有收入无盈利，长租公寓过的有些“尴尬”
[ 亿欧导读 ]
长租公寓行业内有一个共识是，长租公寓具有盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等特点。不管是什么“血统”的公寓品牌，大家都面临着一个同样的问题，什么样的模式才可以盈利?难道长租公寓想赚钱是个伪命题？
所谓长租公寓，就是带有装修和品牌管理的公寓,通常由资本方租下物业,标准化装修配备之后以公寓品牌对外出租。简单来说,长租公寓扮演的就是“二房东”的角色。租房市场被看做是一个上万亿的“蓝海”，在这个市场中，有蘑菇公寓、青客公寓、YOU+公寓、优客逸家等已经运营超过2年的长租公寓品牌；也有万科、阳光城、链家、我爱我家等传统房企布局的租房品牌；还有如家、汉庭等连锁酒店在长租公寓的布局。不管是什么“血统”的公寓品牌，大家都面临着一个同样的问题，什么样的模式才可以盈利?难道长租公寓想赚钱是个伪命题？
长租公寓行业内有一个共识是，长租公寓具有盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等特点。众多的品牌公寓，“浮躁”是其身上一个明显的标签，在产品只有一个雏形、团队刚刚基本成型、模式还未成熟时就开始融资并大规模扩张，大多数品牌目前处于亏损状态，尚未实现盈利。
目前市场上的长租公寓品牌的收入来源主要有以下几个渠道：
租金＋物业管理费用
目前长租公寓品牌在获取房源时主要有两种方式，一种是集体式整租，即拿下整栋现有项目或一栋中的几层，统一装修标准，配备统一的租后服务，其收入主要来源于租金及物业管理费。集中式公寓在标准化的优质服务、实现社交功能和差异化竞争等方面具有很大的优势，在未来更加适合在某一特定细分市场寻找机会，但是市场上待租的整栋物业主要是一些经营不善的商业性物业，如酒店、工业厂房等，这些项目的地理位置、交通条件很可能不满足公寓企业的要求，因此在获取房源时需花费较大成本。代表公寓品牌有自如寓、上海寓见、YOU+、逗号公寓等。
另外一种方式是分布式散租，即拿下分散在各个小区内的个人房源，再统一进行标准化装修，其收入主要来源于租金。由于房源是分散的，公寓运营花在每套房源上的平均收集成本和管理成本就会比较高。代表公寓品牌有青客公寓、自如友家、优客逸家、相寓等。
有数据显示，目前国内商品住宅的租金收益率只有2%-3%，如果改造其他闲置不动产或使用农民房，租金收益率可以提升到6%-8%，但目前公寓行业的运营费用很高，一般为40%左右，公寓的的收益率只剩下3%-5%。因此，长租公寓单靠租金这一个收入，很难做到扩大规模、实现盈利。为实现盈利，有的长租公寓品牌已经开始改变策略，如窝趣轻社区在2015年5月成立时就确定了加盟战略，魔方公寓2015年7月也宣布开放加盟。
除了租金收入以外，公寓运营商也在金融方面进行了尝试，以期得到额外的收益。链家自如寓与京东白条便共同推出租房分期贷款服务，对全年房租及自如服务费进行分期。这样，自如寓除了租客的利息，还多了一笔外部的钱进入自家的账内，使账内的资金使用效率大幅提高。
在长租公寓愈发火热后，也开始获得银行的青睐，部分银行为公寓行业设计了一些消费贷产品，可以为公寓解决一定的资金问题。蘑菇公寓就与平安银行、中国银行和浦发银行合作上线“蘑菇宝”。租客使用蘑菇宝，只要每个月把房租打给银行即可。而蘑菇公寓可以从银行一次性获得租客的全年房租，仅需向银行支付一定金额的利息。这种方式让蘑菇公寓可以将未来的现金流用于现在的规模扩张。
此外，借鉴国外REITs模式，通过金融手段把流通性较低的房地产投资转化为资本市场上的证券资产进行交易。如新派公寓与赛富基金共同推出“赛富基金不动产”，将长租公寓做成一个金融产品，以实现轻资产运营和资产的长期稳定收益。
如何尽快建立盈利模式、实现扭亏转盈是目前长租公寓企业要考虑的重中之重。
随着时代的进步，人们的生活观念与消费理念也发生了很大的变化，租客们对于房屋本身的居住环境与人文社交环境越来越重视，同样也希望在租房的同时享受更加便捷的生活服务。
1） 控制收房成本、装修成本与管理成本，在简单的盈利模式面前，对于成本的管控有利于提高利润空间。
2） 产品是核心，长租公寓要解决租客“住”的体验，只有产品体验一流，租客才愿意支付更多的房租来住长租公寓。目前，部分品牌公寓宣传与实际租住情况有出入，客户反馈低于预期，性价比不高。
3） 居住以外的“增值服务”将是公寓行业追求的一个方向。例如，除了日常的保洁、维修等项目，在公寓内为租客营造社交环境，虽然YOU+等品牌公寓在其内部设有社交用公共空间，但是效果不是很明显，还需公寓运营者充分利用公共空间，满足现代用户的社交需求。在租客养成购买生活服务的习惯后，还可以进一步在公寓内部提供外卖、团购、培训、理财等与工作、学习、生活相关的服务，以实现租金以外的增值服务收入。
4） 后期的金融服务也将成为很重要的盈利点，目前链家自如寓与蘑菇公寓的尝试就是一个很好的例子。
未来长租公寓到底如何盈利，目前大家都是摸着石头过河，谁也没有一个准确的方向，但是在众多资本的推动下，目前对于长租公寓来说是一个很好的机遇。如何充分研究租客的租住需求以及由此带动的衍生需求，是长租公寓品牌面临的主要问题。
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本文作者何浩成，亿欧专栏作者；微信：g（添加时请注明“姓名-公司-职务”方便备注）；转载请注明作者姓名和“来源：亿欧”；文章内容系作者个人观点，不代表亿欧对观点赞同或支持。
人工智能+将成为新风口，信不信由你
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第三方登录08:12:17 UTC
公寓次世代
随着城市的变迁、消费主体的改变、消费观念的变化，长租公寓越来越受追捧，但作为一个新行业，竞争困境、资产困境、模式困境、盈利困境、金融困境、政策困境与人才困境却阻碍着行业的发展。
现在有两个行业特别热，一个是联合办公，另一个就是长租公寓。
但在3年前，长租公寓还比较弱，公寓论坛基本是行业内自己high。
何为“睡”在哪里
“睡”在中国是很大的话题。过去30年，开发商研究解决的是家庭的“睡”；而当下公寓研究打造的，是都市年轻人的“睡”。
“睡在哪”这个事情，未来家庭需求的增长，可能没有单身年轻人需求增长的快；不断攀升的房价，使得都市年轻人未来“睡”在哪里，成了大问题！
“睡”在哪里的变化
公寓的竞争，是关于如何为年轻人提供新的“睡”的方式的一场战争，年轻人睡的消费正在发生改变。
1、城市的变迁
随着城镇化进程的加快，中国人民从农村走向城市，年轻人大学毕业之后都在城市工作、消费，中国的经济开始转型，这是“睡”的地方发生了改变。
2、消费主体改变
消费主体发生了三个变化：年轻化、单身化、趋同化。
1）年轻化：90后
现在80后都奔40了，60后、70后已经没什么好谈了；90后开始奔30了，消费者主力将会迎来90后，再就是00后。
而90后的消费力非常恐怖，TA们有支付力和潜在消费力，人口结构变了，“睡”在哪、怎么“睡”随之改变。
2）单身独居人士
如今是单身独居人口的全面时代，在很多公寓里，单身租客其实占了大多数。
●从年这23年里，独居人口从6%涨到15%；
●中国单身男女1.8亿，是美国人口的2/3，人口整体比例已发生变化，消费随之改变；
●中国30岁以上的未婚女性，比10年前增加了2倍。
3）追求趋同化
住在新派的租客，追求的是住的身份。他们很在乎自己住在哪个小区，住得不好不会说。所以说，趋同化未来在消费者里面，是一个很大的趋势。
没有伟大的企业，只有时代的企业。你能不能把握时代的脉络，和消费者的特性与消费趋势，对你企业的未来有重大的影响。
3、消费观念的变化
现在年轻的90后、00后，他们开始从“住资产”过渡为“消费住”。
同时中国也在产生一个巨大的消费阶层，即中产阶级时代。
中产阶级对两方面有要求：
●品质。为什么去日本买马桶、去德国买厨具、去世界上买基本的消费品？显而易见是对品质的追求。
●时间成本。都市的通勤成本成了白领们最头痛的代价，谁能把时间成本降低，就是未来的大生意。
而中产阶级白领，3个典型特征：爱美、怕死、缺爱，这三个特征催生了当下很多独角兽级的创新企业。
他们对生活品质的追求，对所有的企业来说，提出了新的任务，带来了新的机遇。
如果重新定义都市青年未来的居住，就是要：住位置，住产品，住社群。
你既然不买房子，一定要找一个生活便利和工作便利的地方。当你的位置定了之后，你的消费水平与要素也定了。
产品方面，目前公寓行业除了位置，最主要的区别无非是设计和装修的档次不一样。
而社群，是为租客营造一个有趋同性的社区。
战争的困境
1、竞争困境
野蛮人：开发商全面进入公寓
万科自己被野蛮人搞得焦头烂额，他们却在公寓界做起野蛮人。大开发商进入公寓产业有的人悲观，也有人乐观。
但我觉得，当一个产业没有大巨头进入的时候，不叫一个好的产业。
这个世界上永远没有一个人做的产业，滴滴是一个特例，一定是巨头进入了，这个产业就有规模化的未来了。
狩猎者，就是投资者
当下真正的好项目并不多，万亿规模的公寓成为投资热品并不奇怪，这是在投一个巨大的刚性需求和长长的雪道。
毛大庆的联合办公55亿，太贵了，公寓品牌的整体估值比较便宜，超过10亿估值的非常少。所以这是个抄底的好机会！
以华住为首，投了一亿美元做了（城家）公寓，也投资了新派公寓。酒店也进入公寓在物业资源、设备采购、管理上有一定优势，但酒店与公寓毕竟是两个行业，有不同的产品基因与商业模式。
2、资产困境
去库存资产
凡是开发商要去库存的其实不是好的运营资产，要么就太贵，要么位置太远。
现在很多品牌开始为开发商不好卖的资产做托管，开发商希望你能帮他做6%以上的租金回报率，在没有REITs的前提下，靠出租产生稳定6%的租售比几乎没有可能。
所以品牌公寓商和开发商根本没有协同性。
开发商首要目标是卖楼，除非是他们自持的物业，才有与品牌公寓合作的希望。
但开发商都不觉得做公寓有多难。他们普遍认为：公寓管理不就是物业管理吗？
国内的公寓品牌，如果没有打造出消费者欢迎的品牌，和有为资产持有者运营增值的经验，很难成为开发商合作的对象。
这也是开发商自己干公寓的原因。
一边是开发商面临的去库存，另一边是多业态竞争导致的拿房成本攀升，所谓的二房东整租模式的红利已经消失，所以目前这个行业从利润角度，是一个极难看的行业。
3、模式困境
轻资产还是重资产？
现在所有人都迷恋轻资产，全中国人民都在脱实向虚，都在追求金融投机，都在追求轻资产概念。做重资产成了过节老鼠，成为一种过时模式，但避重就轻到底好不好，真的不知道！
但目前的二房东，要支付租金、支付改造投资，其实从资金角度，也是一种变相的重资产。
公寓普遍的投资回报期都在5年以上！长的在10年以上，谈何为轻？
真正的轻资产是国际五星级酒店品牌，它收运营管理费和激励分红，无需前期投资，旱涝保收，资产与装修投资由开发商承担。
一面倒的鄙视重资产在中国来说是一个很大的误区。
在美国，因为有了REITs之后，重资产通过资产证券化变轻了，同时是非常赚钱的。
轻资产其实是最难做的，做品牌是最累也最花钱的，当下大家却都认为轻资产好做！
请问，中国本土商业地产有多少牛逼的运营品牌？太古里，新天地都是外来的！
有一句话叫“没有REITs就没有美国的商业地产”，中国也一样，没有REITs前，中国的轻重资产都举步维艰。
4、盈利困境
通过运营，我发现了一个规律：
假设收入是100%，其中拿房成本是70%，装修成本摊销是12-15%，运营成本是10%，增值税费是6-11%，利润就为零。
连锁酒店前些年的拿房成本可能低于70%，但是现在的竞争，你想低于70%已经不可能了，租金成本的定价权已经转移到房东手里，所以靠租金差价挣钱的模式越来越难。
5、金融困境
二房东既是重资产，未来也没有可观利润预期，那靠什么挣钱？
这个行业听上去很美，看上去很美。公寓创始者们，都是有使命的，都是冲着未来去的。
差价模式，只是一个简单贸易模式，未来会出现很大的问题，融资也会越来越难。
金融分期产品的成本
现在出现的所谓租金分期和装修分期等公寓行业的金融创新，我早就做过尝试，资金成本都不低：北京银行给我的租金分期利率4.5%，58金融给我的是5%利率。其他同行的成本都在8%以上。
公寓行业赚的钱就是这5%－8%的钱，这么高的资金成本，这个能不能做得通，不知道。
类REITs等金融玩法
中国其实不缺各类创新，现在出现了很多类REITs、CBS、CMBS等等，其实都是无奈的过渡产品。都是在等REITs的路上苟且生存之道。
但活下去很重要，活下去才能等到有REITs的那一天！
让轻资产真正的轻，让重资产通过证券化，份额化变轻，互相配合者赚钱，这才是连锁品牌健康规模化的金融之道！
6、政策困境
国务院把公寓定义为住宿服务业，但执行层面依然把公寓作为不动产经营业务，增值税率是11%，如果我们供应商增值税率是6%，我们抵扣的损失为5%，严重增加了税务负担！
增值税是收到房租即缴，这对本身就没有利润的公寓企业等于雪上加霜！
某公寓企业家说，我有几万间房，每年EBITDA才有几百万，交完税是亏的。增值税收租计提的规定，使得第一次出现了合同额不是实际收入的现象。
期待政府执行层面，尽快执行国务院的政策。
7、人才困境
公寓行业没有现成的人才，人才来源的渠道和成本都是问题。
地产、金融、IT、营销方面的人才代价很高，动辄五六十万、百万的年薪，我们给不起，培养又需要时间，相信这是所有公寓创业者的困惑。
长租公寓的出路
我说公寓的出路是为两种人做好服务，一个是消费者（Consumer），一个是资产持有者（Owner）。
即如何做一个消费者忠诚又具有定价权的品牌，又同时有让资产增值的能力，这是长租公寓真正应该做的事情和竞争壁垒。
“睡”在哪儿决胜的基因
“睡”在哪，决胜的基因有3个：金融、产品、技术。
1、金融基因
金融基因主要两个方面：
● 边际成本能不能做到递减
● 边际收益能不能做到递增
一个真正可以健康规模化的模式无非就是做好这两个“边际”！
其实这个行业，是品牌和钱的游戏，而不是简单的装修游戏。
2、产品基因
空间的打造、对租客需求理解而产生的细节、产品标准化、品牌文化塑造和定价权获取，将是产品最核心的东西，也是让消费者愿意为溢价买单的基础。
3、技术基因基于社群运营的技术平台（APP）和基于管理的大数据平台（ODM），这是新派从开始就做的。
有了这两个软件平台，社群与消费link在一起了，管理简单数据化了。
消费金融，基于社群的商业延展，个人征信等增值业务也就由此而生。商业模式就有了更大的想象力！
所以我个人感觉未来要想获胜，要想与万科等巨头比高下，公寓必须要做到上面全要素的全面领先者。
这是一个万亿的市场，这是一个趋势性的需求，这是一个长长的雪道。
现在的青年人，应该感谢现在所有的公寓创业者和他们的品牌，他们走的虽然很艰难，但城市的白领住得越来越好！
“睡”在哪的大战其实刚刚开始，所有人都有可能获胜，但是否每个公寓都想清楚了目标和战略？有时赢其实就在起点。喜欢了这篇话题
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(太阳的后裔)
(小太阳??(???????))
第三方登录：上海最大的白领公寓青客近日宣布：获得由赛富领投1.8亿B轮融资。
这个新闻有点意思，字面意义是：迄今为止国内长租公寓领域最大的一笔融资之一。隐藏含义则是：白领公寓是否迎来了“风口”。
我们注意到投资人的身份——赛富亚洲的创始人阎炎，这位早年主导了阿里巴巴， 58同城等投资项目，被业内称为风投“风向标”。这次投啥火啥的“风向标”，他的赌注一般被认为是未来发展方向。
其实白领公寓的新闻早已暗涌多年。今年以来在“互联网+”弥漫的空气下，除了房企有各种相关的头条新闻，白领公寓又能玩出怎样的火花，还是两者根本就是有一定的逻辑关系。
连猪也会飞的房地产黄金时代过去，然后呢？
让我们先以一组某城市的房价数据，从购房者角度简单回顾下中国房地产的发展历史：
2008年你看房：房价2000/平，你没有买房，你说金融危机，房价会暴跌！
2009年你看房：房价4000/平，你没有买房，你说房价上涨太多，要观望，说房价会崩盘！
2010年你看房：房价8000/平，你没有买房，你说国家已出台限购，房价会下跌！
2011年你看房：房价12000/平，你没有买房，你说国家要出台房产税！房价会跌！
2012年你看房：房价17000/平，你没有买房，你说房价涨的有点离谱，估计要崩盘了！
2013年你看房：房价21500/平，你没有买房，你听专家的，说房价快崩盘了！
2014年你看房：房价28000/平，你没有买房，你说国家要出台不动产登记，房价一定会跌！
这组数据虽然只是从购房者调侃年，楼市发展的局部情况。但是也折射出，房地产作为一种资产，其利润增长点无非在于：1.资产增值，2.经营收入。当资产增值乏力之时，经营收入将担负利润增长的主要责任。
因此，从2008年开始疯涨的房地产，到2014年之后疲软之势尽显。房地产企业从2013年开始便不断开发布会宣布转型服务商，便可见端倪。
同时，另外一方面，可以看到这几年在不同物业类型市场中，大量专业资产管理公司涌现。
而白领公寓直接面对普通白领，门槛较低，发展速度最快。2008年与2012年两个年份更是白领公寓发展的元年，2008年事分散型酒店式公寓发展元年，2012年则是白领公寓全面发展的开始。而形成鲜明对比的是这两个年份都是不动产价格滞涨的年份。
1999年到2014年可谓是房地产发展的黄金时代，但是出现的曾是空间布局不合理恰是快速发展后的后遗症，同时当前快速变化的市场环境下，这种不合理又显得很难适应。
这恰恰给对市场敏感，并且具有洞察力的企业带来了重构这些空间带来机会。这种重构有两种表现形式，一是集中式的非居住空间改造，二是分散式的空间利用优化，使之更高效地满足当前租房一族需求。
这就为房地产行业进入瓶颈期的同时，带来了三方面后果1.房企纷纷转型谋出路2.新型购房平台诞生，我爱我家等
3.公寓行业，尤其是白领公寓迎来春天。
金融撬动白领公寓，是否是接力棒的一环？
事实上，自2014年以来，包括经纬、IDG、顺为等国内多家投资机构纷纷出手长租公寓领域，长租公寓是否真的已经是名副其实的“风口”？这当然为需要大量资金充弹药的公寓行业准备好了子弹。
另外，在债权融资市场，各银行额都在开展或者尝试公寓管理领域的贷款项目。
而这次，上海最大的白领公寓青客宣布获得由赛富领投1.8亿B轮融资，也是国内长租公寓获得的最大一笔融资。
作为阿里巴巴、58同城的投资人，赛富亚洲创始人的阎炎这一举动本身更加引发关注。这位投资风向标的一举一动都被业界认定是下一个“风口”。白领公寓的春天真的到来？
上海平均每天有3.9万人在找整租房？然后痛点在哪里
有一组数据或许可以显示目前北上广深对于长租公寓的需求。仅北京、上海和深圳三个城市的存量房市场规模已经达到3000亿元。来自中国租赁市场的市场报告显示，整个中国租赁市场有2.5万亿。北京每天平均有9.1万人在寻找整租房，有3.7万人在寻找合租房；上海每天平均有3.9万人在寻找整租房，有1.6万人在寻找合租房。
然而，分布式长租公寓规模大，但是可以做到万级规模数量的却凤毛麟角。“租客的需求是地段+多样性的选择，这里的多样性可以是户型与风格，这是租客在选择长租公寓时的必要考虑。然后再是后续的服务与维护。那在这种情况下，持有越多的房间对于租客就越有吸引力。”青客总裁胡正华表示，作为上海最大的白领公寓拥有2万间客房，充足的房源选择让青客在这个白领长租公寓的pk舞台，拥有了很大优势。
在巨大市场规模背后，长租市场存在租房难、职业二房东、高房租、以及住宿环境差的痛点。而这一点在目前很多规范化的白领长租公寓得到规避。
此外，“规模化发展，尤其是分布式公寓的管理存在不少难题，采购房源、装修、销售、信息管控和管理等在运营中都存在传统的瓶颈，这也是为什么普通二房东无法做大的主要原因，可能收租都还停留在小本本阶段，所以三年前我就在想，能不能用IT技术把这个传统领域来一个彻底改造。”青客创始人兼董事长金光杰谈起创业初衷时介绍到。
未来“互联网+”白领公寓擦出怎样的火花
据青客总裁胡正华介绍，目前移动互联在白领公寓比较普见的是智能门锁，与会员app的应用。未来还可能和海尔合作打造家庭互联网。
而在胡正华看来这些大数据的背后未来有深意“拥有了用户数据，未来可以做很多事情，可以知道哪些区域哪些客户有哪些需求，从来判断未来还要做哪些产品来迎合市场需求。做个性、定制化服务。”
事实上，从今年以来很火的“互联网+”头条新闻无不折射出类似的道理。工业4.0大数据时代，不管是房地产商的华丽转型，还是白领长租的逆袭，都让人很期待。
白领公寓的未来应该具备的四大条件
NO1.“入门级”条件：身份识别门。防财防盗防狼啊~
NO2.时尚个性主卧
NO3.体贴细微，且很有颜值的美女“管家”
NO.4同道中人相聚而成的白领社区
地产人言，言尽地产人与事。张艳，克而瑞品牌推广工作者，媒体人，地产自媒联盟成员。
从小热爱文学，错选英语专业。2007年毕业于复旦大学英语专业。从小梦想是像sex and the
city女主角一样，成为一名columnist,很自豪一毕业成为一名日报记者，从采访大白菜到采访市长韩正、和杨振宁，一直坚信媒体的梦想，辗转搜
房，直到遇到易居君，历任新浪商业地产、地产人主编。2015年春天，转入克而瑞品牌部。媒体人转型品牌似成流行，未能免俗，但是对于文字的热爱，让我们以文会友。同写同感。
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你的管家都在忙什么?——长租公寓运营情况调查报告
07:44:00　　
来源：中国饭店协会公寓委员会　　作者：穆林
　　作为典型的“重资产、重运营”行业，在资本不断关注的大背景下，运营质量与效率才是决定公寓企业生死存亡、长期发展的核心问题。
　　1. 长租公寓运营情况调查
　　长租公寓，是公认的&重运营&企业，&管家&是公寓企业员工占比最大的岗位，管家的服务质量，对顾客的租房体验影响巨大，而管家的效率，又决定公寓运营商的效率，鉴于运营的重要性，我们对公寓企业&管家&进行了调研，藉此来了解公寓企业的运营情况，本次调查数据和结论仅对所获数据有效。
　　本次调查，收到15个省市的140家公寓运营企业，收到有效问卷179份，具有一定的代表性，调查报告将公开发布并转发各位长租公寓行业同仁。
图1：参与调查的长租公寓企业分布比例
　　鉴于不同管理模式中，管家职责的差异性较大，调研中将公寓分为集中式、分散式(合租)、分散式(整租)三种模式，调查对象中分散式&合租占据66.7%比例，这也与整个市场占比情况相符。集中式公寓尽管更容易建立品牌、获取媒体关注，近年来媒体关注度高的大都是集中式长租公寓，比如魔方、YOU+、贝客等，但集中式公寓数量少、扩张慢，分散式长租公寓依然是大多数城市租房群体的主要选择，从运营角度看，集中式公寓在管理体系上与酒店相似，管理效率较高，而分散式长租公寓由于业主众多、地理分散、标准化程度低、产品溢价少、毛利率低的原因，对运营效率要求极高，可以说：运营质量和效率是分散式长租公寓成败的关键。
图2：分散式占据了66.7%的比例
　　2. 调查数据与结果
　　2.1 管家的职责与分工
　　随着长租公寓企业规模的扩张，企业内部分工进一步细化，长租公寓核心的三项职能：拿房、租后运营、出房，其中&日常运营&是管家的主要职责，选择比达到了94.2%。与此同时，大多数长租公寓已经将&拿房&这一职责剥离，成立专门的拿房部门，这样的分工细化一方面提高了拿房的专业化程度，另一方面也有助于提高管家工作效率，75.36%的公寓实现了这一变化。(进一步的分析数据发现，上海区域30家公寓中，已经全部将拿房职能剥离，而人房比最低的10家公寓，全部是拿房职能尚未剥离的公寓)
图3：管家职责
　　与拿房职能普遍独立不同，只有21.74%的公寓企业实现了出房环节的独立，78.26%的管家在日常运营的同时，也负责出房。与拿房环节&一次性，交易成本高&不同，出房环节属于&重复性、交易成本低、本地化属性明显&操作，在现有公寓交易模型和技术背景下，出房环节独立短期还不会成为主流的改革方向。
　　除了拿房、运营、出房外，还有34.78%的管家选择了&其他&，在&其他&的内容中，主要是维修、宽带维修、社区活动组织、水电煤费用处理等内容，这些项目其实都应归入&日常运营&中。
图4：尽管选择了&其他&，但内容基本上还是日常运营
　　2.2 管家第一大工作&&水电煤费用收缴
　　针对管家日常工作，水电煤费用收缴占据了最大的时间和精力，根据调查数据进行核算和统计，管家38%的时间和精力被水电煤费用收缴所占据。另一方面，分散式长租公寓由于业主多、分间计量、合并缴费、催缴困难等原因，数字进一步提高到43%，考虑到不少管家尚未将分间计费、欠费催缴、线损分摊等因素考虑在内，实际工作中的数字可能会进一步提高。由此可见，围绕水电煤费用的施工、抄表、分摊、收取、缴纳等工作，已经成为公寓运营、尤其是分散式公寓运营第一大工作内容。
　　2.3 管家其他工作
　　根据调查，按照工作量排序，其他管家工作依次是：维修、关系协调(包括租客间、邻居间等)、巡房和交通，个别管家工作中罗列了大量与水电费有关的拖欠、催缴、报销、参加会议等，我们酌情考虑对数据进行了调整，需要留意的是，有些管家提出了交通时间过长的因素，也间接说明，分散式长租公寓在选址布局上，应尽可能的集中，实现&相对集中&。
图5：公寓的位置和集中度，对运营效率影响较大
　　2.4 人房比&&产业升级，不断提升
　　长租公寓一切的运营效率，最终会落实到核心指标&&人房比(狭义人房比=管家人数：公寓间数)上，2016年数据，对比2015年有了较大的提高，从1:100左右提升到了1:159，提升59%。提升的原因一方面是由于企业规模扩大、分工进一步细化的结果，比如上海某长租公寓，2015年初规模为1000间，狭义人房比(管家：公寓间数)1:50，历经2年发展，目前约为15000间，狭义人房比逐步提升到1:160。另一个原因是智能化，目前规模长租公寓信息化水平快速提高，包括PMS系统、智能门锁、智能水电表、移动支付等普及率不断提高，是长租公寓运营效率提高的重要原因。上述两趋势会进一步发展，人房比会进一步提高，有可能在2、3年内达到1:300。
　　3. 结论
　　长租公寓产业，作为典型的&重资产、重运营&行业，在资本不断关注的大背景下，运营质量与效率才是决定公寓企业生死存亡、长期发展的核心问题，通过本次调研，对目前国内长租公寓企业运营情况形成以下结论：
　　1) 国内长租公寓产业规模迅速发展，产业模式、分工、流程等，均在快速变革中，但质量提高、效率提升是长期的主题。
　　2) 长租公寓运营效率提升显著，狭义人房比从1:100提升到了1:160左右，短期提升趋势将持续，上海地区运营效率显著高于其他地区。
　　3) 企业分工细化和信息化水平的提高，是提高运营效率的两个主要手段。
　　4) 从企业分工看，将&房源获取&(拿房)环节独立，是大多数企业提高运营效率的有效方法，已经有超过75%的企业实现了这一组织变革。
　　5) 将&房屋销售&(出房)环节独立，可以进一步提高运营效率，但该模式是否会大面积推广有待观察和研究，只有不到25%的企业进行了这一变革。
　　6) 水电煤费用的施工、抄表、分摊、收取、缴纳等工作是公寓运营、尤其是分散式公寓运营第一大工作，应当作为未来效率提升的主要方向。
　　7) 房屋维修是公寓管家的第二大工作，公寓企业应当在进一步提升装修质量、施工质量的前提下，强化流程管理、提高维修效率，外包会成为不少规模公寓企业的选择。
　　8) 目前行业尚处于规模不足、模式成型的发展阶段，长租公寓强调的生活服务圈、社交等属性目前属于&造概念&阶段，从调研数据看，大多数管家工作没有涉及此类工作。
　　9) 关系协调(包括租客间、邻居间等)从工作量看占比不高，但随公寓产业规模扩张、租客复杂度提高，该项工作占比可能会迅速攀升，且此工作事关公寓安全稳定，因引起公寓企业高度关注，可以在租客中设立&租客代表&、加强与街道社区联系等方法进一步强化，公寓委员会将针对这一问题，展开进一步调研。
　　10) 中国长租公寓产业近年来快速发展，已经逐渐进入成熟期，尽管市场潜力依然巨大，但企业间竞争加剧、空置率提高、优胜略汰的局面已经或者即将出现，各地政府机构在制定产业扶持政策、各类投资机构在投资决策时，建议充分调研公寓企业运营效率，确保政策落到实处，规避发展风险，推进行业企业发展。