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　　国务院发展研究中心副主任：楼市去库存或需6年5个月
　　2月19日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布文件，从本月22日起，除了一线城市，其他城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将降低。
　　降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率、降低交易环节税费征收比例&&不到20天连出三招，今年房地产调控的大幕已经开启。
　　在业界看来，巨大库存已成为当前房地产行业的最大问题，也是摆在中国经济增长面前的难题。财政部等三部门的新政策目标指向正是去库存。
　　那么，房地产库存到底有多少？
　　在2月19日召开的中国经济50人论坛2016年年会上，国务院发展研究中心副主任王一鸣拿出了数据。
　　&我觉得有大中小三个口径。&王一鸣说，最小的口径是已建成的商品房待售面积，中口径是加上在建的未售面积，最大的口径是已购买土地但尚未开发的面积。
　　王一鸣拿出的数据显示，到去年12月底，全国房地产待售面积为7.18亿平方米，这是房地产库存的最小口径。加上在建面积73.5亿平方米，是库存的中口径，这个库存量需要5年9个月的时间才能消化掉。
　　&如果再加上待开发土地面积，按平均容积率2.37计算，房地产库存需要6年5个月才能消化掉，这是房地产库存的大口径。&王一鸣说。
　　也就是说，最悲观地看，目前房地产库存需要6年5个月的消化时间。
　　值得注意的是，全国总体库存量大，但已经出现分化。一二线城市库存正在缓解，但三四线城市至今没有缓解的迹象。
　　中国民生银行首席研究员温彬告诉记者，本月初针对非限购城市，央行下调房贷首付比例，此次财政部等三部门调低房地产交易税费，切实降低购房成本，有利于房地产市场交易的活跃，推动房地产去库存。这也是实施积极财政政策稳增长的具体表现。
　　那么，此次三部门的新政究竟能对购房产生多大的刺激作用？
　　按照三部门的新政，购买家庭唯一住房，面积90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
　　购买家庭第二套改善性住房，90平方米及以下的，减按1%征收契税；90平方米以上的，减按2%征收契税。
　　个人将购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征营业税。
　　房地产中介公司算了一笔账。对一个二套房购买者来说，假设购买一套90平方米、总价100万元的住房，需要缴纳契税3万元，按照新政，只需要缴纳1万元。
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&&& 房地产开发投资增速回落符合经济发展的客观规律，去库存和去杠杆是市场机制对前一阶段产业过度扩张的修复，是对潜在风险的一种自动减压过程。
　　 2014年可以说是房地产市场阶段性的分界点。随着房地产供求关系从供不应求向总量基本平衡转变，加之整体宏观经济增速趋缓，房地产开发投资累计增速出现持续下滑。2014年，全国房地产开发投资完成额9.5万亿元，累计同比增速10.5%，增速甚至比受国际金融危机影响的2009年还低5.6个百分点。与之相应的是销售面积增速以及房地产价格的回落，2014年我国商品房销售为12.1亿平方米，累计同比下降7.6%，企业去库存压力仍然较大。2014年12月份70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个，同比最高涨幅为2.1%，最低为下降10.3%。在没有特别的外部冲击下，房地产开发投资出现持续下滑的主要原因是我国房地产市场自身发展阶段出现变化。房地产开发投资增速回落符合经济发展的客观规律，去库存和去杠杆是市场机制对前一阶段产业过度扩张的修复，是对潜在风险的一种自动减压过程。
　　 从土地购置面积、资金到位等先行指标分析，房地产投资缺乏短期内大幅回调的可能性。2014年土地购置面积3.3亿平方米，同比下降14%，土地购置面积作为重要的先行指标，将影响未来2－3年的投资规模，因此从这点上看，未来一段时间，房地产开发投资增速仍然存在下行压力。另外，2014年房地产开发资金来源12.2万亿元，同比下降0.1%，银行加大房地产风险的控制力度，特别是对三、四线城市的开发贷款和个人住房按揭贷款更加谨慎，在房地产资金来源中，个人按揭贷款累计同比下降2.6%。社会资本对房地产的预期发生变化，一些龙头企业纷纷提出要调整投资节奏和转变经营模式。但从总体看，目前我国房地产市场风险仍处于一种总体可控状态，无论从基本住房需求和改善性需求规模、棚户区改造量，还是从银行贷款压力测试、首付比例、就业状况以及居民收入增长等方面，我国房地产仍然具备实现软着陆，保持相对平稳运行的基础条件，而房地产市场运行达到新平衡的关键因素是顺利完成这一轮去库存周期。
　　 建议下一阶段房地产政策要符合经济发展的客观规律，避免出台不当的刺激政策，要清楚认识到在目前房地产发展阶段中，过高的投资增速才是酝酿房地产风险甚至房地产泡沫的催化剂。宜继续重点支持基本住房需求和改善性住房需求，给予相应的首付和贷款利率优惠，尽快完善和重构政策性住房消费金融体系。降低交易环节的税收负担，开征持有环节的房产税，提高住房存量资源配置效率。同时，要加大对局部性房地产市场风险监控，做好相应预案。
作者：国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任、研究员 刘卫民　来源：《中国经济时报》日　
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　　房跌之后，股市会涨吗？
　　股市上涨逻辑：行政调控使房价短期下跌
　　广发策略认为，未来可能导致楼市资金流入股市的条件是：行政调控导致房价出现短周期下跌，且货币政策维持或者进一步宽松。但这其实相当苛刻，首先要保证房价下跌是短周期的下跌，而非长周期向下拐点，否则&负财富效应&会导致包括股市在内的所有风险资产下跌；其次，货币政策进一步宽松的可能性很低。
　　中国房价和股市的关系
　　从98年&房改&以来，中国的房价始终处于长周期的向上趋势之中，过去发生的三次房价下跌都只是短周期的回调，并没有改变向上的大趋势。而如果接下来房价真的出现长周期的向下拐点，那我们在国内是找不到历史经验可以借鉴的。而海外的美国和日本分别在2007年和1992年经历过地产长周期的向下拐点，从这两国的经验来看，一旦房价出现长周期向下拐点，那么对股市是会产生伤害的，背后的原因可能在于这种长周期的房价下跌，对于居民财富会有毁灭性的打击，并且降低了居民的风险偏好，进而导致所有风险资产的表现都很差。
　　楼市资金会流入股市吗？
　　要使楼市资金流入股市，货币政策还要维持或者进一步宽松。货币宽松周期下的房价下跌或对股市有利，但货币紧缩周期下的房价下跌并不会使资金回流股市。2008年9月、2014年5月这两次房价下跌都处于货币宽松周期之中，这期间股市一次先跌后涨、一次大幅上涨，确实不排除有房市资金流入了股市；而2011年9月房价下跌之前，货币政策是在不断收紧的（2011年7月还加过一次息），到了日的降准才确认了货币政策从紧缩到宽松的转变，而在当时整个房价下跌期内股市都是震荡下跌的，说明房市资金并没有回流股市。
　　综上所述，当前全国房地产市场去库存的大体格局为：一线城市&涨价微库存&、二线核心城市&涨价降库存&、三四线城市&平价高库存&。作为沉默的大多数，三四线城市的库存高企问题和去库存压力依然十分严峻。在此情况之下，决策部门不得不重提分类调控、因城施策，推行权力清单、责任清单、负面清单制度，若北京、深圳、南京、杭州、苏州等新一轮限购、限贷等政策能够真正落实执行，将大大缓解当前全国房地产市场的结构性矛盾。（文/枕头财经特约黄志龙苏宁金融研究院宏观经济研究主任）
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