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西安法院判决的房屋如何过户？费用都有哪些？
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离婚后仍需承担原共有房屋产权变更费用作者：齐齐哈尔市中级人民法院
离婚后仍需承担原共有房屋产权变更费用
　&【裁判要旨】　处理同居期间财产分割，离婚纠纷中按揭房产的权属认定、离婚后共同债务的负担，法官应在尊重夫妻间合意自治的基础上，按照公平诚信原则对争议财产进行分割认定，保障婚内外财产归属明晰，维护双方当事人利益。
&　【案情】
&　 原告：赵某
&　 被告：原某
　　原告诉称：2008年4月24日，原、被告在婚姻存续期间购买了位于讷河市东南街兴旺御园二期10号综合楼17号商服房屋。2011年11月22日，原、被告经讷河市人民法院（2011）讷民初字第28号民事判决书判决离婚，同时将该房屋所有权判决归原告所有，并对该房屋进行了依法分割。但由于该房屋在购买时是以刘某的名义购买的，因此，离婚后，原告归还了银行全部贷款，将房屋先登记在刘某名下，又变更到原告名下，为此支付产权登记费用88,028.00元。
&　 一审法院经审理查明：2007年4月原告赵某、被告原某开始同居生活。2008年4月24日原、被告以刘某的名义全款298,545.00元购买了涉案房产。2009年12月4日原、被告登记结婚。2011年11月22日，原、被告双方经讷河市人民法院（2011）讷民初字第28号判决书判决离婚，该判决书同时认定争议房屋经评估价格为632,400.00元，其中448,110.20元为夫妻共同财产，余款184,289.80元为原告赵某个人财产。同时将争议房屋判归原告赵某所有，原告赵某给付被告原某房屋折价款93.850.60元，该判决现已生效。离婚时该房屋未办理产权过户手续。离婚后原告赵某将该房屋产权先办理到刘某名下，又过户到赵某名下，共花费相关费用88,028.00元。
&　 【审判】
&　 黑龙江省讷河市人民法院经审理认为：原、被告在离婚时双方对本案涉及房屋登记在案外人刘某名下是明知的，离婚判决书已确认该房屋已确认归赵某所有且已生效，此时夫妻关系已经解除，后原告赵某将房屋产权办理到自己名下，所支付的产权变更费用应属个人花费，不属夫妻共同债务，故原告赵某要求被告平均负担产权过户费用的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国婚姻法》第四十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、一百四十四条之规定，判决：驳回原告赵某的诉讼请求。
　　宣判后，原告赵某不服一审判决，提起上诉。
&　 黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院经审理认为，赵某、原某离婚后，经原审法院判决将双方以刘某名义购买的房屋归赵某所有，但并未更名到赵某名下，故当时未发生更名过户费用，原某亦不存在分担该笔费用的情形。现赵某已将房屋过户到自己名下并支付了相应的费用，该费用应属于赵某、原某共同负担，故赵某要求原某给付更名过户费用的主张，本院应予支持。赵某与原某离婚时，争议房屋评估价格为632,400.00元，且该房屋归赵某所有，赵某仅给付原某房屋折价款93,850.60元；同时，赵某所支付的88,028.00元房屋更名费用中有3,062元是房屋维修资金费用，赵某支付了该笔费用，系其作为房屋所有人应依法承担的义务，此项费用与原某无关。故本院认定原某应按其分得房屋共有部分的比例承担房屋过户费用12,609.28元，赵某要求原某应承担44,014.00元房屋过户费用的主张，证据不足，本院不予支持。
&　 综上，赵某的上诉请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决：一、撤销讷河市人民法院（2013）讷民初字第378号民事判决。二、原某向赵某给付人民币12,609.28元。
　　【评析】
　　一、非婚同居期间取得财产的归属
　　最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定：解除非法同居关系时，同居生活期间双方所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。本案中原被告双方在同居期间所购买房屋由于没有婚前的其他约定，故按共同共有财产认定。非婚同居财产的类型主要有：一是有形财产和无形财产，前者主要指各类所有权、债权等财产权利；后者主要指知识产权。二是人身关系财产和非人身关系财产，由于非婚同居关系并不发生身份关系的变化，故除共同生育子女的人身财产关系外，双方并不产生此类财产关系的纠纷。三是同居前所得财产和同居后所得财产，此分类对分割同居双方财产最为重要。除当事人另有约定外，一般为同居前所得财产为个人财产，同居后所得财产为共同财产，同居前所得财产在同居期间因租赁、再投资等行为所得孳息或收益为共同财产，但其自然增值部分仍未个人财产。
　　非婚同居财产的分配是司法实务在处理同居析产问题的重要议题，无论何种同居行为，个人财产和共同财产一起组成了同居双方当事人的全部财产。个人财产不因身份关系的变化而性质转变，于此不同的是共同财产则会因为不同的事实发生而有不同的变化。民法也应对非婚同居关系进行调整，故而，双方当事人的自由选择需要得到尊重，其意思自治会得到保护和认可。鉴于非婚同居双方当事人没有稳定的和确定的身份关系，如果无双方事先约定，则各自财产仍归财产的最初取得人或所有人，无法证明原所有人的归双方共同共有。在非婚同居财产权利的行使方面，非婚同居一方也可以将行使权以委托代理的方式授权于另一方。在外部关系方面，未得到对方的授权，非婚同居另一方并不当然有对方的代理身份。其区别于婚后日常事务代理权，同居双方之间并没有配偶关系的存在，是不能当然形成一般推定代理权的。对于同居期间共同共有的财产，双方当事人的处理权是相同。在扶养和继承方面，同居双方之间的可认为形成相互扶养关系。同居生活所追求的理应包括关怀彼此、帮助对方。在审判实践中，一方当事人在同居生活期间死亡，另一方要求继承其遗产的，裁判时应根据相互扶助的不同情形进行不同处理，参照婚姻上的处理原则，这样存在同居关系而产生的遗产继承纠纷就可以妥善解决。
　　在审判实践中处理同居关系期间财产纠纷应坚持以下三点原则:一是坚持约定财产制优先适用原则，非婚同居以意思自治为核心，婚前同居双方依据自由意志设立和安排双方的权利、义务，并形成明示或默示的协议。因此尊重当事人的自由意志，依据同居双方当事人自由意志下达成的同居协议解决非婚同居期间财产纠纷，是解决非婚同居期间财产关系的首要的价值选择。二是坚持弱势方权益保护原则。同居关系不像婚姻持久稳定，在非婚同居关系解除时，可能损害未成年子女的权益。所以自处理此类纠纷时，要以保护子女最大利益为原则。女性在婚姻关系中也处于弱势地位，法律调整非婚同居财产关系纠纷时应当倾向于保护妇女的权益，以保证妇女在非婚同居关系中处于与男性平等的地位。三是坚持非婚同居关系与婚姻关系差别对待和分别调整原则。同居关系逐渐成为社会关系中的一种常态关系，但合法婚姻关系仍是社会组成的基本单元，法律仍会坚持赋予合法婚姻关系最大优先权，并且在充分尊重人权的基础上，合理调整各类非婚同居关系。
　　二、按揭所购房屋在离婚诉讼中的处理
　　对于夫妻一方在婚前按揭购房，婚后共同偿还贷款的房屋归属问题，一直存有不同观点：一是认为此类房屋所有权为夫妻共同共有。理由是将房屋认定为共同所有对于维护婚姻伦理关系更有利，同时也是夫妻间公平的表现，二是认为将该房屋认定为个人所有，此观点也被《婚姻法司法解释（三）》所采用。其规定，结婚前一方以按揭方式购买房屋并将该房屋登记在自己名下的，取得该房屋的所有权。新司法解释的规定与《婚姻法》和《物权法》的基本原则一致。夫妻双方共同进行还贷行为只在双方间产生了债权债务关系，且不管债权债务关系怎样转化，都不会影响房屋所有权的改变。但本案中，房屋购买的时间为夫妻双方婚前的同居阶段，该阶段财产的归属参照婚姻期间财产规定进行认定， 故虽然是赵某在婚前购买的房屋，但因同居事实在存在，应将该房屋同居期间还贷与增值部分认定为共同共有。
　　对于婚前按揭房增值部分的处理问题，案例中赵某对房屋的首付部分的付出不因同居和婚姻事实的发生而产生所有权的转移和分割，其首付部分及升值仍为赵某的财产。在司法实务和法律学界，房屋增值部分如何定性一直作为争论的焦点：有学者和法官认为房屋的增值应定性为物之孳息，还有的则认为房屋增值可以比照投资收益认定，也有学者提出增值是不同于孳息、投资收益而是一项特殊利益，可以作为一个独立的概念存在；在按揭房增值部分的归属问题上，应把婚姻关系存续期间该物的自然增值由该房屋的所有权人取得，区分房屋个人所有部分和共同所有部分，司法中由房屋最终所有权人对另一方进行适当的补偿。婚前个人出资首付及其后续的增值应认定为个人所有部分，以登记结婚为起点，共同偿还贷款部分应认定为共同共有部分。这种认定更多地遵循公平原则，考虑到在婚姻关系存续期间，使用共同财产偿还按揭贷款债务的事实。即使是一方在首付后的婚前就取得了房屋的所有权，《婚姻法司法解释（三）》第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息及自然增值外，应认定为夫妻共同财产。房屋的总投入是房屋首付加上已归还的贷款本息。双方出资比例是双方分割财产的依据。分割时，房屋的价值由评估机构评估以现有价值为准，而非购房时价格。最后以双方的出资进行分割分配。在选择分割方式上，第一应以《婚姻法司法解释三》第十条规定作为主导原则，既要将个人婚前财产的权益进行保护，也要对婚后形成的共同共有部分权益进行公平分割，同时还要保障房屋抵押权人银行的合法权益。在审理此类案件时，应对夫妻双方的利益进行综合考虑和平衡，既要做到保护妇女权益，又要保证公允判决，才能让群众更充分地感受到公平正义。
　　三、离婚后共同债务的负担
　　案例中，双方的争议为离婚后非房屋所有权者是否应对该房屋的过户费用仍负有分担义务。根据交易习惯，取得房屋所有权与承担过户费用具有法律上的一致性和同步性。夫妻双方对共有房屋享有所有权，同时对房屋变更登记费用承担共同责任，这也符合权利义务相统一的原则。此时，房屋共有部分的过户费用承担就成为共有房屋所有人的法定义务，即此项费用为夫妻关系存续期间的共同债务，此项承担债务目的为满足共有物的权利圆满状态的实现。本案例中，此项过户费用发生在离婚之后，对此项债务的承担并未在离婚诉讼中进行处理。此项对已分割的共有房屋过户费用的分担实质是离婚后对婚内共同债务的承担与分配。
　　根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第17条规定，夫妻共同债务，是指夫妻一方或双方在婚姻关系存续期间为共同生活等活动所负的债务，夫妻共同债务，应当共同偿还。夫妻共同债务从以下几个角度进行认定：债务的产生时间，须在夫妻双方婚姻关系存续期间产生。即从夫妻双方结婚登记之日起至离婚或一方死亡这一时间。具体包括登记后未同居阶段、双方共同生活阶段、离婚诉讼中分居期间；债的产生原因来讲，须为维持共同生活或进行共同经营生产活动等而发生的债务。只要满足以上特征，夫妻任一方或双方的名义所负的债务，均认定为共同债务，除非婚前双方约定财产个人制。
夫妻共同债务的范围为共同生活债务和生产经营债务。根据《财产分割意见》第18条规定：“婚前一方借款购置的房屋等财物已转化为夫妻共同财产的，为购置财物借款所负债务，视为夫妻共同债务。按照《婚姻法》第41条的规定，可以看出共同债务共同偿还。因此，本案中因共同房产所需的过户费用是夫妻共同债务。为了避免夫妻恶意串通，约定共同债务仅由其中一方承担，而使其债权人的利益得不到充分保护，即法律要求共同债务均由夫妻共同偿还。
根据不同情况，对共同债务的承担按照不同的规则进行区分：（1）财产归夫妻共同所有时的清偿：对已到期债务，应当由共同财产优先偿还。不足清偿全部债务后，双方分担其剩余部分；未到期债务折抵未到期利息后，视为已到期债务。（2）个人财产制的夫妻或双方共同财产不足以清偿全部债务时，应当由双方协商依比例清偿或按照所分的财产数额判决按比例清偿。案例中，法院认定房屋共同共有部分后，依据共有比例对房屋过户费用这一“共同债务”进行了分配。司法实践中，明确连带债务的性质是有现实意义的，这样能使夫妻双方均有义务清偿全部婚姻期间共同债务。司法审判中，在确定双方的清偿比例时，要贯彻男女平等、尊重保护妇女合法权益的原则，将双方的履行能力充分考虑并坚持保护弱者的原则，对夫妻共同债务进行合理分割。
责任编辑：林德丽&&&&文章出处：《人民司法 案例》2016年第02期&&&&
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