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我刚买的二手房,可是小区的土地证没下来不能办理房契过户手续,
我刚买的二手房，可是小区的土地证没下来不能办理房契过户手续，我们双方写好的文书，有2个中间人，需要去法院公正吗？
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
二手房过户的相关问题进行剖析,为您讲解关于二手房过户需要办理的手续以及二手房过户中注意的问题,希望能够让您了解到二手房过户的内容。 []
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外村人买本村的老房子，只有集体土地使用证，如何办理过户手续？本人原是农村户口，因工作户口迁至他乡政府，后又下岗多年。现准备迁回原籍，应如何迁回？？ 现在想在原籍农村买一处老房子，如何办理过户手续？？...
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生活的地方为农村，也可以说现在发展得比较好了，叫做小城镇。父亲生前买的商品住宅房没有办理过户，也没有房产证（那片地方的商品楼大都是没有房产证的）当时 到办理房产证和过户等一些费用承担不了，所以只是和民间所谓的写了一张房契，证明卖给我们家了。现在父亲过逝后，如何办理过户房子给儿子？需要先过户再办房产证， ...
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10年前在北京通县农村买了一套房子，因为当时的房主说房产房产证丢了，所以就一直没有办理过户手续，只是找了村子里的几个老人一起签字做了一个证明而已，现在想 一下，怎么办理呢，原业主有点不配合，主要是现在的房子有传言谁是要被国家占，所以为了老人的养老安全就决定办理一下，我们是外地人，该如何着手办理这件事！...
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，若发生买卖变更女方需付男方一半房款，因为是农村小产权房没办理过户，今年房子卖了买卖合同女方参与签字字但房款是男方参与签字拿取的，之后男方一直不愿把房款归还女方，现在交房时间快近请问现在女方该如何维护自己的合法权利？可以以没拿到房款为由拒绝交房吗？ 没有更好的办法吗？现在还有余款 ...
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我现在谈的对象想把淄川杨寨农村的房子过户给我，但他的房子没有房产证，怎么办理过户，...
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户口迁入到了镇上。 1989年，生了一个男孩。1990年，父亲因事故去世。村里的那栋房子也一直放着不管。 现在男孩长大了，想要把 这两栋 房子的的 栋 房子 还可以继承吗？【我听说农村的房子属于 宅基地，户口迁出去之后，村集体就要收走了，是吗？】 【2】请问镇上 那栋 房子如何办理过户手续，过户完成后 ...
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户口迁入到了镇上。 1989年，生了一个男孩。1990年，父亲因事故去世。村里的那栋房子也一直放着不管。 现在男孩长大了，想要把 这两栋 房子的的 栋 房子 还可以继承吗？【我听说农村的房子属于 宅基地，户口迁出去之后，村集体就要收走了，是吗？】 【2】请问镇上 那栋 房子如何办理过户手续，过户完成后 ...
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积极协助乙方转移办理过户手续。 第六条：本协议一式三份，甲乙双方各执一份，村委会备案一份。 甲方(签章)： 乙方(签章)：因母亲再婚，原来的房子是我父亲（ 要拆迁。因为我的户口在外面，所有家里的和户口本没有我。户主是我母亲。母亲再婚。为了以后财产纠纷，想吧房子赠予给我。 看看协议是否可行，如何修改。...
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我在农村镇上买了一套别人在房屋开发建设商那买的二手房子，但是别人在房子开发商那买的时候没有房产证，土地使用权证，等等五项重要证件，只有一个土地建设开发商双方签字的同意购买合同书，现在我在别人手里买下这套二手房子，如何办理过户才能起到法律保护作用（确保此套房子的最少70年的使用权和拥有权）...
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我们家是农村的，十几年前爷爷活着的时候把他的房子卖给了我父亲，爷爷的房子没有房产证或者说房照，只有土地使用证，使用证是爷爷的名字，当时写了买卖协议 个见证人也剩下了2个，请问这个房子的产权是归我父亲所有吗？（父亲还有5个兄弟姐妹，他们也知道我父亲买爷爷房子的事），用办理房屋土地使用证更名吗？如何办理？...
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没找到您需要的？ 您可以 发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务房屋的价款并不是买家说给多少就是多少
或者卖家说是多少，就是多少，房屋价款的决定依据是房屋的客观情况，以及房屋的市场价格。这个市场价格是有波动期的，但是人们的心理卖价和买价，有时候并不直接依据于这个市场价格的波动期。有时候，特别是住宅类的二手房，房主居住的时间长了之后，总会对这套房屋有或多或少的感情，总认为自己现在要卖的这套房屋是同类房屋里面最好的，甚至比非同类的房屋都还要好，或者由于不懂房屋装修的折旧率，认为自己的装修在当时花了高价，是豪华装修，也应该给一个好的定价，但是，房屋的装修，是按每年20%的折旧率来折旧的，房屋是按每年2%的折旧率来折旧！但是，感情在很多时候蒙蔽了人们理性的眼光，对房屋有感情的房主，在要价是就会明显的要高于市场价格的价。而买家的眼光是挑剔的，总想买到对自己适合的房子，这个适合的房子并不是说价格适合，还有就是地段适合，小区环境适合，附近有方便小孩读书的重点小学、中学或者大学，小区安全等。至于房屋的装修，买家可能要重新装修，就根本不认可房主的装修。在卖家和买家的心理价位之间，总有一段距离，感谢市场经济，感谢法律赋予的买卖自由，众多买家和卖家可以进行自由的、全方位的谈判，最终，找到一个双方都认可的契合点，房屋就成交了，这个契合点，包括了房屋的价款，房屋的价款，其实是最主要的！在市场经济情况下，市场把很多东西都变得可以用钱来衡量！
　　当买卖双方把房屋价款协商一致定下来了之后，他们会遇到另外一个问题，那就是房屋过户时，买卖双方按照国家、地方政府的法律、法规、政策的规定，会缴纳相关的税费，而如果不缴纳这些名目繁多的税费，是不能进行房屋过户手续的办理的。
　　而房屋价款的多少，直接决定了买卖双方所缴纳税费的多少，于是，人们为了在国家法律、法规、政策的规定范围内，进行合理的避税，就签订了不同的两份合同，人们给这种合同取了个绰号，叫做“阴阳合同”！在房屋管理局产权处办理过户时，签订的合同不同于在私下所签订的合同，一般都是，在办理过户时签的合同的房屋价款要低些，在私下签的房屋价款要高些，而在私下签的房屋价款才是真正的房屋价款。
　　那么，签订这种为了避税的“阴阳合同”，有效吗？或者对当事人利益，能真正保护吗？或者问得更直白一点，真能为当事人避税吗？
　　国家不是傻子，国家税务系统这么多人，专门在抓税源，在管理税源，还制定了严厉的刑罚，打击偷税漏税，国家不会睁着眼，让这些所谓合理或者不合理避税的行为，大行其道。
　　国家由此制定出了相关的政策，给出了人们的选择，同时也规定了你选择之后的结果！
　　下文将进行详细的表述。
　　5.2.7.3
签订房屋买卖“阴阳合同”的法律风险
　　一是房主的房屋价款能否按时按期的收回的风险。
　　我们来看如下的案例：
　　一起房屋买卖，竟然出现两份标的相同、当事人相同、房屋价款却相差悬殊的“阴阳合同”。
　　日，江苏省苏州市平江区人民法院对这起房屋买卖纠纷作出判决，一审判令被告许晓华按照“阴合同”给付原告丁娟购房尾款1万元。
　　法院审理查明，今年年初，原告丁娟起诉到法院，诉称自己于日在苏州市沧浪区磊磊房产中介服务部的介绍下，与被告许晓华签订了一份房屋买卖合同，约定将丁娟位于苏州市汤家巷79号、建筑面积为28.52平方米的房屋转让给许晓华，房屋价款为12万元，过户所需税费由许晓华负担，房款支付方式为第一次预付2万元，余款过户签字时一次性付清。协议签订后，丁娟将房屋交付给许晓华，并协助其办理了房屋过户手续。许晓华支付11万元后，余款1万元至今未付。多次协商无果后，丁娟诉至法院，要求判令许晓华给付1万元余款。
　　庭审中，许晓华也拿出一份房屋转让协议，载明涉案房屋成交价格为5.5万元，付款方式为日前支付定金2万元，余款过户签字后一次付清。同时，为了证明房款是5.5万元且已付清，许晓华提供了税务机关开具的销售不动产通用发票，发票金额为5.5万元，并显示评估价格是7万余元。另外，许晓华还提供了房产中介服务部的一份证明，内容为“兹有汤家巷79号原房主丁娟出卖房屋给许晓华，经双方多次协商最后以5.5万元人民币成交，是按双方约定最后一次性付清购房款的，特此证明”。因此，许晓华辩称已经付清房款，请求法院驳回丁娟的诉讼请求。
　　本案中，原、被告争议的焦点为：房屋价款是12万元还是5.5万元？被告是否已经付清房款？法院审理后认为，本案出现的针对同一标的的两份房屋买卖合同，合同当事人相同，房屋价款不一，显系阴阳合同。其中，原告提供的合同经原、被告及居间方签字，内容完整，交易价格接近于市场价格。被告提供的合同贴有印花税票，且合同约定交易价格与发票一致，可见系用于向房产交易登记管理部门办理过户，但该价格明显低于市场价格，甚至低于房产管理部门的评估价。鉴于原、被告双方并无房产交易以外的特殊关系，该价格显然不可能是双方的真实意思表示，借此规避交易税费的动机比较明显。
　　因此，法院认为原告提供的房屋买卖合同所载明的价款系双方真实意思表示，房屋价款应为12万元。合同中虽约定过户签字时一次性付清房款，但该约定是否已经履行，仍需相关付款凭证来加以证明。同时，居间方虽然证明房屋交易价款为5.5万元，被告已付清，但因该价款与市场价格严重不符，对其证明效力不应予以认可。鉴于被告拒不提供支付价款的凭证，法院应认定为放弃举证，由其承担举证不能后果。因此，法院最终认定，被告已经实际支付原告11万元，尚应向原告支付1万元余款。
　　现时一些房屋买卖中，买卖双方常常会签订价格不同的两份合同，这就是所谓的“阴阳合同”。“阳合同”，系房屋买卖中，由双方签订后向有关部门备案的那份合同，价格一般都很低。这种合同虽然符合合同成立的形式要件，但其实际上是通过虚假降低合同标的价格的方式，欺骗登记部门，目的是少缴税金。这一做法客观上损害了国家利益，违反了我国税收法律法规，法院一般都判定其无效，不具有确定双方权利义务关系的效力。所谓“阴合同”，则是双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格。现实中，法院一般都确认“阴合同”具有合同效力，可以成为确定民事权利义务关系的基础。
　　实践中，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。
　　同时，买卖双方签订“阴阳合同”后，虽然也可能有一部分人侥幸蒙混过关，但由于这类合同大多都存在未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，履行过程中很容易出现矛盾。
　　本案中，原告虽然打赢了官司，但无疑也支出了大量时间、精力等成本。得失之间，其实也很难说得清楚。因此，房屋买卖中，“阴阳合同”断不可签。
　　另外一个案例，也充分显示着房屋买卖“阴阳合同”的风险与纠纷：
　　月间，原告顾连群与被告杜涛口头商议，由原告将自己拥有产权的座落于本市闵行区莘庄镇莘凌路的平房二间（建筑面积为151平方米）以58万元的价格出售给被告。同年8月12日，原、被告出于少缴税费等原因，在签订由房地产交易管理部门印制的《房屋买卖契约》时，将上述房屋的买卖价格议定为人民币30万元。该契约还载明：被告向原告预付购房定金15万元，本契约经房地产交易主管部门批准后，该定金可抵作购房价款。
　　同年8月23日，原、被告又签订了一份《房屋买卖契约》明确莘凌路197号平房二间的买卖价格为58万元，被告应在日前向原告预付购房款30万元，原告在收到预付款后2日内交房屋钥匙给被告，其余28万元房款在1994中3月底前付清。该契约还载明：交至房地产交易主管部门、房屋总价为30万元的买卖契约只是为了应付办理房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式契约，无任何法律效力。
　　日，被告向原告支付了购房款30万元，原告也将上述房屋交付被告。日，原、被告前往闵行区房产交易所办理有关房屋买卖过户手续，双方按房价为30万元的买卖契约，缴纳了有关产权移转手续费、契税、超标费等费用。日，被告又开出了金额为28万元的转帐支票一张，用来支付原告剩余房款，后因存款不足，遭信用社退票。同年5月30日及6月2日，被告又分别支付给原告房款4万元及8万元。日被告领取了上述房屋的《房屋所有权证》并在该处开设了酒家。同年9月30日，被告又开出了二张转帐支票，金额分别为14.399万元及2万元，其中3990元为利息，因支票大写不规范及过期支票，又遭信用社退票。原告多次向被告催付其余房款，被告于1994年l1月5日，向原告出具了欠条，言明欠顾连群人民币16万元。日，被告又支付给原告3万元。尚欠的13万元，原告多次催讨未果，逐诉至法院。
原告顾连群诉称：其为了将平房二间出卖给被告，双方于1993年8月先后订立了二份房屋买卖契约，其中12日订立的契约将房价定为30万元，23日订立的契约，将房价定为58万元。双方还约定，房价为30万元的契约只是为了应付办理房屋产权过户，不作为双方正式的房屋买卖契约。后双方为了少缴税费，去房产交易所办理了30万元房契之交易过户手续。被告在办理过户手续前后，共向原告支付45万元房款，尚欠的13万元房款，以种种理由拖欠不讨。故请求法院判令被告立即给付13万元。
　　被告杜涛辩称：其为了向原告购房，确与原告订立二份房屋买卖契约。但双方去房产交易所办理房屋买卖过户手续，是按房价为30万元的契约申报的，该契约应受到法律保护。而房价为58万元的房屋买卖契约，未获有关部门批准，是无效的，现原告已得到45万元，其中15万元属不当得利，应予返还。对于原告之诉讼请求要求驳回。
　　该案在审理期间，杜涛对其提出的多支付的15万元房款，应由原告返还之说，明确表示不作反诉请求。
　　一审法院经审理认为：当事人的民事行呜须符合法律规定，不得损害国家、集体或者第三人的利益。原、被告为达到少缴税费等目的，恶意串通，故意将双方谈妥的房屋买卖价58万元，以30万元的价格向闵行区房产交易所申报并办理有关产权过户手续。现房价为30万元的房屋买卖契约虽经房产交易所审核批准，但该契约乃当事人瞒报房价所致，其偷逃国税的行为损害了国家利益。故该契约当属无效。然房价为58万元的契约系双方当事人真实意思表示，双方也确实是在按此协议履行，只因被告未付清房款而引发诉讼。鉴于本案的实际情况，本院责令当事人按58万元的房屋买卖契约补办有关手续。对于原告的诉讼请求应予以支持。据此依照《中国人民共和国民法通则》第58条第l款第（4）项、第（7）项、第84条、第l08条之规定，判决被告杜涛给付原告房屋买卖欠款13万元。案件受理费人民币4110元，由原、被告各半负担。
　　被告不服一审判决，提起上诉。上诉理由仍是一审时所持的理由，并认为原审法院判决错误，二审法院应予改判，驳回顾连群的诉讼请求。原告则要求维持原判。
　　二审法院经审理认为：顾连群与杜涛为达到少缴税费等目的，故意将双方谈妥的房屋买卖价格人民币58万元，以人民币30万元的价格向闵行区房产交易所申报并办理房屋产权过户手续的行为是错误的，应予批评教育。一审法院责令双方当事人按人民币58万元的房屋买卖契约补办有关手续是正确的。一审法院根据房屋买卖价格人民币58万元的契约系双方当事人的真实意思表示，杜涛已付给顾连群房款人民币45万元，尚欠人民币13万元的事实，依法判决杜涛给付顾连群房屋买卖欠款人民币13万元是正确的。一审沈院判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确。杜涛的上诉理由不能成立。并据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第l款第（1）项的规定，判决驳回杜涛的上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币4110元由杜涛负担。
　　解决本案的关键，在于如何看待双方签订的房价为30万元及58万元的二份房屋买卖契约的效力。
　　关于房屋买卖价格为30万元的买卖契约效力问题。众所周知，房屋的买卖，当事人须办理产权过户手续。双方之所以签订该契约，也正是为了去房产交易部门办理房屋产权过户。国家向当事人征收各种税费是按房价的一定比率收取的。当事人缴纳费用的多少直接与他们申报的交易价格相关。故本案原、被告出于少缴税费的目的，经合谋故意将早已谈妥的58万元买卖价格，以30万元向房产交易部门申报并办理有关手续，其恶意显而易见。该契约虽经房产交易所审核，被告也已领取了房屋产权证，但该行为是双方当事人用合法形式掩盖非法目的，其性质是瞒报房价，偷逃国税，严重损害了国家利益。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：下列民事行为无效：
　　（一）无民事行为能力人实施的；
　　（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
　　（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
　　（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
　　（五）违反法律或者社会公共利益的；
　　（六）经济合同违反国家指令性计划的；
　　（七）以合法形式掩盖非法目的的。
　　无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
　　从以上规定可以看出，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为或以合法形式掩盖非法目的的行为均是无效的民事法律行为，从行为开始时就没有法律约束力。故30万元房价的房屋买卖契约当属无效。
　　另外，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
　　其中，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效，合同无效，是自始无效。
　　而如何看待房屋买卖价格为58万元的买卖契约。该契约所确定的58万元房价，先由双方口头谈妥，后又以书面形式确立。在契约中除明确房价外，还规定房款的支付期限和交房的办法。并特别载明双方交到房产交易部门房价为30万元的契约不是正式契约，只是为了应付产权过户之用。可见双方的房屋交易价为58万元才是双方当事人真实意思表示。纵观被告支付房款的情况，也不难看出当事人是在按58万元的契约履行，被告对未给付的款额，也向原告出具了欠条。由于被告对13万元欠款拖欠不付，才引发原告诉讼。由于58万元房价的买卖契约未经房产交易部门审核，故该契约尚未生效。法院在审理中发现当事人的错误行为除进行批评教育外还应责令当事人按58万元的房屋买卖契约补办有关手续，补缴有关税费的差价。使当事人少缴税费的目的不能得逞，国家利益得以维护。
　　只要正确把握上述二份房屋买卖契约的性质，法院处理案件也就游刃有余了。据此，一审法院判决杜涛给付顾连群欠款人民币13万元是正确的，对双方当事人的错误行为，以诉讼费各半负担予以体现，也是妥当的。故二审法院驳回杜涛的上诉请求，维持原判，是正确的。
　　二是买房人并不一定能真正的避税！
　　近几年来，为抑制炒房，国家在二手房交易中收取的税费节节攀高，但是总有一些人不甘心缴纳税费，自作聪明想出一些逃税的花招。作为对策，利用签订“阴阳合同”来逃税避税的做法非常普遍。这些合同主要是在交易价格上做文章，常用的名目有“装修补偿费”、“户口迁移费”、“搬迁费”等。房屋所有权人为达到逃避二手房交易所涉及的营业税等地方税收或骗取银行贷款的目的，在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同，并以假合同到房地产交易登记中心进行交易登记。我省非普通二手住宅（主要以144平米为界，以下为普通住宅）在交易环节所课税负接近交易价格的10%，包括营业税(卖方缴纳，税率为5.65%，转让2年以上普通住房可免征)、
契税(税率3%，买方缴纳，普通住宅减半)、印花税、手续费等。一套总价50万元的非普通住宅，如果在2年内转让其税费即可高达4.5万元，如果合同总价降低10万元，即可节省税费9000元左右。而在房产管理部门进行登记备案时，除非交易价格明显偏离市场平均价格，有关部门才会考虑重新评估房产价值。
　　市区的王先生欲通过中介出售一处二手房，在基本谈妥价格后，他和买主张某却对交易中的上万元税费负担问题难以达成一致，最后以42万元的价格成交一套80平方米的产权房，并签订房屋买卖合同。为少缴税费，双方再次签订一份房屋买卖合同，将买卖价格议定为
30万元，当时王先生有些犹豫：一方面觉得有风险，另一方面又觉得省下几千元的费用很划算，就很快办理房产过户手续，张某缴纳了相关税费。一切手续完备后，张某尚欠12万元房款，王先生多次催讨未果。王先生依据第一份合同的约定，要求张某立即支付剩余房款12万元。而张某主张应依据第二份合同约定的价格。双方为此争执不下。
　　一套房屋交易，两份合同，而且都有双方的“签字画押”，谁的合同“更”有效力？从《证据法》的意义上讲，应当以备案转让的价格为准，登记备案的行为是一种行政机关的具体行政行为，因此，这种登记备案的证明力要高于一般的证据。此案中，证明房屋的权属转移，最有效的证据就是产权转让的登记。双方的合同本身从法律角度是平等的，但有产权转让登记“支持”的张某的“低价”合同更为有力。如果李某不能拿出相关证据或第三方证据来证明自己持有的合同是交易真实意图的表达，那就只能放弃追讨
12万元的主张。签订“阴阳合同”的当事人一旦发生纠纷要违约或解除合同，如果主张私下订立低价合同的当事人不能证明双方是按实际原价合同履行的，那么从证据的角度，后一份合同因为经过登记备案，证明力要高于高价合同。这样就可能导致买家实际支付了较高房款，但解除合同退回的房款及违约责任的计算都以登记的低价为准。另外，当买受人再一次出售房屋时，核定5．65％营业税及其附加及出台的20％个人所得税的房价肯定是以登记的低价为准，这就直接导致下一次买卖的税费将按照再次出售价减去低房价的差额计算，税费比例由此增加。
　　订立“阴阳合同”这种做法会带来不尽的麻烦，而且也会给买卖双方带来不小的风险。
　　首先，对于想偷、逃税的房产交易当事人来说，这种做法有违法、犯罪的嫌疑。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定：纳税人采取虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。根据《中华人民共和国刑法》的规定，偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，就构成偷税罪，有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。
　　其次，对于购房人来说，二手房交易中不如实申报成交价，将导致购房人以后再转让该房产时的税赋可能大幅增加。
　　另外，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同买方如果动了歪脑筋，坚持以合同价为据，剩下的差价不予给付，会引起合同纠纷，一旦没有保存好相关证据或有相关见证人，而买受人支付房款又不足额，那么整个交易就可能以“便宜”了买受人而告终结。即便卖方保留好相关证据，或者有见证人证明双方的交易实际是以更高的价款来成交的，因为这种交易涉嫌逃税，税务机关同样可以根据相关法律规定，对卖方偷逃营业税或个人所得税的行为进行罚款甚至追究刑事责任。造成交易双方当事人不必要的重大经济损失。
　　其实，我们很容易的看出，避税，只是把本应由卖家承担的税费，转移到了买家的身上而也。
　　“阴阳合同”，最终的受害者是暂时的“便宜”换来“大亏”——对二手房的卖家而言，有可能遭遇有一部分房款收不回来的风险，而对买家而言，暂时的“获利”会给今后这套房子的再交易埋下后患，会因此面临交纳高额个人所得税的问题。
　　但是，为什么还是有人愿意采用这种方式来避税呢？
　　一般的的回答是：一，我不是炒房族，我是买来自住的，我没有想到我以后会把这套房给卖了，既然我不卖，也就不会存在缴税的问题；二是，“谁知道以后会是什么样？只要现在能少缴税就行，我还等着钱来装修勒！”
　　人们的短见，或者人们的“一鸟在手，胜过十鸟在林”的人性劣势，决定了人们认为自己现在掌握的，才真正是自己的。
　　有远见的人，是不会为了避一点税，而承担以后的很多风险。
　　5.2.8 付款方式与付款期限
　　第四条 付款方式及付款期限
　　甲、乙双方约定付款方式为：
　　（一）一次性付款：乙方应于 前将购房款人民币大写 元（￥ 元）一次性支付给甲方。
　　（二）分期付款：乙方应于 预付购房款人民币大写 元（￥ 元）给甲方,并于 支付购房款人民币大写 元（￥ 元）给甲方，余款于
　　（三）其他方式：
　　付款方式比较复杂，有很多种，卖方担心的是办理了房屋的产权过户手续之后，收不到房款；买方担心的是付了房款之后，办不了房屋的产权过户，或者即使过了户之后，这套房屋附属的还有许多问题没有得到解决！如何能够找到买卖双方都认可的付款方式，一直是人们不懈的努力方向！
　　房屋价款一般都包含意向金、定金、首付款和尾款。当然，这只是从一般的意义上来说的，也有一次付款的，如此，我们可以把房屋的付款方式分为一次性付款和分期付款。分期付款里面一般都是先交定金或者意向金，签订《存量房买卖合同》的时候双方约定把定金或者意向金转为首付款，再付一部分款，房屋过户之后或者房屋项下的房主户口迁出之后，再付尾款。
　　5.2.8.1 一次性付款
　　一次性付款比较罕见，但并不代表没有！笔者在此并不推荐一次性付款，因为这样的风险和不确定性因素太大，万一办理不了房屋的产权过户，或者卖房人收了钱之后就开始玩“失踪”了，或者这套房屋存在着买房人并不知道的共有人、抵押、典当等情况，到时候，即使打赢了官司，也会输掉钱！
　　比如，有人在网络论坛里面发了相关的帖子：
　　有一人从物业管理公司职员那里了解到有一台湾人想出售一套房，他带朋友一起去看过，以所处的位子来说25万还可以。他和朋友商量后准备在年前买下来，分两次付款：签合同时付30%，办完过户手续后再付70%，但此物业公司职员告诉他，业主要求房主和他去房管所签完房屋买卖合同后一次性付款。否则房主不卖。他们感觉不妙,特意咨询下律师和东城房管所。律师直接告诉他们在没过户前一次付清房款有很大的风险。房管所这样回答：房管所虽然验了证但不保证过户，签房屋买卖合同只表明双方有转让产权的意向，在合同签完后不久房管所会出此房屋转让的告示。房管所在告示15日后才正式办理过户手续，若在这告示15日这内，有任何房屋产权纠纷，房管所就会中止过户。对此造成的过不户房管所是不负任何责任的。为了保证双方的利益，我们想让银行来代管资金，对方也不同意。物业管理公司职员只是口头上说没问意也不愿出份担保书。考虑到东拼西揍的20几万，风险太大了只好放弃。
　　跟贴的人也有类似情况：
　　有一朋友，在樟木头一香港人手中以较低的价格买了一二手楼，也是轻信了物管的话在签完合同后一次性付全部款。在过户过程中，有一女子(不知是他的几奶)说业主已将房子赠送给了她，还拿了一份房产赠送的合同（那香港业主说不具备法律效力，因这女子在喝醉骗他签的），香港业主到好，拿了钱再也没露过面。我朋友和那女子（女子说是用几年的青春换来的）为了争房产为此打起了官司。
　　网络上的事情，真真假假，但也反映了社会生活中的很多事情。
　　而在社会中，一次性付款方式一般都存在于熟人之间的房屋买卖，这里的熟人指的是社会学意义上的熟人，也即熟人包括了亲戚、朋友、师生等。一次性付款之所以存在于熟人之间，是因为买房人，或者卖房人自己，是以卖房人和买房人的信誉，或者信用作为担保。但是，世界上最难捉摸的，就是人心，我在这里并不是攻击人心险恶，而是说有这种概率的存在。在市场化面前，一套房屋的买卖，不是真的像卖大白菜一样，可以让人随意得不加以注意，几块钱可能不会让你背信弃义，但几万块，几十万块，几百万块呢？总有一个能突破大多数人心理的价位！
　　另外一个让一次性付款罕见的原因是，很少有人能，或者愿意一次性拿出这么多的钱来付款。他们更愿意选择的是先付一部分，再贷款付剩下的一部分，自己手里面多余的钱，又可以做其他投资！
　　一次性付款的风险，对于卖房人或者买房人来说，由于支付的时间点不一样，对他们的风险程度也不一样。如果我们把买卖双方的第一次接触作为起点，房屋过户之后，相关物管、水电、户口等办理交接完了作为终点，那么，越是靠起点，买房人一次性支付房款给卖房人，买房人的风险越大，越是靠后，风险越小。如果是在终点之后再一次性付款，对买房人来说，基本上就是没有风险了，而卖房人的风险就急剧上升。
　　所以，一次性付款的方式，它的风险也是相对的，看在什么时间段付款，对买方，还是卖方，它们的风险程度是不一样的！
　　5.2.8.2 意向金
　　意向金，一般也称为诚意金。意向金与定金、违约金、订金的最大不同，是在法律上是否有明确规定。在我们国家相关法律中并没有规定“意向金”，对意向金的收取和处分规则均没有。另外，根据民法的“契约自由，意思自治”原则，只要协议双方平等协商，对“意向金”的处理明确约定，没有违反法律规定的，应该说该约定是有效的。所以，以一句“于法无据”一概否定意向金的收取也是不对的。关键是收取意向金时，中介或开发商有无履行告知义务；是否是平等协商达成的，是否涉及不平等合同、霸王条款。
　　购房意向金不是法律上的概念，购房意向金指购房者为订购看中的由中介公司推荐的房屋而向中介公司支付的，并委托中介公司送交房屋卖方签收，卖方签收后传为定金的，一定数额的款项，通常为房屋总价的1%，或称诚意金或意向金。
　　意向金在房东签收前为订金的性质，可主张收回；在房东签收后为定金的性质，不可随意收回。
　　购房意向书其实是买受方与中介公司之间的居间合同，其内容主要约定买受方与中介公司之间的权利义务，特别应当注意的是，该类合同都有买受方委托中介公司将意向金送交卖方，卖方签收后该意向金转为定金的条款，该条款意味着，如果买受方反悔，将可能丧失要求返还意向金的权利。
　　交纳意向金，对买方的好处有：
　　1、意向金可以保证你的购房权益。如果房东签收你的意向金后，意向金自动转为定金，就算有其他客户出的价格比你高，房东也不能反悔，否则就要双倍返还，这对房东是一种经济利益上的制约。
　　2、意向金是向房东表示您买房的诚意。一般房东都很忙，有了意向金房东才会拿出诚意来谈，这样成功的谈成的几率会更高。
　　3、房东都是“见钱眼开”。带着您的意向金去跟他谈条件或价钱，会有效得多。
　　4、付意向金是向房东证明您有这个实力。不是看着玩，是真的要买房的，这样谈的效果会好一些。
　　5、占领先机主动权。一般来说，房东都会把房子挂在多家中介公司，谁先付钱就先跟谁谈或者卖给谁。
　　6、可以探明房东的价格底线。付意向金后，房东会以最诚意的心态来商谈价格，此时便可判断房东出售此房的最低心理价位。
　　7、逼出房产中介100%的潜力。一般来说，房产经纪人每人手上都有几十上百个买房客户，不支付意向金，他们很难相信你是诚意买房者，不会在你身上注入全部的时间；付了意向金，他们会把所有的时间放在你的身上，全身心的帮你购买你看中的房子。
　　8、借中介之手砍房东价格。不支付意向金，中介人员一般不会死砍房东价格，因为他们如果自己没有付意向金的客户，砍下来的价格反而很快被其他同行卖掉，费力不讨好；付了意向金，他们就会想各种办法达成成交，以便成交后收取佣金。
　　9、抢到最便宜的房子。任何时候市场上都有超便宜的房子，同样任何地方都有活跃的投资客，一旦看到不错的房子，一定要尽快付意向，不然会被投资客抢了先机，抢不到最便宜的房子。
　　10、约定好交易细则。买房子不仅仅只有价格一个因数，还有付款方式、付款时间、家具家电、维修基金等多方面的因数，任何一项因数都有可能导致最终的不成交，因此事先要以书面的形式（意向金协议或买卖居间协议）确定下来，而签订书面形式的前提就是要购买方支付意向金，以免房东谈到中途反悔。
　　但是，交纳意向金，也存在着很大的风险，我们来看三个案例：
　　第一个
：杭州的徐小姐看中了一套价值148万元的二手房。房产中介商对她说：“该地段房源紧俏，为防止他人抢先，你最好签订买房意向书并先交3万元意向金，如双方谈不拢，意向金可全额退还。”听到这样的建议，徐小姐就与该中介签订了《委托购买意向书》，并支付了这笔“意向金”。第二天，她与家人一起实地看过房型后，认为房屋的朝向不好，就向房产中介商要求返还“意向金”。可这时房产中介却来个变脸，拒绝退还，理由是《委托购买意向书》上明确写着“如果出售方同意按徐小姐购买总价及付款方式出售该套房屋，则意向金自动转为购房定金”，现卖家已经同意按徐小姐的条件出售，因此徐小姐交的意向金已经转为定金。徐小姐如果反悔，则根据法律规定定金不予返还。
　　第二个
：小李在莘庄看中一套小面积的两房，总价约60万元。小李也准备了20万元的首付款。但在办理银行按揭贷款预审时出现了一些小问题，小李的资信不够，不能给予全额贷款，银行只同意贷六成，也就是说，他还有4万元的资金缺口。
　　小李认为自己能够从亲戚朋友那里凑齐这多出来的4万元，于是与卖家约定一个星期之后补足首付款。但世事难料，规定的时间到了之后，小李竟然还差3万元的缺口，于是他再次与卖家商量，请求延期，也得到了卖家的理解。但最后小李依然还是没有凑足首付款，只好放弃，好在卖家也算通情达理，返还了部分意向金。
　　第三个
：购房者张先生看中上海卢湾区打浦桥附近一套房子，挂牌价为200万元。房产经纪人要求张先生先支付12万元的意向金之后才跟卖家商谈房价，于是张先生提取了12万元的现金支付给了经纪人，房产经纪人马上将意向金作为定金付给了卖家，但三个月之后，因为这套房产尚有70万元的抵押贷款没有还清，而没有办法继续进行交易，张先生提出放弃买房的想法，并索回意向金。但是经纪人却表示如果放弃买房，便可认定是他违约，意向金不能退回。
　　从这些案例里面，我们能够看到，最大的风险是自己交出去的意向金，不一定能保证这笔钱的资金安全，那么，我们应该如何应对呢？
　　1、看房一定要仔细慎重，多看几次，反复比较，中介公司永远会说您所看得房子已经有好几个人看中，不交意向金可能就没了，您必须要意识到，这只不过是中介公司促销的手段，千万不要冒然仓促交付意向金。
　　2、如果当日不能确定是否购买所看房屋，而中介公司一定要求支付意向金的，应在意向书上注明：意向金转交房东前需经本人另行书面同意。
　　3、签协议时认真审核各项条款，不要轻信中介人员的口头承诺，尤其要注意口头承诺与协议条款不一致的地方，必要时可要求中介将口头承诺写下来作为补充内容。而在协议中，最好能明确意向金的性质。意向金从本意上来讲，只是表达一个购买的意愿和诚意，便于中介方议价，因此最好不要设置诸如&一旦卖方同意就转为定金&之类的条款。选择中介时，尽量选择规模大、信誉好的房产中介，以免上当受骗。
　　4、如果约定意向金可以转为定金的条款，一般情况下，如果意向金转为定金后。下家违约不买房，意向金将不能退还；如上家违约不卖房，则按“定金罚则”双倍返还下家。
但是如果《购房意向书》中只是对购房价格、房屋状况作了简要约定，那么，当上下家在签订房屋买卖合同过程中，对付款时间、付款方式、房屋交付及过户登记等其他主要条款产生分歧，并导致买卖合同最终未能签订，上下家均不存在违约情况，交易的失败不能归责于任何一方。即不存在违约情形，则应当解除意向金转为定金后的担保关系，即退还意向金。
　　在这种情况下，避免风险的方式有：
　　（1）、上下家在支付或接受意向金时就应当提前考虑买卖合同的内容，并签订书面协议。一般来说，意向金协议中应明确如下几点：房屋的基本情况，房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，房屋交付的条件及日期，房屋产权过户登记的办理时限，买卖合同未能签订时，意向金如何处理等。
　　（2）、在“意向金转定金”模式下，上下家没有直接见过面，也没有签署过书面协议。对下家而言，只与中介签协议，意向金是由中介公司收的；对上家而言，一般也只与中介签协议，收到下家意向金后出具的收条也是交给中介的。在此情形下，如果不能签订正式合同，下家不要轻易同意中介的“上家不同意卖房，所以你把意向金拿走。”的建议，因为此时下家可以要求上家双倍返还意向金。
　　（3）、在目前二手房交易红火的情况下，中介在上下家的利益冲突中往往会倾向于上家，并且由于中介在下家预订房屋和意向金交付中的角色并不明确。在与下家签的协议中，中介实际上只起到转交意向金的义务。至于中介何时转交、如何转交、是否保证上家接受意向金以及何时将上家出具的定金收条转给下家等并无明确约定，导致下家很难要求上家双倍返还意向金，同时也很难要求中介承担责任，所以下家在和中介签订意向金协议中对于以上细节最好要约定清楚。
　　5.2.8.3 定金与订金
　　定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”这就是我们通常说的定金罚则。第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”
　　《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”。
　　因此从法律角度看，定金有双重性质。第一，它可作为合同的担保，以保证合同履行。第二，可以起到合同成立的证明作用。定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性，即给付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行合同的，要双倍返还定金。
　　定金作为法定的形式，法律有其具体的要求：1、形式要件，必须以书面的形式约定；2、数额的限定，定金的总额不得超过合同标的额的20%；3、在选择赔偿时只能在定金和违约金中选其一。
　　订金与定金仅一字之差，在法律性质上却有天壤之别。订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。
　　于此，订金不是一个规范的概念，在法律上仅作为一种预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行的也只能如数返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”由此可见，当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的，则不能适用定金罚则。因此，购房者签字时一定要认真仔细不要写错，否则到时后悔不迭。
　　在交付定金之前，买房人应做好前期的房屋检查准备，避免自己下定金结果把自己给“定”住了，如：
　　房屋产权。查房屋产权是成交的关键，因此在买楼前要先查看房屋产权的完整性和可靠性，尤其要查清楚房产证上的业主是否与售房者是同一个人。应先到房管部门进行查册，看是否有抵押、典当、共有人等。
　　水电等隐性问题。对于二手房本身的结构、装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、物业管理水平等等，很多人都会忽略了一些隐藏性问题，包括水压、供电容量等，购房者均应在成交之前查清。另外，还要查看水电费、煤气费、电话费、有线电视费、管理费等费用是否已缴清，必要时可在合同中写上双方协商好的解决办法。
　　户口问题。不少二手房买家购房是为了解决孩子的教育问题，因此买家应该对入户情况等有关事宜作谨慎了解，要确保原户口全部迁出，这样才能保证新买家购房后能顺利地迁入。
　　市场价位。在买房前应对该物业所在区域的二手房价格有所了解，这样在购房过程中，出价及还价都可以做到心中有数。
　　当然，这些都是最基本的检查。有时候，我们还应该做得更细，不仅要查房屋，查房主，还要查一下自己，看自己的资金实力，如果自己不用贷款就能付清房款的话，还好些！如果不能，需要贷款的话，由于贷款涉及到对房屋的评估和对卖房人的资产、信用的评估，有时候，买房人可能并不太清楚自己的资信状况，从而贷不了款，造成违约，自己就的承担定金罚则！
　　在签订定金协议时，要明确下一步签订房屋买卖合同的时间！
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