杨海翔：法院不能以民事判决要求土地管理部门办理划拨土地过户手续 - 广西政府法制网
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杨海翔：法院不能以民事判决要求土地管理部门办理划拨土地过户手续
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18:35:34 & 作者：南宁市国土资源局 杨海翔 & 来源：
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"&&作为土地登记机关，土地管理部门在工作中，经常会协助法院对司法处置的涉案土地进行转移、变更、消灭的法定登记。根据法律规定，划拨土地使用权的转让必须取得县级以上人民政府的批准。但在实践中，有些法院直接在判决书或协助执行通知书中对划拨土地进行处置。土地管理部门拒绝办理过户手续时，这一矛盾便似乎上升到行政权和司法权的冲突。其实，只要双方遵守各自的权力界限，问题迎刃而解，正如“井水不犯河水”。下面就一案例进行法律分析。一、 基本情况1995年1月某市政府决定，在原该市已歇业的炼油厂土地上正式设立富源新区，由市政府组建甲公司负责开发富源新区在内的土地；并规定除总规和三通一平方案要特别报政府核准外，甲公司负责包括土地出让在内的各项开发经营活动至今未办理该地块的任何用地手续及土地登记2001年11月6日，甲公司与乙公司签订《宗地转让协议》，转让位于富源新区范围内的86亩土地用于商业开发，协议约定对该地域的规划、建筑要求以规划部门的批准要求为准，。并约定由甲公司为乙公司办理有关手续。2002年3月，乙公司向甲公司交付150万元预付款。日，乙公司给甲公司出具委托书，要求办理土地转让手续，但甲公司没有办理。2005年，双方为土地使用权转让民事纠纷一案诉至自治区高级人民法院（以下简称高院），高院判决双方的宗地转让协议有效，应继续履行，甲公司应在本案生效判决送达之日起一个月内到有关部门办理相关手续。甲公司不服判决，上诉至最高人民法院，日，最高人民法院做出终审判决，认为讼争双方当事人之间是土地使用权转让的法律关系，讼争地虽属划拨土地，但结合当时某市的历史状况，可以认定某市人民政府已经授权和批准甲公司对外可以以转让的方式代为出让讼争土地使用权。本案中，双方当事人签订的土地转让合同实际上是以转让款代替出让金，是以转让代出让履行合同，不违反法律关于划拨土地使用权转让的规定。判决驳回上诉，维持原判。根据最高人民法院生效的民事判决，执行法院向土地管理部门发来协助执行通知书，要求给乙公司办理涉案土地的过户手续。土地管理部门经审核，被执行人甲公司并未取得涉案土地的使用权证，且涉案土地的规划条件、价款均没有明确。土地管理部门认为，不能直接办理涉案划拨土地过户手续。根据生效判决，应先能按划拨土地使用权转让补办出让的程序办理供地手续，在乙公司按规定交纳出让金后才能登记确认乙公司取得涉案土地的使用权。乙公司和执行法院认为，生效判决已经认定某市人民政府已经授权和批准甲公司对外可以以转让的方式代为出让讼争土地使用权。即便乙公司必须办理土地出让手续，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，“当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持……”，土地管理部门必须按司法解释的精神，以双方当事人签订土地转让合同的时间，即日作为估价基准日核定出让金。2008年9月和2009年1月，规划部门根据现行的用地详细规划，出具了有关涉案土地的规划条件和规划定点用地蓝线图。二、 分歧焦点1、生效的民事判决能否作为划拨土地出让的依据？乙公司应否办理土地出让手续？2、如何确定涉案土地出让地价评估基准日？执行法院认为应按涉案双方当事人签订土地转让合同的估价基准日，即日；而土地管理部门对估价估价基准日又分成两种意见，一种意见认为应按判决生效日期作为估价基准日，即日，其理由是依据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定；另一种意见认为，在涉案土地规划条件明确后，土地管理部门才能组织评估出涉案土地的出让价格，根据《协议出让国有土地使用权规范》的要求，对申请转让划拨土地的估价日应为拟出让估价基准日。 三、法律分析针对第一个焦点，笔者认为，生效的民事判决不能作为划拨土地出让的依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》地产管理法规定，土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，报经人民政府批准后由土地管理部门实施。划拨土地使用权经政府批准转让后，受让人方可申请办理出让手续。并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。国家作为国有土地的所有者，由各级人民政府按属地管辖原则进行管理，土地管理部门作为职能部门负责土地出让等具体工作。，即划拨土地使用权经政府批准转让后，应办理出让的，由受让人直接办理土地使用权的出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。第十四条同时规定，“土地使用权出让，应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面出让合同。” 根据国家法律规定，土地出让必须履行一定的行政审批程序，土地使用权出让合同是要式合同，出让方只能是县级以上人民政府土地行政管理部门。虽然生效判决书明确本案的法律性质为得到政府授权的划拨土地使用权转让。但事实上政府部门没有任何关于具体批准涉案土地转让的文字依据和程序依据。因此，土地管理部门作为法定的土地出让方，应按划拨土地使用权转让方式办理土地使用权的出让手续，乙公司作为涉案土地的受让方，应按出让合同约定缴清出让金后才能取得涉案土地使用权。针对第二个焦点，笔者认为，首先应明确土地管理部门循划拨土地转让补办出让程序办理供地手续的行为性质，即土地管理部门办理涉案土地供地手续的行为是民事行为还是行政行为？ 执行法院认为，土地管理部门执行生效民事判决的行为是行政机关应尽的义务，土地管理部门应按照法院的要求履行义务。执行法院以最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，要求以讼争双方2001年11月签订转让协议的估价基准日作为估价基准日评估出让金。笔者认为这是不合适的。通过对第1个焦点问题的分析可以明确，划拨土地转让行为属行政许可行为，实行“依申请受理”的原则。从法律规定可以看出，土地能否出让、如何出让属政府行政管理的职权，而非司法审判的职权。该司法解释适用的是进入司法审判程序的国有土地使用权合同纠纷，不适用行政机关依职权独立行使国有土地使用权出让的行为。其次，该文明确“本解释所指的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。”显然，本案中，司法审理的不是土地管理部门与乙公司的出让合同纠纷，而是乙公司与甲公司之间是土地使用权转让纠纷。第三，即使按照生效判决认定的，某市人民政府已经授权和批准甲公司对外可以以转让的方式代为出让讼争土地使用权，也不能认定讼争土地转让合同就是出让合同。对非土地管理部门签订的土地出让合同，该解释第二条明确，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的国有土地使用权出让合同，应当认为无效。在日前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的国有土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。本案中，最高人民法院终审判决作出后，土地管理部门才开始接触涉案土地供地业务，无从谈起追认土地转让合同有效。土地管理部门第一种意见认为，根据《物权法》的相关规定，以生效判决作为出让地价估价基准日，这可以折中处理执行法院与土地管理部门对估价基准日的矛盾。笔者认为，这也是不合适的。持上述观点的同志对划拨土地补办出让行为的性质还存在模糊的认识。划拨土地使用权不完全是用地管理单位的财产，对其转让必须先得到县级以上人民政府的批准。则有关涉案土地转让的生效民事判决，只是当事人申请办理供地业务时提供的必要材料，而不是审批依据。笔者支持土地管理部门对估价基准日的第二种意见。国土部日开始执行的 《协议出让国有土地使用权规范》第7点划“拨土地使用权转让中的协议出让”第7.3.2“地价评估”的规定，国土部门组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，评估基准日为拟出让时点。国有土地使用权出让价格的评估和确定，是土地出让行为成立的必要前提和预先需要完成的必要程序。而拟出让土地的位置、面积、使用年限、规划条件等条件，是地价评估必要的前提条件。从本案的实际看，涉案土地的规划条件及用地范围在判决生效后才确定，这才具备评估地价的前提条件，才能办理出让手续，才能基本确定拟出让的时点。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&报：国务院法制办、自治区法制办&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 南宁市法制办公室综合科&&&&&&&&&&&&&&&& 日广东湛江中院用公函对抗裁定书阻港商房产过户_新闻中心_新浪网
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广东湛江中院用公函对抗裁定书阻港商房产过户
　　□南方日报记者 戎明昌 刘冠南 发自湛江
　　港商张志良1988年到湛江投资，与湛江市无线电七厂签订了贸易补偿协议，但后来无线电七厂破产，张志良80多万美元投资无法收回。张志良诉诸法律，终于获得胜诉判决。
　　在执行阶段，张志良参与湛江市霞山区法院委托的拍卖，用309.2万元的债权竞得5栋厂房，但法院多次裁定，均无法执行。广东省高院作出决定，2008年委托揭西法院执行。就在揭西法院发布公告之后，湛江中院发出公函，要求国土局暂停办理过户。这一拖就将张志良的官司又拖了近3年。
　　为了这个官司，张志良从44岁熬到62岁，“从头发半白到头发全白”，自己拍卖所得的房产还是无法过户。
　　无法过户 只因“暂缓”
　　湛江中院向国土局发函，称基于破产程序，要求暂缓办理土地使用权过户手续
　　记者调查发现，1988年由张志良任经理的香港金辉企业与原湛江无线电七厂签订了“瓷基片、中高压电容器关键设备补偿贸易合同”，约定金辉企业投资80多万美元的设备投入生产，无线电七厂将用4年内返销产品的货款进行偿还。
　　但1989年6月，湛江无线电七厂因种种原因而停产，随后被湛江市电子器材公司兼并，导致合同无法履行。
　　日，张志良因此诉至湛江市霞山区法院，要求处理。后经湛江市霞山区法院和湛江市中院两次审理，张志良最终获得胜诉。
　　2001年5月、2002年7月，张志良以总价款309.2万元(法院允许其用债权充抵)拍得属于湛江市巨通实业发展公司(原为湛江市电子器材公司)位于湛江市海滨六路10号1―5栋房产，湛江市霞山区法院于日作出协助执行通知书，要求国土局协助办理土地使用权属转移手续。
　　债权眼看就可以兑现，不料此时，一个名为“湛江市华业房产公司”的单位却突然出现，声称该房产的土地使用权属于该公司所有，并向湛江市中院提出异议。
　　经过多年波折，日，湛江中院向国土局发函，称基于破产程序，要求暂缓办理土地使用权过户手续。当年12月18日，省高院裁定该案由湛江中院执行。
　　该案历经18年，从目前生效的判决和裁定看，张志良通过拍卖获得位于湛江市海滨六路10号1―5栋房产，但却一直未能过户，主要是卡在湛江中院发出的公函要求“暂缓办理”。可惜这一“暂缓”，就“暂缓”了将近3年。
　　一名法律界人士告诉记者，所谓的“暂缓”，从字面上理解，一般不能超过3个月。
　　法院公函 让人生疑
　　为何不下新的裁定，而要用公函的形式来暂缓土地产权使用证的过户
　　湛江中院为什么用公函来对抗生效的法院裁定书？为什么一拖就是近3年，迟迟得不到解决？
　　有律师告诉记者，个人认为此案的执行存在着比较大的问题。
　　日和日，张志良在霞山拍卖公司公开拍卖中竞得该厂房，湛江市霞山区法院也于日作出拍卖成交确认裁定。湛江市中院在给湛江市政协的答复中称，中院审查认为程序并无违法之处，可以继续执行。
　　但2008年，湛江市中院又用一纸公函的形式，要求国土局“暂缓”办理国有土地使用权证给竞买人。暂缓的理由赫然写着“霞山法院……将案外人华业公司的土地使用权连同湛江市巨通实业发展公司财产一并拍卖，侵害了华业公司的合法权益。”这与生效的判决完全相左。如果真是这样，为何不下新的裁定，而要用公函的形式来暂缓土地产权使用证的过户？
　　记者在湛江中院采访时，追问承办巨通公司破产案件的法官这种做法的合法性。该法官称，企业破产后，所有的诉讼和执行都要暂停，重新审查，加上巨通企业数百名职工表现过激，经请示广东省高院，才会发函要求暂停过户。
　　这一说法与最高法院的相关精神是明显相抵触的。
　　最高人民法院关于如何理解《最高人民法院关于破产法司法解释》第68条的请示的答复中明确提出：正在进行的执行程序不仅作出了生效的执行裁定，而且就被执行财产的处理履行了必要的评估拍卖程序，相关人已支付了对价，此时虽未办理变更登记手续，且非该相关人的过错，应视为执行财产已向申请人交付，该执行已完毕，该财产不应列入破产财产。因此，张志良2001年就已拍得的湛江市海滨六路10号1-5栋房产，不应被列入破产财产。
　　●从1993年向法院起诉开始，湛江市政协委员、港商张志良历经18年维权路，上访信一度递到最高法院。
　　●从目前生效的判决和裁定看，张志良通过拍卖获得位于湛江市海滨六路10号1-5栋房产，却一直未能过户，主要是卡在湛江中院发出的公函：要求“暂缓办理”。
　　●张志良在给湛江市人大的投诉中称，是湛江中院某些法官为开发商谋取个人利益所导致。
　　备忘录
　　◎日，张志良将纠纷诉至湛江市霞山区法院。
　　◎2001年5月、2002年7月，张志良拍得属于湛江市巨通实业发展公司位于湛江市海滨六路10号1―5栋房产。
　　◎日，湛江市霞山区法院作出协助执行通知书，要求国土局协助办理土地使用权属转移手续。
　　◎日，湛江中院作出裁定，认为“霞山区人民法院依法裁定，程序合法有效”。
　　◎2004年，广东省检察院提出抗诉。
　　◎日，湛江市中院作出湛中法再民字第8号民事再审判决，张志良获得40多万美元的债权。
　　◎日，湛江市霞山区法院作出拍卖成交确认裁定。
　　◎日，广东省高院指定该案由揭西法院执行。
　　◎日，湛江中院裁定宣告湛江市金环无线电厂、湛江市巨通实业发展公司等进入破产程序。
　　◎日、7月11日，揭西法院发出协助执行通知，要求湛江市国土资源局协助办理土地使用权过户手续。
　　◎日，湛江中院向国土局发函，称基于破产程序，要求暂缓办理土地使用权过户手续。
　　企业逃债 转让土地
　　生效法律文书已经认定，巨通公司规避法律逃避债务，转让行为无效
　　在南方日报记者的采访中，湛江中院执行局局长李成观提出，据他们调查，1995年9月湛江市华业公司就与国土局签订了土地出让合同，并于11月29日缴清了土地出让金和土地管理费，而日霞山区法院才查封巨通公司的海滨六路10号1-5栋房产。
　　言外之意，就是有可能当时的霞山区法院将本该属于华业公司的土地拿来拍卖，“拍卖错了”。甚至还有一种意见认为，将当时张志良拍卖的钱还给他，就可以了。
　　事实是怎样的呢？原审法院早就注意到这个问题。2000年湛霞法执字第734号之五中，霞山区法院调查认为：湛江市巨通实业发展公司(原湛江市电子器材公司)明知法院已查封的财产，在未征得本院同意的前提下，却擅自将查封房屋占用范围内的土地转让给其属下的湛江市华业房产公司，显属规避法律，逃避债务，该转让行为无效。本院委托霞山拍卖公司对上述土地的拍卖行为是合法的，有效的。
　　2003年湛中法执督字第208号认为：异议人华业房产公司在霞山区法院查封之后，办理该批房屋所占土地使用权，其主张使用权的理由没有法律依据，异议不能成立。
　　更为致命的是，原审法院早已查明：湛江市华业房产公司是湛江巨通实业发展公司的下属公司。
　　这一点，可以从日湛江市中院的一份《申请企业破产报告》中得到证实。该报告中列明：“湛江市金环无线电厂、湛江市电子器材厂、湛江市华业房产公司、黄河电子商场”均为湛江市巨通实业发展公司属下和统筹的全资分公司，各分公司的人、财、物统一由巨通公司管理。
　　在湛江采访时，记者还特意查阅了湛江市巨通实业发展公司与湛江市华业房产公司的营业执照。结果发现，这两家公司的法人代表均为“谢克英”。
　　广东高院 派人调查
　　省高院已启动执行监督程序，并已派出人员到湛江进行调查
　　从记者调查情况来看，湛江市中院通知国土局暂缓办理上述房产过户手续的行为涉嫌违反法律规定。
　　日，最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布了法发[2004]5号文件，即《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，通知第一条明确规定：“人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。”
　　而湛江中院以通知的形式，否定其作出的生效裁决即〔2003〕湛中法执督字第208号民事裁定书认定的涉案房产不属于湛江市华业房产公司的事实。同一法院对同一事实作出前后矛盾的认定，而且是以公函的形式否定裁定认定的事实，让人不由得产生“地方保护主义”的疑惑。
　　南方日报记者反复追问该函出台的背景，以及是否经过了湛江市审委会的讨论，但均得不到明确的回答。
　　退一步说，就算是湛江市现任的某些法官认为原有的生效裁定有错，为何不在发函之后重新立案，而要一拖就是近3年，而且没有任何说法。
　　广东省高院将张志良案重新移送回湛江市中院执行将近3年，但湛江市中院并没有重新立案执行，也没有对破产案召开债权人会议。从目前的情况来看，用公函对抗生效裁定还将继续拖下去。
　　张志良在给湛江市人大的投诉中称，是湛江中院某些法官为某些开发商谋取个人利益所引致的。因为在土地开发的热潮中，所涉的土地已大幅升值。而张志良是梅州籍的香港人，在本地缺乏“人脉”。
　　南方日报记者在湛江中院采访时，提出采访此前作出这些生效裁定的法官、庭长、院长，但有关人员以“找不到”为由拒绝记者的要求。
　　湛江中院也曾尝试找张志良“调解”，但张志良提出，要调解可以，但法院必须说明白：“我拍卖到的房产，也包括土地，究意是不是我的？”湛江中院称，张志良的这一坚持，让调解无法进行下去。
　　南方日报记者昨日获悉，广东省高院已启动执行监督程序，并已派出人员到湛江调查。
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&&琅琊网&&&&&&&&发布时间： 09:11:00
　　8月1日，我市某企业刘先生致电新闻热线：2010年6月，经法院判决将另一企业的土地抵债给我单位，我单位如何办理过户手续？
　　记者跑腿：为此，记者联系了市行政服务大厅国土资源局窗口，工作人员表示，办理过户，企业需要先到国土资源局地租征收处办理转让手续，然后持转让审批表到行政服务大厅国土局窗口办理变更登记，由受让方申请。
　　转让申请人应提供的材料：1、国有土地使用证原件及复印件；2、用地批文、出让合同、出让金交纳单据复印件(验原件)；3、提供判决书、调解书或裁定书和协助执行通知书；4、为单位的，企业营业执照、组织机构代码证、法人身份证明；为个人的，提供个人身份证明；5、委托他人办理的，提供授权委托书和委托代理人身份证复印件(验原件)；6、成交确认书(验原件)；7、用地勘测定界图。
　　土地变更登记申请人应提供的材料：1、土地登记审批表；2、土地登记申请书；3、地籍调查表；4、国有土地使用权转让申请审批表；5、土地契税完税证明书、地方税收完税证明书；6、企业法人营业执照复印件；7、组织机构代码证复印件；8、授权委托书；9、居民身份证复印件；10、宗地图；11、国有土地使用证。
　　记者 刘跃 通讯员 李晓琴 马鹏
来源：琅琊网-沂蒙晚报&&编辑：蔚然
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