您好，欢迎来到江南时报网！
动迁房买卖纠纷问题
时间: 02:39 来源:江南时报
编辑:sunwilliam 点击: 次
近些年昆山地区随着城市化进程的快速推进，农村房屋拆迁逐步增多，因为买卖动迁房所产生的纠纷也随之呈现上升趋势。动迁房买卖纠纷有些普遍情况，如何处理这类案件以及背后的法律依据是什么，笔者通过一个案……
近些年昆山地区随着城市化进程的快速推进，农村房屋拆迁逐步增多，因为买卖动迁房所产生的纠纷也随之呈现上升趋势。动迁房买卖纠纷有些普遍情况，如何处理这类案件以及背后的法律依据是什么，笔者通过一个案例展开讨论。
秦某于日与林某通过中介公司签订了房屋买卖合同一份，约定将位于昆山市千灯镇某小区的动迁房一套出售给林某，合同约定了面积、总价、过户时间以及违约责任等。合同签订后，林某按照合同付清了全部购房款，秦某也出具了收条。之后，林某对该房屋进行了装修并入住。2013年7月份，秦某办理了房产证，知悉情况后，林某要求秦某按照购买协议的约定无条件办理房屋过户手续，秦某则要求支付房价上涨的补偿，双方对此无法达成一致意见，纠纷由此产生。
乍一看本案是非常普通的房屋买卖纠纷，也是目前昆山地区最为常见的要求履行拆迁房过户手续的案件，买方一般通过法院起诉要求强制履行过户手续，法院一般也是认为交易真实有效，并且符合继续履行的条件，判令卖方协助办理过户手续。不过在本案中，作为买方的代理人，笔者发现在动迁房安置协议中，安置人为秦某与其妻子王某，而房屋买卖合同以及购房款收据中均无王某的签字。此类情况在动迁房买卖中也是屡见不鲜，由于动迁房一般都是在签订安置协议五年后才能够办理房产证，同一般已经办理房产证的房屋相比，买方很容易疏忽谁才是真正的房屋所有人，另外，就算知道是夫妻共有也经常发生由夫妻一方代替另一方签字的情况。那么从本案来看，房屋买卖合同没有共有人王某的签字，属于效力待定的合同，若是王某对该份合同不予以追认，本合同属于无效合同。既然双方已经发生了纠纷，那么王某肯定是希望通过不予认可来使合同无效，进而根据无效合同的法律后果房屋可以返还的应当返还，这明显对于购房者林某是不利的。那么本案是否可以通过善意取得制度来使林某取得房屋的所有权呢？答案明显是否定的，根据物权法规定，不动产构成善意取得必须已经办理完成登记手续，而本案的诉讼起因恰恰是因为被告不肯办理手续，不符合善意取得的条件。那么本案的突破点在何处？笔者认为，应当依据婚姻法解释第十七条第二款规定&夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。&该条款系合同法中表见代理制度在婚姻法中的特殊规定，同合同法是普通法与特别法的关系。那么原告林某是否属于善意第三人成为了关键点。本案原告在购房时，被告表明其妻子已经同意卖房，并且购房合同中被告也保证该房屋产权清晰以及取得了共有人同意，中介方对此予以了证明。此外，在庭审中，法院也查明了秦某和王某共同居住于千灯某小区，与发生纠纷的房屋距离不远。笔者在庭审中提出，交房至今已经大约5年时间，如此长的时间内，王某也在当地，不可能不知道房屋已经出售的事实，同时，王某也从未提出过任何异议，由此推断，王某应当是知道且同意该房屋被出售的。后法院亦采纳笔者的观点，判令合同有效，应当继续履行，秦某和王某协助履行过户手续。
结合本案，若王某居住于其他城市亦或者本身有精神类疾病等情况，导致其有很大的可能无法获知其所共有的房屋已被秦某出售，那么笔者认为和本案又有重大区别了。此种情况若是查明属实，笔者认为则以合同属于效力待定较为适合。此外，若是本案中秦某与王某并非夫妻，而是其他亲属关系，那么可否参照上诉案件处理？笔者认为，此类情形有相似性，但是在审核其是否知晓或者应当知道房屋被出售时需要更加谨慎，需要综合考虑居住地点、年龄、精神情况等。
拆迁房买卖容易发生纠纷，其根本原因是我国实行不动产登记制度，房屋所有权以房产证登记人为准，虽然房屋已经交付，但是不代表买方已取得法律意义上的所有权。在房产证过户之前，一般都有五六年的时间，期间会发生如卖方死亡，其继承人否认交易等情况；房产证取得尚未过户前，卖方将房屋设定抵押、房屋被法院查封保全、恶意过户给第三人等风险。在此，笔者提醒想购买拆迁房的朋友事前多了解相关情况，谨慎操作。沈宏
(责任编辑：sunwilliam)
[所有评论仅代表网友个人观点，不代表本站观点]
您的称呼： &&
合作登录：买到被法院查封的房子该怎么办 - 相关问题 - 110网法律咨询
我在中介公司买了一套35万的二手房，已经交了17万的首付款帮助原房主解押房产证及中介费，拿到房产证后我在办理相关手续时被告知该房子已经被法院查封了，现在的我该怎们办
5月看中一套300w的二手房，次日已经在中介处签订了房屋买卖协议（中介版的），中介收取的房东房产证，本人支付了5w定金由中介处收取。几天后中介资产调查得知房屋已经在上周被法院查封，原因是房东贷款200w没有按期归还，银行申请的房屋查封。另了解到房东还有100w外债未还，债主已经上门,可能还有更多债务。房东希望卖房还债，房东还有一套价值300w的房产没有被查封。房东号称已经找律师和银行沟通，先还银行100w可以解封房产。现在这套房产还能够购买吗？如果想买如何规避购房的...
我有一个亲戚替别人担保贷款，现在那个人还不上钱，已经逃跑了，人找不到了，法院已经来查封我亲戚的房子，我们应该怎么应对？
被法院查封的房子动迁了怎么处理 不那钱拿了房子怎么处理
是否能继续承租 如若不能应该怎么么维权 补偿问题都有哪些
我于2001年购买吴某房产一栋，房价25万，协议首付9万剩余房款三年还清，房款还清后由吴某负责帮助办理房产证过户（我在2001年当年签署协议并交齐首付后搬进该房居住至今，并在三年内（2004年）还清所有房款），但吴某直到2005年才把房产证办成他自己的户下，并于当年在江苏银行以房产证抵押贷款50万（没有在房产登记部门办理抵押登记），因吴某没有还清银行贷款，2011年银行起诉到法院要求查封、拍卖我的房产（吴某为躲避追债者联系不上），我该怎么办？
1.不同意离婚应该怎么办。2.经济适用房按揭的房子不想交按揭了，怎么向银行申请。因是双方财产一方不同意卖，怎么处理。
我在办理房屋过户的当天，出现房屋被法院查封的现象，房主委托人说可以撤销查封，让我们在等几天房屋可以过户，我们该怎么办？原房主是因为债务问题所以房子才会被法院查封，如果法院真的撤销查封了，这个房子我们还要继续交易吗？？？ 我们并不知原房主有债务纠纷，以后就算真的能过户了，原房主还有债务纠纷，会不会涉及到这个房子？？？
买回一台二手车，有贷款法院又查封，他又不还款我该怎么办？ 问题是我现在又把车转手卖给别人买回一台二手奥迪车，有逾期10个月贷款还有没到期的合计17万元，法院又查封欠12万元，我想过户，他又不还款我该怎么办？
一套楼房，因欠别人钱，别人在法院查封了，还不上钱我会失去这套房子吗 现在没有能力还房贷，房子还被查封
律师您好！我今年元旦交的首付、前几天才知道我买的房子让法院查封啦！我现在要怎么办？悬赏5积分我来回答
提问者:&&sdbn&|[上海 上海];& 12:58:10
如需咨询律师，点击即可发布咨询，无需注册，快速回复！
回答者专区
咨询时说明来自中顾网
好评指数:1
回复时间: 17:00:18
申请执行异议
咨询时说明来自中顾网
好评指数:420
回复时间: 09:17:56
需要解封后才能办理过户手续。
咨询时说明来自中顾网
好评指数:0
回复时间: 13:00:22
这个得马上起诉，并且做财产保全，不然房子被拍卖了就血本无归了。你可以给我电话或加我微信（微信号即手机号）详聊。
系统自动回复
尊敬的用户您好，如果您的问题还没有律师回复，或者当前律师的回复还没有解决您的问题，建议您直接找或者电话咨询（请说明来自中顾法律网），快速解决您的问题。您也可以拨打全国免费法律咨询热线：400-000-9164，进行电话咨询。
等待您来回答
请输入问题标题！(至少含有6-60个汉字)
注：请选择事情发生的地区
专业律师推荐
专业债权债务律师咨询
明星吸毒已经不是什么新鲜的
我国房地产交易市场火热，每
中顾法律网版权所有 Copyright
国家信息产业部备案 鲁ICP备注册日期：
来自：未知
法院查封的房子，可以在法院监督下交易吗？有谁知道具体流程是什么样的？前面看到有这样的帖子，想知道具体流程是什么样的。看中了一套上家欠银行钱被查封的房子，很喜欢，市面上找不到类似的，但是又不敢冒太大风险直接给钱银行替她还款。如果有法院这样一个中间机构，应该安全一些。
注册日期：
来自：上海
第1楼戛纳跑龙套000要么等这套房子拍卖了买，要么就是撤销查封了买。没其他方案。你把钱给他让他撤销查封，基本上你这个钱也就泡汤了。哈哈。是银行的人告诉我说，她们每年都有这样的情况，基本都过户成功，她骗我的？钱不是直接给上家，是打到银行账户。
注册日期：
来自：未知
liz83法院查封的房子，可以在法院监督下交易吗？有谁知道具体流程是什么样的？前面看到有这样的帖子，想知道具体流程是什么样的。看中了一套上家欠银行钱被查封的房子，很喜欢，市面上找不到类似的，但是又不敢冒太大风险直接给钱银行替她还款。如果有法院这样一个中间机构，应该安全一些。 这套房子在哪啊 楼主 估计每个区不同吧 不过靠谱的还是等房子拍卖你再下手
http://i.l
注册日期：
来自：未知
这种如果不是政府部门有人或者自己真的懂，最好别碰，偷鸡不成蚀把米。我们小区有一套这样的房子，市价220w，他们卖200w都没人敢买，最后160w被一群纹身客买下了，强行清房的
注册日期：
来自：未知
胆小的飘过
淘宝店 低价清仓
注册日期：
来自：上海
第3楼空谷幽兰zhao这套房子在哪啊 楼主 估计每个区不同吧 不过靠谱的还是等房子拍卖你再下手浦东的，不过是银行联系静安法院查封的，拍卖了就轮不到我买了，而且还不能贷款。
注册日期：
来自：上海
第5楼后张张少这种如果不是政府部门有人或者自己真的懂，最好别碰，偷鸡不成蚀把米。我们小区有一套这样的房子，市价220w，他们卖200w都没人敢买，最后160w被一群纹身客买下了，强行清房的纹身客。。。主要是学区房现在太难买了，好不容易看到个各方面都满意的哎
注册日期：
来自：上海
第4楼戛纳跑龙套000银行和你说的是类似资金监管，需要客户配合来解查封的。通常客户是没有钱自己去解除查封，所以你说的方案基本是不可行的。银行说她们不接受资金监管，看到钱进来了才去法院申请解封。
注册日期：
来自：未知
第7楼liz83浦东的，不过是银行联系静安法院查封的，拍卖了就轮不到我买了，而且还不能贷款。 不会是证大吧？为什么拍卖就轮不到了？不一定的 你可以直接去找拍卖行 他们能做 你懂的
注册日期：
来自：未知
工分：9118
法院查封的阶段不可能会来监管资金吧，如果到了法院委托拍卖的阶段，那最后法院凭法院判决就可以过户的
注册日期：
来自：上海
第10楼空谷幽兰zhao不会是证大吧？为什么拍卖就轮不到了？不一定的 你可以直接去找拍卖行 他们能做 你懂的不是证大，据说银行内部就有人问这个房子，学区房好的话应该被内部消化了吧
注册日期：
来自：上海
第11楼安安1977法院查封的阶段不可能会来监管资金吧，如果到了法院委托拍卖的阶段，那最后法院凭法院判决就可以过户的我也是觉得比较难，但是在其他帖子看到2个这样的回复了，就是法院着急所有债权人，不知道具体怎么操作的。
注册日期：
来自：未知
第1楼戛纳跑龙套000要么等这套房子拍卖了买，要么就是撤销查封了买。没其他方案。你把钱给他让他撤销查封，基本上你这个钱也就泡汤了。哈哈。非常正确，基本上没办法交易的。
注册日期：
来自：上海
第14楼opp1234非常正确，基本上没办法交易的。为什么有这个结论呢？中介做过这种，问过律师也有的。
注册日期：
来自：上海
有关系就搞定。
我来说下大致如何操作!
如果想要的话。然后根据内部人士给你的价格给指定的拍卖公司打保证金。打保证金之前，买房和内部指定人士开共管账户，这是好处费！事成之后，转到指定人士账户，由于法院全程控制，不怕你赖账，不付好处费，房子也拿不到！但也没必要事先收款作定金，防止那些拖做阿扎里
实际成交价肯定会比内部人士给你的指定价格低！
拍卖其他费用自理！
好处费多少，下调多少，具体标的具体看
这都是暗箱操作，懂的自然懂！
很多好的房源是根本不需要看房的，有时也不会给看
哥哥手里最近就有套翠湖天地小高层的高区，108M2! 法拍！
有兴趣报价的同学可以PM我
注册日期：
来自：上海
第16楼PUSSYMEN有关系就搞定。我来说下大致如何操作!如果想要的话。然后根据内部人士给你的价格给指定的拍卖公司打保证金。打保证金之前，买房和内部指定人士开共管账户，这是好处费！事成之后，转到指定人士账户，由于法院全程控制，不怕你赖账，不付好处费，房子也拿不到！但也没必要事先收款作定金，防止那些拖做阿扎里实际成交价肯定会比内部人士给你的指定价格低！拍卖其他费用自理！好处费多少，下调多少，具体标的具体看这都是暗箱操作，懂的自然懂！很多好的房源是根本不需要看房的，有时也不会给看哥哥手里最近就有套翠湖天地小高层的高区，108M2! 法拍！ &有兴趣报价的同学可以PM我我私信你把。
注册日期：
来自：未知
这种房子要看情况的，不过还是要确定清楚，方便也可以打我电话： 苏群
注册日期：
来自：未知
查封房只有法院有权交易，其他的渠道告诉你能买卖都是骗你的！！！首付付了就拿不回来房子也没法过户！！！
注册日期：
来自：上海
第19楼shirnie查封房只有法院有权交易，其他的渠道告诉你能买卖都是骗你的！！！首付付了就拿不回来房子也没法过户！！！银行的人也是骗我的 啊？&
注册日期：
来自：未知
第20楼liz83银行的人也是骗我的 啊？& 你确定是银行的人么？中介和拍卖公司会找托的，正常流程应该是法院强制拍卖，然后将房租款还给银行，应该是法院主导，不是法院监督
注册日期：
来自：上海
第21 楼 shirnie你确定是银行的人么？中介和拍卖公司会找托的，正常流程应该是法院强制拍卖，然后将房租款还给银行，应该是法院主导，不是法院监督晕
STONE家族—今天你败了么？？[/url]
注册日期：
来自：未知
法排房有好多费用，契税3个点，中介费1个点，拍卖行3个点，投资公司2个点，如果贷款的话，贷款部分要收1.5%担保费+1.6%垫资费。
注册日期：
来自：上海
第24 楼 pupleleopard法排房有好多费用，契税3个点，中介费1个点，拍卖行3个点，投资公司2个点，如果贷款的话，贷款部分要收1.5%担保费+1.6%垫资费。。。。
STONE家族—今天你败了么？？[/url]
你需要登录后才可以回贴