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不能占用农用地 农家乐怎么“乐”？
农家乐是不少食客到顺德的“觅食”项目。
农家乐要寻求更健康的发展方式。
顺德农家乐将被明确排除在设施农用地范围之外 相关规定下月起实施
一片荷塘月色中，叹着农家美食享受人生，是很多城市人热爱的生活休闲方式。顺德美食远近闻名，农家乐是不少慕名而来食客的必选项目。不过，顺德占用设施农用地的农家乐将面临“考验”——为了实现土地资源生态利用、节约集约和可持续利用，顺德区国土城建和水利局发布《关于进一步规范设施农用地管理的通知》（以下简称“通知”），要求从今年8月1日起执行。“通知”中明确界定农家乐等场所不包括在设施农用地范围内，而是要按照建设用地进行管理。
文/广州日报记者王鹏、曾毅、胡迪
图/广州日报记者龙成通
农家乐不属设施农用地
顾名思义，农用地即用于农业生产的土地，而设施农用地则是在农用地上的设施用地。顺德区相关部门要求，设施的建设应尽量利用荒山荒坡、滩涂等未利用地和低效闲置的土地，不占或少占耕地。
“通知”对设施农用地进行了明确的界定，并要求以下用地必须依法依规按建设用地进行管理：经营性粮食存储、饲料仓储、加工和农机农贸存放、维修场所；以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐；各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。
为了加强对设施农用地的管理，顺德区国土部门此次“通知”明确将以设立共同责任制的方式，让镇街也参与到管理当中来，并将设施农用地的使用和管理情况纳入年度镇政府（街道办事处）耕地保护责任目标考核内容，同时将加强日常的土地巡查。
从事设施农业建设的土地经营者，还需要签订用地协议并报主管部门备案，未通过备案的一律不得动工建设。对于擅自或变相将设施农用地用于其他非农建设的，将依法依规严肃查处；擅自扩大附属设施用地规模或通过分次申报用地变相扩大设施用地规模，擅自改变农业生产设施性质用于其他经营的，也将及时制止、责令限期纠正，并依法依规追究有关人员责任。
违法用地情况有所反弹
对于农家乐等场所的用地规定，2007年省国土资源厅曾明确，“农业庄园”使用的土地应以“四荒地”，即荒山、荒丘、荒滩、荒沟为主。但事实上，目前顺德数千家农家乐、农庄中，不少都以租用农民集体土地方式取得土地使用权进行种植养殖和休闲娱乐、旅游观光等综合开发，部分已改变了土地的农业用途。
顺德区此次“通知”的出台，也正好处于广东省要求严格治理违法违规用地的节点。今年3月，广东省国土资源厅曾赴包括顺德在内的21个地市开展全省治理违法违规用地专项行动，发现2014年度违法用地反弹严重，形势严峻。
部分农庄土地用途
实为花场、鱼塘
记者近期走访顺德多家农家乐发现，有的上规模而且有档次的农家乐所出具的土地批文，其实是经营花场、鱼塘等的农用地。
在顺德伦教一知名农家乐餐厅，其经理出示的土地批文用途为经营花场的农用地，面积仅仅800平方米。而实际上，该农家乐的用地面积超过2000平方米，如果加上自设的停车场和走地鸡养殖场、绿色菜地，总体面积超过5000平方米。
对于违法用地的事实，很多农家乐、农庄的经营者都“心知肚明”。上述农家乐的经理告诉记者，像农庄这样的经营方式，顺德“到处都是”，“我们也知道不规范，但顺德农庄私房菜大都在偏远地方，实际不影响主干道交通。另外，我们占用的菜地、养鸡场，都是无主用地。我们只是把土地整理出来，让食客来这里舒心些。”
“政府的政策我们一定支持，毕竟不是我们的土地，一定会第一时间退还土地。”伦教某农庄的经理说道。
规范农家乐利于顺德美食形象
有农家乐经营业主透露，相比其他餐饮酒楼，租用农用地搞农家乐，租金成本可以省下一大块。
顺德餐饮界的一位权威人士接受广州日报记者采访时表示，据其了解的情况，顺德区经过前番整治，数以千计违法用地的农家乐已大大减少，但其总量目前仍占据一定比例。
他认为，对顺德的餐饮业整体而言，取缔违法占地的农家乐显然是有益的。一方面能够规范行业竞争，正规经营的餐馆酒楼在租金成本等方面不会“吃亏”；同时，规范经营之后，餐饮卫生、食品安全等方面会更有保障，利于维护顺德美食的整体形象。
顺德厨师协会一位理事告诉记者，有的农家乐影响公共利益，确实应该整治。前几年大良街道办就处理过几宗违反用地政策的农庄，其中一家位于顺峰山公园内，另外一家位于大良的桂畔海地区。“实际就是违章建筑，而且在顺峰山公园内的农庄，还占用了公共资源，市民有意见，当然要拆除。桂畔海的更夸张，都影响市政道路建设了。”这位理事告诉记者。
不妨引导农家乐集约式健康发展
业界也有观点认为，在“整改”农家乐的同时，也应该进行相应扶持。顺德厨师协会中有成员认为，顺德去年成功成为联合国颁发的“美食之都”，各种特色的农庄私房菜可谓“功不可没”，“如果一刀切，全面划掉，不仅是顺德的损失，也是整个珠三角的损失，毕竟每天都有很多珠三角市民开车来顺德‘揾食’。”
也有业内人士提到，“农家乐的最大卖点就是农业景观，如果包括农业景观的营造全部要在建设用地范围内，考虑到实际经营面积占比小的特点，农家乐可能很难负担起其成本。如果在一些养花场内、大型鱼塘旁，经营者拿出一小部分区域做特色美食，这部分用地是否可以转为合法的建设用地呢？”
不过，也有业内人士认为，基本农田的保护是根红线，动不得，因此为了农家乐将农用地转建设用地并不现实。事实上目前已有部分休闲农庄是在建设用地上开设的，说明离开农用地，农家乐也有生存空间。管理部门不妨针对农家乐的特点进行整体规划，引导农家乐集约式健康发展。
设施农用地明确界定为三类
顺德区国土城建和水利局发布的《关于进一步规范设施农用地管理的通知》对设施农用地明确界定为三类：一是直接用于农产品生产的设施用地，如作物温室用地、畜禽舍、工厂化养殖池、育种育苗室等；
二是直接用于辅助农业生产的附属设施用地，如检验检疫监测室、环保设施用地、临时存储、分拣包装场所用地等；
三是专业大户、家庭农场、农业企业、合作社从事规模化粮食生产所必需的配套设施用地，如晾晒场、粮食烘干设施、粮食和农资临时存放场所、大型农机具临时存放场所等用地。[ 编辑：
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& 非建设用地也能做农家乐？非也！
非建设用地也能做农家乐？非也！
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前段时间在微信朋友圈里面热传“合易知行学院”的一篇文章《利好政策！非建设用地也能做农家乐》。当笔者看到这个题目的第一反应是，难道《中华人民共和国城乡规划法》与《中华人民共和国土地管理法》要修编了？
我们不妨先来看看《城乡规划法》与《土地管理法》是怎么规定的？
《城乡规划法》第四十二条规定城市规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围外作出规划许可。简而言之，就是任何建设单位都不能在非建设用地上搞建设，如果必须建设，也先要把非建设用地调整为建设用地，农家乐用地作为建设用地的一种当然也不例外。
《土地管理法》第四十四条、第五十九条、第六十条规定：在乡、村庄规划区内进行乡镇企业，乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。
因为没有听到过《城乡规划法》与《土地管理法》同时要修编的消息，故笔者好奇 “非建设用地也能做农家乐”这个明显违法的结论来自哪儿呢？
出于好奇笔者继续往下看这篇微文，文中指出：为了鼓励休闲农业的发展，近日农业部下发《关于积极开发多种功能大力促进休闲农业发展的通知》放松了用地标准，今后不是建设用地，也可以做休闲农业。
原来，农业部出了这么一个政策性文件，以往也是会出现一个部门的文件与另外一个部门文件“打架”的现象，但是笔者还从来没有看到过一个部门的政策性文件同时违反两个部门法的现象。
于是笔者去农业部网站下载并打印了农加发（2015）5号《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》，并认真学习了一遍。文件中与土地政策相关联是第四章“完善落实促进休闲农业发展的政策措施”里面的第一段“明确用地政策”。现将原文抄录如下：
在实行最严格的耕地保护制度的前提下，对农民就业增加带动作用大，发展前景好的休闲农业项目用地，各地要将其列入土地利用总体规划和年度计划优先安排。支持农民发展农家乐，闲置宅基地整理结余建设用地可用于休闲农业。鼓励利用村内的集体建设用地发展休闲农业，支持有条件的农村开展城乡建设用地增减挂的试点，发展休闲农业。鼓励利用“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。加快制定乡村居民利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营的管理办法。
通读了好几遍，我并没有发现知行学院“非建设用地也能做农家乐”这条结论出自哪儿？或许是所谓上文中“鼓励利用四荒地发展休闲农业”这句话吧。但是即使四荒地上可以建农家乐，但在建设之前，仍需将荒地转为建设用地，拿到由城市，县人民政府城乡规划主管部门核发的乡村建设许可证方能建设。
在笔者看来，单就将“休闲农业项目用地列入土地利用总体规划” 这一项，就不是一朝一夕能解决的问题。因为国土本来就有一套自己的土地分类标准，现在要把这项新的用地加入原有系统，会不会产生冲突？国土如此规划更如此！
但就从文件来看，农业部对休闲农业土地政策的支持无疑是还是进了一大步，提出了一个土地革新的好方法，值得国土与住建学习。
其实对于休闲农业建设用地如何定性的问题，从10年开始，农业部与国土部就进行了博弈。2010年，国土与农业部联合下发《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》，指出：在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场，工厂化农产品加工，中高档展销等的用地，不属于设施农用地范围，按非弄建设用地管理。确需建设的，必须符合土地利用规划，依法办理建设用地审批手续。此《通知》等于把控了设施农用地的范围。之后在14年，国土部又抛弃了农业部单独发文，《关于进一步支持设施农业健康发展的通知（国土资发【号）》，进一步严格限制设施农用地范围，并废除了10年的联合发文。文件指出：经营性粮食存储，加工和农机农资存放、维修场所；以农业为依托的休闲观光度假场所，各类庄园，酒庄，农家乐；以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮，住宿，会议，大型停车场，工厂化农产品加工，展销等用地，以上用地均必须依法规按建设用地进行管理。
由此来看“非建设用地直接做农家乐”几乎不可能出现。我们在实际项目操作中，仍需将农家乐用地进行土体转用，转为建设用地，方能进行下一步操作。
HZDI资深规划师
国家注册规划师
规划凤凰社共同创始人
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农家乐用地问题的法律分析
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农家乐的土地怎么审批
我自己有一块土地想用来办农家乐,请问还需要办什么手续?谢谢!
律师回答地区：福建-福州咨询电话：18559***帮助网友：7343 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人建议去当地的土管部门申请审批，按照规定的流程办理。 11:31