法院拍卖保全房产无证房产律师可以保全吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-01-01 14:37 标签： 法院保全
|法援热线：400-056-8118>>>>>>正文买卖无证回迁房的法律效力　　【东莞房产纠纷律师李金蔚，为您提供东莞房产纠纷免费法律咨询，电话：】　　　　【内容提要】没有办理房产证的回迁房上市交易，买卖双方的行为有效吗?在回迁房未获得房产证的情况下，购买回迁房会有什么风险?律师提醒您，回迁房可以买，但是要等到办理了房产证之后，只有具备房产证的回迁房的买卖行为才受法律保护。　　1、回迁房可以买卖吗?　　回迁房是开发商在征收土地时，配给回迁户的房子，基本上每个楼盘都有回迁房。开发商会与回迁户签订购房合同，购房合同中一般会有关于委托开发商代办房产证的条款。　　只有购房合同的回迁房是不能进行买卖的，只有办理了房产证的回迁房才能上市交易，像商品房那样正常买卖。　　2、未获得房产证的回迁房的买卖有效吗?　　在没有获得房产证的情况下，购买回迁房会有诸多风险。　　(1)回迁房办理房产证时，一般是根据业主在签订回迁房协议时所签订的名字确定房产所有人。因此，如果在未获得房产证的情况下购买回迁房，则办理房产证时可能房产证上的名字并非购买人。　　(2)在没有获得房屋产权的情况下进行房屋买卖交易，是属于私下交易，是不合法的行为，，即使在公证处办理公证，也不受法律保护，原回迁户也可以收回自己的房产。　　所以，未取得房产证的回迁房的交易行为是无效的，不受法律保护的，对于购买人来说，购买未获得房产证的回迁房是赔了夫人又折了兵，而且还是维权艰难的行为。　　律师经验提醒回迁房购买者要注意：　　1、要留心该回迁房是否已经获得房产证，记住未获得房产证的房屋交易，是不受法律保护的。　　2、签订回迁房买卖协议时，要写明自取得房产证多少日起办理房屋所有权的转移手续。若该回迁房为夫妻共有，为了保证交易的效力，购房者应要求卖方的配偶在房屋买卖合同上签字。　　3、因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割，因此尽量要求卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。　　来源：律海扬帆　　更多东莞房产纠纷法律咨询，请拨打李金蔚律师电话：　　李金蔚律师，男，祖籍湖南邵阳，辽宁大学民商法硕士，湖南科技大学英语学士。自2000年以来，长期从事高校英语和法学的教学工作，2005年专职从事法律工作，既精研法律，又谙熟英语，能以英语作为工作语言。　　擅长房地产、货款/工程款催讨、股权纠纷、合同纠纷、劳动争议、交通事故、离婚等民商经济案件及刑事辩护，曾办理各类型诉讼案件上千宗，与多名专家型律师强强联手，办理了多起重大疑难案件，为当事人挽回了巨大的经济损失;曾先后担任数十家企业及个人的常年法律顾问，为其提供诉讼与非诉的法律服务，全面维护其合法权益，防范法律风险。2010年代理的石某诉东莞市某家具有限公司工伤赔偿案件曾应邀接受广东电视台的采访，被广东省高级人民法院、广东省人民检察院《与法同行》电视卫星频道、《午间说法》珠江频道全程直播。　　联系电话：　　QQ：---------------------------李金蔚律师微信号:lijinweils更多信息请扫描下方二维码发布百科律师介绍：李金蔚律师，男，祖籍湖南邵阳，辽宁大学民商法硕士，湖南科技大学英语学士。自2000年以来，长期从事高校英语和法学的教学工作，2005年专职从事法律工作，既精研法律，又谙熟英语，能以英语作为工作语言。读研期间，师从多名民商法、刑法、经济法、知识产权法等领域的著名教授，具有深厚的法学理论功底，曾发表的论文：《预售商品房按揭制度的法律完善》、《商业银行实现抵押权的法律问题》、《废除死刑的生物学思考》等。　　擅长房地产、货款/工程款催讨、股权纠纷、合同纠纷、劳动争议、交通事故、离婚等民商经济案件及刑事辩护，曾办理各类型诉讼案件上千宗，与多名专家型律师强强联手，办理了多起重大疑难案件，为当事人挽回了巨大的经济损失；曾先后担任数十家企业及个人的常年法律顾问，为其提供诉讼与非诉的法律服务，全面维护其合法权益，防范法律风险。2010年代理的石某诉东莞市某家具有限公司工伤赔偿案件曾应邀接受广东电视台的采访，被广东省高级人民法院、广东省人民检察院《与法同行》电视卫星频道、《午间说法》珠江频道全程直播。&本律师团队由具有高等法学学历、扎实专业知识、丰富办案经验的律师李金蔚担任团队领军人物，并特邀资深律师多名，配备了专业化、高素质的执业律师及法律工作人员。本团队凭借扎实的理论功底、丰富的办案经验、练达的社会阅历，以高效有序的团队协作方式联合办案，为客户提供高效优质的全方位法律服务。...擅长领域：债权债务法律顾问商帐追收合同审查工伤赔偿土地纠纷人身损害知识产权民事诉讼合同纠纷婚姻家庭房产纠纷交通事故刑事辩护股份转让关键词：一键转帖到：最新法律咨询 回答了
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江苏省南通市市民蔡守华在一起经济纠纷案件中胜诉，本以为向法院申请了对被告一方的财产进行保全以后，就能早点拿到赔偿款，没想到被保全的标的物两次被转让，如今被告一方坚称无力偿还欠款。财产保全有什么作用？为什么保全标的物会被转让？接下来蔡守华又该怎么办呢？
财产为何没保全住
既然财产保全可以有效防止被申请人将财产转移，那么在蔡守华的案子里，为什么会出现保全标的物被两次转让的情况呢？
如东县法院执行局局长曹]告诉《人民眼光》记者，2014年得知被执行人将已经查封的财产转移以后，他们就对被执行人采取了拘留措施，经查被执行人现在确实没有可执行的财产了。“被保全的那块地在丰利镇，没有房产证，本身就是违法的。如东县国土资源局在蔡守华申请执行的两年前就已经做出了处罚决定，那块地被没收并交给了镇政府。”他强调，被执行人还欠了其他债权人很多债务，法院已经在去年7月和11月份对被执行人采取了拘留措施，接下来还要移交公安机关，追究他的刑事责任。
北京京都律师事务所合伙人邹佳铭表示，像房产这类不动产，法院在执行保全的时候会土地和房屋管理部门发出通知，因为被执行人如果企图转移房产，必须要经过房产部门登记。但是，无证房产的使用权转让不经过房产部门，所以无从监督。她认为，如果被保全的房产在有房产证的前提下被转移了，就要看是在哪个环节上出了问题。她说：“法院没有通知房管部门就是法院失职，房管部门接到通知还批准过户，就是房管部门失职。但是无证房产转让只需要双方达成转让协议就行了，房产部门没有权利管，法院执行局也可能并不知情。”
2014年7月，南通市中级人民法院做出2014通中执复字第0014号《执行裁定书》，认为如东县人民法院为蔡守华与孙峰、陈小红民间借贷纠纷一案，根据蔡守华的申请，人民法院查封案涉无证房产的行为符合法律规定。在人民法院执行过程中可通过执行措施限制其占有、使用、收益和处分，从而敦促被执行人履行法定义务，并根据案件具体情况，法院可以采取强制执行措施，收取无证房产产生的收益、转让无证房产的使用权等执行措施，以充分保障申请人的合法权益。擅自处分法院保全标的物的行为不受法律保护，法院采取保全措施的标的物依法亦不得擅自处分，故涉及标的物的两次转让行为不受法律保护，不得对抗法院执行。
这么看来，法院已经对故意转移财产的被执行人做出了处罚，至于被保全的房产，由于没有房产证，被镇政府收回了，所以造成了没有可供执行财产的现状。难道申请执行人蔡守华就只能吃下哑巴亏了吗？
对于被执行财产为无证房产的情况，南通市中级人民法院的《执行裁定书》认为，在行政处罚和民事执行竞合时，应当优先保护民事执行人的合法权益，如东县法院在强制执行如东县国土资源局申请执行的行政处罚决定案件中，依法可以采取转让案涉无证房产使用权等相应的执行措施，其所得执行款应优先保障申请执行人蔡守华的合法权益。
如东县法院执行局局长曹]说：“我认为这个案件在执行过程中是没有问题的，江苏省高院也来查过这个案件，也认为没有问题。要是有可供执行的财产，我们会去执行的。”
至此，这起执行案件进入了死胡同，蔡守华仍在苦苦等待收回他的借款，但是希望渺茫。“按说房产转让和租用的收益，还有机械设备被卖掉的收益都应该给我，但是到目前为止，我一分钱也没有见到。”他无奈地说，“我已经向江苏省高院、省政法委、信访局等部门写了信，希望有个部门能为我做主。”
(责编：陈萌、王嘉伟)

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