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卖房自白:简单卖个房子,却被一车位扯了后腿
[导读]本想简单卖个房子，却被一个地下停车位扯住了后腿。
　　最近，山水华府小区的一位业主碰上了点烦心事，说起来也是颇为无奈。本想简单的卖个房子，却被一个地下停车位扯住了后腿，让其左右为难。“买家说只要房子，不要车位。”一个地下车位怎样影响了这一桩买卖，让我们来细细推敲。
一个车位扯住了我的卖房路
　　这个小区，我只剩下没有产权的车位
　　李小姐在仁皇山山水华府小区拥有一套90㎡两室两厅一卫的小户型，结婚后因夫家拥有一套130余平的大房子，这小户型便这么闲置了下来。“闲着也是闲着，还要交物业费，那不如卖了。”打算好卖房，李小姐便找了一家房产中介，双学区以及优质的户型和小区周边环境，吸引了诸多购房者前来询问。没过多久李小姐便联系上了一位买家，从看房到最后谈价钱，一切进行的都是那么的顺利。但是当说到小区的地下停车位需要一并销售的时候，买家却说：“我只要房子，不要车位。”
　　要房子，不要车位，这下可难住了李小姐，如果说这桩买卖真的成了，那在这个小区，李小姐便只剩下这没有产权的车位。想到此，李小姐是连连摇头。“看来只能再找其他买家附带车位销售，或者成就这桩买卖，车位再低价转让。”但是，对于车位低价转让，念头刚起，马上又被李小姐否决了，原因还得从小区内一张告示说起。
这个车位不好卖
　　特大喜讯：小区车位开始出租啦
　　山水华府小区作为仁皇山区域建成不久的新小区，整个小区采用“人车分流”的设计理念，没有小区车位的车辆均不得进入小区。因此，来到山水华府小区大门口，往往能看到道路两侧停满的私家车。按理说“人车分流”的小区，地下停车位应该更为吃香。但是，在事实看来，却并非如此。
　　据李小姐介绍，当时这地下车位是其用9万元现金购来的，就拿现在来说，这价钱也是属于“太贵”。因此，就算是现在，整个地下车库每天也只有为数不多的车辆停在空旷的地下车库内。在李小姐看来，如果她以比市价低2万的价格转让，以目前市场来看，销路还是挺大的。但是近期小区电梯内的一张特大喜讯告示却彻底打碎了李小姐的销售梦，小区车位居然开始出租了。
　　对于物业公司推出的小区车位出租这一计狠招，李小姐表示毫无还手的余地。小区车位租赁价格颇为便宜，大多数有车一族均能接受。“一年3000元，和一次性付款7万元，想必是谁都会选择前者。”如果我的车位也进行出租，那得租23年才能把钱拿回来，况且我这车位还没有产权，当时签署的是车位使用权的合同，这是令李小姐大感不满的地方。
小区车位出租了，我的车位怎么办？
　　“拥有独立产权”与“只有使用权”性质大不相同
　　据小编了解，所谓“拥有独立产权”的车位，是指购房者购买该车位后，可以获得产权证。也就是说，购房者购买了这样的车位之后，可以自由进行车位的销售、抵押等交易。购房者在购买的过程中，将与开发商签订正式的买卖合同。据介绍，目前湖州新建在售楼盘地下车位均已开始补办产权证明，湖城将全面迎来“拥有独立产权”车位时代。
　　而所谓“只拥有使用权”的车位，其本质是租赁关系，是开发商通过以租代售的方式，将车位在一定的时间范围内供给购买者使用。所以，购买者所交的费用，实质上是相应车位的租金。购买后，购买者无法获得该车位的产权证，因此，不能将车位用于抵押贷款或出售。但可以根据与开发商的协议约定或征得开发商同意后，将车位进行转租。购买“只拥有使用权”的车位，购房者通常是与开发商签订协议，而不是正式的买卖合同。
　　如此看来，李小姐所要低价“出售”的无产权车位，本就是另一种形式的租赁，那对于购买者来说也并没有法律的保障，何况“分期付款”不是比“一次性付款”更为划算？
　　“单独卖又卖不掉，租又不划算，看来只能以稍许抬高原先房子价格，与开发商一样以‘买房送车位’的噱头来出售了。”最后李小姐下了如此结论。
　　针对李小姐的遭遇，小编发现目前湖城市场上关于二手车位转卖行为，除了业主私下交易，便是随着房子一并销售。查看各大二手房出售网站，“买房送车位”的字眼屡见不鲜，但是单独出售车位却是少有发现。除了在论坛等地以帖子的方式转卖车位外，在二手房中介也并未看到车位出售。从政策上来说，也并未有明确法律条文来规定这没有产权的车位将如何买卖。如此看来，在二手房交易中，除了在卖房时低价附带车位销售外，如李小姐这般想要私下低价出售这没有产权的车位，不管是价格优势还是市场环境，都使这桩买卖难上加难。因此，小区车位拥有产权成了不少业主的期盼，对于已入住小区何时能像新楼盘一样将车位“产权”化，成了买卖双方都关心的话题。
　　延伸阅读：
　　采编：冯晓琪
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购房知识 口头承诺不算数 避开卖房十大陷阱
来源：来源：重庆晨报
&&对大多数家庭来说，买房是件大事，马虎不得。 而随着居住品质的不断提高，消费者对住宅小区的设计也更加讲究舒适、健康、安全性。今年3&15到来之际，不少购房者致电晨报热线，投诉遭遇的购房陷阱。重庆晨报地产记者就消费者投诉的典型案例，采访了重庆百君律师事务所吕俊律师和重庆尚然律师事务所杨沁山律师，让他们一起为消费者支招。
&&千万别太轻信售楼人员&我们的优惠明天就结束&之类的花言巧语。
&&开发商卖房时的承诺一定要尽可能地写进合同里，以备不时之需。
&&羊毛出在羊身上，别让那些低价蒙蔽了你的眼。
&&口头夸大赠送面积
&&案例：西彭70岁的老人李先生，买房时听置业顾问介绍，看户型图有约12.5平方米的院馆赠送。可是签合同时，没发现总平面测绘图上&蚂蚁小&的尺寸标示院馆面积缩水了一半。
&&专家支招：虽然置业顾问口头承诺及户型销售资料上都标明了赠送的面积，但这并不视作&要约&。因为户型图上还有这么一句：&本资料所有图片及文字说明仅供参考，实际交付标准以规划国土部门的批准文件及双方签署的买卖合同为准&。因此，建议购房要求与开发商签附加协议约定清楚赠送的面积。
&&商业烟道串味居民楼
&&案例：江北华新街光华观府国际的业主王先生投诉，3号楼的居民在大厅、电梯或家中，不时能感受到楼下商业门面排出的刺鼻油烟。开发商承认是建设施工单位没有按规范修建，还扣押了施工方的保证金。但1年多来开发商也一直没整改，找物管解决也无济于事。
&&专家支招：烟道属于公共部分，在保修期内应由开发商整改。若超过保修期将动用大修基金整改。购房者是与开发商构建的合同关系，开发商不能以施工单位没履行义务来抵消其应该对购房者履行的义务。开发商可以用原施工方的保证金找第三方整改。
&&套内实得均价诱惑你
&&案例：去年底，薛先生看上一套商品房，当时吸引他的原因是&套内实得单价5500元/平方米&的广告。但实地考察才发现套内均价竟达8500元/平方米。原来，该套房子的赠送面积有五六十平方米。
&&专家支招：开发商标注的套内实得均价多少，看似便宜，其实把赠送面积都算在里面了。羊毛出在羊身上。同时，购房者应关注赠送面积是否载入商品房买卖协议。若没约定，则赠送面积可能成泡影。
&&赠送的地下室风险大
&&案例：陈先生在渝北买了一套叠拼别墅，获赠了负一层地下室。原打算将地下室做影音室的，但后来发现不妥：虽然《使用说明书》和《质量保证书》上写明&地下室防水渗漏保修5年&，但无采光、通风的地下室很容易损坏电器。地下室形同鸡肋。
&&专家支招：保修期是按照接房时间起算的。赠送的地下室，是业主专有部分之下的非公共部分，属个人受益，因此，若超过保修期出现渗漏等质量问题，在司法实践中，往往不能通过业主大会决议动用大修基金维修，一般由业主自己买单。
&&车位配比严重不足
&&案例：陈女士2009年买下渝北宝圣大道某楼盘时，没问清车位数量，但合同附件上开发商标明&本项目车位总数量配置符合政府规划部门批复的规划经济技术指标的要求&。可等她去年底接房时才发现，小区车位仅有170余个，而该小区有10栋高层，总户数至少在2700户以上。因此，车库每天上演现实版&抢车位&。同时，小区内车辆乱停放现象严重。以致于小区车主间日常口角、摩擦不断。
&&专家支招：按《重庆市城市规划管理技术规定》，2012年起报规的建设项目，&普通住宅车位/100平方米建筑面积&应达到0.8的指标。业主根据相关技术规范可以向规划局投诉。因此对于私家车车主，在买房时一定要合理关注车位配比，把其当作购买与否的重要条件。
&&忽悠你&优惠明天结束&
&&案例：售楼部里，在房子的数量、户型、朝向等推出和价格制定上做文章制造假象，这实在太常见了。而所谓的&最低价&，一旦有客户来购房，就不翼而飞了。上一页1本文导航
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针对房地产市场变化，包括房价上涨的情况，相信有关部门和地方政府会进一步采取措施。
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来源：重庆晨报
　　对大多数家庭来说，买房是件大事，马虎不得。 而随着居住品质的不断提高，消费者对住宅小区的设计也更加讲究舒适、健康、安全性。今年3·15到来之际，不少购房者致电晨报热线，投诉遭遇的购房陷阱。重庆晨报地产记者就消费者投诉的典型案例，采访了重庆百君律师事务所吕俊律师和重庆尚然律师事务所杨沁山律师，让他们一起为消费者支招。
　　千万别太轻信售楼人员“我们的优惠明天就结束”之类的花言巧语。
　　开发商卖房时的承诺一定要尽可能地写进合同里，以备不时之需。
　　羊毛出在羊身上，别让那些低价蒙蔽了你的眼。
口头夸大赠送面积
　　案例：西彭70岁的老人李先生，买房时听置业顾问介绍，看户型图有约12.5平方米的院馆赠送。可是签合同时，没发现总平面测绘图上“蚂蚁小”的尺寸标示院馆面积缩水了一半。
　　专家支招：虽然置业顾问口头承诺及户型销售资料上都标明了赠送的面积，但这并不视作“要约”。因为户型图上还有这么一句：“本资料所有图片及文字说明仅供参考，实际交付标准以规划国土部门的批准文件及双方签署的买卖合同为准”。因此，建议购房要求与开发商签附加协议约定清楚赠送的面积。
商业烟道串味居民楼
　　案例：江北华新街光华观府国际的业主王先生投诉，3号楼的居民在大厅、电梯或家中，不时能感受到楼下商业门面排出的刺鼻油烟。开发商承认是建设施工单位没有按规范修建，还扣押了施工方的保证金。但1年多来开发商也一直没整改，找物管解决也无济于事。
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套内实得均价诱惑你
　　案例：去年底，薛先生看上一套商品房，当时吸引他的原因是“套内实得单价5500元/平方米”的广告。但实地考察才发现套内均价竟达8500元/平方米。原来，该套房子的赠送面积有五六十平方米。
　　专家支招：开发商标注的套内实得均价多少，看似便宜，其实把赠送面积都算在里面了。羊毛出在羊身上。同时，购房者应关注赠送面积是否载入商品房买卖协议。若没约定，则赠送面积可能成泡影。
赠送的地下室风险大
　　案例：陈先生在渝北买了一套叠拼别墅，获赠了负一层地下室。原打算将地下室做影音室的，但后来发现不妥：虽然《使用说明书》和《质量保证书》上写明“地下室防水渗漏保修5年”，但无采光、通风的地下室很容易损坏电器。地下室形同鸡肋。
　　专家支招：保修期是按照接房时间起算的。赠送的地下室，是业主专有部分之下的非公共部分，属个人受益，因此，若超过保修期出现渗漏等质量问题，在司法实践中，往往不能通过业主大会决议动用大修基金维修，一般由业主自己买单。
车位配比严重不足
　　案例：陈女士2009年买下渝北宝圣大道某楼盘时，没问清车位数量，但合同附件上开发商标明“本项目车位总数量配置符合政府规划部门批复的规划经济技术指标的要求”。可等她去年底接房时才发现，小区车位仅有170余个，而该小区有10栋高层，总户数至少在2700户以上。因此，车库每天上演现实版“抢车位”。同时，小区内车辆乱停放现象严重。以致于小区车主间日常口角、摩擦不断。
　　专家支招：按《重庆市城市规划管理技术规定》，2012年起报规的建设项目，“普通住宅车位/100平方米建筑面积”应达到0.8的指标。业主根据相关技术规范可以向规划局投诉。因此对于私家车车主，在买房时一定要合理关注车位配比，把其当作购买与否的重要条件。
忽悠你“优惠明天结束”
　　案例：售楼部里，在房子的数量、户型、朝向等推出和价格制定上做文章制造假象，这实在太常见了。而所谓的“最低价”，一旦有客户来购房，就不翼而飞了。
　　专家支招：很多售楼处都设立了销控表。置业顾问说其它房源已经卖了，就剩这几套了，实际不然，多半是开发商制造的紧张空气;说“活动今天为止”、“明天优惠结束”，多是逼单行为。目前在房地产交易过程中，开发商处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在开发商做霸王买卖的现象。为此，消费者要摆正心态，不畏强权，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决别签。
隐瞒规划欺诈购房者
　　案例：张先生是南岸区南坪福利社福红路17号民敦道小区的住户，已经接房3年。现在开发商突然说有一个幼儿园的室外场地规划未完成，要拆掉住房室外的3处花台，腾出地方修建幼儿园室外游戏场。200多名业主进行反对，开发商仍坚持修建。
　　专家支招：开发商无权自行改变规划设计。如果开发商明知规划设计，却刻意作虚假宣传的话，那就涉嫌欺诈，应当承担相应的法律责任。法律明确规定，以欺诈方法订立的合同，当事人有权请求人民法院予以撤销，并可要求对方赔偿相关的损失。
设计有安全隐患等问题
　　案例：2011年张女士在大渡口区国瑞城3期4栋购买了一套房。但之前在图纸上并没有看到排气口会在住家窗户的位置，交房时才看到。这个排气口是用来排废气的，刚好在她家窗户那里，非常不利于人健康。
　　专家支招：房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时，购房者可以拒绝接房。购房者在哪些条件下可以拒绝接房?一要尊重当事人的约定;二要看是否满足法律法规规定的标准;三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本使用功能。
物管只收费不好好服务
　　案例：朱希仲是南岸区茶园世纪花园小区住户，家住2楼，1楼是化粪池。由于主水管堵塞污水倒流，已经影响到了3楼的住户。业主向物管反映，问题并没有得到解决。物管表示，有些住户没有交物管费，所以很多事情他们不管。
　　专家支招：审查与物业部门签订的合同内容，查找物业违约的表现，然后要求物业承担违约责任。协商不成，可以起诉要求物业提供服务及承担违约责任。同时，建议选择品质好一点的开发商。
精装房其实并不“精”
　　案例：去年9月，杨女士在上清寺曾家岩名流公馆买了一套精装房。但今年1月杨女士接房验收时发现房屋存在很多问题：生活阳台没有做防水、洗手间流水不畅等，导致不能接房。杨女士称，同时接房的多户人家都反映存在类似问题。
　　专家支招：消费者首先要搞清楚精装房合同上约定的是“精装修”还是“全装修”。但如果合同没有明确约定，房屋一旦出现问题，维权会比较麻烦。同时，购房者买房时要锁定相应的装修标准，接房时要一一检查。
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