一位辞职的物业公司经理自揭物业管理潜规则和如何对付业主
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一位辞职的物业公司经理自揭物业管理潜规则和如何对付业主
刘强（化名），34岁，在贵阳某小区物业管理公司当过4年的物业项目经理。对于自揭内幕的行为，刘强的说法是去年业主炒了自己的公司，“公司有些事情自己也看不过去，愿意对公众讲点儿实话。”敛钱三条渠道物业费只是一部分& & & 刘强此前所在公司管理的是一家中型小区，1500多户业主，总面积在20万平方米左右。& & & 面对记者最关心的物业公司收入问题，刘强仅仅心算了几秒钟后就回答：“我们这个公司一年进账有400多万吧。”& & & 他笼统计算了一下：板楼和塔楼物业费平均下来在每平方米2元/月左右。物业费实行包干制，年物业费应收480万左右，前两年实际收取物业费在400万以上，现在相当一部分业主拒交物业费，降到了200万。电梯广告收费一年差不多15万。地面停车，360个车位，月租费150元，一年下来60多万。开发商吃肉我喝汤& & & &对于其他的地上共用部分，例如会所、幼儿园等配套设施应缴纳的物业费，刘强表示，这些是不收费的，外包出去的收入只能跟着“喝开发商的汤，吃不到肉”。& & & &“小区现在有4000多平方米的会所，一年外包收益超过200万，主要上交开发商，但物业公司也能分成一部分，差不多60万。”刘强说。面对记者强调“《物权法》规定公共部分收益归业主”的提法，刘强笑称“想法太天真”。& & & “说是公共收益归业主，只要业主不闹事打官司判决给他们，该经营照样经营。”刘强说，现在很多小区产权都不明晰，也没有成立业主大会，收益当然主要还是进开发商的口袋。& & & &记者了解到，会所、幼儿园等这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所，在绝大多数小区实际上是掌握在开发商手中。地上赚完赚地下& & & 让记者意外的是，对物管公司来说，小区“最赚钱”的不是会所等公共部位，而是地下空间。& & & “地下室不是不能随便出租，产权归人防的吗？”记者问。 “没错，所有权一般是归人防的。人防有的城区是不收费的，也有的区每年要提取管理费，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30来万，具体用途是出租还是车库，就看各个小区了。”刘强说，他所在的小区改成900来个车位，每个车位300元一个月，一年停车费收入就在360万左右。& & & & 对于如此高的停车费记者表示了怀疑。刘强则举着报纸说，“你看看，业主为停车打破头，前一段时间刚刚发生了一起血案。地下停车费一般都远高于地上，而且现在的情况是停车位根本不够用。”& & & &刘强说，这笔钱名义上是都归开发商，“不过具体数字并不是特别清楚，应该是三七分成吧，我们公司这边差不多能分个100来万。”& & & & 记者随后查阅相关资料发现，虽然业主购房款中包含地下室成本，但目前没有任何法律、法规对城市居民小区防空地下室的产权归属予以明确界定。省钱三大绝招除了明面上暗地里的进账，各家物管公司都有省钱节流的绝招。第一招：减员以吃空额& & & 刘强所在的小区物管公司满额应是80人左右，保洁一般配20人，保安是30人，工程项目部、客服和办公室30人，实际上从来就没满员过。 “现在保安对外报价都是1800元，真正工资发到保安手里不到1200元。保洁对外报价1400元，实发工资是不到1100元。”刘强说，一般保洁保安都会外包，主要为了方便“吃空额”——“这是行业的通行规则。”& & & 刘强透露，他此前所在的小区实际上岗总数一直少了近30人。“减掉30人，你算算一年多少钱？六七十万。”刘强说，一年人工上省下来的钱就是老总的一辆宝马。& & & “我听说有个小区业主天天查岗，后来发现上岗的少了1/3，其实大部分小区都不会这么查。业主要查是很难查出来的，名字都登记在那儿，你是看不出来的。”刘强说。第二招：减少维护费用& & & “举例来说，顶楼水箱、排水系统每年清一次得两万，那就两年清一次。有些设备该维护三次的，那就维护两次或者一次。公共照明，刚入住的时候肯定都是亮的，现在坏了不少，能不换的就先不换，还可以省下不少电费。电梯运行也是，这样一年下来省个20万没问题。”刘强说。第三招：绿化上打主意& & & “能省下来的是细账。”刘强强调。“比如浇水、割草、修枝，干我们这行的一看就知道是该修的没修。绿化频率降低，成本就降低。一年也能省不少钱。”记者问，据媒体报道有些大型小区物业管理公司仅绿化费一项几年能赚几十万上百万是否属实？刘强点点头：“差不多。” “不过这并不是行业通病。也有不差钱的物业公司，不用这么精细。我们小区小，成本就高，老总总想着开源节流。”刘强说，但是问题都是这么出来的，“物业公司一抠，服务标准自然就下来了。”如何对付业主、业委会、新物业对业主 折腾他三五次 也就交了& & & &在刘强的记忆里，新小区物管公司接手的头两年，是最惬意的。& & & &“开头两年的物业费铁定白挣”——刘强说，起初物业费的收取率超过90%，几乎所有业主都交费。而且，头两年新小区基本没有太多的管理成本，门窗、防水都有厂家质保，“电梯、路灯都是新的，连纱窗更换都有人替你掏钱。”& & & &但由于老总每次开会都强调“开源节流”，结果小区环境变得大不如前。后来，由于停车收费提价引发纠纷，一些业主和公司打过几次架。去年业委会炒了物业，“不过我们一直没有撤出，前不久还发生了激烈冲突。”小区物业费收取比率从原先的百分之七八十陡然降至目前不到四成，公司和业主两方给刘强的压力也越来越大。而作为项目经理，他的收入主要和物业费实行绩效挂钩。最后，刘强选择了离职。不过，物业公司一直坚守在小区。& & & & & & & &“收不上物业费，一年亏几百万，当活雷锋有可能吗？”刘强说，如果没有停车费这些公共部分收益撑着，物业公司也早跑路了。 “起初大多数还是交的，不交物业费就上门催。”刘强说，通常是贴条子，然后电话催交。物业费再少，也还是有相当一部分人会交。“你得分析这些业主的心理，有的真是‘不差钱’，不愿找事的；有的是出租户，房东需要和公司搞好关系。很多人一次两次不交，折腾三次四次五次，也就乖乖来交了。”& & & &“实在不行就堵门，再不交费，就想办法，比如断电。”业主来找，就说是工程部查了，“闸不好，天气太热，需要换闸了。”& & & & 对于喷漆、划车这些招数，刘强表示，比这些狠的招数他都听说过，不过自己没做过。对业委会 就说头儿“贪污”& & & &刘强告诉记者，他之所以离开原物业公司，除了前面的原因之外，还有一个，就是他一直不愿意看到的结果最终还是出现了——小区2009年召开业主大会，还选聘了新物业准备进驻。& & & & “你到他们业主的论坛上就可以看到，全是和物业公司斗争的帖子。”刘强说，一年来公司与小区业主一直关系相当紧张，小区业委会已经向法院起诉要求物业撤离。那小区业主坚持换物业公司怎么办？& & & &作为项目经理，刘强表示，那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了。 “业主起诉物业，也就是折腾折腾。一审二审，打完了也差不多一两年。打官司的过程中，要想点儿办法瓦解一下业委会。最有用的办法就是说某个挑头的贪污，他们（业委会）一下就烂了。”& & & & “另外，找几个公司的关系户，也是小区业主，出来骂两句。或是让他们到法院起诉业委会，不就搅乱了吗？”刘强哂笑了一下：“其实就是挑动业主斗业主。对公司来说，你砸我饭碗，我肯定要治你，而且说你贪污有人信。”刘强说，具体做法干这一行的都知道。“业委会成员都是义务的，义务的就坚持不了多久，碰上那种硬茬的，吓他一下，就不敢说话了。”对新物业 给点补偿金对方就撤了& & & & “还有，你要炒我，打个招呼上面不承认业主大会决议就行了。再说，打官司的话法院没判，建委又不会赶我们，公司就熬着呗，反正该收的费照样收。”刘强说。& & & &对于业主和中标的新物业强行交接的问题，他表示这种情况“不可能”出现& & & &办法很简单，就是上面找人找茬“拖”。“建委不会罚,平常关系都不错，公司的大老板就是开发商，早都说过有啥问题都能搞定。”& & & &“再说，谁敢强行接管？新物业要这么做，建委肯定罚他们。他们的物业管理资质不想要了？”刘强说，公司后来和中标的新物业“沟通”了一下，表示给一部分“补偿金”，对方已经撤合同了，“我们就可以永远做下去”。& & & &最后，刘强坦白了自己的想法：“良心告诉我，在这家公司不能再干下去了。”他说，自己刚换了工作。
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喜欢该文的人也喜欢业委会主任辞职办物业 接手“烫手山芋”
记者马振华
老小区物业费低、维修费用高，物业公司不涨物业费难保服务质量，要涨物业费又遭业主反对，如何走出困境？记者昨日获悉，武昌区宝安花园小区业委会主任马豹子辞职开物业公司接管小区，半年多来通过降低物业费、提高服务质量，使小区初步走出恶性循环。
宝安花园陷物业恶性循环
业委会主任辞职办物业
宝安花园是武昌南湖片区较早的商品房小区，近年来物业管理每况愈下。马豹子回忆说，原因是小区物业费只有0.8元/平方米，物业公司无利可图，就降低服务质量，引发业主不满，物业费缴交率只有40%，进一步陷入困境，小区由此陷入恶性循环。
怎样摆脱困境？和很多小区一样，物业公司提出物业费涨到1.2元/平方米，并且小区一年30多万公共收益全部归物业公司。物业公司欲大幅提价和占用公共收益遭到业主们反对，去年10月，物业公司撤出小区。
谁来接手呢？小区业委会四处联系接盘物业，有的提出涨物业费，有的不涨物业费但保安保洁等服务要下降，这都是业主们不能接受的。马豹子想，真的就没有办法解决老小区的恶性循环了吗？他有了个大胆决定，辞去业委会主任，组建物业公司，亲身试试这个“烫手山芋”。
经过竞标，前业委会主任马豹子开的物业公司接管了宝安花园。
服务质量提升 物业费反而下降
业主物业费收缴率提升近一倍
“主人变仆人”，马豹子深知业主与物业之间矛盾焦点：业主觉得物业只管收钱不管服务，物业认为自己做了很多事业主却不交钱。马豹子认为，其中内因是物业服务没有实现“质价相符”，由此，他的物业公司接管后，在这两方面展开探索。
首先是物业费降到0.7元/平方米，马豹子说，虽然物业确实成本高、收费低，物业费不到1元/平方米铁定亏本，但是目前在小区物业服务得不到业主认可的情况下，涨物业费会适得其反，引发更多业主拒交物业费。
马豹子说，物业公司要生存，只有先提高服务质量，而不是先提高物业费。马豹子担任业委会主任时，代表业主们反映最多的是小区路面积水和门禁失灵问题，物业公司怕花钱一直都没有能解决，引发很多业主拒交物业费。马豹子的物业公司接管后，就自行垫付数万元，先行解决这两大难题，获得了业主好评。业主刘先生说，这半年多来，物业公司做了不少事，比上一任公司好不少。
业主满意度提高，随之而来的是物业费缴交率提升。昨日，马豹子查账发现，半年时间，物业费收缴率已经从40%多上升到70%多，缓解了公司生存压力，初步走出恶性循环。
公共收益收支每月公示
业委会集体表决
虽然这半年多小区物业服务有所提升，但是一些业主对马豹子从业委会主任变为物业公司老板还是担心：他们之间这么熟，会不会“串通”一气，损害小区业主们公共利益？
小区新任业委会主任潘先生说，如果物业公司与业委会“串通”，最主要是在公共收益收支上不公开透明谋私利。因此业委会与马豹子“约法三章”：小区公共收益由以前物业说了算转为业委会管理；物业公司要动用公共收益维修必须提交书面申请，经业委会集体比价审核后才可施工；小区每个月3万多元的公共收益每笔收支情况必须按月公示。
“公共收益每笔有账可查，每月公示，从制度上防范串通可能。”潘先生说。业委会除了代表业主监督物业公司工作，还要相互配合形成合力，每周一双方都会举行工作会议，物业公司汇报工作计划，只要是合理的开支，业委会集体决议基本会支持，由此解决了小区电梯维修等老大难问题。
“物业本来就是微利行业，不要指望着赚大钱。”马豹子说，计划在3年实现保本经营，5年实现10%—20%微利。从半年实行情况来看，这个计划有望实现。
（作者：马振华&&编辑：周磊）
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我们什么情况下选举业主委员会不用筹备组我们小区业主委员会集体辞职了。我
我们什么情况下选举业主委员会不用筹备组我们小区业主委员会集体辞职了。我们想重新选举
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开业主大会选举
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小区业主委员会选举办法有哪些
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一、??业主委员会委员、候补委员候选人的推选办法：　　1、XX花园业主委员会换届选举筹备组会议讨论通过第三届业委会委员由五人组成，候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置，为二名。业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例为百分之二十，业主委员会委员候选人为六名，候补委员候选人为三名。　　2、业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组推荐，十名以上业主也可以联名推荐委员、候补委员候选人共九名。每户业主只能参与一次推荐，重复参与推荐的，则由筹备组征求该户业主意见后确定推荐的候选人。　　3、候选人资格由筹备组审核确定后公示。　　4、候选人推荐时间为七天（自公告推荐候选人之日起计算），超过规定时间推荐视为无效。　　5、业主委员会委员、候补委员候选人应当符合以下条件：　　1)??必须是本区域内业主（以产权证明为准）　　2)??具有完全民事行为能力，遵纪守法，道德品质好，热心公益事业，责任心强，具有社会公信力和组织能力。　　3)??模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修基（资）金等费用。　　4)??具有必要的工作时间和一定的组织能力。　　5)??本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业任职。　　6)??被提名的候选人应将本人的姓名、性别、年龄、照片、单位等在内的个人简介材料及有关证明（如身份证、产权证明等）提交筹备组进行资格审核，筹备组将候选人简历向全体业主公示七天。　　二、业主委员会委员、候补委员选举办法：　　1、选举采取差额选举。　　2、票权数及票权人。　　1)??投票权是根据业主拥有物业的面积确定对物业管理　　区域公共部分和公共事务进行表决权利。在本物业区域内，有投票权的是全体业主，包括会所、商铺业主。　　2)??每一平方米为一个投票权，不足或超出的按四舍五入计算。　　3)??同一物业业主超出一人的，物业共有人应当推选一个行使业主权利。　　4)??业主为法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票权。　　5)??业主为无完全民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。　　3、??投票　　1)??本次选举必须是记名投票，否则视为无效票，投票人必须在选票上填写自己所拥有的物业名称和票权数，并签名（盖章），否则视为无效票。　　2)??选票上所选人数不得超出本届业主委员会委员、候补委员人数，否则视为无效票。　　3)??业主委员会候选人、候补委员候选人以得票多少排序，按预定委员人数五人，候补委员人数二人。得票多者依次当选为第二届业主委员会委员、候补委员，产生业主委员会。如出现同票则延长投票时间三天，由未投票业主对同票候选人进行投票，以得票多者确定当选委员、候补委员。　　4、??投票方式　　1）筹备组将以下事项在XX小区内公示七天：管理规约（草案）、业主大会和业主委员会议事规则（草案）、业主委员会委员候选人及候补委员候选人简历表、会议表决票、业主委员会选票。　　业主对上述公示事项有异议的应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出，如有10%以上业主对同一问题提出异议的，由筹备组另行协商确定。　　2）选举投票工作开始后，选票由工作站、业主（自荐）、物业管理处相关人员将选票发放到业主手中，并做好签收登记。不在XX居住的业主，由管理处负责通知，凭身份证到管理处领取选票。　　3）选票由业主本人亲自填写，他人代业主行使选举权的须有业主委托书、委托人身份证复印件，投票人身份证原件，否则无效。　　4）投票地点设在XX小区内，投票箱由工作站、筹备组、物业管理处三方人员确定后加封签字盖章，投票期满后，如登记回收的票权未超过总票权的50%，则由筹备组确定延长投票时间，直至超过50%。　　5）由业主自荐或筹备组在业主中推选唱票人、计票人、监票人各两名，召开业主大会开箱验票，根据得票多少确定最终业主委员会人选。　　以上办法公示期限为七天希望我的回答可以帮助到您。
业主委员会委员选举程序办法是什么
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你好，第一章　总则　　第一条根据我国法律、法规和房地产管理部门关于物业管理的相关规定，制定本办法。　　第二条业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。第一届业主委员会，由业主大会筹备小组在有关政府部门的指导下，按本办法选举产生。　　第三条业主委员会的委员由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会委员的人数是15名。业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名。　　第二章　业主大会前期筹备工作　　第四条为了召开业主大会，产生第一届业主委员会，可由业主代表，并请建设单位或物业管理企业组成筹备小组，负责业主大会的筹备工作。　　第五条筹备小组成立后，其成员名单应在小区内张榜公示一周以上，接受全体业主的监督。　　第六条筹备小组应做好以下工作：　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;　　(二)参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会选举办法》;　　(三)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;　　(四)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。　　第七条按本选举办法选举产生第一届业主委员会后，筹备小组自动解散。　　第三章　业主大会　　第八条业主大会应由过半数以上具有投票权的业主参加，如因故不能出席，可以书面形式委托其他业主代理出席。　　第九条业主大会采用书面征求意见的形式。书面征求意见书应用有效送达方式。　　第四章　业主委员会选举办法　　第十条业主委员会委员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力和协调能力，有一定的时间从事业主委员会的工作，具有完全的民事行为能力的产权人、产权人代表、产权共有人。候选人可由本人自荐、业主推荐或筹备组商议的方法产生，筹备小组或业主委员会进行最后资格确认。候选人产生后应公示一周。业主认为有必要补充推选候选人的，可由十个以上业主联名提出符合条件的候选人。候选人名单应在业主大会召开前至少七天提交筹备组并由其公示一周。　　第十一条业主委员会选举，由业主大会筹备小组推选的召集人或上一届业主委员主任或主任指定的副主任主持。　　第十二条业主委员会委员的选举，一律采用实名投票的方法。业主对于委员候选人可以投赞成票，可以另选其他业主，也可以弃权。　　第十三条业主如果在业主大会期间因故不能到场的，可由本人填写选票后，以书面形式委托其他业主代为投递选票。　　第十四条投票结束后，由业主大会推选的监票、计票人员或者业主委员会的人员将投票人数和票数加以核对，做出记录，并由监票人签字。　　第十五条每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的作废，等于或者少于规定应选代表人数的有效。　　第十六条全体业主过1/2参加投票，选举有效。业主委员会委员选举采取差额选举办法，差额人数不超过两人。依据得票数顺序产生中选人。　　第十七条如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选。　　第十八条选举结果当场宣布，所有选票应当保留备查。　　第十九条业主委员会的委员受全体业主的直接监督。经拥有物业管理区域内20%以上投票权数的业主提议可以提请罢免选出的委员。
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最新法律咨询小区突然更换新物管 业主签字要罢免业委会
来源：四川在线-华西都市报
成都青龙乾院小区，小区保安向记者展示小区居民签署的请求书。
　　原物管公司贴出的公告显示，业委会已重新更换了物管公司。
　　华西都市报：
　　我是成都市成华区青龙场青龙乾院小区的业主，业委会在没有征求我们业主意见的情况下，擅自找到新的物业公司，来替换老的物业公司，这侵犯了我们业主的权利。
　　而且，业委会是怎么成立的我们也不清楚，我们也没有参加过投票选举，不知道谁赋予了他们的权利。
　　市民何先生
　　8日上午，成都市成华区青龙场青龙乾院小区突然来了几名穿着一致的小伙子，他们自称是小区业委会找来的新物业管理公司，要进驻小区接管小区的物业管理。
　　这让小区业主很疑惑：选用哪家物业公司应该由业主代表大会决定，而小区多数业主对此事根本不知情。
　　“事出突然”让业主难以接受，当天上午，业主自发签字，要求罢免业委会。业主何先生提出疑问：“谁赋予了业委会这么大的决定权？这侵犯了业主的权利。”
　　更换物管
　　小区业主不知情
　　青龙乾院小区一共有9栋，住户超过千家。从2008年建成以后，一直由现在的某房产集团成都物业有限公司管理。8日，记者在小区见到粘贴在每栋楼的公告，上面写道，接到青龙乾院业委会的通知，原物业公司停止提供物业服务工作。青龙乾院业委会已指定新的物业服务企业提供本小区的物业服务。
　　负责该小区物管的负责人毛经理说，物业公司和小区的合同已经到期，但是小区业主希望他们继续管理小区。不过在今年6月份，他们突然接到业委会的通知，称小区不再合作，已经找到新的物业替代了。
　　当天上午，不少业主聚集在门口，要求留下现在的物业公司，拒绝新的物业公司进来。毛经理说：“业委会没有经过业主同意，就想把我们公司赶走，我们发停止物业服务的公告也是迫于无奈，只是想告知业主。至少，我们不至于被赶走了，业主都还不晓得。”
　　业主签字
　　要求罢免业委会
　　业委会为何在业主毫不知情的情况下，没经过业主大会的同意，擅自决定找到新的物业公司替换现存的物业公司呢？
　　对于业主的问题，业委会方面没有给出任何说法。当天上午，也没有业委会成员在现场露面。包括本报记者在内的多家媒体记者多次联系业委会赖主任，都没得到答复。
　　当天上午，在小区门口，记者看到，小区业主自发签字，要求罢免业委会，重新选举新的业委会。截至当天下午3点，超过300人在上面签字要求罢免业委会。“小区管理不作为不说，还乱作为。”业主陈先生说。
　　/律师说法
　　业委会擅自决定属违规
　　四川思沃律师事务所律师张纯说，按照《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定，业委会只有代表业主与物业公司签订合同的权利，并没有决定的权利。小区更换物业，应该首先召开业主大会，由全体业主决定，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。至少需要过半的业主同意。业委会擅自做决定明显属于违规，业主可以要求罢免业委会。
　　本组稿件采写华西都市报记者李秀江摄影杨涛
　　/街道办回应
　　“新物业只是暂时代管”
　　小区业主签字要求罢免业委会，青龙街道办社建科相关工作人员也到了现场协调处理此事。有不少业主向记者反映，他们未参加过当届业委会的选举投票，“除了赖主任外，其他的人都不认识，不知道业委会是如何成立的。”
　　业委会的成立是否合法，社建科工作人员彭先生说，这是第二届业委会，2013年换届时，由老业委会成员作为筹备组织成员，筹备这一届业委会。“到街办备案的材料是完整、符合规定的。”
　　但小区业主认为，业委会并没有征求他们的意见，也没召开业主代表大会，擅自找来新的物管公司进驻小区，严重侵害了业主的权利。
　　对此，街办回应称，新来的物业公司是来暂时代管小区的。在三年前，现在的物业公司和小区的物管合同已经到期，后来就一直没有签合同，业委会担心物业公司随时撤走，因此临时找了物业公司准备接手小区。“只是临时代管，以后具体要哪一家物业公司，还得召开业主大会决定。”
　　三年前合同就到期了，为何不提前召开业主代表大会寻找新的物业公司？而且业委会寻找暂时代理的物业公司，也应该告知、征求业主同意？对此彭先生说，针对业主认为业委会的不作为、要求罢免业委会的诉求，需要20%小区业主签字，然后召开业主大会决定。“罢免业委会需要按照程序走。”
(责任编辑：UN652)
原标题：小区突然更换新物管 业主不干
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