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法院能否查封已办理预告登记的期房
　　【案情】　　2012年8月，李某向王某借款人民币100000元用于买房。当年9月李某在某房地产公司预购了一套三居室商品房，支付了180000元房屋首付款，约定房屋交付时间为日前。李某将该预售房向县房...
　　【案情】
　　2012年8月，李某向王某人民币100000元用于买房。当年9月李某在某房地产公司预购了一套三居室商品房，支付了180000元房屋首付款，约定房屋交付时间为日前。李某将该预售房向县房地产管理局申请办理了房屋预告登记。李某向王某的借款到期后，经多次协商，李某仍未及时向借款人王某归还借款。2013年12月，王某将李某诉至法院，案件经法院调解后进入法院程序。在执行过程中，申请人王某向法院反映，被执行人李某在某房地产公司预购了一套商品房。经执行法官到县房地产管理局调查核实，申请人反映的情况属实。
　　【分歧】
　　对该套预售商品房能否进行查封存在争议?
　　第一种意见认为，预售商品房是房地产开发企业依据国家相关法律法规向社会销售的尚未建成的商品房，因现阶段商品房尚未建成，且根据双方签订合同，只有当购房人付清了房款，预售房屋的才归购房人所有，目前商品房的权属处于不确定状态，所以不能对该房屋进行查封。
　　第二种意见认为，被执行人就预售的商品房办理了房屋预告登记，且对预售商品房有可，当李某向房地产公司支付完合同的对价后，被执行人可以依据合同及预告登记，获得预售商品房的所有权，所以能够对该套预售商品房可进行预查封，待李某正式获取所有权后，依法转为正式的查封。
　　【评析】
　　笔者赞成第二种意见。分析理由如下：
　　本案中，因为李某对该预购的商品房并不具有真正的所有权证书，而只是一种预告登记，法院能否根据王某的申请对李某购买的期房进行查封、拍卖等。如果不能对李某购买的期房进行查封拍卖，则申请人王某的无法得到保障，若一定要都等到李某对该房屋享有所有权后才可以查封，亦对申请人保障不公平。
　　根据《中华人民共和国》第二十条：&当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记&。房屋预告登记是指为保全关于不动产物权的而将此权利进行的登记。他将予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。依据双方签订的《(预售)》的约定，预售商品房的原始所有人为，房屋买受人应根据合同约定向房地地产开发公司支付价款，房产开发企业于房屋建成后按约定期间向房屋买受人交付房屋，转移所有权。关于预告登记的效力，学界研究一般将其表述为权利保全效力、顺位保全效力及破产保护效力(或完全效力)。预告登记均旨在限制不动产处分，并赋予预告登记权利人对物权变动的请求权具备对抗第三人的效力。预告登记成为不动产物权变动的公示制度，促成了一种即安全又公正的不动产交易内部秩序，极大地满足了经济发展对不动产交易的需求。由于预告登记权人并不是房产的所有者，所以人民法院不能直接查封预告转让登记的房产。但是，预告登记权人对预告转让登记的房产享有被物权化的请求权，无特殊情况，预告登记权人即为预告登记房产将来的所有人。根据我国民诉法的规定，&权利&也可以作为被查封的对象，实物中，如被申请人享有的债权可以作为被查封的对象。依理转让预告登记房产在预告登记权人为被执行人时，也可以进行预查封。因此，预告登记的不动产具有成为被查封对象的理论基础。
　　根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的第十五条第(三)项规定，对于&被执行人购买的&&商品房预告登记的房屋&，人民法院可以预查封的规定，即便买受人对房屋不具有所有权，只要办理了预告登记，人民法院仍可以对该房屋进行预查封。当房屋权属在预查封期间登记到预告登记权人名下时，预查封登记自动转为查封登记。预查封转为正式查封后，查封期限仍从预查封之日起开始计算。预告登记的房产在查封期间失效，则归房地产公司，执行法院应解除预查封。但是，可以根据商品房买卖合同的约定，可实际执行开发商应返还买受人的价款。通过对买受人的房屋进行预查封，可以督促被执行人尽快履行法律义务，若不履行，可能会导致多重的负面效果，购买的商品房被法院依法拍卖、银行不提供房屋贷款、交付的购房款被法院依法扣划等。综上，法院可以对李某购买的商品房进行预查封。
　　(作者单位：江西省石城县人民法院)
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对房屋办理了预告登记后，对该房享有所有权吗？
作者：新余市中级法院 谢卫兵&&发布时间： 09:56:19
　　问：张某出卖自己的一处房产给小王，签订了房屋买卖合同并且让小王入住，但没有过户给小王，一年后张某又将房子卖给了小李，并且约定办理了预告登记。半年后，小李知道小王居住该房屋的情形，请问小李有权要求小王腾房吗？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 新余　 小李
　　答：根据我国《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
　　由于张某和小王之间仅签订了房屋买卖合同未办理房屋过户手续，因此该房屋仍然属于张某的。后来张某和小李之间虽然办了预告登记，但由于没有在三个月内申请登记，该房仍然属于张某，故小李是没有权利要求小王交付房屋的。
责任编辑：新余市中级法院 研究室
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二手房买卖，房屋所有权转让可以办理预告登记吗？
-& 10:13:35 来源： 游客
?编号：106386
?标题：二手房买卖，房屋所有权转让可以办理预告登记吗？
?处理人/部门：----
?提问者：游客
?提问时间： 10:13:35
咨询过登记中心，工作人员说只有在开发商处买商品房才预告登记，二手房不能登记。根据《重庆市土地房屋权属登记条例》规定可以对房屋所有权转让进行预告登记，房屋所有权转让应该包括商品房和二手房，如果只有购买商品房才能登记，这个范围就缩小很多。预告登记能有效的防止一房多卖的情况，二手房买卖不能预告登记，就存在一房多卖的隐患。 我想咨询二手房买卖可不可以办理预告登记？预告登记后是否有时限？
记者跟进：
& &根据《重庆市土地房屋权属登记条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，二手房屋买卖的当事人可以按照约定申请预告登记。《物权法》第二十条规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”若您在申请中仍有疑问，请与我联系，电话：。
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& 房屋买卖的预告登记
房屋买卖的预告登记
　【案情】　　2006年11月，张某与庆云房产公司签订了《市内销商品房预售合同》，约定，张某购买庆云房产公司位于上海市某处的花园别墅一座，2007年10月底之前交付使用。2007年9月，庆云房产公司将张某购买的花园别墅又预售给李某，并到房产部门办理了预告登记。张某知悉后，要求庆云房产公司撤销预告登记，但被拒绝，遂诉至法院。　　【评析】　　本案主要是房产开发商将房屋同时卖给两个业主而引起纠纷的案件。主要涉及物权效力优先性、预告登记、“一房二买”的责任承担问题。　　物权效力的优先性，是指一个标的物上存在着数个权利时，法律优先保护那个权利的问题。主要特征有两点：一、同一个标的物上存在着数个权利;二、数个权利之间的法律效力有先后性。物权效力的优先性主要分为两种情况：一是物权之间的效力优先性，如用益物权与所有权之间的效力优先性，担保物权和所有权之间的效力优先性等;二是物权和债权的优先效力，如所有权与债权之间的效力优先性，抵押权与债权之间的效力优先性。物权之间的效力优先性，通常实行权利在前优先为原则，他物权优于所有权、法定物权优于约定物权为例外的判断规则。物权对债权的效力优先性，通常实行物权优先于债权的判断规则，包括所有权优先于债权，用益物权优先于债权，担保物权优先于债权。当然物权优先于债权也有例外,即买卖不破租赁原则。　　对于本案，从上述内容我们可以得出结论，如果张某、李某中一人对系争房屋享有物权，一人享有债权，那么案件处理起来就很简单了，享有物权的人可以当然的优先于另一个人取得标的物，但案件事实并非如此。分析案例，我们可以知道，张某与庆云房产公司签订了房屋买卖合同，但并未实际移交系争房屋及到房产管理部门进行所有权变更登记，所以张某对系争房屋只能享有债权。同理，我们也可以得出李某一开始也只对系争房屋享有债权，依法两者谁也不能优先取得系争房屋，但后来李某到房产管理部门进行了房屋预告登记，从而使其对系争房屋所享有的债权具有了同一般债权不同的法律效力。这就涉及到了我国《》新确立的预告登记制度。　　我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该法在我国首次在法律上确立了不动产预告登记制度，对我国法律实践活动有着重要的意义。不动产预告登记是相对于不动产本登记而言的。本登记，又称终局登记，是指将不动产物权的转移、设定、分割、合并、增减、消灭等记入登记簿中并使其有确定、终局效力的登记。我国《物权法》第9条第一款明确的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本登记是登记序列中最重要的并且是不可或缺一种，它是当事人取得权利、享有所有权的最重要的依据。预告登记是与本登记相对应的一种制度，是对不动产的非终局性的登记，其目的是在当本登记所要求的实质要件和程序要件尚不充分时，保全当事人的本登记请求权。所以当事人在购买房屋或者不动产时，为保证将来能够拥有这套房子或者不动产的物权，双方可以按照约定，到房屋登记机关申请所购房屋的预告登记，这样在登记机关就留下购买人的相关资料，开发商或者其他部门在未经购买人同意的情况下，将不能再把该房卖给第三人。当完成预告登记后，买卖双方成为一种准物权关系，买受人将可以优先于其他没有进行预告登记的买受人取得标的物的所有权。所以说，预告登记制度可以很好地避免房屋或者其他不动产买卖过程中出现的“一物两卖”的现象。但是预告登记作出后，并不能发生物权的变动，此点是预告登记与本登记的区别所在，但预告登记权利人获得了依债的内容在将来发生不动产物权变动的权利，故而预告登记制度是为了保护尚未成就的物权而适用物权法规则，施加于债权法上，从而使债权人的请求权具有对抗第三人的物权效力，使债权物权化。即使相对人之具有若干程度的物权绝对性，以对抗第三人，总之，预告登记制度就其保全目的而言是在于保全债权，但就其所采用的手段——登记，及其效力而言是物权性的，故而，预告登记制度介于物权与债权之间，兼具二者性质，可以说是一种准物权。预告登记须具备以下两个条件：&(一)经预告登记的物权变动事项，须是可以为本登记的事项。预告登记是为了发生物权变动效果的本登记做准备的，所以，不可以本登记的事项，也不可以为预告登记。(二)须经不动产权利人的同意。　　该案中，庆云房产公司先后与李某、张某签订了两份房屋预售合同，如果李某没有进行预告登记，那么其请求权将同张某的请求权处于同等的地位，但事实是张某没有进行预告登记，而李某进行了预告登记，根据我国《物权法》对预告登记的效力的规定，其可以优先于没有登记的第三人取得标的物的物权。所以系争房屋的所有权应当判给李某，张某只能基于买卖合同请求庆云房产商承担其它责任。针对庆云房产公司应如何承担“一房二卖”的法律责任，《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其作了明确的规定，该法第8条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。所以张某虽然不能取得房屋的所有权，但是其可以要求房产商承担其他责任，以弥补自己的损失。
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