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常宝股份(002478)公告正文
常宝股份：拟发行股份购买宿迁市洋河人民医院有限公司90%股权所涉及股东全部权益价值评估说明
公告日期：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
&&&&&&&江苏常宝钢管股份有限公司拟发行股份购买宿迁市洋河人民医院有
&&&&&&&&&&&&&限公司&90%股权所涉及股东全部权益价值评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&目录
第一部分&关于评估说明使用范围的声明&....................................................&3
第二部分&企业关于进行资产评估有关事项的说明&............................................&4
&&&&&一、&&&委托方、被评估单位概况&......................................................&4
&&&&&二、&&&企业历史沿革和经营情况&......................................................&5
&&&&&三、&&&关于评估目的的说明&..........................................................&9
&&&&&四、&&&关于评估对象和评估范围的说明&...............................................&10
&&&&&五、&&&关于评估基准日的说明&.......................................................&10
&&&&&六、&&&可能影响评估工作的重大事项说明&.............................................&10
&&&&&七、&&&资产负债清查情况&...........................................................&11
&&&&&八、&&&未来盈利预测说明&...........................................................&12
&&&&&九、&&&已向评估机构提供的资料清单&.................................................&13
第三部分&资产评估技术说明&.............................................................&16
评估对象与评估范围说明&................................................................&&&&&16
&&&&&&一、&评估对象与评估范围内容&.....................................................&&&&&16
&&&&&&二、&实物资产的分布情况及特点&...................................................&&&&&17
&&&&&&三、&企业申报的无形资产情况&.....................................................&&&&&17
资产核实情况总体说明&..................................................................&&&&&18
&&&&&&一、&核实工作的组织、实施时间和过程：&...........................................&&&&&18
&&&&&&二、&核实工作的过程及方法&.......................................................&&&&&18
&&&&&&三、&影响资产核实的事项及处理方式&...............................................&&&&&21
&&&&&&四、&引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额&...................&&&&&21
&&&&&&五、&核实结论&...................................................................&&&&&21
资产基础法的评估&......................................................................&&&&&23
&&&&&&一、&货币资金&...................................................................&&&&&23
&&&&&&二、&应收票据&...................................................................&&&&&23
&&&&&&三、&应收账款&...................................................................&&&&&24
&&&&&&四、&其他应收款&.................................................................&&&&&24
&&&&&&五、&预付账款&...................................................................&&&&&25
&&&&&&六、&存货&.......................................................................&&&&&26
&&&&&&七、&固定资产-房屋建筑物类&......................................................&&&&&27
&&&&&&八、&在建工程-土建&..............................................................&&&&&35
&&&&&&九、&固定资产-设备类&............................................................&&&&&35
&&&&&&十、&无形资产-土地使用权&........................................................&&&&&53
&&&&&&十一、&无形资产-其它无形资产&....................................................&&&&&64
&&&&&&十二、&递延所得税资产&...........................................................&&&&&66
&&&&&&十三、&短期借款&.................................................................&&&&&66
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－1－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
&&&&&&十四、&应付账款&.................................................................&67
&&&&&&十五、&预收账款&.................................................................&67
&&&&&&十六、&应付职工薪酬&.............................................................&67
&&&&&&十七、&应交税费&.................................................................&67
&&&&&&十八、&应付利息&.................................................................&68
&&&&&&十九、&其他应付款&...............................................................&68
&&&&&&二十、&一年内到期的非流动负债&...................................................&68
&&&&&&二十一、&长期借款&...............................................................&68
&&&&&&二十二、&长期应付款&.............................................................&69
&&&&&&二十三、&递延所得税负债&.........................................................&69
&&&&&&二十四、&资产基础评估结论&.......................................................&69
收益法评估&............................................................................&72
&&&&&&一、&收益法的应用前提及选择的理由&...............................................&72
&&&&&&二、&评估思路及模型&.............................................................&72
&&&&&&三、&收益预测的假设条件&.........................................................&74
&&&&&&四、&企业资产、经营状况和财务分析&...............................................&76
&&&&&&五、&历史数据分析、调整&.........................................................&78
&&&&&&六、&主要财务指标分析&...........................................................&82
&&&&&&七、&宏观经济发展状况&...........................................................&89
&&&&&&八、&行业发展状况&...............................................................&94
&&&&&&九、&企业现状分析&..............................................................&102
&&&&&&十、&净利润的预测&..............................................................&105
&&&&&&十一、&企业自由现金流的预测&....................................................&118
&&&&&&十二、&折现率的确定&............................................................&121
&&&&&&十三、&股东全部权益价值计算&....................................................&125
&&&&&&十四、&控股权或少数股权的分析&..................................................&127
&&&&&&十五、&收益法评估结论&..........................................................&127
第四部分&评估结论及分析&..............................................................&129
&&&&&一、&评估结论&..................................................................&129
&&&&&二、&敏感性分析&................................................................&131
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－2－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
&&&&&&&第一部分&关于评估说明使用范围的声明
&&&&本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监督管理机构和部门
使用。除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，
不得见诸于公开媒体。
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
&第二部分&企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、&&&&&委托方、被评估单位概况
&&&&（一）委托方
&&&&名&&&&&称：江苏常宝钢管股份有限公司（股票代码：002478.SZ）
&&&&住&&&&&所：常州市延陵东路&558&号
&&&&法定代表人：曹坚
&&&&注册资本：人民币&40,010.00&万元
&&&&公司类型：股份有限公司（上市）
&&&&经营范围：钢压延加工（包括无缝钢管、焊接钢管生产），钢冶炼，钢支柱、钢脚
手架、金属跳板、钢模板制造；自营和代理各类商品和技术的进出口业务（国家限定
公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）
&&&&（二）被评估单位
&&&&名&&&&&称：宿迁市洋河人民医院有限公司（以下简称“洋河医院”）
&&&&住&&&&&所：宿迁市洋河新区洋河镇梦都大道&6&号
&&&&法定代表人：韩海卫
&&&&注册资本：人民币&41,400.00&万元
&&&&实收资本：人民币&41,400.00&万元
&&&&公司类型：有限责任公司
&&&&经营范围：内科、外科、妇产科、儿科、眼科、耳鼻咽喉科、口腔科、皮肤科、
急诊医学科、康复医学科、麻醉科、重症医学科、医学检验科、医学影像科、中医科、
健康体检。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
二、&&&&企业历史沿革和经营情况
&&&&2012&年&12&月&20&日，宿迁市卫生局向洋河医院前身宿迁市洋河新城洋河医院（以
下&简&称&“&洋&河&新&城&医&院&”）&下&发&《&医&疗&机&构&执&业&许&可&证&》（&登&记&号&：
），有效期自&2012&年&12&月&20&日至&2015&年&12&月&19&日。
&&&&2013&年&2&月&25&日，洋河新城医院董事签署《宿迁市洋河新城洋河医院民办非企业
单位（法人）章程》，载明洋河新城医院开办资金为&480&万元，全部由杨艳认缴出资。
同日，洋河新城医院通过董事会决议，通过了洋河新城医院章程。
&&&&2013&年&2&月&28&日，宿迁市卫生局向宿迁市民政局出具《关于同意宿迁市洋河新城
洋河医院注册登记的函》，载明洋河新城医院经审核批准为非营利性医疗机构，同意其
到宿迁市民政局注册登记。
&&&&2013&年&3&月&6&日，宿迁市民政局出具《关于准予宿迁市洋河新城洋河医院注册登
记的批复》（宿民发[2013]16&号），同意洋河新城医院注册登记为民办非企业单位。
&&&&截至&2013&年&3&月&6&日，洋河新城医院收到股东杨艳以货币缴纳的注册资本&480.00
万元，占注册资本总额的&100%。该出资事项业经徐州一鸣会计师事务所（普通合伙）
出具的“徐鸣会所验字[2013]第&S028&号”验资报告验证，出资情况如下：
&&&&出资人姓名&&&&&&&&&&出资金额（万元）&&&&&&&&&&&出资比例（%）&&&&&&&&&&&&&&&出资方式
&&&&&&&杨艳&&&&&&&&&&&&&&&&&480.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&现金
&&&&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&480.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-
&&&&2013&年&12&月&15&日，经洋河新城医院董事会审议通过，同意名称变更为“洋河新
区人民医院”，同意出资金额由&480.00&万元增加至&3,370.00&万元；增加宿迁市金鹏置
业有限公司为新的出资人，法定代表人及医院负责人由王琪变更为申萍；修改章程。
&&&&2013&年&12&月&20&日，根据宿迁天园资产评估有限公司出具的《宿迁市金鹏置业有
限公司资产评估报告书》“天园评报字[2013]第&105&号”，截至&2013&年&12&月&15&日，位
于宿迁市洋河新区经十路西侧、徐淮路南侧的&77,428.00&平方米医院用地的土地使用
权评估价值为&2,890.20&万元。
&&&&2013&年&12&月&20&日，洋河新区人民医院收到宿迁市金鹏置业有限公司以以土地使
用权出资的新增注册资本&2,890.00&万元，该出资事项业经宿迁天园联合会计师事务所
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－5－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
出具的“天园验字[&号”验资报告验证，变更后洋河新区人民医院累计实收资
本&3,370.00&万元，占注册资本的&100%。本次增资后，洋河新区人民医院的出资情况如
下：
&&&出资人名称/姓名&&&&&&&出资金额（万元）&&&&&&&&&&&出资比例（%）&&&&&&&&&&&&&&&出资方式
宿迁市金鹏置业有限公司&&&&&&&2,890.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&85.76&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权
&&&&&&&&&杨艳&&&&&&&&&&&&&&&&&480.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&14.24&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&现金
&&&&&&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&3,370.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&100.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-
&&&&&&&2014&年&1&月&9&日，宿迁市卫生局向洋河新区人民医院换发新的《医疗机构执业许
可证》（登记号：），有效期自&2014&年&1&月&9&日至&2015&年&12
月&19&日。
&&&&&2014&年&1&月&9&日，宿迁市民政局核准本次变更并向洋河新区人民医院换发《民办
非企业单位登记证书》（有效期：2014&年&1&月&14&日至&2015&年&12&月&19&日）。
&&&&&2016&年&1&月&27&日，宿迁市卫生和计划生育委员会核准洋河新区人民医院名称变更
为“宿迁市洋河人民医院有限公司”；核准洋河新区人民医院性质由非营利性医疗机构
变更为营利性医疗机构。同日，宿迁市卫生和计划生育委员会向洋河新区人民医院换
发新的《医疗机构执业许可证》，机构名称为“宿迁市洋河人民医院有限公司”。2016
年&3&月&21&日，宿迁市卫生和计划生育委员会出具情况说明，对上述变更事宜进行确认。
&&&&&&&同日，宿迁市洋河人民医院有限公司通过举办人会议决议，同意宿迁市洋河人民
医院有限公司以&2016&年&3&月&31&日为基准日，依据有关规定履行后续改制程序，同意
董事会决议通过的清算方案，同意举办方宿迁市金鹏置业有限公司以人民币&480.00&万
元购买举办人杨艳在宿迁市洋河人民医院有限公司的出资，同意在工商登记注册时变
更出资方式，由原&480.00&万元货币出资及&2,890.00&万元土地使用权出资变更为全部
由上述土地使用权重新作价评估认缴出资，原&480.00&万元货币资金计入资本公积。
&&&&&&&2016&年&5&月&30&日，宿迁市民政局出具《关于同意洋河新区人民医院注销登记的通
知》，同意洋河新区人民医院注销登记。
&&&&&&&2016&年&6&月&13&日，宿迁市金鹏置业有限公司签署《宿迁市洋河人民医院有限公司
章程》，载明公司注册资本为&3,370.00&万元。
&&&&&2016&年&6&月&14&日，宿迁市洋河新区市场监督管理局同意宿迁市洋河人民医院有限
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－6－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
公司设立登记并颁发营业执照。
&&&&&2016&年&7&月&6&日，宿迁市金鹏置业有限公司作出股东决定，同意中民嘉业投资有
限公司以货币方式认缴出资&5,055.00&万元，取得宿迁市洋河人民医院有限公司&60%的
股权。
&&&&&同日，宿迁市洋河人民医院有限公司召开股东会，同意成立公司董事会、监事会，
同意注册资本由&3,370.00&万元增加至&8,425.00&万元，由中民嘉业投资有限公司认缴，
出资方式为货币，同意公司法定代表人变更为韩海，同意变更经营范围，修改并通过
新的公司章程，同意宿迁市金鹏置业有限公司出资方式为以土地面积为&77,428.00&平
方米的医院用地土地使用权作价出资。
&&&&&根据江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司于&2016&年&6&月&28&日出具的“苏金
土地（2016）（估）字第&SQ-073&号”土地评估报告，宿迁市洋河人民医院有限公司位
于洋河新区经十路西侧、徐淮路南侧的国有出让土地使用权总地价为&3,370.44&万元。
&&&&&2016&年&7&月&15&日，宿迁市洋河新区市场监督管理局同意宿迁市洋河人民医院有限
公司本次变更登记并换发营业执照。
&&&&&本次增资后，宿迁市洋河人民医院有限公司股权结构如下：
&&&&&&&股东名称&&&&&&&&&&出资金额（万元）&&&&&&&&&&&持股比例（%）&&&&&&&&&&&&&&&出资方式
宿迁市金鹏置业有限公司&&&&&&&3,370.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&40.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权
&中民嘉业投资有限公司&&&&&&&&5,055.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&60.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&货币
&&&&&&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&8,425.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&100.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-
&&&&&上述出资业经宿迁公兴会计师事务所有限公司出具的“宿公会验字[&号”
《验资报告》验证。
&&&&&2016&年&8&月&29&日，宿迁市洋河人民医院有限公司召开股东会，一致同意公司注册
资本由&8,425.00&万元增加至&41,400.00&万元，新增加的注册资本&32,975.00&万元由股
东中民嘉业投资有限公司和宿迁市金鹏置业有限公司缴纳，其中，中民嘉业投资有限
公司出资&19,785.00&万元，宿迁市金鹏置业有限公司出资&13,190.00&万元，出资方式
均为货币，修改并通过新的公司章程。
&&&&&2016&年&8&月&31&日，宿迁市洋河新区市场监督管理局同意宿迁市洋河人民医院有限
公司本次变更登记并换发《营业执照》。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－7－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
&&&&&本次增资后，宿迁市洋河人民医院有限公司股权结构如下：
&&&&&&&股东名称&&&&&&&&&&&&&&出资金额（万元）&&&&&&&&&&&持股比例（%）&&&&&&&&&&&&&&&出资方式
宿迁市金鹏置业有限公司&&&&&&&&&&&16,560.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&40.00&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权、货币
&中民嘉业投资有限公司&&&&&&&&&&&&24,840.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&60.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&货币
&&&&&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&41,400.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&100.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-
&&&&&上述增资业经宿迁公兴会计师事务所有限公司出具的“宿公会验字[&号”
验资报告验证。
&&&&&公司经营状况如下：
&&&&&洋河医院位于江苏宿迁市洋河新区洋河镇梦都大道&6&号，紧邻洋河火车站及宿淮
盐高速；系&2015&年初按三级综合医院标准迁址新建的一所二级医院，分别建有门急诊
楼、医技楼、住院病房楼、后勤行政楼、康复楼、传染性疾病区、商业综合楼和独栋
VIP&楼，总设计床位&1,200&张，目前已开设床位&600&张，是一家集医疗、科研、预防、
保健、急救、康复、养老为一体的大型综合医院，医疗辐射人口约&70&万。
&&&&&洋河人民医院共设有心脏病科&、呼吸内科、消化内科、神经内科、肾脏病科、普
通外科、胸外科、骨科、神经外科、五官科、肛肠科、妇产科、急诊科、儿科、皮肤
科、疼痛科、中医科、介入科、影像科、麻醉科、检验科等&40&多个临床及功能科室，
专业开展心脑血管、肺、乳腺、胃肠等良恶性肿瘤手术，具备承担各种常规以及急危、
疑难病症的诊断与治疗能力。
&&&&&洋河医院建有宿迁地区目前规模最大、服务最完善的健康管理中心，目前已与南
京军区南京总医院、济南军区总医院、解放军第八二医院、南京市中医院、徐州医科
大学第二附属医院等达成全方位的战略合作，为医院的可持续发展提供了支撑平台；
医院的质量管理体由上海复旦医院管理有限公司设计，医技团队由南京军区总医院专
家与洋河医院专家共同组成，医院购置了美国&GE&公司、美国&BECKMAN&公司全套诊疗设
备，设备性能已经处于省内较为领先地位。
&&&&&由于前期资本投入规模较大，洋河医院目前经营业务仍处于培育发展阶段，医疗
服务产能尚未充分利用，因此最近两年一期仍处于亏损状态。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位：万元
&&&项目&\&年份&&&&&&&&&&&2014&年&12&月&31&日&&&&&&&2015&年&12&月&31&日&&&&&&&&2016&年&8&月&31&日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－8－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
&&&项目&\&年份&&&&2014&年&12&月&31&日&&&&&&&&&&&2015&年&12&月&31&日&&&&&&&&2016&年&8&月&31&日
&&&&资产总额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&65,510.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&70,881.22&&&&&&&&&&&&&&&&80,568.04
&&&&负债总额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&62,344.83&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&70,075.31&&&&&&&&&&&&&&&&42,621.53
&&&所有者权益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,165.16&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&805.91&&&&&&&&&&&&&&&&37,946.51
&&&项目&\&年份&&&&&&&&&2014&年&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015&年&&&&&&&&&&&&&&&&&2016&年&1-8&月
&&&&营业收入&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4,572.23&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6,352.36&&&&&&&&&&&&&&&&&&5,550.71
&&&&利润总额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-331.07&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-2,359.25&&&&&&&&&&&&&&&&-1,465.68
&&&&&&&净利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-331.07&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-2,359.25&&&&&&&&&&&&&&&&-1,249.40
&&&&上述数据摘自于中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意见审计
报告。
&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司执行企业会计准则，所得税率为&25%。根据《中华人
民共和国营业税暂行条例》第八条文件规定，医院、诊所和其他医疗机构所取得的医
疗服务收入免征营业税；根据财税（2016）36&号文件规定，2016&年&5&月&1&日全面营改
增后，医疗机构提供的医疗服务免征增值税，故企业提供的医疗服务免征增值税。根
据财税（2000）42&号文件规定，对新设立的营利性医院自用的房产、土地、车船免征
3&年使用税。宿迁市洋河人民医院有限公司成立于&2016&年，故自&2016&年&1&月&1&日至
2018&年&12&月&31&日享受自用的房产、土地、车船免征房产、土地、车船使用税的优惠
政策。
&&&&（三）委托方与被评估单位的关系
&&&&委托方是拟发行股份购买被评估单位&90%股权的收购方。
三、&&&&&关于评估目的的说明
&&&&本次评估目的是反映宿迁市洋河人民医院有限公司股东全部权益于评估基准日的
市场价值，为江苏常宝钢管股份有限公司拟发行股份购买宿迁市洋河人民医院有限公
司&90%股权之经济行为提供价值参考依据。
&&&&该经济行为已经获得了江苏常宝钢管股份有限公司董事会的批准。
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
四、&&&关于评估对象和评估范围的说明
&&&&本次评估对象系截至&2016&年&8&月&31&日宿迁市洋河人民医院有限公司股东全部权
益价值。本次评估范围系截&2016&年&8&月&31&日宿迁市洋河人民医院有限公司的全部资
产和负债。评估前总资产&805,680,384.49&元，其中：流动资产&105,801,937.45&元、
非流动资产&699,878,447.04&元，其中：固定资产&524,003,993.74&元、在建工程
138,924,395.63&元、无形资产&34,795,467.43&元、递延所得税资产&2,154,590.24&元，
负债&426,215,326.49&元，净资产&379,465,058.00&元。
&&&&上述列入评估范围的资产及负债已经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审
计，并出具了无保留意见的审计报告。
&&&&本次评估涉及的主要实物资产有位于洋河新区经十路西侧、徐淮路南侧的房地产
建筑面积&83,485.66&平方米、在建工程&33,500.90&平方米，上述两项均尚未办理产权
证明,&建筑面积由宿迁市诚信房地产测绘有限公司出具的宿迁市房屋勘测成果报告确
定。构筑物&59,600.00&平方米；涉及土地面积共为&77,428.00&㎡，已取得“宿国用（2016）
第&10979&号”土地使用权证；
&&&&本次评估所涉及设备共计&1602&台（辆）。
&&&&本次评估所涉及的无形资产共计&2&项，为管理用软件。
&&&&洋河医院无商标、专利权等知识产权。
&&&&除此之外，不存在任何账面未反映的资产和负债，与本公司相关的资产及其负债
均已申报列入资产评估范围。
&&&&委托的评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
五、&&&关于评估基准日的说明
&&&&本次评估基准日为&2016&年&8&月&31&日。
&&&&评估基准日的确定是考虑尽可能与评估目的的实现日接近，无其他特别影响因素。
六、&&&可能影响评估工作的重大事项说明
&&&&1.截止评估基准日，洋河医院共拥有&7&处房产，其中&5&处因已经实际使用故列示
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－10－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
于房屋建筑物科目核算，合计建筑面积&83,485.66&平方米；2&处目前处于土建完工未装
修也没有实际使用故列示于在建工程核算，合计建筑面积&33,500.90&平方米，建筑面
积由宿迁市诚信房地产测绘有限公司出具的宿迁市房屋勘测成果报告确定。上述房产
目前已完成竣工决算、消防和规划验收，正在办理环保评估和绿化验收相关手续，待
上述手续办理后，洋河医院将取得上述房屋所有权证文件。
&&&&&&&&&2.&截止评估基准日洋河医院共涉及未决诉讼、仲裁情况如下表所示：
序号&&&&&&&&&&&&案由&&&&&&&&&&&原告&&&&&&&&&&&&&&被告&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&诉讼请求&&&&&&&&&&&&&&审理/执行情况
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&被告连带给付劳
&&&&&&&&&&&劳务合同纠&&&&&&&&&&&&&&&&&&&江苏睿智建筑工程有限公&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2016&年&8&月&22&日上午已
&1&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&贾新军&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&务款&17&万元及利
&&&&&&&&&&&纷&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&司、洋河人民医院&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&开庭，等待审判结果
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&息
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&洋河人民医院、中国人民解&&&&&&&&判令被告赔偿原
&&&&&&&&&&&医疗事故纠
&2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&张秀业&&&放军第四五四医院、中国人&&&&&&&&告&&&&医&&&疗&&&&费&&&正在进行医疗事故鉴定
&&&&&&&&&&&纷
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&民解放军南京军区总医院&&&&&&&&&&27,325.06&元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2016&年&5&月&10&日已开庭，
&&&&&&&&&&&医疗事故任&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&被告赔偿原告医
&3&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&王同连&&&洋河人民医院&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&目前正在进行医疗事故鉴
&&&&&&&&&&&纠纷&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&疗费等&50,000&元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&定
&&&&&&&&&除此之外，委托评估的资产不存在抵押、担保、未决法律诉讼等对评估结果会产
生重大影响的事项。
七、&&&&&&&&资产负债清查情况
&&&&&&&&&在进行资产评估清查申报前，公司财务人员和有关管理人员组成工作小组对资产
进行了清查工作，并根据清查核实后的资产及负债数额填报规定式样的资产评估清查
明细表。所有明细表的累计数与资产负债表对应科目的余额轧平。
&&&&&&&&&截止&2016&年&8&月&31&日列入清查范围的资产和负债有：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：元
&序号&&&&&&&&&&&&&&项&&&&&&&&&&目&&&&&&&&&&&账面价值&&&&&&&&序号&&&&&&&&&&&&&项&&&&&&&&&目&&&&&&&&&&&&账面价值
&&&&&1&&&&一、流动资产合计&&&&&&&&&&&&&&&&105,801,937.45&&&&&&&&28&&&&&&&&长期待摊费用
&&&&&2&&&&&&&&&&货币资金&&&&&&&&&&&&&&&&&&&90,318,619.11&&&&&&&&29&&&&&&&&递延所得税资产&&&&&&&&&&&&&&&&2,154,590.24
&&&&&3&&&&&&&&&&交易性金融资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&30&&&&&&&&其他非流动资产
&&&&&4&&&&&&&&&&应收票据净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&500,000.00&&&&&&&&31&&&&三、资产总计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&805,680,384.49
&&&&&5&&&&&&&&&&应收账款净额&&&&&&&&&&&&&&&&1,530,246.40&&&&&&&&32&&&&四、流动负债合计&&&&&&&&&&&&&&&324,543,199.35
&&&&&6&&&&&&&&&&预付账款净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&236,900.00&&&&&&&&33&&&&&&&&短期借款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100,448,712.44
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－11－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
&序号&&&&&&&&&&&项&&&&&&&&&&目&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值&&&&&&&&序号&&&&&&&&&&&项&&&&&&&&&&目&&&&&&&&&&&&账面价值
&&&7&&&&&&&&&应收利息&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&34&&&&&&&&交易性金融负债
&&&8&&&&&&&&&应收股利&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&35&&&&&&&&应付票据
&&&9&&&&&&&&&其他应收款净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10,787,913.30&&&&&&&36&&&&&&&&应付账款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&79,819,534.95
&&&10&&&&&&&&存货净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,428,258.64&&&&&&&37&&&&&&&&预收账款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,985,608.01
&&&11&&&&&&&一年内到期的非流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&38&&&&&&&&应付职工薪酬&&&&&&&&&&&&&&&&&&&554,707.50
&&&12&&&&&&&&其他流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&39&&&&&&&&应交税费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&57,784.09
&&&13&&&&二、非流动资产合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&699,878,447.04&&&&&&&40&&&&&&&&应付利息&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&770,291.27
&&&14&&&&&&&&可供出售金融资产净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&41&&&&&&&&应付股利（应付利润）
&&&15&&&&&&&&持有至到期投资净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&42&&&&&&&&其他应付款&&&&&&&&&&&&&&&&121,685,242.47
&&&16&&&&&&&&长期应收款净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&43&&&&&一年内到期的非流动负债&&&&&&&&19,221,318.62
&&&17&&&&&&&&长期股权投资净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&44&&&&&&&&其他流动负债
&&&18&&&&&&&&投资性房地产净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&45&&&&五、非流动负债合计&&&&&&&&&&&&101,672,127.14
&&&19&&&&&&&&固定资产净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&524,003,993.74&&&&&&&46&&&&&&&&长期借款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&36,500,000.00
&&&20&&&&&&&&在建工程净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&138,924,395.63&&&&&&&47&&&&&&&&应付债券
&&&21&&&&&&&&工程物资净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&48&&&&&&&&长期应付款&&&&&&&&&&&&&&&&&63,980,253.55
&&&22&&&&&&&&固定资产清理&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&49&&&&&&&&专项应付款
&&&23&&&&&&&&生产性生物资产净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&50&&&&&&&&预计负债
&&&24&&&&&&&&油气资产净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&51&&&&&&&&递延所得税负债&&&&&&&&&&&&&&1,191,873.59
&&&25&&&&&&&&无形资产净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&34,795,467.43&&&&&&&52&&&&&&&&其他非流动负债
&&&26&&&&&&&&开发支出&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&53&&&&六、负债总计&&&&&&&&&&&&&&&&&&426,215,326.49
&&&27&&&&&&&&商誉净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&54&&&&七、净资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&379,465,058.00
&&&&&&&&无盘盈、盘亏、报废、毁损、变质等不良资产情况。
八、&&&&&&&未来盈利预测说明
&&&&&&&&管理层对&2016&年-2022&年的收益预测情况如下：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：万元
&&&&&&项目&\&年份&&&&&&&&&&&&&&&&2016&全年&&&&&&&2017&&&&&&&&&2018&&&&&&&&&&&&2019&&&&&&&&&&2020&&&&&&&&&2021&&&&&&&&&2022
一、营业总收入&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&8,537.48&&&&14,246.54&&&&18,089.14&&&&&&&20,152.88&&&&&21,839.06&&&&21,839.06&&&&21,839.06
&&&&&&&&其中：主营业务收入&&&&&&&&8,503.22&&&&14,223.12&&&&18,062.44&&&&&&&20,122.97&&&&&21,806.76&&&&21,806.76&&&&21,806.76
&&&&&&&&&&&&&&其他业务收入&&&&&&&&&&&34.26&&&&&&&&&23.42&&&&&&&&26.70&&&&&&&&&&&29.91&&&&&&&&&32.30&&&&&&&&32.30&&&&&&&&32.30
二、营业总成本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10,535.33&&&&12,010.98&&&&13,569.84&&&&&&&15,046.87&&&&&15,775.63&&&&15,671.25&&&&15,655.57
&&其中:营业成本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&7,381.46&&&&&8,852.72&&&&10,544.99&&&&&&&11,604.72&&&&&12,424.86&&&&12,424.86&&&&12,424.86
&&&&&&&&其中：主营业务成本&&&&&&&&7,381.46&&&&&8,852.72&&&&10,544.99&&&&&&&11,604.72&&&&&12,424.86&&&&12,424.86&&&&12,424.86
&&&&&&&&&&&&&&其他业务成本&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00
&&&&&&&&营业税金及附加&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00
&&&&&&&&营业费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&110.00&&&&&&&&121.00&&&&&&&133.10&&&&&&&&&&143.75&&&&&&&&155.25&&&&&&&155.25&&&&&&&155.25
&&&&&&管理费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,321.31&&&&&1,378.47&&&&&1,435.15&&&&&&&&2,031.88&&&&&&2,083.41&&&&&2,083.41&&&&&2,083.41
&&&&&&财务费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,677.70&&&&&1,658.79&&&&&1,456.60&&&&&&&&1,266.53&&&&&&1,112.13&&&&&1,007.74&&&&&&&&992.06
&&&&&&资产减值损失&&&&&&&&&&&&&&&&&&&44.85&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00
加：公允价值变动收益&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00
&&投资收益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00
三、营业利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-1,997.85&&&&&2,235.56&&&&&4,519.30&&&&&&&&5,106.00&&&&&&6,063.42&&&&&6,167.80&&&&&6,183.49
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－12－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
加：营业外收入&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&0.00&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00&&&&&&&0.00&&&&&&&&0.00&&&&&&&0.00
减：营业外支出&&&&&&&&&&&&&&&&&64.75&&&&&&&0.00&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00&&&&&&&0.00&&&&&&&&0.00&&&&&&&0.00
四、利润总额&&&&&&&&&&&&&&&-2,062.60&&&2,235.56&&&4,519.30&&&&&5,106.00&&&6,063.42&&&&6,167.80&&&6,183.49
减：免税收入
&&&&已纳税的投资收益
&&&&可弥补的历年亏损部分&&&&&&&&&&&&&&&1,630.19
加：业务招待费调整&&&&&&&&&&&&&20.00&&&&&&20.00&&&&&&&&21.00&&&&&&22.00&&&&&&22.00&&&&&&&22.00&&&&&&&&&22.00
&&&&其他调整金额
&&&&&&&&&&&所得税税率&&&&&&&&&&25.0%&&&&&&25.0%&&&&&&25.0%&&&&&&&&25.0%&&&&&&25.0%&&&&&&&25.0%&&&&&&25.0%
五、所得税&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&156.34&&&1,135.07&&&&&1,282.00&&&1,521.36&&&&1,547.45&&&1,551.37
六、净利润&&&&&&&&&&&&&&&&&-2,062.60&&&2,079.22&&&3,384.23&&&&&3,824.00&&&4,542.06&&&&4,620.35&&&4,632.12
&&其中：少数股东损益&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&0.00&&&&&&&0.00&&&&&&&&&0.00&&&&&&&0.00&&&&&&&&0.00&&&&&&&0.00
七、归属于母公司损益&&&&&&&-2,062.60&&&2,079.22&&&3,384.23&&&&&3,824.00&&&4,542.06&&&&4,620.35&&&4,632.12
九、&&&&&已向评估机构提供的资料清单
&&&&&1、资产评估清查申报明细表；
&&&&&2、相关经济行为的决议；
&&&&&3、评估基准日审计报告；
&&&&&4、营业执照、公司章程、验资报告、股权转让协议；
&&&&&5、土地使用权证；
&&&&&6、资质证书；
&&&&&7、重大的合同、协议；
&&&&&8、经营统计资料；
&&&&&9、其他与评估资产相关的资料。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－13－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
（本页无正文）
法定代表人：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2016&年&&&&月
&&&&&&&&&&&&&&&&&－14－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
（本页无正文）
被评估单位：
法定代表人：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2016&年&&&&月
&&&&&&&&&&&&&&&&&－15－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&第三部分&资产评估技术说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估对象与评估范围说明
一、&&&评估对象与评估范围内容
&&&&本次评估对象系截至&2016&年&8&月&31&日宿迁市洋河人民医院有限公司股东全部权
益价值。本次评估范围系截&2016&年&8&月&31&日宿迁市洋河人民医院有限公司的全部资
产和负债。评估前总资产&805,680,384.49&元，其中：流动资产&105,801,937.45&元、
非流动资产&699,878,447.04&元，其中：固定资产&524,003,993.74&元、在建工程
138,924,395.63&元、无形资产&34,795,467.43&元、递延所得税资产&2,154,590.24&元，
负债&426,215,326.49&元，净资产&379,465,058.00&元。
&&&&上述列入评估范围的资产及负债已经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审
计，并出具了无保留意见的审计报告。
&&&&本次评估涉及的主要实物资产有位于洋河新区经十路西侧、徐淮路南侧的房地产
建筑面积&83,485.66&平方米、在建工程&33,500.90&平方米，上述两项均尚未办理产权
证明,&建筑面积根据被评估单位提供的由宿迁市诚信房地产测绘有限公司出具的宿迁
市房屋勘测成果报告确定。构筑物&59,600.00&平方米；涉及土地面积共为&77,428.00
㎡，已取得“宿国用（2016）第&10979&号”土地使用权证；
&&&&本次评估所涉及设备共计&1602&台（辆）。
&&&&本次评估所涉及的无形资产共计&2&项，为管理用软件。
&&&&洋河医院无商标、专利权等知识产权。
&&&&除此之外，不存在任何账面未反映的资产和负债，与公司相关的资产及其负债均
已申报列入资产评估范围。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－16－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
二、&&&&&&&实物资产的分布情况及特点
&&&&&&&公司委估资产中的实物资产全部分布在医院本部。实物资产的形态是：
&&&&&&&截止日期：2016&年&8&月&31&日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位：人民币元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&项&&&目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金&&&&额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&分布地点
现金&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&14,367.55&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&财务部
存货&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,428,258.64&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&医院本部
固定资产—房屋建筑物&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&476,986,475.55&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&医院本部
固定资产—机器设备&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&39,929,790.19&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&医院本部
固定资产—车辆&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,063,439.44&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&医院本部
固定资产—电子设备&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6,024,288.56&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&医院本部
在建工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&138,924,395.63&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&医院本部
三、&&&&&&&企业申报的无形资产情况
&&&&&&&&&&1.&土地使用权
&&&&&&&宗地座落&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&权证编号&&&&&&&&&&&&&&&&用地性质&&&&使用年限&&&&土地面积（㎡）&&&&账面价值（元）
洋河新区经十路西
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿国用（2016）第&10979&号&&&&&&&医院用地&&&&&&&&&77,428.00&&&&&&&31,880,467.43
&侧、徐淮路南侧
&&&&&&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&77,428.00&&&&&&&31,880,467.43
&&&&&&&&&&2.&外购软件
序号&&&&&&&&&&&&&&内容或名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&取得日期&&&&&&&&&&预计使用年限&&&&&原始入账价值&&&&&&&账面价值
&&&&&&&&&NETPRO&统一数据管理平台软件
&1&&&&&&&V5.0&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10&&&&&&&&&&&&&160,000.00&&&&&&154,666.67
&&&&&&&&&天健医院信息管理系统软件
&2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&8&&&&&&&&&&&&3,380,000.00&&&&2,760,333.33
合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,540,000.00&&&&2,915,000.00
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－17－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产核实情况总体说明
一、&&&&&核实工作的组织、实施时间和过程：
&&&&时间安排&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&主要任务&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&措施&&&&&&&&&&&&&&&&人员分工
2016&年&9&月&20&日～&核实各类资产负债评估明细申报表上列示&按操作规范要求，评估人员按
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&全体评估人员
&&&&9&月&25&日&&&&&&&的全部数字的客观性、真实性、合法性&分工逐一清查核实
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&检查资产清查的广度与深度是否符合资产&各专业小组汇报清查结果并对
2016&年&9&月&28&日～
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估的要求，是否与经济行为所设计的资&清查差异作出说明，收集证据，&全体评估人员
&&&&11&月&25&日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&产一致。编写清查说明&&&&&&&&&&&&&&&&&佐证清查结果
&&&&&接受本项目的资产评估委托后，根据项目的类型和资产特点，我公司成立了本项
目资产清查评估小组（简称评估小组），评估小组由资产评估师许国强（项目负责人），
组员包括房产估价人员沈松、设备工程师汤桂杰和助理人员浦希麟、刘天燚。被评估
单位确定了财务为资产清查评估的联系人。
二、&&&&&核实工作的过程及方法
&&&&&首先了解企业所执行的会计核算制度和内部管理制度，对企业各项内部制度的执
行情况进行检验；然后会同委托方有关人员对清查评估明细申报表上所申报的待评资
产进行核实，确定这些资产（或负债）的存在性、完整性，验证待评资产的产权归属
及相关负债的真实性，做到不重报、不漏项、更不虚报。
&&&&&以资产占有方提供的评估基准日资产负债表为标准，以资产占有方填制的各类资
产、负债评估明细申报表为被验证的主要对象，逐一清查核对，不遗漏，不重复。
&&&&&（1）实物资产清查核实的主要方法是以评估明细申报表对账、对物，若有不符，
查明原因，做好清查记录和调整事项记录。关键环节为：一是核对资产负债表、总账、
明细账；核对资产负债表与相关的评估明细申报表，若有不符，查明原因，做好记录；
二是资产占有方实际拥有资产与相关的资产评估明细申报表是否相符，并以实有资产
为依据进行评估；
&&&&&（2）债权债务等权利义务性资产清查的方法是核对、分析、函证、替代测试、判
断。核对账表（总账、资产负债表、明细申报表）；分析账龄及经济业务往来情况，发
函证或替代性测试，判断内容的真实性及权利义务的对应性，确定债权收回的可能性；
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－18－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
对权利义务的真实性的要求进行分析。
&&&&各项资产负债核实方法具体如下：
&&&&&现金：评估人员检查了日记账、总账、报表，对相关余额进行核对。对企业人
员的现金盘点过程进行监督，根据盘点结果编制库存现金盘点表，然后按清点日与评
估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金，确定现金的清查结果与企业在资
产评估明细申报表中填报的数额是否相符。
&&&&&银行存款：评估人员核查资产占有方各类银行存款账户，收集各开户银行账户
的银行对账单、银行余额调节表，验证未达账项的真实性。确定经调节未达账项后银
行存款余额与银行对账单余额是否相符。
&&&&&应收款项：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对
其中金额较大或时间较长的款项抽查了有关原始入账凭证，如：销售发票、出库单等
资料，并根据重要性原则向债务人发询证函。
&&&&存货：清查核实所采取的措施主要有：
&&&&a)&验证存货的入库凭证，例如购货发票、加工单、产品内部流转单等，以该等凭
证作为存货产权的佐证材料。
&&&&b)&核对库存数量与账面数量，以此来确定存货的存在性，完整性和会计记录的准
确性。
&&&&c)&抽查时同时检验存货的品质、库存时间，确定是否有失效、变质、残损、报废
或呆滞情况。
&&&&基准日存货数量的认定方法是：
&&&&（1）&首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制度能有效地控制存货实
物数量并保证能与会计记录有适当的对应关系后，对各类存货进行抽查盘点；
&&&&（2）&如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符，则依据类推原理，推定
委托方填报的存货清查评估明细申报表上的数量与基准日实存数量相符；
&&&&（3）&如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符，则进一步检查存货
的进出库记录，查明是否缺少等原因，在此基础上追溯推算基准日实存数量。
&&&&&固定资产—房屋建筑物：主要以企业填报的《资产申报表》、相关许可证、或
提供的相关资料为依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场实际勘查
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－19－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
的方法予以确定面积。
&&&&评估人员对委托单位所占有的建筑物的取得过程进行了详细的了解，查阅了各类
原始文件、平面分布图。对各项建筑物的建造年代、结构类型、和相关的权源情况进
行了清查核实。
&&&&核查建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能。
了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有
无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题。通过查阅相关建筑物
的平面图，取得必要的技术参数及数据。
&&&&&固定资产—设备：评估人员在医院设备管理人员的陪同下，根据医院填报的设
备申报明细表对设备的编号、名称、原值构成、购置年月、数量、规格型号等进行了
清查核实。设备的产权归属以购置发票、购置合同、账薄记录等为主要依据，车辆则
通过核对车辆行驶证确定其产权归属；设备数量的清查以现场逐台清点的方法进行，
设备的实存数量以固定资产账、卡、物三者相符作为判断的依据。
&&&&根据该医院的特点，对医院设备的总体情况以及主要设备的特性等进行深入了解。
评估人员将所纳入本次评估范围的设备进行清查核实，了解其购入过程，到现场对设
备的运行、维护状况进行了实地勘察，并观察其工作环境及使用状况。并向设备操作
和维护人员就设备的使用维护情况、设备的运行性能状况及技术指标等情况进行了解。
&&&&&在建工程—土建工程：评估人员清查核对在建工程科目余额表、工程施工合同、
监理结算资料及相关的会计凭证等，并到现场察看了工程形象进度。
&&&&&无形资产—土地使用权：评估人员对医院的无形资产－土地使用权的权属进行
调查，核实土地使用权利状况、使用面积、使用年限、开发程度、他项权利和坐落等
有关事项。了解评估对象是否存在抵押、担保等影响资产评估的重大事项。并对委估
土地使用权所对应的地块进行了实地勘察，调查土地使用权的土地性质、用途、面积、
容积率、四至、周边环境及土地利用开发情况等。
&&&&&无形资产—其他无形资产：对医院拥有的账面已反映软件等无形资产，评估人
员通过查验每年的相关维护费用缴纳的凭证等，确认无形资产的真实性、有效性。
&&&&&递延所得税资产：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础
上，核实了企业计提的比例及依据。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－20－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
&&&&&&&&负债：对各项负债，主要通过核对、分析、函证、替代测试、判断。核对账表
（总账、资产负债表、评估明细申报表）；分析账龄及经济业务往来情况，审查借款合
同、发函证或替代性测试，判断内容的真实性及义务的对应性分析。
三、&&&&&&影响资产核实的事项及处理方式
&&&&&&&1、截止评估基准日，洋河医院共拥有&7&处房产，其中&5&处因已经实际使用故列示
于房屋建筑物科目核算，合计建筑面积&83,485.66&平方米；2&处目前处于土建完工未装
修也没有实际使用故列示于在建工程核算，合计建筑面积&33,500.90&平方米；上述房
产尚未取得产权证明，本次建筑面积根据被评估单位提供的由宿迁市诚信房地产测绘
有限公司出具的宿迁市房屋勘测成果报告确定，企业无证房屋本次评估后如办理房产
证，以企业办理出的房产证记载面积为准。
&&&&&2.&截止评估基准日洋河医院共涉及未决诉讼、仲裁情况如下表所示：
序号&&&&&&&&&&案由&&&&原告&&&&&&&&&&&&&&被告&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&诉讼请求&&&&&&&&&&&&&审理/执行情况
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&被告连带给付劳
&&&&&&&&&劳务合同纠&&&&&&&&&&&&江苏睿智建筑工程有限公&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2016&年&8&月&22&日上午已
&1&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&贾新军&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&务款&17&万元及利
&&&&&&&&&纷&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&司、洋河人民医院&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&开庭，等待审判结果
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&息
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&洋河人民医院、中国人民解&&&&判令被告赔偿原
&&&&&&&&&医疗事故纠
&2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&张秀业&&&放军第四五四医院、中国人&&&&告&&&医&&&疗&&&&费&&&正在进行医疗事故鉴定
&&&&&&&&&纷
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&民解放军南京军区总医院&&&&&&27,325.06&元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2016&年&5&月&10&日已开庭，
&&&&&&&&&医疗事故任&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&被告赔偿原告医
&3&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&王同连&&&洋河人民医院&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&目前正在进行医疗事故鉴
&&&&&&&&&纠纷&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&疗费等&50,000&元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&定
&&&&&&&本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。
四、&&&&&&引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额
&&&&&&&无。
五、&&&&&&核实结论
&&&&&&&1、截止评估基准日，洋河医院共拥有&7&处房产中：其中&5&处因已经实际使用列示
于房屋建筑物科目核算，合计建筑面积&83,485.66&平方米，2&处目前处于土建完工未装
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－21－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
修也没有实际使用列示于在建工程核算，合计建筑面积&33,500.90&平方米；上述房产
尚未取得房屋所有权证，本次建筑面积根据被评估单位提供的由宿迁市诚信房地产测
绘有限公司出具的宿迁市房屋勘测成果报告确定。
&&&&&&&2、截止评估基准日洋河医院共涉及未决诉讼、仲裁情况如下表所示：
序号&&&&&&&&&&案由&&&&原告&&&&&&&&&&&&&&被告&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&诉讼请求&&&&&&&&&&&&&审理/执行情况
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&被告连带给付劳
&&&&&&&&&劳务合同纠&&&&&&&&&&&&江苏睿智建筑工程有限公&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2016&年&8&月&22&日上午已
&1&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&贾新军&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&务款&17&万元及利
&&&&&&&&&纷&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&司、洋河人民医院&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&开庭，等待审判结果
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&息
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&洋河人民医院、中国人民解&&&&判令被告赔偿原
&&&&&&&&&医疗事故纠
&2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&张秀业&&&放军第四五四医院、中国人&&&&告&&&医&&&疗&&&&费&&&正在进行医疗事故鉴定
&&&&&&&&&纷
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&民解放军南京军区总医院&&&&&&27,325.06&元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2016&年&5&月&10&日已开庭，
&&&&&&&&&医疗事故任&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&被告赔偿原告医
&3&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&王同连&&&洋河人民医院&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&目前正在进行医疗事故鉴
&&&&&&&&&纠纷&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&疗费等&50,000&元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&定
&&&&&&&除此之外，委托评估的资产不存在抵押、担保、未决法律诉讼等对评估结果会产
生重大影响的事项。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－22－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产基础法的评估
一、&&&货币资金
&&&&&&&1.&现金
&&&&现金账面价值&14,367.55&元，全部为人民币。评估人员和企业人员一起对库存的
现金进行了盘点，并编制库存现金盘点表，检查了日记账、总账、报表，对相关余额
进行核对。然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金。现
金的清查结果与企业在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符，本次按照账面值
确定评估值。
&&&&现金评估值为&14,367.55&元。
&&&&&&&2.&银行存款
&&&&银行存款账面价值&90,304,251.56&元，共有&11&个银行账户，全部为人民币账户。
评估人员核查被评估单位银行存款账户，收集各开户银行各账户的银行对账单、银行
余额调节表,&验证未达账项的真实性。同时评估人员向银行进行了询证，函证结果与
对账单记录相符。
&&&&银行存款评估采取同银行对账单余额核对的方法，如有未达账项则编制银行存款
余额调节表，平衡相符后，对人民币账户以核实后的账面值确认为评估值。
&&&银行存款评估值为&90,304,251.56&元。
二、&&&应收票据
&&&&应收票据账面值为&500,000.00&元。评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的
一致性的基础上，抽查了相关的票据，重点关注票据兑付日期。经过上述程序后，评
估人员分析认为，账面金额属实，本次按照账面值确定评估值。
&&&应收票据评估值为&500,000.00&元。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－23－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
三、&&&&&应收账款
&&&&应收账款账面净额为&1,530,246.40&元，其中：坏账准备为&95,199.44&元，系企业
应收的医疗服务款。
&&&&评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，抽查了医疗服务
发票等资料，对其中金额较大或时间较长的款项核查了原始入账凭证，询问有关财务
人员或向债务人发询证函，证实账面金额属实。
&&&&同时,评估人员对于应收账款进行账龄分析,明细如下:
&&&&&&&&&&&账龄&&&&&&&&&&金额（元）&&&&&&&&&&&&&占应收账款总额比例%&&&&&&坏账准备计提比例%
&&&&&&&&&一年以下&&&&&&&1,346,902.75&&&&&&&&&&&&&&&&&&82.86&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5
&&&&&&&&&一至二年&&&&&&&&&278,543.09&&&&&&&&&&&&&&&&&&17.14&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10
&&&&&&&应收账款合计&&&&&1,625,445.84&&&&&&&&&&&&&&&&&&100.00
&&&&评估人员借助于历史资料和现在的调查情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款
项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相信全部能收回
的，按核实后的账面值评估；对于账龄较长，企业提供的历年催债资料，债务人无力
偿还的相关依据，对个别认定收不回的款项评估为零；在难以具体确定收不回账款的
数额时，按照账龄将应收账款进行了分类，并对不同账龄应收账款的历史坏账损失情
况进行了统计分析，在此基础上，对各项应收账款进行了风险分析，按财会上估算坏
账准备的方法，从应收账款金额中扣除这部分可能收不回的款项后确定评估值。
&&&&经过评估人员账龄清查,该企业的应收账款账龄在一年以内占&82.86%,账龄在一至
二年的占&17.14%，&一年以内的应收账款按应收账款余额比例的&5%计提坏账准备，一
至二年应收账款按应收账款余额比例的&10%计提坏账准备。经评估人员现场了解，认为
企业上述计提坏账准备政策较为合理，故本次确认为坏账损失。
&&&&原坏账准备&95,199.44&元评估为零。
&&&&应收账款评估&1,530,246.40&元。
四、&&&&&其他应收款
&&&&其他应收款账面净额为&10,787,913.30&元，其中坏账准备&893,319.35&元。主要为
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－24－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
保证金、其他往来及备用金等。
&&&&评估人员核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大或
时间较长的款项抽查了原始入账凭证，询问有关财务人员或向债务人发函询证；对职
工暂借备用金等，评估人员核实了职工暂借款明细清单，抽查了部分原始发生凭证，
金额无误。经过上述程序后，评估人员分析认为，其他应收款账面值属实。
&&&&&&&&&账龄&&&&&&&&&&&&金额（元）&&&&&&&&&&&&&&占其它应收总额比例%&&&&&&坏账准备计提比例%
&&&&&&&一年以下&&&&&&&&&&9,392,078.40&&&&&&&&&&&&&&&&&&80.40&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5
&&&&&&&一至二年&&&&&&&&&&&&977,154.25&&&&&&&&&&&&&&&&&&&8.37&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10
&&&&&&&二至三年&&&&&&&&&&1,100,000.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&9.42&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20
&&&&&&&三至四年&&&&&&&&&&&&212,000.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1.81&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&50
&&&&其它应收款合计&&&&&&11,681,232.65&&&&&&&&&&&&&&&&&&100.00
&&&&同时，评估人员进行了账龄分析，一年以内占&80.40%，一至二年占&8.37%，二至
三年占&9.42%，三至四年占&1.81%。其中一年以下按其他应收款余额的&5%计提坏账准备；
一至二年的其他应收款按余额的&10%计提坏账准备；二至三年其他应收款按余额的&20%
计提坏账准备；三至四年其他应收款按余额的&50%计提坏账准备。经评估人员现场了解，
认为企业上述计提坏账准备政策较为合理，故本次确认为坏账损失。
&&&&原坏账准备&893,319.35&元评估为零。
&&&&其他应收款评估值&10,787,913.30&元。
五、&&&预付账款
&&&&预付账款账面值&236,900.00&元，系预付的货款。评估人员核对了会计账簿记录，
对大额的款项进行了函证，抽查了预付款项的有关合同或协议以及付款凭证等原始资
料，并对期后合同执行情况进行了了解，经检查预付款项申报数据真实、金额准确，
部分预付款项已经收到相应货物，其余预计到期均能收回相应物资，故以核实后的账
面值确认评估值。
&&&&预付账款评估值为&236,900.00&元。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－25－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
六、&&&&&&存货
&&&&&&&存货账面值为&2,428,258.64&元。包括在库周转材料、库存商品。
&&&&&&&对存货的清查核实主要是查阅企业的各类库存的管理制度；收、发手续、入库检
验制度；了解了存货成本要素构成、记账及日常核算的方法。并对库存各类存货进行
盘点抽查，抽查的方法是根据存货清查评估明细申报表所列示的明细，分清主次、掌
握重点。
&&&&清查核实所采取的措施主要有：
&&&&验证存货的入库凭证，例如购货发票等，以该等凭证作为存货产权的佐证材料。
&&&&核对库存数量与账面数量，以此来确定存货的存在性，完整性和会计记录的准确
性。
&&&&&&&抽查时同时检验存货的品质、库存时间，确定是否有失效、变质、残损、报废或
呆滞情况，为正确评估其现行价值打好基础。
&&&&&&&基准日存货数量的认定方法是：
&&&&&&&首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制度能有效地控制存货实物数量
并保证能与会计记录有适当的对应关系后，对各类存货进行抽查盘点；
&&&&&&&如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符，则依据类推原理，推定委托方
填报的存货清查评估明细申报表上的数量与基准日实存数量相符；
&&&&&&&如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符，则进一步检查存货的进出
库记录，查明是缺少原因，在此基础上追溯推算基准日实存数量。
&&&&&&&&&1.&在库周转材料
&&&&在库周转材料账面值为&258,672.01&元，主要为医院日常经营需用的办公用品及各
类耗材等。经核对有关账册及凭证，并根据该公司财务人员提供的在库周转材料清单，
与存放地点核对，账账相符，账实相符，库存状态正常。
&&&&对于正常的在库周转材料本次按市场价值评估。
&&&&在库周转材料评估值＝&市场价格（不含税）＋合理费用（运费、损耗、仓储费等）
&&&&市场价格一般通过市场询价所得。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－26－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
&&&&合理费用一般包括运费、损耗、仓储费。原材料数量和金额较小，并且是送货上
门，故运费和损耗可不计。由于流动快，在库周转材料在库时间很短，尚未使用绝大
多数都是近期采购，其账面值很接近市场价格。故按调整后账面值确定评估值。
&&&&综上，在库周转材料评估值为&258,672.01&元。
&&&&&&&&2.&库存商品
&&&&&库存商品账面值为&2,169,586.63&元，系医院购进的药材、药品等。评估人员对库
存实物资产进行了抽查，现场抽查，数量正常，账面金额属实。
&&&&&&&由于医院的的库存商品均系采购所得，故本次对于正常销售的库存商品的评估价
值按市场价值评估。
&&&&&库存商品评估值＝&市场价格（不含税）＋合理费用（运费、损耗、仓储费等）
&&&&&市场价格通过企业的采购合同价格确定。
&&&&&合理费用一般包括运费、损耗、仓储费。库存商品均为送货上门，故运费和损耗
可不计。由于存货流动较快，库存商品在库时间较短，库存商品大多数都是近期采购，
其采购价格的账面值较接近市场价格，且均在有效期内，故本次评估对于库存商品按
核实后账面值确定评估值。
&&&&&存货—库存商品评估值为&2,169,586.63&元。
&&&&&存货评估值为&2,428,258.64&元。
七、&&&&&固定资产-房屋建筑物类
&&&&&&&&1.&评估范围和对象
&&&&&本次评估范围为宿迁市洋河人民医院有限公司的固定资产—房屋建筑物类科目，
资产账面情况及具体分布情况如下表所示：
&&&名&称&&&&&&&&账面原值（元）&&&&&&账面净值（元）&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产分布地点
&房屋建筑物&&&&&490,054,598.10&&&&&&476,986,475.55&&&&&&&&洋河新区经十路西侧、徐淮路南侧
&&&构筑物&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&洋河新区经十路西侧、徐淮路南侧
&&&合&计&&&&&&&&490,054,598.10&&&&&&476,986,475.55
&&&&&&&&2.&评估对象概况和现场勘查
&&&&&本次评估对象主要位于洋河新区经十路西侧、徐淮路南侧，是医院用房屋建
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－27－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
（构）筑物，为新建房屋，该地块上所有房屋建（构）筑物具体明细如下表：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&房屋建筑物明细表
序
&&&&&权证编号&&&&&建筑物名称&&&&&&结构&&&建成年月&&&建筑面积&M2&&&&&&备注&&&&&&&&&&&所属科目
号
1&&&&&&无证&&&&&06#（行政楼）&&&&&钢混&&&&2014.12&&&&&&&4119.20&&&&&&已装修&&&&&&&&房屋建筑物
2&&&&&&无证&&&&&05#（康复楼）&&&&&钢混&&&&2014.12&&&&&&&4519.52&&&&&&已装修&&&&&&&&房屋建筑物
3&&&&&&无证&&&&&01#（急门诊楼）&&&钢混&&&&2014.12&&&&&&16047.77&&&&&&已装修&&&&&&&&房屋建筑物
4&&&&&&无证&&&&&02#（医技楼）&&&&&钢混&&&&2014.12&&&&&&25044.70&&&&&&已装修&&&&&&&&房屋建筑物
5&&&&&&无证&&&&&03#（病房楼）&&&&&钢混&&&&2014.12&&&&&&20557.51&&&&&&已装修&&&&&&&&房屋建筑物
6&&&&&&无证&&&&&04#（病房楼）&&&&&钢混&&&&2014.12&&&&&&14072.96&&&&&&未装修&&&&&&&&&&在建工程
7&&&&&&&&&&&&&&&01#-04#地下&&&&&&&钢混&&&&2014.12&&&&&&13196.96&&&&地下一层&&&&&&&&房屋建筑物
8&&&&&&无证&&&&&07#（综合楼）&&&&&钢混&&&&2014.12&&&&&&18448.53&&&&&&未装修&&&&&&&&&&在建工程
9&&&&&&&&&&&&&&&07#地下&&&&&&&&&&&钢混&&&&2014.12&&&&&&&&979.41&&&&地下一层&&&&&&&&&&在建工程
10&&&&&&&&&&&&&&绿化&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2014.12&&&&&&27000.00&&&&&&构筑物&&&&&&&&&&&&构筑物
11&&&&&&&&&&&&&&厂区配套、道路&&&&&&&&&&&&2014.12&&&&&&31600.00&&&&&&构筑物&&&&&&&&&&&&构筑物
12&&&&&&&&&&&&&&围墙&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2014.12&&&&&&&1000.00&&&&&&构筑物&&&&&&&&&&&&构筑物
&&&&&勘查调查的情况说明：
&&&&&1.权属情况：
&&&&&明细表中均为企业自建，新建建（构）筑物，房屋所有权证尚在办理中，其权属
属宿迁市洋河人民医院有限公司，如将来通过权威部门确认资产面积而产生的面积变
化，则评估值需做相应调整。
&&&&&2.账面值情况：
&&&&&企业的房屋建、构筑物账面原值由原始建造成本、安装成本、装修成本及其他
成本等组成。
&&&&&3.&厂区内主要的房屋建（构）筑物实物状况：
&&&&&其区域内为主要建筑物为&1#-7#楼，为医院配套用房，包括行政楼、康复楼、急
门诊楼、医技楼、病房楼、综合楼等，均已竣工，01#、02#、03#、05#、06#已装修，
装修情况较好，整体外墙瓷砖、涂料，部分玻璃幕墙，楼地面人造岗石玻化砖，内墙
玻化砖墙面，天棚石膏板、矿棉板、门窗为中空铝合金窗，油漆、涂料、裱糊工程采
用内、外墙乳胶漆，电气、给排水、消防、通风空调、照片系统等情况良好；04#、07#
楼未装修，本次账目在在建工程中，在在建工程中评估。
&&&&&4.上述房屋建筑物、构筑物所使用的土地使用权账面值在无形资产－土地使用权
科目，本次对土地使用权和房屋建筑物分别进行评估。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－28－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
&&&&&&3.&评估程序
&&&&1.评估准备阶段
&&&&在明确评估目的、确定评估范围的基础上，要求被评估企业全面清查核对各项
建（构）筑物，准备有关文件资料，填写评估明细表，同时组织小组人员座谈，制定
评估方案，并多方搜集资料，为评估工作做准备。
&&&&2.评估现场实施阶段
&&&&评估人员进入企业，首先根据企业提供的建筑物评估明细表，进行账表、账
实、账账核对，发现问题及时调整，避免重复、遗漏现象，减少评估工作失误，防止
资产的流失。
&&&&同时，要求企业提供产权的证明性文件及相关的工程图纸、预决算资料等技术
档案，认真核对产权归属，核实建（构）筑物工程量，为评估计算找到准确依据，本
次评估主要以企业填报的《资产申报表》、《房屋所有权证》、相关许可证、提供的
相关说明为主要依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场勘查的实际
情况予以确定面积。
&&&&在做好上述工作基础上，与基建技术人员一起逐项进行实地勘验鉴定、测量记
录，现场勘察建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功
能。了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现
状，有无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题，并向有关人员
详细了解建（构）筑物的修缮维护情况，同时由工程技术人员根据建（构）筑物目前
的实体质量及使用情况进行技术分析，确定成新率。
&&&&3.后续评估测算阶段
&&&&在完成现场工作后，对企业申报评估的建筑物依其特征进行分类，并对典型建
（构）筑物进行解剖与技术性分析，找出差异，采取区别对待的方式评估。并从多种
渠道搜集资料，进行市场调查，选择适宜方法，确定重置全价或市场售价，并分别计
算评估价值。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－29－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
&&&&&&4.&评估依据
&&&&1、&《中华人民共和国城市房地产管理法》；
&&&&2、&《资产评估准则——不动产》；
&&&&3、&中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T；
&&&&4、&《江苏省建设工程费用定额（2014）》；
&&&&5、&上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
&&&&6、&评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
&&&&&&5.&房地产评估的基本方法
&&&&房地产评估一般采用的基本方法有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法
等，评估人员应根据不同情况选用相应的方法进行评估。
&&&&1、对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估。
&&&&2、有条件选用市场比较法进行评估的，应以市场比较法为主要的评估方法。
&&&&3、收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法。
&&&&4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中的一
种评估方法。
&&&&5、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法
进行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。
&&&&&&6.&评估技术思路及评估过程
&&&&根据《房地产估价规范》及《资产评估准则——不动产》的相关规定，应当根据
评估对象的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场比较法,收益法,成
本法,假设开发法等方法的适用性选择恰当的评估方法,若对象适宜采用多种估价方法
进行评估的,应同时采用多种估价方法进行评估。同时，有条件采用市场比较法进行
评估的，应以市场法作为主要的评估方法。
&&&&本次评估对象房屋为企业自建建筑物，本次评估采用重置成本法对其房屋价值进
行评估。
&&&&a.适合采用的评估方法理由：建筑物为企业自建建筑物、属于为个别用户专门建
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－30－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
造的工程，重置成本基本能够体现其房屋的市场价值。
&&&&b.不适采用的评估方法理由：周边同类建筑物很少发生交易，同时，评估对象所
涉及的土地使用权已在无形资产科目中单独评估，且该处为企业自用的厂区，未来没有
重新开发的计划，故不适合采用市场比较法和假设开发法。
&&&&重置成本法：
&&&&重置成本法是资产评估中的常见方法，它是以现时条件下被评估资产全新状态的
重置成本，减去资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，据以估算资产价值的一
种资产评估方式。
&&&&计算公式为：
&&&&资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
或：资产评估值＝单位面积重置价格×建筑面积×成新率
&&&&单位面积重置价格：
&&&（1）重点、大型、特殊房屋和建筑物，采用重编预算法，根据《江苏省建设工程费
用定额》（2014年）计算确定单位重置价。
&&&（2）其它房屋建筑物，采用“单位造价调整法”，根据有关部门发布的有关房屋建筑
物的建筑安装造价，或评估实例的建筑安装造价，经修正后加计有关费用，确定单位面
积（或长度）重置单价。
&&&&建筑面积的确定：
&&&&应根据房屋权证所记载，房地产管理部门所确认的建筑面积确定建筑面积，无房
地产权证的根据委托方提供的资料，确定建筑面积。
&&&&成新率的确定：
&&&&采用年限法成新率与打分法技术测定成新率加权平均综合确定成新率。
&&&&主要通过现场考察房屋建筑物的工程质量、建筑物主体、围护结构、水电设施、
装修等各方面保养情况，参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设部、
财政部发建综（号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定，
综合确定成新率。具体说明如下：
&&&（A）年限法理论成新率的确定：
&&&计算公式：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－31－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
&&&成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
&&&已使用年限：根据房屋建造年、月，计算得出已使用年限。
&&&尚可使用年限：按有关部门关于建筑物耐用年限标准，确定尚可使用年限。
&&&（B）打分法技术测定成新率的确定：
&&&依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测定，
评估人员结合有关工程资料并现场勘查：结构部分（地基基础、承重结构、非承重结构，
屋面、楼地面）、装修部分（门窗、内粉饰、外粉饰、顶棚等），设备部分（水卫、电气、
消防设施、通风通暖），根据勘查状况来确定各部分的完好分值，并对各部分赋予权重，
最终确定建筑物的打分法成新率。
&&&计算公式：
&&&成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修
正系数）÷100×100%
&&&（C）综合成新率的确定：
&&&&&综合成新率采用加权平均法，年限法权数取4，技术打分法权数取6。则综合成新
率公式为：
&&&&&成新率＝（年限法成新率×权数＋打分法技术测定成新率×权数）÷总权数
&&&&&&7.&评估实例
&&&&评估实例一：02#（医技楼）（房屋建筑物评估明细表序号&4）
&&&&（1）&概况：
&&&&权属状况：该房屋建筑物为企业自行投资建设，于&2014&年&12&月竣工。本次评估基
准日根据《房屋勘测成果报告》确定面积，房屋所有权证正在申办中。
&&&&本次评估对象为“02#（医技楼）”，为企业宿迁市洋河人民医院内建筑，该医技楼为
4&层钢混结构，房屋地上建筑面积共&25044.70&平方米，地面为地砖及环氧地坪，外墙涂
料。建筑具体情况如下表：
&&&&&&&&&&&&&建筑特征&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&结构特征&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&建筑装璜
&&建筑面积&&&&&&&&&&&&&&25044.70&&&跨度&&&&&&&&&&&&&&8.00&&&&&&&&&&&柱、梁&&&&&&&&&&&&&&&&涂料
&&&&层数&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4&&&&&&层高&&&&&&&&&&&&&&&4.0&&&&&&&&&&&&&内墙&&&&&&&&&&&&&&&&涂料
&&&&基础&&&&&&&&&&&&&&&&&&独立&&&&&柱距&&&&&&&&&&&&&&&6.0&&&&&&&&&&&&&外墙&&&&&&&&&&&&&&&&涂料
&&结构类型&&&&&&&&&&&&&&&&钢混&&&&&外墙&&&&&&&&&&&&&&砖墙&&&&&&&&&&&&&门窗&&&&&&&&&&&&&&铝合金
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&－32－
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明
&&&&&&&&&建造年月&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&内墙&&&&&&&&&&&&砖墙&&&&&&&&&&&&楼地面&&&&&&&&&&&&&&&地砖
&&&&&&&&&&&&（2）重置价格的确定：
&&&&&&&&&&&采用重编预算法，根据委托方提供的数据资料及评估人员现场勘查的结果，依据
&&&&&&&江苏省建设工程费用定额（2014）和江苏省工程造价信息网公布的材料价格信息确定
&&&&&&&单位面积重置单价。
序号&&&&&&&&&费用名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&计算公式&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&费率&&&&&&&&&价格（元）
&&一&&&分部分项工程量清单费用&&&工程量×综合单价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&99,811,569.17
&&二&&&措施项目清单费用&&&&&&&&&(一)×费率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6.65%&&&&&&&&6,637,469.00
&&三&&&其他项目费用&&&&&&&&&&&&&分部分项工程费×费率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1%&&&&&&&&&&&&998,116.00
&&四&&&规费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(一+二+三)×费率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.83%&&&&&&&&4,115,226.00
&&五&&&税金&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(一+二+三+四)×费率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.48%&&&&&&&&3,882,371.00
&&六&&&土建工程造价&&&&&&&&&&&&&一+二+三+四+五&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&115,444,751.17
&&七&&&安装工程造价&&&&&&&&&&&&&安装工程定额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&32,937,817.83
&&八&&&工程总造价&&&&&&&&&&&&&&&六+七&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&148,382,569.00
&&九&&&前期费用&&&&&&&&&&&&&&&&&八×费率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5%&&&&&&&&&&7,419,128.00
&&十&&&期间费用&&&&&&&&&&&&&&&&&（八+九）×费率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5%&&&&&&&&&&7,790,085.00
十一&&&资金成本&&&&&&&&&&&&&&&&&（八＋十）×利率×建筑周期÷2＋九×利率×建筑周期&&&&&&&&&4.35%&&&&&&&&3,719,487.00
十二&&&开发利润&&&&&&&&&&&&&&&&&（八＋十）×利润率×建筑周期÷2＋九×利润率×建筑周期&&&&&3.50%&&&&&&&&2,992,691.00
十三&&&建设总造价&&&&&&&&&&&&&&&（八+九+十+十一+十二）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&170,303,960.00
十四&&&每平方米造价&&&&&&&&&&&&&十三÷建筑面积&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25,044.70&&&&&&&&&&6,800.00
&&&&&&&&&&&&&（3）成新率：
&&&&&&&&&&&年限法理论成新率的确定：
&&&&&&&&&&&计算公式：
&&&&&&&&&&&成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
&&&&&&&&&&&已使用年限：该医技楼房建于&2014&年&12&月，已使用&1.7&年。
&&&&&&&&&&&&尚可使用年限：参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设部、财政
&&&&&&&部发建综（号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定，钢混
&&&&&&&结构建筑物为60年，确定尚可使用年限为58.3年。
&&&&&&&&&&&&按公式计算：
&&&&&&&&&&&&成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝58.3÷（58.3＋1.7）×100%
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝97%（取整）
&&&&&&&&&&&&&确定年限法理论成新率为&97%。
&&&&&&&&&&&&&打分法技术测定成新率的确定：
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&&&&&依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测定，
采用打分法确定成新率。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&具体打分情况表
&&部分&&&&&&&&&名称&&&标准&&&&&&&&&&&&&&&&实例状况&&&&&&&&&&&&&打分&&&&&合计&&&&&修正系数
&&&&&&&&&&&基础&&&&&&&&&25&&&&有足够承载能力、无不均匀下沉&&&&&&&25
&&&&&&&&&&&承重构件&&&&&25&&&&完好牢固&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&砖墙完好坚固；预制板墙板节点牢
&&&&&&&&&&&非承重墙&&&&&&15&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&固；拼缝处密实。
结构部分&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&不渗漏。防水层、隔热层、保温层&&&&&&&&&&&&&99&&&&&&&&&75%
&&&&&&&&&&&屋面&&&&&&&&&&20&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&完好，排水畅通。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&整体面层完好平整，硬木楼地面平
&&&&&&&&&&&楼地面&&&&&&&&15&&&整坚固，油漆完好，块料面层完整&&&&14
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&牢固。
&&&&&&&&&&&门窗&&&&&&&&&&28&&&完好无损,开关灵活,油漆完好&&&&&&&&28
&&&&&&&&&&&外装饰&&&&&&&&24&&&完整无损&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&23
装修部分&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&99&&&&&&&&&12%
&&&&&&&&&&&内装饰&&&&&&&&24&&&完整无损&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&24
&&&&&&&&&&&顶棚&&&&&&&&&&24&&&完好牢固,无变形&&&&&&&&&&&&&&&&&&&24
&&&&&&&&&&&给水&&&&&&&&&&25&&&上水管畅道无阻&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&下水管畅道无阻、各种卫生器具完
&&&&&&&&&&&排水&&&&&&&&&&25&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&好，零件齐全。
设备部分&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&99&&&&&&&&&13%
&&&&&&&&&&&电力&&&&&&&&&&31&&&设备装置完好。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&30
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&线路各种照明装置完整牢固，绝缘
&&&&&&&&&&&照明&&&&&&&&&&19&&&&&&&&&&&&&&&&