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再谈帝都房价：十年上涨之路中曾有3次小幅下跌，为什么？
提要：上周以标题党的方式告诉大家过去10年帝都房价曾3次下跌的事实后，得到很多人的反馈，本文决定进一步探讨，从两个大方面回顾帝都楼市十年大涨小跌的原因：一是推动上涨的原因；二是重点分析三次下跌的原因。总结历史或许能找到未来下跌的影子吧，供参考。
1.&为什么上涨：严控土地导致供应不足，人口大幅流入带来旺盛需求，货币和政策是催化剂
（1）土地供应不足导致北京住宅市场规模小
北京住宅销售面积自2006年后就再也没突破2000万平米，土地供应量不足导致供应长期不足是根本原因。从绝对数来看，2005年是北京住宅市场规模的顶峰，当年销售面积2824万平米，竣工面积2841万平米，之前四年（）连续四年新开工超过2000万平米。但到最近三年（），销售面积均值约1200万平米，新开工约1400万平米，不足高峰期的一半。
土地购置面积更加明显，2002年，开发企业在北京的土地购置面积达到2092万平米，但自2005年起再也没超过1000万平米，2015年更是仅为391万平米。国土局公布的土地出让数据表明，近五年北京住宅用地成交均在800万平米以下，对应建筑面积也很少超过1000万平米（也就是约10万套房）。土地供应不足的原因，可溯到2004年的土地“831大限”和当地政府的“饿地”政策，限于篇幅此处不再赘述。
​（2）外来人口导致过去多年北京住房需求庞大
最近三次人口普查（10），北京常住人口从1990年的1081.9万人到2010年的1961.2万人，其中年增长604万人，相当于每年增加60万人（是之前10年增速的两倍以上）。外来人口持续进入是人口快速增长的主要原因，1990年北京常住人口中来自外地的仅为53.8万人，但2010年增加到704.7万人，增长650.9万人，占同时期北京常住人口增量的74%。
除了人口总量以外，北京人口的特点还有中青年人口多、年龄结构轻、新出生人口持续增加、大学众多导致本地就业多等特点，这都为大量住房需求奠定了基础（详见“”）
补充说明，2011年来，常住人口增量连年减少，其中2014年为36.8万人，2015年更是仅为18.9万人（上海甚至出现了常住人口的下降），是2005年来的最低水平，到底是北京市政府的人口分流政策起到了效果，还是数据有偏差不得而知[2]。
​（3）鼓励性的货币政策和购房政策是推动房价上涨的催化剂
如前所述，2005年来，受土地供应不足影响，北京住宅供应量总体下行，而同期人口不断增加，住房需求较大，这就是过去十年北京房价总体上涨的大背景。但正如弗里德曼所言，通货膨胀归根到底是个货币现象，货币投放和鼓励性房地产政策是房价上涨的催化剂：
2009年那一波北京房价几乎全面翻番（涨幅较大的区间是2009年下半年到2010年上半年），与“四万亿”和房地产方面的多种鼓励性政策密切相关（比如首付大幅降低，无论买几套房都只需20%首付，贷款七折利率优惠）；
2013年，虽然房地产调控政策总体偏紧，但新一届中央政府对房地产实行差异化政策，多个地方政府逐渐停止执行限购政策；另一方面，货币政策较为平稳，新增贷款、M2增速等指标向好。在一系列政策的推动下，当年北京二手房交易量成交近20万套，是历史上第三高（仅次于2009年和2015年）。
比如2015年，北京在房价企稳回升最早始于2014年四季度，也源于调控政策的放松，2014年9月二套房认定标准放松（从认房又认贷只认贷，还即算首套），随后又多次下调首付比例，货币政策又因经济低迷而放松。
2.&怎么会跌：经济形势低迷、货币投放减少、政策限制导致需求减少、之前涨的太多都可能导致房价调整
过去十年，北京房价总体以涨为主，仅出现三次较为明显的调整，但调整期的跌幅远小于前期的上涨幅度，分别是2008年下半年、2011年下半年至2012年初、2014年（2010年中有一两个月的低迷期，限购政策首次出台即在这个时间，但价格下跌不明显）。以下是对三次调整背景的具体分析，以便找到北京房价下跌的共同点：
（1）2008年：经济低迷+之前涨的太多
2008年7月-2009年1月，北京房价连续7个月出现下跌（2008年上半年即进入盘整期），累计跌幅13.6%（按价格指数统计，下同）。其根本原因在于当时的经济环境（此前房地产调控政策总体从紧、货币政策不断收紧也不无关系）。在此之前，北京房价持续上涨，仅2007年全年即上涨超过60%，而在之前的两年已上涨约50%。
从量价表现来看，价格走势约落后交易量一个季度：2007年9月，交易量达到近1万套的阶段性顶点，10月房价涨幅也达到顶点（月环比涨幅高达8%）；随后交易量持续下降，约半年后交易量跌幅达到40%，同期价格开始盘整（部分月份涨部分月份跌）；2008年7月（即交易量开始下跌三个季度后），价格进入持续下跌期，但从四季度开始交易量开始反弹（四万亿和普遍首付两成政策即始于此），约一个季度后价格止跌反弹。
（2）2011年下半年-2012年初：严厉调控政策的滞后影响
2010年起，中央及地方政府政策不断出台，限购政策作为抑制房价的重要举措首次出台，货币政策也从之前的全面鼓励变为大幅收缩，对需求影响明显的首付比例也不断提高。2011年下半年，首套房首付30%、二套房认房又认贷且首付不低于70%、三套房不再贷款，对市场需求带来显著影响。
从市场量价变化来看，2010年政策密集出台时，仅在当年7月出现小幅价格下跌，全年房价仍以上涨为主（除当年7-8月外，其他月份交易量均在1万套以上，注意这个神奇的数字）。2011年，二季度开始交易量持续低于1万套，价格在下半年进入持续下跌期，一直到2012年1月，连续下跌7个月，累计跌幅为6.8%，明显低于年间的累计涨幅（1.1倍）。
（3）2014年：需求透支后的自然调整
如前所述，2013年尽管房地产政策总体仍偏紧，但货币投放量增加和非重点城市放松调控，推动北京住宅市场触底反弹，全年交易量处于历史第三高，价格也稳步上涨，但2014年4月开始，价格进入持续下跌期，至2015年1月，累计下跌10个月，累计跌幅为8.2%（此前一轮上涨约持续两年，累计涨幅为43.9%）。
（4）小结：帝都房价涨多跌少是常态，但政策和经济环境都可能导致价格出现调整
通过近三次持续下跌的背景可以发现，帝都房价并非持续上涨，而导致价格下跌的原因有很多种，比如经济形势低迷（2008年），比如抑制性的政策环境，特别是跟首付相关的政策（比如最近两次调整2011年和2014年的下半年），比如持续上涨之后的自然调整（比如2014年下半年，政策环境总体没有变化）。
​3.&从历史来看，北京房价盘整期可能会在今年底或明年初，但调整幅度可能不大
（1）当前形势：这一轮帝都房价上涨总体小于前几轮，时间也不太长，但交易量与难以持续的历史高峰已十分接近
自2015年2月止跌反弹以来，北京房价累计上涨约一年，累计涨幅约18.8%（之前两轮均上涨2年多点），但交易量在3月已接近3万套，近十年仅有极少数月份能突破这个水平，且2015年下半年，几乎每个月的交易量都在2万套以上，也是出2009年的历史最高水平（当时无限购政策），从这个角度讲，去年下半年以来的交易高峰恐怕难以持续。
（2）未来展望：帝都房价在四季度和明年初开始盘整的可能性较大
我之前写的文章（）提出了正常、乐观、悲观三种假设，如果说我的观点有变化的话，我估计当时提到的“正常”发展的可能性提高到60%以上，具体如下：
房价将在上涨一段时间后再度低迷，但低迷期的跌幅少于涨幅。现在很有可能处于上涨的末期，估计今年四季度进入盘整期，明年二三季度价格可能达到最低点，但这个低点不一定会低于当前水平（如果从现在开始再涨两个季度，估计涨幅接近10%，而历史来看调整期的跌幅很少超过10%）。
（3）免责条款：预测的缘由和黑天鹅事件
以上预测取决于几个方面的因素：比如前述量价走势的周期性规律，比如交易量不持续的可能性很大，比如沪深等地已出台政策预示政策环境难以持续偏好（虽然过去一年涨幅不及沪深，但我建议北京市政府应该及时出台政策引导预期了），比如已经涨幅不小的房价对首次购房和首次改善等需求，压力已经很大（虽然这一轮涨幅不及前几轮，但基数提高了，大家买房的压力都不小）。比如宏观经济企稳的可能性较大，到今年底或明年初，或许货币政策就会重归中性。
当然，上述预测也有错的可能性，比如交易量下降到1-1.5万套左右，价格涨幅较小，整体呈平稳态势，比如由于新房供应越来越高端或远郊化，四环内二手房为主的态势更加明显，或许二手房交易量的正常水平1万套有低估的可能性；比如市政府东迁将在2017年正式落地，在带来一部分需求的同时也可能推动东部板块价格继续上行。
（4）是否买房：搞清楚自己的需求，加强对房市的了解是第一位的
知道有涨也有跌是我们对北京房价的一个最重要的判断。对于个人而言，要买房，搞清楚怎么看房价，怎么选不同的房子，是做决策的第一步。本文的分析和预测肯定有局限性（比如以总量为主，主要是看大方向和平均涨跌幅，与大家关注的某个片区或楼盘肯定存在显著差异），但写了这么多文字，还是想告诉大家，历史不会简单的重复，但总有惊人的相似。即使过去几年的大涨小跌不会简单重演，但市场总有高低起伏，希望等机会来临时，大家能勇敢的做出选择吧。
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&统计局每10年做一次人口普查，每5年做1%抽样调查，每年做更小比例的抽样调查并公布当年人口数的推算数据（在普查年会对历史数据修正）。从历史数据可以看出，1990和2010年北京常住人口分别增长106.4万人和101.9万人，是历史最高水平。年常住人口增量分别为63万人、75万人、95万人、89万人，而年增量分别在50万人以下（1995年的增量126.1万人很奇怪，年间，除了这一年之外，最高的年份都不足15万人，1997年外来人口减少27.2万人，导致当年北京常住人口减少19.2万人，不知道当年发生什么事了，感觉这几年的异常都属于统计口径原因，有知道历史的同志请告知）。
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帝都房价：只涨不跌是神话，过去十年曾三次下跌
来源：新浪房产
房价涨跌是众多关注的大问题。可惜的是，由于房价的特殊性，在同一时点，不同人对房价高低往往有不同的认识。
房价涨跌是众多关注的大问题。可惜的是，由于房价的特殊性（房产本身不可移动，几乎没有完全一样的两套房，不同人所关注/熟悉的区域往往不同），在同一时点，不同人对房价高低往往有不同的认识，你说房价现在8万/㎡，过去一年涨了30%，我说我熟悉的地方才2万，过去一年没太动，两种表达可能都是对的。不同的关注点造成了大家对房价的认识和基本很多讨论无法继续进行。本文以数据为基础对帝都房价进行了解读，并重点分析了北京房价过去10年的涨跌情况，打破帝都房价只涨不跌的神话，也希望厘清大家讨论房价时经常犯的错误，供参考。
1.&平均单价简单易得，是多数人容易获取也最容易理解的数据
题图来自链家网（北京交易量最大的经纪公司/fangjia/）。该网站以每套房的成交价格为基础进行北京房价的统计，并可细分为各个城区/商圈/小区。按链家统计，北京2016年2月二手房（如无特别说明，本文均指住宅，最新价格均更新至2016年2月）均价41867元/平米（为便于阅读，以下简称为元），环比上月上涨3.07%，同比去年同期上涨20.84%（即过去一年的涨幅）。
具体看，目前房价最低的区是房山（怀柔、平谷、密云无数据），均价为20735元，最高的是西城71442元，过去一年上涨26.53%（涨幅比北京整体高出约6个百分点，最新公布的3月数据上涨至78267元，环比上涨9.55%，同比涨幅高达40.33%），进一步细分，该片区包括白纸坊、金融街等20多个商圈，最贵的是金融街104341元，过去一年上涨26.96%，虽然绝对价格高，但涨幅与整个西城基本持平，该片区最贵的小区是鼎鼎有名的“中海凯旋”，目前单价138594元，但过去一年涨幅不足10%。
2.&但均价有很大的局限性，特别是某个具体楼盘特定时间的价格
有过买卖二手房经验的筒子们都知道，由于阴阳合同的普遍存在（避税是主要原因，平均来看，二手房交易税费大概占到整体房价的5%-10%），经纪公司居间合同的交易价格更能反映市场情况。
但需要注意的是，在我们讨论具体楼盘的价格时，均价很容易走偏。比如前面说的西城区，目前价格最低的商圈是“白纸坊”，目前均价47750元，过去一年涨幅19.09%，看起来没啥问题。细看发行，该区域有个均价看起来很低的小区崇效胡同，均价仅35762元，仅为西城区房价的一半，比整个北京的均价还低，几乎可以断定这个价格不准确。最后发现，这个小区在链家系统里仅有三次成交，分别在年，单价在2.3万到4.3万之间不等，也就是说这个价格近两年没有更新。
回头再看西城最贵的金融街板块，包括中海凯旋在内的很多小区在一个月无成交的情况非常普遍。由此可见准确衡量房价及其变动非常困难，这与房价的特殊性不无关系，比如房产不可移动，几乎没有完全一样的两套房，交易并不频繁，而且很少重复交易。全北京来看，每年二手房成交量不超过所有房屋总量的5%），就是说共1000套房的小区，一年成交50套就属于很高的水平了，即每个月成交三五套。
特别说明：本人非链家人员，并不清楚相关数据的详细计算规则，上述说法不一定准确，这也不是对链家数据准确性的吐槽；相反，链家北京的二手房数据可能是我们能公开获取的最准确数据。
3.&均价最大的问题在于，用来衡量涨跌有很大的局限性
如果原始数据准确，用均价反映某个楼盘的房价水平还能相信，但均价最大的问题是，用它来判断房价的涨跌很容易误判，理由如下：
（1）统计局和房管局公布的北京新房均价低于普遍感受，涨跌幅更是没法看
以北京新房均价为例，1999年统计局数据为4787元，到2004年仍仅为4747元，六年不涨反跌。房管局数据自2007年比较完善，但到2015年也仅为27114元，大大低于普遍感受（很多媒体经常只盯高端楼盘，就以为北京房价全面突破10万）。
从涨幅来看更加离谱，2015年房管局数据显示北京涨幅仅为8%，而统计局数据涨幅高达21%；大家普遍感受2009年来北京房价就没跌过，但2012年房管局数据下跌4%，2011年统计局数据下跌11%。2010年是调控政策频出的一年，当年房价曾出现阶段性盘整，但统计局和房管局数据显示当年新房均价涨幅高达30%和39%，明显高于普遍认为房价翻番的2009年，两个数据分别显示涨幅仅为8%和14%，大大低于2010年。
（2）销售均价仅能反映当时的成交情况，极容易受成交结构影响
统计局和房管局公布的新房均价，均是同期已售出新房的均价（前者来自开发商填报，后者来自房管局交易备案，由于新房交易合同真实，一般认为后者更可靠），由于不同时期卖出的房源不同，不能凭这一期价格与上一期价格的涨跌，来说明房价的涨跌。
比如，房价的涨跌可能仅仅因为房源位置的变化，2009年以来，五六环之间新房成交面积占比逐年上升，从最初的39%提高到2015年的55%，六环外也逐年上升。而四环以内成交面积不足10%，四五环间也仅为9%。因此，拿2015年房价和2009年相比，虽然新房均价仅从14465元涨至27114元，涨幅为87.4%，低于大多数人的感受，但总体房子越来越远，五六环之间的新房均价从11737元涨至26418元，涨幅大125.1%，六环外从8649元涨至19842元，涨幅为129.4%，比全市涨幅略高，但可能仍比大家的感受低（我估计很多人认为2015年北京房价比2009年涨了2倍还要多）。
（3）即使是同一个楼盘，销售均价变化也没法准确反映房价涨跌
2015年，有一个卖了超过10年的项目，海淀区的“神盘”华润万橡府（之前叫橡树湾），从2006年开盘之初的8000多元，涨到2015年的超过6万元，更2009年相比涨了两倍以上，这个涨幅应该跟大家的感受差不多，但依然有不准确的地方。比如2008年，普遍感觉房价有下跌，但橡树湾均价仍有小幅上涨；2009年，普遍感觉房价涨幅很大，但全年均价仅小幅上涨3000元；2010年，市场有波动，但房价从前一年的18954涨到3万+，涨幅约70%。这个例子进一步证明了均价在某一时期的波动，不一定能准确反映交易量。
再举一个例子就能看的更清楚，万科长阳半岛，2010年7月首次开盘，当月均价13650元/平米。作为近郊区房山的第一个大盘，2010下半年曾多次开盘并次次日光，创造了当年的销售记录。2016年初，其最新成交均价超过3万元，有报道说即将开盘的新产品，报价将达3.7万元。但从各个月的数据看，2013年至2014年4月，均价在18000元左右波动（多个月成交量不足10套）。但2014年6月跳涨至25000元以上，之后半年稳中有跌，从2015年4月开始持续上涨至目前的30000元以上。
以上案例充分表明，均价在反映价格水平及其涨跌上，有很大的局限性，容易受当期成交结构的影响。对于单个楼盘或成交不活跃的区域，很容易受交易房源影响，以一个月的尺度衡量，即使是非常热销的楼盘，交易量也不会很多，比如万科长阳半岛，几乎每年都是北京市销售前十名，但也有好几个月交易不足10套（甚至有两个月零成交），不同月份的成交均价波动明显，无法通过短期内成交均价的涨跌来判断房价的涨跌。在同一楼盘中，不同朝向和楼栋的房源，交易价格差异10%以上是普遍现象，因此这个月如果卖的是朝南的房子，均价18000，下个月买的朝北的房，价格17000，看起来价格跌了，但可能实际是在涨。
4.&尽管目前难有大众普遍认同的房价指数，但其仍是衡量房价涨跌最恰当的工具
2013年，因出版《非理性繁荣》并预言互联网泡沫而闻名全球的经济学家罗伯特席勒教授，荣获诺贝尔经济学奖。在房地产领域，席勒教授还与人共同发明了在美国广为人知的“Case-Shiller”房价指数（现为全球最大的指数编制公司标普-道琼斯旗下一员）。如同股价指数已成为证券市场的指针，各国也普遍用房价指数来反映房价的变化，但房价指数如何编制几乎是世界性难题。
目前，包括国家统计局在内的多家机构都以房价指数的方式进行指数编制，以下是我们能找到的两家机构的指数情况（不公布机构名称了，免得大家吐槽）：
通过近10年的数据可以发现，虽然两家机构公布的指数涨跌幅度差异明显，但仍反映帝都房价总体上涨，能够看出房价涨跌幅的变化，且大部分时间同涨同跌，能够反映帝都房价的涨跌变化（对买房者而言，知道房价到底涨了还是跌了很重要）。以其中一家机构数据为例，可以得出如下结论：
（1）过去10年，帝都房价并非只涨不跌，曾出现三次明显的调整，分别为2008年下半年、2011年下半年至2012年初、2014年（2010年中有一两个月的低迷期，限购政策首次出台即在这个时间，但价格下跌不明显）；
（2）从调整时间来看，每次调整一般不到一年，最长的是最近一次从2014年4月到2015年1月，有10个月出现下跌，其他一般仅下跌半年左右，即购房的黄金窗口期；
（3）从跌幅来看，只有在2008年才出现过超过10%的跌幅（但之前一年涨幅近70%），其他几次平均跌幅仅为5%左右，最近一轮下跌时间较长，但累计跌幅仅为8.2%，而之前一轮上涨从2012年3月开始一直到2014年3月，两年涨幅超过40%。
5、二手房月均成交1万套是北京房价的敏感值，超过后房价上涨可能性很大，反之亦然
对普通购房者而言，看指数可能不那么直接，但能搞清楚房价的整体涨跌情况。其实还有个指标可能比较直接，那就是二手房成交量。与新房不同，二手房成交量跟供应量、可售量（也就是开发商推盘）基本无关，也不容易受推盘结构的影响，2009年来的数据表明，1万套是北京房价的敏感值，交易量持续超过1万套超过后房价上涨可能性很大，反之亦然。比如2010年7月-8月，2011年4月，2014年4月等几个时间点，都是在成交量降至1万套以后出现房价阶段性调整。
对有意买房者而言，搞清楚不同形式的价格十分重要，更重要的是，通过指数可以确凿的发现，帝都房价并非只涨不跌，只是涨多跌少而已（涨的幅度和时间明显多于跌的），而且不同区域的涨跌幅也有差异。知道有涨有跌或许是我们对北京房价的一个最重要的判断。对于个人而言，要买房，不一定需要知道供求关系、货币和房地产调控政策、经济走势等影响房价的各种复杂问题，但搞清楚怎么看房价，怎么选不同的房子，或许是做决策的第一步。
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