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贴数:2&分页:****发信人: Mosobamboo (****), 信区: RealEstate
标&&题: Re: 链家现在卖的很多法拍的房子，基本都是房贷还不上了
发信站: 水木社区 (Fri Nov 27 18:22:47 2015), 站内 && 法拍的房子是在时候事情多多的！~ &&&& -- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 218.247.17.*]
****发信人: Mosobamboo (****), 信区: RealEstate
标&&题: Re: 链家现在卖的很多法拍的房子，基本都是房贷还不上了
发信站: 水木社区 (Fri Nov 27 18:25:04 2015), 站内 && 为啥我看到的法拍的，链家上的价格比市场价还要高得多呢 && 【 在 beyondhills 的大作中提到: 】
: 不符合逻辑啊，房主为什么不自己卖掉，就能还上了啊。法院拍卖的价格可能只有市价一半多点
:&& && -- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 218.247.17.*]
文章数:2&分页:“法拍房”：能捡漏，也有风险_房产_岳西网
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“法拍房”：能捡漏，也有风险
作者:张晓兰
时间: 11:27:55
　　近日，张先生来电咨询：3月份以来，北京法院网挂出的拍卖房源信息明显增多，也听周围朋友说，法拍卖是个“淘房”好途径，不限购、价格低，就是不知道这类房源该如何买？是否有相关风险？
　　实际上，看中“法拍房”的不止张先生。在北京、上海、深圳等一线城市房价不断上涨的背景下，手中有钱的一些购房者，将目标锁定在法拍房上，希望通过“捡漏”，完成安居愿望。不过，法律界人士提醒，“法拍房”存在交易费用高、产权不清、无法过户等诸多风险，置业者应谨慎为之。
　　■ 名词解释
　　“法拍房”是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。据悉，“法拍房”主要有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。
　　不限购、价格低、全款买
　　记者登录北京市法院网发现，仅4月发布的拍卖房源信息（部分将在5月拍卖）就有四五十条，而上周五链家网挂出的法拍房源也有40套左右。其中，位于昌平北七家名佳花园三区的一套“法拍房”，109平方米，231万元，而同样户型的普通二手房，链家网上的挂牌价在268万-280万元之间，由于低于市场价，该房源已吸引了64组购房者看房。
　　的确，相比普通二手房，法拍房有其优势。首先是不受限购政策影响。目前，北京各区县在实际操作中，无论是没有购房资格的外地在京人员，还是名下房产套数已超过2套的京籍家庭，均可参与竞价并购买法拍房。其次，法拍房的成交量较市场价稍低。根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%；而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。[1]&&&
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新闻类站备案号：皖网宣备080008号 网站ICP备案号:皖ICP备号买法拍房有什么要注意的地方？法拍房能买吗？-房产建筑
买法拍房有什么要注意的地方？法拍房能买吗？
发布时间： 14:01
3月20日，闲鱼司法拍卖平台“惊现”一套170平方米的北京二环金融街附近的丰汇园小区房产，起拍价为1964万元。不到二十分钟便引来6位竞拍人。据房产中介人介绍，丰汇园小区目前均价在20万-22万元/平方米。
相关司法人士表示，参与拍卖房产交易存在一定的风险。参与竞拍前首先应确认是否具有购房资格；同时法院拍卖的房屋往往需要一次性付款，应提前做好资金准备。
事实上，拍卖房一向被认为要比市场流通的商品房便宜，尤其在深圳等一线城市，在房价居高不下的背景下，部分购房者也会舍弃主流的买房渠道，而考虑买拍卖房。然而，购买拍卖房也很容易“踩雷”，哪些坑要注意躲避？
购买拍卖房跟购买普通商品房有哪些区别？
1.拍卖房的价格一般低于正常的市场价格。
根据相关法律规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，在第一次拍卖时，保留价不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。一般而言，拍卖房在价格上比较低廉，成交价普遍比市场上同地段、同品质的房产低，有时由于房产拍卖现场经常会出现互相叫价，使最终房价高于市场价格的情况也时有发生。
2.司法拍卖也会受限购政策的限制。
有些人认为，司法拍卖不受限购限制，各地情况不一样。目前不少法院系统的拍卖都是委托给专业公司进行，法院作为委托人根本没有能力审查竞买人的资质；在此情况下，有些法院所采取的作法是，在发布拍卖公告时，就明确标注凡参加竞买房产的竞买人均需符合当地限购政策规定，因该政策导致的后果由买受人自行承担，委托人及拍卖人不承担任何责任。
3.拍卖房往往不能办理按揭贷款。
在法院主导的拍卖中，大部分情况下，购房者必须一次性交付付款，不能按揭贷款，只有对于本身资质较好的客户，才有可能供贷款支持。如果银行贷款批不下来，会导致保证金被没收。
买拍卖房有哪些风险要注意？
1.存在产权争议问题。
如果房产存在借名购房的代持关系，实际产权人向法院提出执行异议之诉，尽管最后可能法院不一定会支持实际产权人的请求，但是会占用购买人的资金和时间，增加了买受人的成本，最终还可能会拖延买受人的过户时间。
2.拍卖的房产存在长期租赁合同。
现在民间借贷中，债权人往往会要求借款人签订空白的租赁合同或是长期的租赁合同，以保证在债务存续期间，房产不被处分，若拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，买受人取得房屋所有权后，也不能对抗租客的租赁权，即使取得了房屋的所有权，也无法实际入住。很显然这种做法的出租人和承租人主观上存在是恶意，买受人可以向法院申请主张租赁合同无效。但实践中，要证明出租人和承租人存在主观上的恶意是比较困难。
3.房产存在抵押。
在此情况下，抵押权人对拍卖房产主张权利，买受人将陷入纠纷。如果存在无法提前解除的抵押，那会很麻烦。因为解除抵押登记受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，如果银行不同意提前解除抵押权，或者为他人设定的抵押担保，而债务人不愿意提前清偿，则解除抵押也存在问题，又比如卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。
4.房屋属于违法建筑或存在其他瑕疵。
房屋如果属于违法建筑，或房屋实际面积与产权面积不一致或存在质量问题等情况，买受人在短暂的现场看房的时间内，可能无法发现房屋存在的隐蔽的瑕疵。由于法院拍卖的房屋，强调现房现状拍卖，对于房屋的状况，仅能依据竞买人现场短暂地看房。买受人购得房屋后，若发现房屋存在以上问题，买受人只能自己承担这个不利的法律后果。
5.实际居住人拒绝搬迁，入住难。
买受人成功拍得房产，也办理了过户手续高高兴兴准备入住时，实际居住人拒绝搬迁，无法入住。在此情况下，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。
6.欠缴税费风险。
部分被拍卖的房屋，可能存在拖欠水电费、物业费、土地使用费及滞纳金等费用的情况，这部分费用算下来也可能是一笔不小的数目，如果买受人在竞买前，没有了解清楚的话，需要买受人自行承担。有些拍卖公司的拍卖规则还明确规定一切过户税、费（含应由卖方支付的税、费）均由买受人负担。
购房者怎么才能避开雷区？
1.购买法拍卖房前应先调查清楚。
尤其是该房产是否已取得房产证、是否被查封；还应审查受托拍卖人是否取得了合法有效的授权委托，房屋是否存在抵押权或房屋租约。同时，需了解房屋产权的使用年限、面积和税费情况。在拍卖前，对房屋成交价大概的价格区间做到心中有数。
2.了解是否存在抵押债权。
要想了解拟拍卖房产之上是否存在抵押债权，一般可向拍卖的组织者及房产所在地房地产权登记机关了解是否存在抵押债权，有无办理抵押登记。
3.获知拍卖房具体欠费情况。
可通过相关房产拍卖公告或看拍卖的委托人所披露的信息；此外，也可自行或委托律师等社会服务机构从业人员进行调查。
4.避免因自身原因造成违约。
遵循有关拍卖的法律规定，避免因自身原因造成违约，所交定金被没收并赔偿相关权利人的损失情形的发生。
法院拍卖的小产权房究竟能不能买？
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
其次，小产权房并不等于违法建筑，一般情况下，违法建筑指的是没有取得建设工程规划许可证，或虽已取得建设工程规划许可证，却未按照许可施工所建的工程，在有些地方村委利用集体土地所兴建的统建楼也是领取了绿本房地产证的。
第三，小产权房的存在有其合理性，小产权房也是有一定使用价值的，小产权房进行司法拍卖也是常见的现象，但是该拍卖的小产权房是否系违法建筑，以及能否实际交付由竞买占有使用，在将来能否办理产权登记，都要视情况而论，不能一概而论。
关注云联地产微信公众号，每天为您带来最新的房源动态最有趣的房产小知识，帮你买到好房子保养好房子！法拍房购买风险之清场篇一、标的物被第三人非法占有的，人民法院在委托拍卖前应予以清场。例如：某法院委托甲拍卖公司拍卖一处房产，该房产的所有权人(本案被执行人)因欠多人债务，房产已被其中之一的债权人采取非法的手段强制占用。法院在没有对此房屋进行清场而允许非法占有人继续居住的情况下，委托甲拍卖公司拍卖此房屋。甲拍卖公司经过两次拍卖公告，在有多人想竞买的情况下，也没有将标的物卖出去。原因就是竞买人担心买了房屋后，人民法院因各种原因清不了场或不予清场，怕花钱买了个祸害。本标的物第一次拍卖前，几个竞买人去踏勘拍卖房屋时，此房屋的非法占有人威胁他们说，谁买了此房屋他就让谁没有好日子过。此房屋，除了非法占有人他自己谁也别想要。原因就是此房屋的主人欠他的钱，即使此房屋全部抵账给他，也不够房主欠他的钱。其他想买房子的人看到此人纹了身又喝了酒，担心其有黑社会背景，不敢招惹，所以，他们都放弃了竞买报名。第一次拍卖就这样因非法占有人的威胁，无人敢报名而流拍。第二次拍卖有七个人报名，拍卖会举行当天，非法占有人带了一帮纹了身的**闹拍卖会场。拍卖公司请来了110警察前来维持秩序，而非法占有人以跳楼自杀相威胁。至此，拍卖会不得不中止进行。最后，报了名的竞买人要求拍卖公司进行经济赔偿。两次公告两次拍卖，而标的物最后还是没有拍卖出去。通过这个案例，笔者认为：凡是出现非法占有的情况，人民法院应腾空房屋，清场后再委托拍卖，以确保拍卖当事人及申请执行人的权益受到法律保护。二、标的物被第三人合法占有后，委托拍卖前标的物是否要清场，要根据以下情况区别对待：（一）抵押权和租赁权同时存在的情况第一、抵押合同在前，租赁合同在后，当事人为了实现抵押权，人民法院在委托拍卖房屋前，应解除租赁合同，清场腾空标的物。例如：甲有空房一套，因借钱将房屋抵押给乙，并到房产部门办理了他项权证。甲为了获得租金早日还贷，将这套房屋出租给丙，约定：月租金为1000元，租期为三年。在房屋租赁期内，甲的借款期限已到，为此，乙向法院起诉要求行使抵押权拍卖上述房屋。丁通过拍卖程序取得了房屋的所有权。丁取得房屋所有权后因其儿子结婚要住房，遂通知丙限期搬出，丙不同意搬出，认为房屋即使买卖也不能破除租赁，因抵押取得的房屋更不能解除原租赁关系。双方协商未果，起诉至法院。法院经过审理认为：房屋抵押在先，出租在后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力” 。法院判决：抵押权人乙有权解除租赁合同，遂支持了乙的主张，判决丙限期搬出房屋。像这种情况，人民法院在拍卖房屋实现抵押权时，应根据判决结果通知丙限期搬出，否则，不能委托拍卖。因为，一旦委托拍卖成交，买受人要求交付房屋，而丙又不肯搬出的话，就会涉及到拍卖交付违约。这样，旧的纠纷没有解决，又酿成了新的纠纷。根据法学原理, 抵押权是一种物权，是抵押权人直接对物享有的权利，它可以对抗物的所有人及第三人。而租赁关系是基于租赁合同而形成的一种债权，根据物权优先于债权的原理，在先的抵押权当然优先于在后的租赁权，这与“买卖不破租赁”的原理不同。因为抵押在前租赁在后，所以，抵押权人有权解除租赁合同。租赁合同解除后，承租人丙居住在此房屋内就没有合法依据。所以法院也有依据将其清场。当然，在司法实践中，租赁合同因抵押权的行驶终止后，承租人必然会产生一定的经济损失。这种损失是否由出租人承担，还是由承租人自己承担，需要看抵押人在出租抵押房屋时，是否书面告知了承租人该财产已被抵押的事实。如果抵押人未书面告之承租人，那么，承租人的损失由抵押人承担；如果抵押人已书面告知了承租人，那么，承租人的损失由承租人自己承担。法律这样规定体现了人性化的一面。 第二、租赁合同在前，抵押合同在后的情况。租赁合同不但有效，而且在拍卖房屋时，承租人还有优先受偿权。因此，人民法院委托拍卖房屋前，标的物不应清场。 例如：2008年6月，甲购买了商品房一套并办理了房屋所有权证。同年8月，甲与陈某签订了租赁合同，约定：由陈某租住该房屋，租期从2008年8月至2013年8月止共5年。2009年3月，甲由于生意经营需要向某银行借款30万元，双方签订了抵押借款合同，约定：甲将自己所有的房屋抵押给银行，以担保债务的清偿，甲在2011年10月还清借款，否则，银行有权行使抵押权，拍卖该房屋所得价款优先受偿。合同签订后，双方共同到房产管理部门办理了抵押登记手续。2011年10月，甲的银行借款到期，无力偿还借款，银行催收未果，遂向法院起诉，要求实现抵押权，拍卖抵押的房屋。法院判决结果支持了银行的诉讼请求。在执行过程中，人民法院委托拍卖行，实行带租约拍卖，拍卖标的物不予以清场。 笔者认为：人民法院的判决和执行是有法律依据的。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款之规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与、或者继承发生房屋转移的，原租赁合同继续有效”。此为买卖不破租赁原则，是租赁权物权化的体现。《担保法》第四十八条也有类似规定：“抵押人将已经出租的财产抵押的应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。这可以认定为先设定的租赁合同可以对抗后设立的抵押权。即使抵押权人为了实现抵押权，对抵押的房屋进行强制拍卖，租赁关系仍能够对抗买受人，即为“拍卖不能击破租赁的原则”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条对此作出了明确的规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”司法解释这样规定的目的是，租赁虽然对抵押权的实现造成了一定的影响，但是租赁合同还是有效的。为了避免抵押权人因此受到损失，抵押人应将已出租的事实告知抵押权人，由抵押权人决定是否接受抵押，否则，抵押人因对抵押权人因此产生的损失承担赔偿责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应当予以支持”。第二十三条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖日五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”。 因此，房屋租赁在前抵押在后的，人民法院委托拍卖前，不能对合法占有人清场。（二）单纯的租赁合同存在的情况单纯的房屋租赁合同存在的情况，就适用“买卖不破租赁”原则。所谓“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。人民法院委托拍卖前，应按上述法律法规和司法解释的规定履行告知义务，保证承租人的优先购买权。综上所述，人民法院委托拍卖房屋前，若此房屋被第三人占用，那么一定要查清此房屋是合法占有还是非法占有，有无抵押、出租的情况，以便作出正确的决定。该作者最新发布网友推荐的文章最新发布的文章@