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小区的公用建筑公用设施停车场产权归属问题
小区的公用建筑的产权归属问题判断，核心在于在商品房出售时，商品房销售合同中的套内建筑面积和分摊的公用建筑面积究竟各是多少，如何明确界定的。而房地产开发商在此问题上，往往是模糊化处理。实际操作中，开发商为谋取利益最大化，可能会将已经列为分摊的公用建筑二次出售。比如，小区停车场，其其在设计建设和后续销售中，面积列入公用建筑的分摊中，却又再次将停车场车位出售。因为，套内建筑面积和分摊的公用建筑面积在销售合同中界定不清楚。小区所有业主一般不会一起，将各个业主各自的套内建筑面积和公用建筑面积合在一起核算。我国又没有建立起测量师的制度。开发商往往有相当大的空子可钻。当发生纠纷时，开发商利用信息不对称以及法规的漏洞（如缺乏有效的测量师制度），占据优势。比如，国家目前对公用建筑面积的分摊只出台了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（1995）这一部门文件。而该文件，不够详细。地方上，如北京市出台了细则。但实际操作时，由于缺乏中立结构。开发商和*****很可能沆瀣一气。上面这个规则是对开发商有利的。但，这个规则仅仅是部门文件，其法律效力有限。而实际中，《房地产管理法》和《物权法》都确定了房地一致的原则。因此，可以通过土地权属的归属，来争取这些公用建筑的权属。因为，小区作为一宗地往往是业主共有的。而那些公用建筑并不能提供土地产权证明。小区业主的全体倒是比较容易证明小区土地的权属。以此来争取被开发商二次出售的公用建筑的产权。以下，列取了国家有关部分对公用建筑分摊的规定和几篇关于公用建筑分摊产权纠纷的论文及讨论。
一、国家规定
商品房公用建筑面积的分摊标准（据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（1995）
1、公用建筑面积由以下两部分组成：
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半
2、公用建筑面积计算原则
（1）凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
（2）公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
二、北京市规定
北京市日颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。
北京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计入的公用建筑空间。
1、分摊原则如下：
（1） 商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内；
（2） 为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊；
（3） 公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
2、可分摊的公用建筑面积如下：
（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
3、不应计入的公用建筑面积如下：
（1）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
（2）售房单位自营、自用的房屋 （三）为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
附3篇小文章：
住宅小区公用设施设备所有权初探
近年来，随着新建住宅小区不断追求更高的品质，不断完善各项配套设施，也随着业主的维权意识不断增强，开发商与业主针对小区的配套设施，比如会所、学校及幼儿园等所有权的归属问题发生了不少分歧，这个问题目前还不能用某条条文来明确答复。但是依据法律规定以及从法律事务角度还是可以判断其产权归属的。
目前可以通过四种方式对上述设施的产权进行判断:1、依据现行法律规定； 2 、依据开发商与业主签定的《商品房买卖合同》；3 、依据办理产权的实际操作程序； 4 、依据所有权的原理。现分别解释如下：
一、依据 1995 年建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及 2000 年北京市房屋土地局颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，商品房的公用面积分摊以幢为单位，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。可分摊的公用建筑面积为：1 、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。
依据上述规定，会所、学校、幼儿园等设施不属于可分摊的设施，如其未公摊，其产权不应属于全体业主共有；不座落于某幢楼内的配电室等设施，如该设施在功能上不是为某幢楼服务的，且未进行分摊，则产权不属于全体业主；如该设施在功能上是为某幢楼、或某几幢楼服务的，但未进行公摊，则该设施产权同样不属于业主，但开发商不能擅自处理，改变其用途。
二、依据《商品房买卖合同》中的条款及附件也可判断设施产权的归属。开发商与业主签定的《商品房买卖合同》中有专门约定业主所购房屋的基本情况的条款，该条款中包含套内建筑面积和公摊面积的数额，并且，具体分摊部位在《商品房买卖合同》附件中均已写明。
对照《商品房买卖合同》的约定，如属于未进行分摊的设施，其产权不属于业主共有。对学校、幼儿园等设施的产权归属问题，合同的约定具有优先的法律效力：如《商品房买卖合同》既未约定其权属又未约定需分摊，则该设施不属于业主所有。在该设施未出售给业主或其他人的情况下，其产权仍应属于开发商所有；对于不座落于某幢楼内的配电室等设施，如未分摊，也不应属于业主所有。
三、从房地产实务中办理产权的实际操作程序也可辅助判断设施产权的归属。实务中先是由开发商办理大产权，而后随着商品房的销售，各购房人不断取得小产权，开发商的大产权面积逐步扣减，未出售的产权面积，因所有权未发生变动，其产权仍应属于开发商所有。
据此，会所、学校、幼儿园以及不座落于某幢楼内的配电室等设施，如其产权面积未出售，也未分摊，其产权仍属开发商所有，开发商有权对其进行利用和收益。
四、依据所有权的原理也可判断会所、学校、幼儿园以及不座落于某幢楼内的配电室等设施的产权归属问题。所有权的取得分为原始取得和继受取得两种。原始取得的方法之一就是通过生产而取得产品，比如，开发商投资建成商品房；继受取得是指因买卖、继承、赠与等法律行为，使所有权发生转移而取得的所有权，比如，购房人通过购买商品房而取得房屋的所有权。开发商将原始取得的包括商品房在内的房地产产品出卖给购房人，购房人按照合同支付价款后，取得了他所购买房屋的所有权，成为该房屋的所有权人（业主），但是，业主所取得的
也只是他所购买房屋及合同约定公摊面积的所有权人，未发生所有权转移的设施及部位，其产权仍属开发商所有。
目前有些业主存在一些认识上的误区，认为在小区建设和设立的会所、学校、幼儿园、商店、体育场馆等这些为社区居民提供方便的设施，其产权应属全体业主所有，该认识是没有法律依据的。小区的设施为谁服务和该设施的产权归谁所有是两个完全不同的法律问题，不能混淆，这一点无论是购房人还是业主都应加以注意。
要想避免开发商和业主对会所、学校、幼儿园以及不座落于某幢楼内的配电室等设施产权问题发生分歧，方法之一应是：把配套设施的产权问题明确地约定于合同中，以免发生不必要的纠纷。
让人糊涂的公摊面积
《北京晨报》日第31版
目前在商品房交易过程中，一般都是以建筑面积做为销售的计量单位，只有极个别的项目采用按套计价。到目前为止，笔者还没有见到或听说过北京市场上在商品房的交易中以套内使用面积（或称净使用面积）做为销售的计量单位。一般来说，商品房的建筑面积由两部分组成，即套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（以下简称公摊面积）。套内建筑面积由三部分组成，即套内建筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积再加阳台建筑面积。对于购房者来说，他们关心的是套内建筑面积的大小，更准确地说，购房者关心的是套内使用面积的大小，即在同等单价的前提下，套内使用面积越大，购房者越合算，反之则亏。目前在商品房的销售中以建筑面积做为销售的计量单位，消费者无法知道套内墙体面积、公摊面积，当然也就无法知道自己的套内使用面积到底是多少，无法知道自己的权益是否受到侵害。
目前约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）及北京市日颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。其中北
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物业服务公司对于公摊面积的处理
案例：周某最近购买了一套商品房，根据土地房屋测量所《房产面积预售测算报告书》，计算公摊面积时，小区公共设备用房(应为车库、物业用房等)为多栋服务，未作本栋楼分摊面积，报告载明该用房产权属小区业主共有。但在与开发商签订合同时，开发商提供格式附加合同称，车库及物管用房等未纳入公摊面积，产权归开发商所有，其有权租售、不经业主同意改变用途等。试问公共设备用房未作公摊，其产权究竟是属于业主还是开发商?物业的哪些区域属于公摊面积部分?物业服务公司对于公共部分的面积负有哪些管理职能?是否可以有偿对外提供服务?收取的费用应该如何管理?是否可以冲抵或者减少物业服务费的收取?解析：本案中为多栋服务小区公共设备用房(应为车库、物业用房等)不应当纳入公摊面积，但其产权归小区业主共同所有。俗称的物业公摊面积，即《中华人民共和国国家标准房产测量规范》(下称《房产测量规范》)中规定的共有建筑面积，指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。根据《房产测量规范》的规定，共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙
(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊;无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。一般来说，物业服务企业担负着对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的职责，这其中主要是对公共部分的维修、养护、管理，及维护环境卫生和相关秩序。《》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项资金，也可以按照业主大会的决定使用。”据此可知，物业的面积部分可以有偿对外服务，所获得的收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以召开业主大会，由业主们共同商讨、决定如何使用。
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