，该负责人称：“需要在政府部门的监督指导下，经过广大业主公开投票、授权业委会，要有公正的流程。”
　　东山街道：必要时会采取强制措施
　　东山街道的一位负责人表示，他们已安排工作人员对业委会进行工作指导，并做具体的事件调查。如果小区要公开选聘物业公司，则要召开业主大会，达到“双过半”标准就可以了。
　　该负责人表示，“如果后期老物业无故不肯退出，届时街道、住建局与法院等部门则会采取强制措施进行处理，比如在对于该物业服务企业在打分、资质审核与招投标等环节进行施压。”
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