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把总统推上被告席
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业主将房产局推上被告席 为小区业委员争名分
为了给小区业委会的“身份”要个说法，南宁市太阳广场小区的业主代表对南宁市住房保障和房产管理局提起了一场行政诉讼。7月29日，南宁市兴宁区人民法院对此案进行了开庭审理。
　　当日，法庭没有当庭宣判结果。
　　房管所认为是依职权行事
　　当日的法庭上，兴宁区房屋管理所被南宁市房产局追加为第三人，但该所并未派人出庭。7月29日下午，兴宁区房管所黄所长翻出相关的文件说道，他认为房管所当初发布的通告并无不妥，是合法的。
　　黄所长说，2008年2月，南宁市人民政府办公厅发了一份《南宁市市与城区移交工作方案的通知》，文中指明&物业管理活动的指导、监督和管理工作&，&业主大会，的指导监督与备案工作&由城区人民政府确定的物业管理行政部门组织实施。同年，南宁市房产局就将物业管理工作下放给城区房管所，但兴宁区房管所的上级行政单位仍是兴宁区住房和城乡建设局，而不是市房产局。
　　黄所长认为，兴宁区房管所是经兴宁区人民政府授权，负责辖区物业管理的部门，因此有权发布此通告，&这是监督、指导工作的一部分&。
　　黄所长说，按规定，小区的业委会成立后筹备组自行解散。业委会未能最终成立，筹备组也应自行解散。但只有选举结束后，筹备组仍以筹备组的名义进行活动时，房管所才会在小区内发布解散通告。太阳广场小区超过规定期限，没有选举产生业主委员会，按规定，筹备组应自行解散。
　　南宁市兴宁区住房和城乡建设局副局长杜敬年表示，在判决结果出来之前，他不便对相关文件进行解读。房管所接手物业管理工作不久，还有很多地方需要与原负责物业管理工作的部门进行磨合，在交接过程中出现些新问题是正常现象。
　　他认为，小区业主通过行政诉讼的方式，确认业委会的身份，是基层民主的一种表达方式。也许通过这样的方式，可以更快地推进问题的解决，理顺相关部门间的关系。在判决结果出来后，若相关部门工作有失误的地方，将会根据判决进行修正和改进。
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容积率调整成官商交易常事 规划局副局长受贿被审
来源：中国青年报
&&日上午，长沙市市政设施建设管理局原局长顾湘陵在湖南省衡阳市中级人民法院接受庭审。CFP供图
&&容积率更改的背后是权钱交易&&
&& 谁把规划局副局长推上被告席
&&1月末，顾湘陵及妻子的命运再次面临变局。
&&湖南两会前夕传出消息，衡阳市检察机关已就顾湘陵受贿案提出抗诉。
&&此前的2012年圣诞节期间，长沙市市政设施建设管理局原局长顾湘陵单独或分别伙同其妻子、弟弟非法收受他人财物或以明显低于市场价为自己和特定关系人购房，除2000元马来西亚币外，收受的其余款项及财物折合人民币共计1687万多元，另有来源不明巨额财产4711万元而被衡阳市中级人民法院一审判处无期徒刑。他在长沙市规划设计院工作的妻子吴利君，因共同受贿罪，被判处有期徒刑二年，缓刑三年。
&&&这次有所不同，是省人民检察院指令提出的抗诉。&1月29日中午，一位知情人士据此认为，曾任长沙市规划局副局长的顾湘陵，命运被再次&规划&的可能性明显上升。
&&提高容积率逐利，收买规划官员
&&2011年春节前一天，长沙市规划局原副局长、时任长沙市市政设施建设管理局局长的顾湘陵欣然赴约。邀请他的是长沙三益缘会所董事长程佩夫。
&&顾与程是老熟人。
&&2007年，程开发雅致名园项目，顾设法让程的项目增加了近1000平方米的建筑面积，少交了400多万元的土地出让金。此次饭局，程还指望顾能在某项道路工程的余款结算上打招呼。
&&顾点头应允，并笑纳了1万元红包。
&&在重1斤3两、篇幅达497页的一审判决书中，这是顾被记录的最后一次受贿。这次受贿半年后，他被湖南省纪委调查，随后移送司法机关。
&&衡阳市中级人民法院的一审判决书中陈列，长沙市有80多个楼盘，因开发商贿赂顾湘陵，发生了容积率调高、建筑面积增大、楼间距缩小、停车位减少等等变化，双方因此发生了权钱交易。
&&其中，容积率的调整是官商交易中最为常见的一幕。
&&2005年，长沙中江置业有限公司以原湖南省工程机械厂土地开发中江佳境天成项目。因该片土地拍卖时规定的容积率是3.0，为获取更多利益，开发商想将容积率提高到3.9。
&&为此，该公司董事长郭建中找顾湘陵帮忙。
&&顾建议郭&曲线救国&：先通过原机械厂厂长陈富国、副厂长罗汉生，以机械厂改制困难为由找长沙市相关领导签字，批示提高容积率，再转批给市规划局。
&&在长沙市规划局局务会讨论该项调整时，顾予以力挺。最终该项目容积率顺利调整为3.9。
&&2007年11月，郭建中又找顾湘陵帮忙再次将容积率从3.9调整为4.15。顾湘陵再度设法使其审批通过。
&&担任多家房地产公司法律顾问的律师罗秋林告知，容积率是指一个小区总建筑面积与用地面积的比例。一般来说，一个良好的居住小区，高层住宅容积率不应超过5，多层住宅不应超过2。但众所周知的是，因土地成本问题，容积率越高开发商的利润就越丰厚。掌握规划实权的官员只要笔下稍稍一动，对开发商来说，就是以百万元计的利润。
&&因此，容积率的提升，其背后往往有着不可告人的交易。
&&2006年，位于桂花路的一处高层楼盘瑞宁花园开始建设，招拍土地时容积率规定为3.5，开工建设时竟然成了5.0。
&&事后，在媒体的报道中，公众才知晓了真相：长沙佳天投资发展有限公司董事长车雄伟以湖南宏天房地产开发有限公司名义开发瑞宁花园项目。在顾同意在10%幅度内给予调整的情况下，开发商按3.84设计、报送方案。
&&长沙市规划局召开专家评审会后，车更进一步提出调整到5.0的要求，并在陪同顾到美国&考察学习&期间反复游说。
&&通过一边核发建设工程规划许可证，一边打报告让市政府同意调高容积率，车如愿以偿。
&&2005年，位于中山西路、繁华地带的一个纯居住小区开始建设，该项目最初下达的规划指标中容积率为3.0，开发商通过找顾，将该项目容积率由3.0提高至7.0。这令不少行内人士大跌眼镜。
&&湖南宇凯房地产开发有限公司与湖南省第三招待所合作开发了景江东方项目。长沙市规划局最初下达的容积率为7.0，公司总经理胡跃建想提高到8.0。顾建议其以省第三招待所名义向市政府提出调高容积率的申请，后得到批准。
&&长长置业有限公司董事长侯吉联2005年开发金都商业中心项目，托请顾帮忙折减停车位30%，将容积率从6.0提高到7.52。
&&同样由侯吉联任董事长的长沙纵横置业有限公司开发上海城项目，顾帮其将该项目的容积率从2.4提高到3.02。
&&类似的&楼超超&故事，在顾的案卷中比比皆是。律师罗秋林指出，顾案中一些开发商扎堆来提高容积率的现实，反映了提高容积率是现在房地产市场腐败的一个秘密武器。
&&他说，由于建安成本相对固定，如果开发商成功地拿到土地之后，再次提高容积率的话，就可以大大提高自己的收益。在这个过程当中，规划部门是必须说服或者收买的目标。
&&1月22日，一位业内人士向记者透露，容积率的提升不仅侵害了业主的权益，更易导致国有资产流失。
&&他举例说，一栋7层的房子盖成20层，对于建筑的危险性自不必说。而原先有些业主的采光权，包括享受绿地的权利必然受到影响。另一个方面，国有土地在拍卖的时候，一般来说都是固定的容积率，如果提高容积率的话，按照国家的规定是必须要补交土地出让金的。事实上的情况是，原本应该交给国家的大量土地出让金，就这样变成了开发商手中的利益。
&&他认为，这是目前房地产市场上经常看到而易被忽视的一种犯罪行为。
&&除了提高容积率外，规划官员裁定对地产项目商业面积的增减，亦可让开发商俯首。
&&据了解，按相关技术规定，一般是依照社区规划总建筑面积的3%～5%去建设商业网点。由于商业地产价格远高于住宅，3%到5%的裁量权，也成了不法官员的捞金利器。
&&马王堆中路的一经济适用房项目三期中，通过顾的帮忙，开发商将部分商业楼层由2层变3层；11栋～13栋之间的商铺进深由10米调整为35.8米。这样变相增加了商业面积。
&&位于万家丽路的一楼盘，开发商为引进大型超市，找顾增加商业面积，顾同意增加，并相应提高了商住楼的容积率。
&&检方指控，95个楼盘中约1/10的楼盘通过顾增加了建筑面积。
&&收过百余人的贿赂，大多是泛泛之交
&&对于顾的犯罪事实，南华大学文法学院副院长罗万里教授认为，这种缺乏公众参与的规划，使规划官员掌握的行政权力发生了变异，&本来是一种公共权力的行政权，变成了几个人掌握的特权&。
&&但前述业内人士则表示，以其多年在建设领域任职的经验，单独把板子打在顾湘陵的身上有失公允，或者是该案中仍有很多背后故事没有被揭开。
&&这位不愿具名的人士称，在通读检察机关的起诉书和法院的判决书后他发现，顾案中很多与地产商的交易存在着明显&不对等&的情况，令其生疑。
&&例如：2006年，长沙市开福区某小区建房，地产商通过顾将容积率从6调整到7.5，开发商共计6次送去了9万多元；2008年，某开发商因市场不景气，请顾帮忙将原来报建的大户型全部改成小户型以便售卖，事成后分10次送去了5万多元；2005年，顾帮忙将某地产商开发的一栋综合楼的限高从50米提至100米，老板分4次送去了5万元&&
&&&顾在长沙市规划局任要职10多年，堪称业内权威人士，他会天真到不知地产商可能牟取的利益，进行如此廉价的交换？&他说，相关司法文书中许多细节透露的程序似乎是&&开发商有了调整容积率、增加面积等需要，电话邀请顾赴饭局，觥筹交错间送上红包，然后大事遂成。
&&但这在实际操作中可能性其实不高。
&&&规划建设部门的官员并非收钱的机器，一来电话不分亲疏就端杯拿钱。另外，以平常心揣度，你又怎么知道对方不是给你设套，把你往纪委送？&他说，这样的交易中一般会有中间人，或是领导先前已有指示，或是有交情匪浅的朋友联络。上述&不公平交易&反而证实了顾与这些开发商交情平平，或者对方更有所恃。
&&罗秋林和罗万里对此也表示赞同。
&&最早研究顾案的罗秋林称，顾自己交代曾收受100多商人的贿赂，但从法律文书上认定的看，大多是泛泛之交。
&&帮朋友必定用心，回报也高
&&罗秋林分析说，一个规划局长肯定有自己真正信得过、&感情深的&朋友。对这些人，顾必定用心，其回报也高。
&&湖南新金鸿置业集团有限公司董事长周力似乎是其中之一。
&&2001年，新金鸿公司开发东方新城经济适用房项目。2005年该公司在项目三期报建过程中，新金鸿公司书面请示长沙市政府，申请调整项目三期规划指标。
&&长沙市规划局经论证并报请市政府，同意将该项目容积率由1.8调至4.0，由多层调至高层。此后，周力托请顾湘陵在增加商业面积和解决日照不足问题上给予照顾。
&&2003年，周力在建设水云间别墅区过程中，擅自在圭塘河公共绿化带建一个高尔夫练习场，被芙蓉区规划分局查处。顾湘陵给时任分局局长的张旭东打招呼，该高尔夫练习场后在没有任何手续和未被处罚的情况下建成。
&&周对此铭记在心，先后奉上现金8万元、支付房屋改建费用2.74万元。
&&此后，顾为自己和妻姐吴利明购买位于长沙市人民东路水云间小区6402号、6401号别墅。周力给予了大幅优惠，两套别墅实际交易价格为3200元/平方米。一审法院认定，当时两别墅针对不特定多数人的市场优惠价为5800元/平方米。折算后两者间差价232.7万元。
&&在顾案中涉入较深的还有长沙中江置业有限公司董事长郭建中。
&&2001年，郭开发&财富时代&项目，为与长沙铁路总公司土地置换一事，找顾湘陵帮忙。顾湘陵以规划局名义找到长沙铁路总公司房产分处处长刘某进行协调，刘为处理好与长沙市规划局的关系，同意土地置换，并安排人与开发商一起办理了土地红线调整手续。
&&2002年，郭开发&中江锦城&项目，为使房屋畅销，准备将屋顶设计成西班牙风格。为了使该方案在规划局顺利通过，郭找顾湘陵帮忙。在建管处研究时，有人提出反对意见，顾湘陵以鼓励创新为名表态支持，使该方案在规划局顺利通过。
&&2005年，郭开发&中江国际花城&项目，因该土地原来属于湖南工程机械厂的，该厂为改制企业，土地须公开挂牌出让，长沙房产集团等几家有实力企业参与竞拍。为确保中江公司顺利中标，郭托请顾湘陵劝退两对手。此后，顾湘陵在加快报建进度、调整局部规划等方面为郭提供了帮助。
&&&投桃报李&，郭以各种名义先后给顾湘陵送现金20次，其中人民币20.7万元、美金0.1万元；并以明显低于市场价格为顾湘陵情妇购房。
&&2005年，郭取得&中江佳境天成&项目的土地后，决定从&中江佳境天成&项目中送部分干股给顾湘陵。
&&位于长沙市雨花区的湖南高桥大市场是中南地区最大的商贸市场。
&&2001年，长沙市政府要求对市场提质改造。为挽留经营户，董事长、总经理罗映红拟在原空置的200余亩土地上兴建临时门面。顾帮其先建后补办规划手续。
&&2003年，在对市场内旧的建筑拆除后，罗在家电百货城项目报建中，规划局在对设计方案审查时，将3号楼取消作为预留绿化地，罗一面向政府报告，一面对3号楼重新报建。顾予以支持。后该楼顺利报建。
&&在百货皮具城项目中，按照原来规划要求，项目从紫薇路边要向东退让30米，市场在设计方案中，只退让了8米。顾设法让其通过。
&&2006年，市场新建现代商贸城，罗试图将4栋商场整体连接，增加商业面积。顾再度出手，该项目最终将容积率从4.0增至5.0。
&&2006年，市场因运作上市，需要完善相关产权手续，对原来未办理手续的临时建筑补办审批手续，在顾的指点和帮助下，此事成功完成。
&&顾获得的回报是，罗先后送给他130万元现金。
&&不透明的权力运行让官员高危
&&此外，顾案中鲜见在长沙从事地产开发的一些国内知名的大公司。
&&对此，罗秋林的看法是，这恰恰反映了顾聪明的一面。因为，这样的大公司要么实力雄厚，背后有人，要么是省市领导招商引进的大项目，顾没有伸手的资格和胆量。
&&罗秋林说，自己对此有着切身的体会。
&&两年前，他受朋友之托，提数千万元巨款到某市国土部门土地交易中心申请参加招标买地。然而，无论他怎么说，该部门负责人一言不发，对其置之不理。&他总是微笑着看着我，就是不收我的保证金。&
&&他后来得知，这块土地最后竟然以低于招标价近50%的价格成交。
&&罗万里曾与湖南某市规划局长&交过手&：他发现在该市中心有一栋楼超出规划、多起了4层楼房售卖，于是便以普通公民的身份向规划局提出拆除该违规楼层的要求。
&&不久，他的办公室门庭若市。&来访的有熟人、官员朋友，都劝我罢手。&
&&甚至，还有黑社会人员前来联系，对他的健康&表示关心&。
&&罗万里坚持不懈，扬言若规划局不处理，就将向多家媒体爆料，并起诉该局不作为，最终推动了事情解决。
&&在长达半年多的交往中，罗万里对房地产领域的政府管控流程和问题有了自己的体会。
&&他认为，结合顾案来看，坊间所谓顾湘陵以高度专业化的技术上骗领导下蒙群众搞权钱交易的说法不符事实和常理。因为，房地产或者其他项目，自发改委立项到规划局选址规划再到国土局出让土地，其中的流程均有国家设定的技术准则衡量。这些准则都设定了非常具体、清楚的技术参数，谁违规违法做了什么，部门领导和同事都是能看得出来，不可能&集体失明&。
&&此外，各城市多有大规委、小规委之设，大规委多是市政府领导掌控，小规委(具体规划部门)更多是负责实施。
&&核心的问题在于，规划、建设、工程领域中微观运行权力不为普通百姓所知。国家的资源尤其是公共资源，市场化程度不高，而政府权力支配性约束太强，通过市场经济平等公平交易的机会就少。也因此，权力寻租的空间就会膨胀。这也是国家要深化市场经济改革的重要原因。
&&罗万里指出，如果配置好公权力和市场之间的关系，应会提高公权力的运行效率。然而，目前这种情况，垄断太多，行政权力超强，所以经营者就会寻找权力、依附权力，才能够获得资源，并在市场中寻找到最有效率的、也是可以取得最高利润的市场要素。比如土地资源，行政审批资源。而权力的拥有者，也刚好利用这种机会权力寻租，权力、金钱、美色，常常会形成最佳的结合点。湖南交通部门数位厅官的相继落马即是例证。
&&他说，现在行政权力运行不透明或透明度不高，也是制约反腐的重要因素。因为不透明，所以公众知晓率就低，法律赋予公民的查询、了解的权利就有限，甚至落实不了。这会导致行政权在因私利侵害公共利益时，外界难以知情。
&&例如，城市规划区划的调整，增加高度，增加面积。具体的操作流程外界不知道，也无法获取那些资料信息，在整个过程中，谋求私利的利益集团就是一个暗箱。因此，要推行阳光政府，透明政府，必须深入进行微观权力的高度透明化。
&&本报长沙1月29日电
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