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[size=15.246px]编者按：《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章，内容涵盖产业地产投融资、策划、招商、运营等整个价值链条各个环节，是纯干货型、通俗易懂的实战分享。《产业地产100讲》首发于中工招商网，关注中工招商网微信公众号（zhaoshang800），可以查看全部文章。
　1.工业厂房的特点。
　　(l)涉及的行业多。各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同。因此，进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。
　　(2)非标准厂房多、单价差异大。
　　(3)受腐蚀的可能性大。厂房常常会受到腐蚀，估价时要注意房屋使用年限与受到腐蚀的严重程度。
　　2.影响工业厂房价值的主要区域因素。
　　(1)交通条件。 工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此，必须有便捷的交通条件。如果邻近或与公路交通干线相连，有铁 路专用线进入厂区，邻近通航河道(或海岸)且有专用码头等，则都有利于工业房地产价格的提高。
　　(2)基础设施。工业生产对基础设施依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理，通讯条件等等，.都是影响工业房地产价值的主要区域因素。
　　(3)地理位置。有些工业生产要求特定的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道;化工企业则不应设在山沟里。否则不利于废气的排放;水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输费用。
　　3.对工业厂房价值影响较大的个别因素。
　　(1)用地面积。厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多渠的部分并不能增加房地产价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地;用地形状、地势应符合全产要求，便于布置生产线，不同的生产工艺常常要求不同的用地形状及地势。
　　(2)地质和水文条件。
　　(3)房地产用途。在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。
　　(4)厂房面积、结构、高度与设备安装情况。有些工业设备安装是和建筑物(工业厂房)的修建同时进行的。例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体。
　　4.工业厂房估价的常用方法。
　　工业厂房通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。但一般来说难度较大，采用极少。根据以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。
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论坛法律顾问：王进律师工业用房重置价格评估研究--《中国房地产估价与经纪2008年第5期（总第72期）》2008年
工业用房重置价格评估研究
【摘要】：正企业贷款中大量的抵押物是工业厂房,估价方法大多采用成本法,所采用的技术路线是房地分别评估然后累加求取其市场价值,这就涉及到两大部分的估价,其一是土地使用权价值的评估,其二是房屋现值的评估。本文着重谈房屋价值的评估。由于工业厂区地上的房屋情况比较复杂(幢数多且结构、层数、建筑物特征各不相同),因此,如何正确确定其房屋的
【作者单位】：
【分类号】：F299.233.32【正文快照】：
企业贷款中大量的抵押物是工业厂房,估价方法 ^■大多采用成本法,所采励技术路线是房地分别评估HHH|H;■議…、湖 :价,其-是土地使用权价值的评估,其二是房屋现值BBKMMWWWpMW的评估。材龍齡職難评估。奸he地丨-.的細減比较复杂(崎数多丨誦、t:数、at |2 JH筑物特征各不
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东莞望牛墩镇工业厂房建筑结构安全检测权威机构 欢迎咨询热线：8 深圳市房建工程技术有限公司依托于房屋建筑安全检测鉴定有限公司成立，属中冶集团业务分理机构，负责对外承接建筑工程检测项目。房建工程技术有限公司（中文简称中冶集团，英文简称MCC）是国务国有资产监督管理委员会监管的特大型企业集团，是中国冶金工业的开拓者和建设者，先后承担了宝钢、鞍钢、武钢、攀钢等国家主要钢铁工业基地的建设任务，为中国冶金工业的发展立下了卓越功勋。作为国际知名承包商，中冶集团在海外各地开辟了广阔市场，足迹遍及五大洲，承建了一批具有重要影响和良好经济效益的项目，受到了项目所在国的好评和欢迎。财富世界500强，2013年排名第302位。 房屋完损状况、安全、损坏趋势、结构和使用功能改变、抗震能力检测以及综合检测和其他类型房屋检测鉴定等。 房屋完损状况检测： 通过检查房屋结构、装修和设备的完损状况，确定房屋完损等级，主要适用于房屋评估、房屋管理等需要确定完损程度的房屋。 房屋安全性检测： 通过调查、现场检测、结构分析验算，对房屋安全性进行鉴定，主要适用于已发现安全隐患、危险迹象或其它需要评定安全性等级的房屋 房屋损坏趋势检测： 通过对房屋产生或可能产生变形、位移、裂缝等损坏的检测监测，评价房屋受相邻工程等外部因素或设计、施工、使用等房屋内在因素的影响，适用于因各种因素可能或已造成损坏需检测监测的房屋。 房屋结构和使用功能改变检测 该检测应在房屋进行改建、加层、变动结构或房屋改变用途、增大使用荷载前，通过对房屋的结构进行检测，对房屋结构和使用功能改变的可行性做出评价，适用于对房屋进行拆改、加层、变动结构以及房屋改变设计用途或增大使用荷载等情况。 房屋抗震能力检测： 通过检测房屋的结构现状、调查房屋的改造方案和未来使用情况，按规定的抗震设防要求，对房屋的抗震性能进行评定，适用于正在使用中的房屋及拟作改造的房屋的抗震能力评定。 房屋质量综合检测： 通过对房屋建筑、结构、装修材料、设备等进行全面检测，建立和完善房屋档案，全面评价房屋质量，适用于优秀历史建筑、重要公共建筑和其他需要进行全面检测的房屋。 其他类型检测： 主要包括房屋结构构件受化学腐蚀所产生结构损伤的检测；建筑材料耐久性不良引起房屋结构构件异常损坏的检测；房屋遭受火灾后，其结构构件损伤范围、程度及残余抗力的检测、加固改造后检测等。 一、服务范围：& 1、&性质：既有建筑、在建工程、烂尾楼等；& 2、&功能：民用建筑、工业建筑；古建筑等；& 3、&结构：框架结构、框架剪力墙结构、砖混结构、砖木结构、混合结构、排架结构、钢结构、筒体结构、石砌体结构、大跨度空间结构；& 4、&楼层：低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑、超高层建筑。& 二、服务内容： 1、&施工周边房屋纠纷鉴定；& 2、&房屋结构可靠性鉴定；& 3、&房屋完损等级评定；& 4、&房屋装修质量检测和鉴定；& 5、&自然灾害损坏房屋检测鉴定；& 6、&超过使用年限房屋损坏鉴定；& 7、&安装广告屏幕等装修加固改造前的性能鉴定；& 8、&五无工程房屋的检测鉴定五无工程房屋质量检测鉴定；& 9、&特种营业的房屋质量安全年审鉴定；& 10、公共场所及特种营业场所申请、变更营业执照等安全鉴定；& 11、因地基基础不均匀沉降、承重构件承载能力不足而引起房屋可靠性鉴定；& 12、建筑物的年限鉴定；& 13、房屋主体工程质量、结构安全性、构件耐久性、使用性存在质疑时的复核鉴定；& 14、改变使用用途、拆改结构布置、增加使用荷载、延长设计使用年限、增加使用层数可靠性鉴定；& 15、司法仲裁委托鉴定；& 16、房屋地基基础下沉定期监测；& 17、灾后建筑物鉴定；& 18、钢结构工程等各种大型及特殊结构形式房屋的可靠性鉴定； 19、学校校舍抗震鉴定；& 20、图纸复合、楼板承载能力验算鉴定；
本公司还供应上述产品的同类产品：厂房验厂安全检测鉴定,办理厂房安全检测鉴定报告,房屋建筑安全检测鉴定公司
深圳市房建工程技术有限公司成立于2014年，主要从事建设工程领域科学技术研究，并提供相关技术服务。专业涵盖地基基础、建筑结构、道路桥梁、建筑材料、建筑物理、建筑设备、建筑节能、建筑物诊治、建筑环境工程等领域。技术服务能力包括：工程质量检测能力覆盖1985本标准、123个项目、1491个参数，拥有咨询甲级、规划甲级、勘察甲级、设计甲级、监理甲级、招标代理甲级、水土保持编制甲级、特种专业施工和产品开发等资质。院管理体系通过了ISO9001质量管理、ISO14001环境管理、GB/T28001职业健康安全管理一体化认证。目前拥有省部级科技奖34项，获专利权18项，主编、参编国家、行业及地方标准63余本。
深圳市房建工程技术有限公司：建筑工程结构建筑检测鉴定中心是检测中心下设的5个专业检测鉴定中心之一，主要从事建筑物结构实体检测、建筑物结构可靠性鉴定、钢结构与岩土工程测试与监测等新技术的研究和开发工作。目前我所有专业人才34名，其中专家教授顾问3名，博士后1名，博士1名，硕士6名，高级工程师5名，工程师15名，各类检测设备51余台（套），具有雄厚的技术力量和丰富的实践经验。自1984年广东省建委与省技术监督局联合发文在本单位成立“广东省建筑工程质量检测中心站”起，深圳市房建工程技术有限公司就率先在省内开展建筑物结构检测与鉴定的专业技术工作，是省内最专业开展建筑物安全鉴定的机构之一，同时也是广东省建设工程质量安全监督检测总站第三检测部的主要组建机构。本中心先后承担大量重点工程的结构检测与监测任务，解决大批工程结构上的疑难杂症，为社会、政府、业主及时处理了大量技术难题，并取得较好的社会效益。长期的实践与研究，大量的工程经验，造就本所在结构检测、房屋鉴定及施工监测等方面在省内的权威地位。
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