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被司法查封的房屋是否可以买卖？所签订的房屋买卖合同是否有效？
省市人民法院
民 事 判 决 书
原告：华某某
被告：封某某
委托代理人：郭忠革律师
原告华某某因与被告封某某房屋买卖合同纠纷一案。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院经审理查明：位于广州市天河区某某路373号2307房（下简称涉讼房屋）是登记在封某某名下的房产。日，省市人民法院以（2009）海法执字第13－1号协助执行通知书查封了涉讼房屋。日，河北省秦皇岛人民法院以（2009）秦开民初字第875号协助执行通知书轮候查封涉讼房屋。日，河北省秦皇岛经济技术开发区人民法院以（2009）秦开民初字第875－1号协助执行通知书解除对该房屋的轮候查封。日，河北省秦皇岛市海港区人民法院以（2010）海法执字第808号协助执行通知书轮候查封涉讼房屋。
日，华某某（买方）、封某某（卖方）及案外人广州市美之居地产咨询有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（下简称《合同》），约定：买卖物业为天河区某某373号2307房，建筑面积46.3376平方米，套内面积36.6504平方米；该物业是以现状按套售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议；卖方持有房地产证，号码为粤房地证字第c2858410号；卖方保证对该物业享有完整处分权，并应在交易过户完成前将有关物业的产权纠纷、债务等事项处理完毕，并保证交易过户时该物业没有产权纠纷以及交易过户完成时买方无须对上述事项负责，否则由卖方承担全部责任并赔偿买方及经纪方的损失；税款承担、租赁合约以及清还抵押按本合同有关约定处理；另卖方如有存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反事实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；买卖双方同意该物业成交价430000元；卖方交付该物业给买方的日期为房屋完成交易过户且卖方收齐楼款当天；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料（签合同三天内要交齐）或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同的，则：1、逾期未超过10天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5％的违约金，守约方有权要求违约方赔偿因本次交易而支出中介服务费等全部损失及因追究违约方违约而支出的等全部费用；守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收之房款应于结束合同发出之日起五天内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限等内容。双方在合同附件中约定的付款方式为转按付款。
上述合同签订后，华某某支付了定金10000元给封某某。封某某并协助华某某办理转按贷款申请手续，在办理该手续过程中双方于日发现涉讼房屋被查封，导致无法继续办理转按贷款以及交易过户手续。双方遂于日签订《协议》，约定：由于合同物业未能及时办理交易，现在卖方同意若买方除定金以外再多交人民币10000元整的前提下提前住进合同中物业，首月免费让买方租用，第二个月起以人民币1000元/月让买方租用，租期为一个月，到月底业主同意再续租；若上述合同卖方不能正常履行，上述人民币10000元整只需要退还给买方，不作另外的赔偿约定。次日，双方办理了交接手续，由封某某将涉讼房屋交付给华某某。
因涉案房屋被查封无法过户的原因，华某某于日向本院提起诉讼。华某某提起该案诉讼时认为双方所签订的《合同》为无效合同，并基于此而提出返还定金及房款、赔偿损失的诉讼请求。第一次庭审时，本院依法告知华某某于上述合同为有效合同，其有权申请变更诉讼请求。庭后，华某某向本院递交《变更诉讼请求申请书》，将其诉请变更如下：1、解除双方所签订的《合同》；2、封某某双倍返还定金20000元；3、封某某返还购房款10000元；4、封某某赔偿其损失300000元；5、本案受理费由被告负担。
针对原告于变更后的诉请，被告补充答辩意见如下：关于原告第一项诉请，我同意。但双方以及房地产中介公司在签订买卖合同之前，均疏于对涉讼房屋相关情况的审核，均有一定的过错。不存在原告所谓的我故意恶意隐瞒该房屋被法院查封的情况，我没有隐瞒，当时确实是不知情。虽然现在是原告提出解除合同，但我认为这并非基于其作为守约方而提出的诉讼请求，因为本案的客观事实是在涉讼房屋办理按揭贷款过程中双方才知道房屋已被法院查封，在此情况下签订了补充协议，如果能够解封的话，则双方愿意继续履行；如果不能够解封，即补充协议约定不能正常履行的情况下双方同意解除合同，因此我认为原告现在的起诉就是基于涉讼房屋到目前为止确实无法办理解封手续，因此合同目的无法实现，原告才根据协议约定的内容，在约定的解除条件成就时行使解除权，并不存在哪方违约而导致合同解除的问题。关于原告第二项诉请，我不同意。本案合同并非违约而导致解除，因此不存在适用定金罚则的问题。双方在合同约定了没收定金或双倍返还定金的几种情形，以本案现存的事实，均不符合合同的约定，因此虽然在签订合同后收取华某某交付的定金10000元，但不存在双倍返还的问题。再次，定金的条款是在房屋买卖合同中约定，之后在发现房屋被法院查封后，既原告已经明确知道该房屋已被法院查封的情况下仍愿意与我签订协议，说明原告对法院查封的事实是予以认可并接受的，属于双方对原合同的变更。原告仍然以房屋被查封要求双倍返还定金不应得到法院支持。本案是解除合同之诉，根据的相关规定，鉴于双方均同意合同解除，在此情况下我仅同意将收取的10000元定金退还给原告，并愿意按中国人民银行相关利息的规定支付利息作为赔偿给被告。关于原告第三项诉请，我不同意返还，该10000元是预付的租金，房屋至今的租金远超过10000元，不同意返还。关于原告第四项诉请，因没有事实及法律依据，不同意支付。原告第三、四项诉讼在法律上是矛盾的，不能同时提出，不应得到法院支持。
第一次庭审时，原告表示被告于2010年年底明确告知其不再出售涉讼房屋。被告对此予以否认。庭审时，被告表示因查封仍未被解除事实上不再可能出售给原告，因此不同意出售给原告。第二次庭审时，原告表示因涉讼房屋被查封无法交易过户，且原告在第一次庭审时明确表示不再出售房屋，导致其合同目的无法实现，因此要求解除合同。被告称其第一次庭审时表示不再出售房屋，是基于房屋被查封无法继续交易，若不存在法院查封且不存在交易过户的其他障碍，同意继续履行合同。
庭审中，双方明确《协议》中的“由于合同物业未能及时交易”是指涉讼房屋被法院查封，无法办理交易过户手续。对于《协议》中的“若上述合同卖方不能正常履行”的理解，原告认为是指被告不履行合同的所有情形，包括涉讼房屋不能解封而导致的无法继续履行；被告认为双方仅指涉讼房屋不能解封导致的无法继续履行，因双方是涉讼房屋被查封才签订《协议》的。
本院认为：原、被告及广州市美之居地产咨询有限公司签订《合同》后，原告与被告之间形成了房屋买卖合同关系，原、被告分别与广州市美之居地产咨询有限公司形成了居间合同关系。在上述合同签订后双方发现涉讼房屋被依法查封导致无法继续办理转按及交易手续后又签订了《协议》，《协议》中既对《合同》未能正常履行情形下双方的权利义务进行约定，又对被告基于租赁合同关系将房屋提前交付作出约定，原、被告因《协议》的签订又形成了租赁合同关系。本案中审查调处的是原、被告之间就涉讼房屋形成的房屋买卖合同关系。《合同》及《协议》中关于原、被告房屋买卖合同关系权利义务的约定均是双方的真实意思表示，是合法有效的，对双方均有法律约束力。《协议》是双方在《合同》已签订并得知涉讼房屋被查封后所签订的，是对双方权利义务的补充约定，《协议》与《合同》有不同约定的，应以《协议》的约定为准确定双方的权利义务。《中华人民共和国城市房屋管理法》第三十八条第（二）项虽规定司法机关依法查封的房地产不得转让，但该规定属于行政管理性规定，不应作为认定民事合同效力的依据。故原告以涉讼房屋被查封依照该规定不得出售、《合同》因此为无效合同的意见不成立，不予采纳。原告经原审法院释明后变更了诉请，该案依法中对原告变更后的诉请进行调处。
对于原告要求解除合同诉请一项。按照《协议》的约定，若合同被告不能正常履行的，人民币10000元整只需退还给原告，不作另外的赔偿约定。可见依据该约定在房屋仍被查封无法办理交易过户的情形下，原告是有权要求解除合同的。现涉讼房屋仍被依法查封，故原告要求解除合同合法有据，予以支持。《协议》中明确约定被告因房屋被查封导致不能正常履行的，依据《协议》收取的10000元需退还，不作其他赔偿，故原告要求退还该笔款项合法有据，予以支持。虽《合同》中明确约定作为卖方的被告保证对涉讼房屋享有完整的处分权，并须保证交易过户时没有产权纠纷和债务纠纷，否则由被告承担全部责任并赔偿原告的损失。但双方在得知涉讼房屋被依法查封导致无法继续办理转按及交易手续时，签订了《协议》，对因涉讼房屋被查封导致不能正常履行情形下的处理作出了明确约定，变更了《合同》的原约定。而《协议》中约定在涉讼房屋被查封导致无法继续履行情形下，除退还依《协议》而收取的10000元外，不作另外的赔偿，故原告现以涉讼房屋已升值为由而要求被告赔偿300000元缺乏依据，不予支持。《协议》约定因房屋查封导致无法正常履行的，只需退还《协议》收取的10000元而不作其他赔偿，故现原告要求双倍返还定金缺乏依据，不予支持。虽《协议》未约定依据《合同》收取的定金10000元在此情形下需退回，但因被告同意退还该笔定金，是对其权利的合法处分，予以支持。
原告表示被告在其提起该案诉讼前已明确表示不再继续履行合同但未举证，且被告予以否认，对此不予采信。被告是在原告基于合同无效而要求返还定金、房款及赔偿损失的庭审过程中，基于涉讼房屋被查封导致无法过户而表示的不再出售涉讼房屋，而非在房屋买卖合同正常履行过程中表示的不再出售涉讼房屋，且此后被告亦表示若不存在查封的情形下愿意继续履行合同，故被告该表态并不产生赋予原告合同解除权的法律后果，原告以被告在庭审中明确表示不再出售房屋构成违约、其有权解除合同的意见不成立，不予采纳。被告依据《协议》而另行收取的10000元，按照《协议》约定内容审查，该款并非被告基于租赁合同关系预收的租金，而是基于双方的房屋买卖合同关系而预先支付的款项，故被告以该款是预交的租金而不同意退还的意见不成立，不予采纳。
原告是基于《协议》签订后形成的租赁合同关系而使用涉讼房屋，故在房屋买卖合同关系解除后，对于房屋是否应返还问题在本案中不予调处，双方可另行主张权利。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国》第十三条、第六十四条条的规定，判决：一、于该判决发生法律效力之日解除原告与被告因于日签订的《房屋买卖合同》而就广州市天河区某某路373号2307房形成的房屋买卖合同关系；二、被告于该判决发生法律效力之日起10日内将其于日依据与原告当天签订的《协议》而收取的10000元返还给原告。三、被告于该判决发生法律效力之日起10日内将定金10000元返还给原告。四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费6250元，由被告负担200元，由原告负担6050元。
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房屋买卖合同网签备案、预告登记、预查封相关问题探讨
时间：&&|&&作者：陈万金&&|&&浏览：21486
房屋买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封是针对房屋交易、抵押、查封等处置过程而产生的，有的属于行政管理行为，如网签备案，有的属于房屋权利人自愿实施的行为，如预告登记、抵押预告登记，而预查封则属于司法行为。
房屋买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封是针对房屋交易、抵押、查封等处置过程而产生的，有的属于行政管理行为，如网签备案，有的属于房屋权利人自愿实施的行为，如预告登记、抵押预告登记，而预查封则属于司法行为。这些概念与行为之间具有一定的联系，厘清各概念的含义、区别及联系，以求在实践中灵活有效运用，达成自己的经济预期。一、房屋买卖合同网签备案房屋买卖合同根据其房屋状态类型，可以分为存量房买卖合同和增量房买卖合同，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋(其性质为二手房)，而增量房是指房地产开发商投资新建的商品房，对二手房与新建商品房其买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封等是有所不同的。(一)房屋买卖合同网签备案1、二手房买卖合同网签备案从各地实施的存量房买卖合同网上签约相关规定及实施流程看，二手房买卖合同网签是指买卖合同双方将自愿达成的房屋交易结果的主要内容如房屋状况、成交价格及成交方式等基本信息，通过房地产交易监管部门的网上签约系统录入备案，而对于买卖双方通过协商达成交易的其它内容，如违约责任、房屋的交付、权属转移登记等条款，交易监管部门并未录入，而且对于买卖合同的内容房地产交易监管部门不不予干涉。2、增量房合同网签备案在增量房买卖合同(通常称为)中，合同一方当事人是房地产开发企业，另一方为购房人。从各地商品房网签的实践看，网上签约即是将买卖(或者预售)合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统完成，并予以备案。网上签订商品房合同后，合同自签订时成立，签约方若要解除合同，必须双方签订新的协议并向且房地产管理部门提出申请才可以取消网上买卖合同。从以上网签流程可以看出，增量房买卖合同的网签实际上是一种房屋买卖合同内容的网络备案，主要是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的，对房地产开发商的约束。(二)房屋买卖合同网签的法律效力无论是存量房买卖合同的“网签”还是增量房买卖合同的“网络备案”，其本质上都是一种通过网络进行的行政备案。依据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。网签及其备案不具有创设权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务。作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能。二、预告登记(一)房屋预告登记及其法律性质房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”建设部第168号令颁布《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。因此，预告登记是买卖合同当事人的协商约定的结果，既可以预告登记，也可以不预告登记，行政管理部门不予干涉，而网签具有一定的行政管理功能，具有一定的强制性。实践中，对于预告登记因为是为了保护购房人的权利，对卖房人并无益处，而且预告登记还要费时费力费钱，因此除非购房人坚持要求预告登记，否则卖房人是不会主动要求办理预告登记的。理论上，预告登记应当既可对尚未建成的房屋(在建工程)进行预告登记，亦可对已经建成竣工但尚未办理房屋权属证的房屋进行预告登房屋权属证记，还可对已经办理房屋权属证的二手房买卖进行房屋权属证。但是实际操作中，对于只是交纳了很少部分购房款的房屋买卖合同主管部门能否给予办理预告登记值得研究，另外对于没有进行网签的房屋买卖合同主管部门能否给予办理预告登记也存在争议。(二)房屋买卖合同的“网签”与预告登记的关系“网签”和预告登记制度都是在不动产物权尚未发生转移的时候进行的活动，且都发生在合同订立阶段。在作用上，两者都有效地防范了“一房二卖”，保护了购房人的利益，保障了交易安全。但“网签”和预告登记还是有区别的，是两种不同的法律行为，不能相互代替。从性质上看，不动产预告登记的权利性质是一种民事权利，是对购房人，“网签”则是一种具有行政性质的行为。预告登记具有使妨害其将来不动产物权变动登记的请求权所为处分无效的效力，预告登记介于债权与物权之间，兼有二者的性质。有的学者认为它是一种公示，为保全不动产物权之请求权的目的而设，具有若干物权效力的制度。从作用和效果上看，预告登记主要是限制房地产交易出卖方的处分权利。房屋买卖合同的“网签”作为一种行政行为，其备案、公示、确认或网上备案，除非当事人在规定期限内共同申请注销或买受人自愿申请注销，“网签”的证明、确认效力将是永久的。三、预查封预查封，是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。列入预备查封的房屋可以有：在建设中的房屋，已竣工但由于有关建房手续不完备有待补办的房屋，当事人购买后尚未进行权属登记的商品房屋等。这些房屋一旦由登记机关核准登记产权，即视为同时转为正式的查封。依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：“(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。对于在房管部门没有办理房屋预登记的房屋司法院是不能进行预查封的，也就是说，房屋买卖合同登记备案或者预告登记是法院对该房屋进行预查封的前提条件。四、一个典型案例综上，商品房(预售)买卖网签备案、预告登记、预查封与正式查封之间具有一定的联系，当法院对购房人已经签订预售合同并支付全部购房款的备案房屋进行预查封时，该预查封能否阻止购房人转移处分该房产呢?此时究竟查封住了什么财产，还是什么也没有查封住呢?下面的一个真实生效案例对大家具有很大启发。省市中级人民法院民&事&判&决&书(2013)宁民初字第18号原告江苏XX置业有限公司。法定代表人王某某，该公司总经理。委托代理人李某祥，江苏高的律师。委托代理人李友道，江苏高的律师事务所律师。被告郭某某，女，汉族，无业。委托代理人刘律师，江苏冠文律师事务所律师。委托代理人万律师，江苏石城律师事务所律师。原告江苏XX置业有限公司(以下简称马会公司)诉被告郭某某停止执行异议之诉纠纷一案，于日向江苏省人民法院起诉。2011年3月，江苏省扬中市人民法院根据江苏省高级人民法院监督意见，将该案移送本院。本院于日立案受理，于日作出(2011)宁民初字第43号民事判决。宣判后，郭某某不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于日作出(2012)苏民终字第0098号民事裁定，将本案发回重审。本院于日立案受理后，依法组成合议庭，于日、日公开开庭进行审理。原告马会公司的委托代理人李某祥、李友道，被告郭某某及其委托代理人刘律师、万律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马会公司诉称：一、南京市金马路18号钟山美庐某号房屋(以下简称21号房屋)所有权一直为马会公司所有，姜某某从未取得21号房屋的所有权。1、21号房屋为马会公司开发建设，所有权归马会公司所有。2、日，马会公司与姜某某签订商品房预售合同，马会公司将21号房屋预售给姜某某，合同签订后，姜某某一直未办理该房屋的权属登记。3、日，南京仲裁委员会作出裁决，解除了马会公司与姜某某签订的预售合同，马会公司也已经按照裁决书的内容支付所有款项，因此该房屋已不可能过户至姜某某名下，房屋所有权归马会公司所有。二、请求立即停止对21号房屋进行的处分和执行。依据郭某某的申请，法院对讼争房屋进行了预查封，而21号房屋并未办理预购商品房预告登记，本案中，马会公司与姜某某签订的预售合同已经解除，债权已经消灭，法院对此房屋继续采取预查封已经没有依据。现有证据充分表明21号房屋为马会公司所有，郭某某不得请求法院对21号房屋强制执行。马会公司诉至法院请求判令：一、确认南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1、1、2、3层)房屋归马会公司所有，并停止对此房屋执行(含撤销已经采取的预查封等措施);二、用由郭某某负担。被告郭某某辩称：1、日，姜某某与马会公司签订商品房预售合同，姜某某支付了全部购房款购买21号房屋，已经实际取得21号房屋的所有权，商品房登记备案等同于预购商品房预告登记，涉诉房屋已经预登记在姜某某名下。2、因姜某某与郭某某的民间借贷纠纷，江苏省扬中市人民法院(以下称简扬中法院)于日、日采取的查封措施合法有效。3、马会公司与姜某某恶意串通通过仲裁裁决解除房屋预售合同，是规避执行的行为。该行为排除了第三人债权受偿机会，损害了第三人的利益，是无效行为，且因马会公司与姜某某恶意串通规避执行，目前姜某某的执行案件已经由江苏省高院指定南京市中级法院执行，马会公司不享有诉权。综上，请求驳回马会公司的诉讼请求。经审理查明，日，马会公司与姜某某签订《钟山美庐》商品房预售合同一份，约定马会公司将21号(含-1、1、2、3层)房屋出售给姜某某，房屋面积为394.63平方米，总价5114437元。此合同于日在南京市房产局办理了备案登记。同年10月25日，姜某某作为借款人与中信银行股份有限公司南京分行(以下简称中信银行南京分行)订立个人购房，借款金额3059999元，姜某某以其购买的上述房屋提供抵押担保，马会公司作为保证人为该借款提供阶段性保证，马会公司承诺，对自本合同生效之日起至姜某某就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信银行南京分行持有之日止姜某某的所有应付款项承担连带保证责任。至此姜某某向马会公司付清了全部房款。日，南京市房屋产权监理处出具南京市商品房初始登记证明一份，房屋权利人为马会公司，房屋坐落：栖霞区金马路18号21号(含-1，1，2，3层)。日，马会公司将涉案房屋权属登记资料(包括南京市房屋权属登记申请书、房屋测绘图成果图、发票、办理房屋所有权证须知)交给姜某某。日，因扬中法院受理郭某某诉市鑫蓝锻造制造有限公司、江苏蓝天齿轮有限公司、江苏鑫蓝机械制造有限公司、姜某某、朱丽娜、王军借贷及担保合同纠纷一案，根据郭某某的申请，扬中法院于日对21号房屋进行了预查封。该案在审理过程中，双方于日自愿达成调解协议，调解协议内容为：“一、鑫蓝锻造有限公司应偿还郭某某借款本金494万元并赔偿郭某某50万元(包括计算至日止的借款利息及其他被告造成郭某某的所有损失)，共计欠款544万元，定于日前偿还344万元，于日前偿还200万元;二、如靖江市鑫蓝锻造有限公司有一期不能按上述期限履行还款义务，则郭某某可就全部欠款申请法院执行，且靖江市鑫蓝锻造有限公司还应承担100万元，并按月利率2%向郭某某支付自日起计算的全部欠款利息;三、江苏蓝天齿轮有限公司、江苏鑫蓝机械制造有限公司、姜某某、朱丽娜、王军对上述款项承担连带清偿责任”。扬中法院依据该调解协议出具了(2008)扬民二初字第384号民事调解书，该调解书发生法律效力后，因靖江市鑫蓝锻造有限公司等被告未按调解协议履行，郭某某于日申请立案执行。执行过程中，马会公司于日向扬中法院提出执行异议，主张讼争房屋归马会公司所有，应解除预查封措施。2009年，南京市人民法院(以下简称雨花法院)受理孙苏宁诉姜某某民间借贷纠纷一案，该案在审理过程中，双方于日达成调解协议，约定，姜某某于日前给付孙苏宁借款2962989元，并支付自日起至实际给付之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。案件受理费减半收取15252元、保全费5000元，合计20252元，由姜某某负担。后因姜某某未按约履行，孙苏宁于日申请立案执行。日，孙苏宁与姜某某达成执行和解协议，协议内容为：一、因姜某某现无偿债能力，自愿将其于日与马会公司签订的《钟山美庐》商品房预售合同项下座落于本市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1，1，2，3层商品房，未办证)，该商品房建筑面积394.63平方米，合同价款为5114437元，作价508.6万元以抵偿所负孙苏宁部分债务。其中，姜某某为购买该项房产在南京中信银行办理的按揭贷款，尚欠贷款本息268.6万元(含罚息)由孙苏宁负责偿还(实际抵偿债务为240万元)，并由双方协助贷款银行及房地产管理部门办理解除抵押及房屋登记到孙苏宁名下的手续。二、自日前，姜某某应给付孙苏宁借款2962989元，并支付自日起至实际给付之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。案件受理费、保全费20252元及执行费由姜某某负担。该项法律文书所确认债权、利息及诉讼、保全费，扣减上述240万元，差额部分由姜某某在2009年底前偿还孙苏宁。如姜某某履行不能，将由执行法院继续强制执行。日，雨花法院作出(2009)雨执字第872号民事裁定，裁定：姜某某名下的坐落于本市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1、1、2、3层商品房，未办证)，该商品房建筑面积394.63平方米的房屋所有权及相应的土地使用权归申请人孙苏宁所有;二、所有人孙苏宁应持裁定书在30日内到南京市房地产管理部门(或土地管理部门)办理产权过户手续。同日，雨花法院向南京市房产管理局、南京市国土资源局发出协助执行通知书。日，中信银行股份有限公司南京分行(以下简称中信银行南京分行)向南京市人民法院(以下简称玄武法院)起诉姜某某、孙苏宁、马会公司，要求支付借款，马会公司承担担保责任。日，马会公司向南京仲裁委员会申请仲裁，要求解除与姜某某之间的商品房预售合同，南京仲裁委员会根据双方协商经书面审理于日作出裁决，解除双方的商品房预售合同，因姜某某向中信银行南京分行按揭贷款应支付的贷款余额本金及利息元，由马会公司在应退房款中直接扣除，并支付给银行，姜某某将办证资料交还马会公司，马会公司将房款余额2200000元退还姜某某。日，马会公司支付给姜某某5万元。日，雨花法院向马会公司发出协助执行通知书，内容为，“提取姜某某应得退房款220万元，汇至本院帐户”。日，马会公司向雨花法院提出执行异议。日雨花法院作出(2010)雨执裁字第5号民事裁定，裁定撤销(2009)雨执字第872号民事裁定，中止对21号房屋产权及相应土地使用权过户给孙苏宁的执行。日，雨花法院出具给马会公司《当事人往来款》一份，摘要为，提取姜玉兰退房款，金额2200000元。日孙苏宁向雨花法院出具收条一份，内容为，今收到雨花法院执行款本票(法院转交江苏XX置业有限公司)金额220万元整。日，马会公司出具给中信银行南京分行转帐支票一张，金额63965.16元。日，玄武法院出具案件往来预收款收据一份给马会公司，摘要为：执行款，金额270万元。中信银行南京分行在收到马会公司代姜某某转交的欠款元，遂于日向玄武法院撤回起诉。日，马会公司向扬中法院提出执行异议，主张讼争房屋归马会公司所有，应解除预查封措施。日，扬中法院作出(2010)扬执异字第13号执行裁定书，认定：讼争房屋预登记在姜某某名下，在姜某某未履行合同债务的情况下，法院预查封房屋符合法律规定。合同当事人依据合同约定虽有权协商解除合同，但当法院查封预售的商品房后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除查封前，该查封即具有排他的法律效力，查封法院在先作出的查封裁定书，并不因在后生效的仲裁裁决书中有解除商品房预售合同的内容而失去法律效力。故马会公司以生效仲裁文书裁决解除与姜某某的买卖合同，主张解除对该房屋的预查封无法律依据，其异议理由不能成立，驳回马会公司对执行标的提出的异议。后马会公司向扬中法院提起权属纠纷诉讼，要求确认讼争房屋归其所有，并对此房屋停止执行(含撤销已经采取的预查封等措施)。因相关执行案件经江苏省高级人民法院指定移送本院执行，故马会公司起诉郭某某一案，亦移送本院审理。以上事实，有商品房预售合同、借款合同、仲裁裁决书、收条、执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书、开庭笔录及当事人陈述等证据证实。本案争议焦点：一、商品房登记备案是否等同于预购商品房预告登记;二、扬中法院的预查封是否具有当然否定仲裁解除涉案合同裁决效力;三、仲裁裁决是否存在当事人恶意串通，规避执行损害其他债权人利益的情形。关于争议焦点一、本院认为，依据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。建设部第168号令颁布《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。从本案现有证据看，涉案的房屋未依据物权法的规定办理过预购商品房预告登记，只是依据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定办理了登记备案。对于登记备案能否等同于预告登记的问题，本院认为，预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力，即：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该项不动产的，不发生物权效力，且有排斥后来的物权变动的效力，形成了对现实登记权利人处分权的限制。而《城市商品房预售管理办法》属部门规章，其关于合同登记备案的规定，是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。本案中马会公司与姜某某之间的商品房预售合同未依据物权法规定办理预告登记，故不产生物权效力。马会公司于2008年10月取得初始登记后，虽在日，就将涉案房屋权属登记资料(包括南京市房屋权属登记申请书、房屋测绘图成果图、发票、办理房屋所有权证须知)交给姜某某，但姜某某一直未办理产权证，故涉案房屋产权未发生物权变动，仍属于马会公司所有。关于争议焦点二，扬中法院虽对涉案房屋进行了预查封，但预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。基于预查封的上述特性，本院认为，预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。当商品房预售合同合法解除时，房屋不再是预查封的对象，需返还的购房款等成为预查封对象。故本案中的预查封不能当然否定仲裁解除合同裁决的效力。关于争议焦点三、本案纠纷系因姜某某无力全额偿还其所欠多笔债务而产生。姜某某负有多笔债务，相应的多个债权人所享有的债权，在法律上具有同等的地位，故姜某某作为债务人向部分债权人清偿，本身并不当然构成恶意串通损害其他债权人利益。本案中，因姜某某未能偿还银行购房贷款，致中信银行起诉马会公司要求其承担连带责任，在姜某某无力向中信银行归还贷款的情况下，马会公司与姜某某经仲裁裁决解除合同。合同解除后，马会公司已退还了全部购房款，且退房款除5万元是直接支付给姜某某的，其他退房款都是通过法院支付或执行扣划的;郭某某在本案诉讼中亦未能提供证据证明马会公司与姜某某存在恶意串通损害第三人利益及规避执行的行为，故郭某某主张马会公司与姜某某在仲裁中解除合同无效，依据不足，本院不予支持。综上，因涉案房屋在交易过程中未办理物权法规定的预告登记不产生物权法上的效力，且涉案房屋所有权一直归马会公司所有，未发生过变动，故扬中法院针对姜某某采取的预查封措施，不具有对房屋所有权的保全性质。同时，因马会公司与姜某某解除合同具有正当合理的原因，仲裁裁决亦未被依法撤销，且也不存在恶意串通损害第三人的情形，故预查封不能否定仲裁解除合同裁决的效力。在南京仲裁委员会做出解除讼争房屋商品房预售合同的仲裁裁决生效后，预查封失去对象，马会公司因合法建造的事实行为而享有涉案房屋所有权。马会公司现要求停止执行及解除对21号房屋查封的请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十三条，《中华人民共和国》二百二十七条之规定，判决如下：一、马会公司享有南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1，1，2，3层)房屋所有权;二、停止对南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1，1，2，3层)房屋的执行并解除对南京市栖霞区金马路18号钟山美庐某号(含-1，1，2，3层)的查封。本案应收案件受理费80元，由郭某某负担。(马会公司同意其预交案件受理费由郭某某向其直接支付，本院不再退还，由郭某某在本判决生效之日起十日内向马会公司支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(江苏省高级人民法院开户银行及账号：南京市农业银行路支行，帐号：)。审　判　长　　孙　伟审　判　员　　曹　艳人民陪审员　　李小锁二一四年三月二十六日书　记　员　　张　毅
作者： [山东-潍坊]专长：资信调查 改制重组 兼并收购 倾销补贴 知识产权 律所：山东泰中律师事务所3949积分 | 帮助794人 | 3个好评电话:
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