天津市塘沽区公证处 公农村附近哪里有卖集装房的？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-11-04 23:57 标签： 塘沽区工农村迎宾园
中国农工民主党安徽省委员会----不断完善公民农村祖居房产处置的法律和政策
不断完善公民农村祖居房产处置的法律和政策　　安庆市宜秀区政协常委、市第八人民医院主治医师、农工党安庆市咨询委员会主任王文保反映：随着经济社会又好又快的发展，我国农村的城市化进程正逐步加快，快速发展的城市化进程必然会征用农村集体土地以及土地上农民的房产，将会涉及诸多的法律和政策问题。
　　根据我国《宪法》、《土地管理法》等相关法律规定，我国农村的土地所有权除法律另有规定的外均为集体所有。村集体组织代表集体行使土地所有权。村民的宅基地所有权属村集体所有。村民作为集体成员享有合法的宅基地使用权。宅基地使用权作为一种用益物权受到《物权法》的保护。
　　宅基地上的房产（指合法房产，下同）作为村民的主要私有财产受到法律保护，但由于该房产为不动产，处置这一私有财产时必然要考虑到不动产下宅基地的集体所有权的属性，因此现行的法律和政策是禁止村民出售宅基地上的房产给本村集体成员以外的人。
　　基于宅基地的所有权和房产的所有权分离，又由于宅基地的使用权只能由村集体成员享有，因此，户籍不在当地的公民祖居房产的处置便面临一系列的法律和政策问题。这其中主要包括了三方面的人群：
　　一是改革开放后，首先跳出农门的一批农村学子，他们通过高考等国家考试，离开农村进入城市。三十多年后，早年的学子已近退休年龄。由于落叶归根的传统心理，由于城市的高房价，这些人中便有一部分人有回原籍养老的要求。国企改革，他们中也有部分人下岗，其中的能力弱者也有回原籍的要求。祖居偏远农村的尚可，祖居城市附近或小城镇附近要被城市化时，要在这祖居房屋居住养老便成问题了。根据我国《继承法》和《物权法》的相关规定，他们可以在自己依法继承的祖居房居住，但遇到城市建设拆迁时现行的政策又不保护他们的合法居住权。
　　二是高校扩招，大批农村学生进城上大学。一方面，他们进入学校后已经是非农户口，即是城市人，但他们中一些人毕业后找不到工作，在城市又没有住房，很难在城市立足，即便留在城市也易被边缘化。另一方面，他们又不能回到原籍，因为户口不能落户原籍。村集体的福利待遇已经不能享受，父母住宅的宅基地使用权也已失去。虽然农村土地的承包权有30年的期限，但到期他们已没有继续承包的权利。他们即使想回原籍从事农业生产或创业也和外地没有什么差别。失去农村土地保障，在城市又易被边缘化的人群，既是社会的弱势群体，又是容易出现心理问题的人群，是社会和谐稳定需要迫切关注的人群。
　　三是上世纪90年代初曾经有过缴纳一部分“城市建设增容费”就可以办理“农转非”的政策。由于计划经济时代城市户口高“含金量”的诱惑，当时不少有一定经济能力的农民都想法把子女的农村户口转为城市户口。到后来，随着市场经济的发展，原来城市户口的特殊补贴政策逐步取消，“农转非”的这些人在城市既没有得到市民的好处，现在又失去了农民的权利。其实这些人除了户口本是“城市人”外，实际是和他的邻居农民没有什么两样，仍然是种地打工，住自家农村的老房子。不同的是原来自己对房子的宅基地拥有使用权，现在却没有了。这些人现在也已结婚生子。他们的子女虽然出生在祖居地，却不能享受村民的待遇。这部分人中有的根本就没有离开过农村，但是，上世纪的那个政策却让他们成了既不是农村农民也不是城市居民的边缘人。他们的子女出生生长在农村却不能享受村民的待遇。这些人中的强者有的通过自身的努力进入城市，容入城市。他们中的弱者仍将游历于城乡边缘之间。由于没有土地保障，没有住宅使用权的保障，他们随时可能因为拆迁成为真正的“无产者”。这将是社会和谐发展的重要不利因素。
　　各种因素造成的这些弱者，在心理压力达到一定限度时，其中的极少数人极易发展成为恶性个人极端事件的制造者。近年来，因征地拆迁引发的群体性事件和恶性个人极端事件呈上升趋势。因此有必要在制度层面上规范农村宅基地使用权问题，使现行关于农村宅基地使用权的相关法律与政策更加兼容，防止以“土政策”对抗“硬法律”，促进社会的和谐发展。
　　为此建议：对现行的涉及公民农村祖居房产处置政策问题作一定的修改。具体如下：
　　1、公民取得农村集体化前（“三大”改造之前）存在的祖居住宅（依法继承），其宅基地使用权应随建筑物走。尽管农村集体化时宅基地所有权也随耕地一并到了村集体，但农民宅基地使用权的取得并不是从村集体来的，而是集体化前土地私有时固有的。在农村集体化农民将宅基地所有权交到了村集体，而使用权实际上仍然是保留的。因此，现行的法律政策应承认该类住宅宅基地使用权的合法继承性。
　　2、公民继承农村集体化后建设的住宅，其宅基地的使用权非本村村民的继承人不能继承。由于高考制度改革后和高校扩招后，农村有相当的公民通过高考“农转非”。他们对祖居住宅的产权是可以继承的。在城市化进程中，征用这部分建筑物要用历史和现实相结合的观点去处置。
　　（1）允许公民退休选择回原籍居住养老，允许其落户原籍。上世纪九十年代前的政策是允许的。但应当将户籍和村民实际享受的集体福利待遇区别开。如征用这部分继承祖居房产居住养老的公民房产，应予以当地人口同等的住房还建补偿。对于不居住的公民祖居房产在拆迁时应予当地房价款按面积货币化补偿。由于原宅基地的所有权是村集体所有，在货币化补偿时应予以一定比例的补偿款给村集体。
　　（2）高校扩招后没有就业的公民或从原籍经招工、高考等途径进入城市，因为改革下岗，在城市没有实现再就业要求回原籍的公民，应允许他们将户口迁回原籍，以新型农民的身份参与社会主义新农村建设。这样既为新农村建设注入了活力，有避免了这部分公民回原籍居住的法律和政策障碍。目前的政策已经影响了新农村建设中农民对住房的建设，因为他们不能预测自己的子女、后代还能不能合法地继承这房产宅基地的使用权。
　　（3）对于上世纪90年代初曾经缴纳一部分“城市建设增容费”实现了“农转非”的公民，如果一直居住在农村从事农业生产，应尽快出台政策允许他们将空挂在城市的户口迁回原籍现住地。当年“农转非”的儿童，现在都已经到了婚育的年龄。他们结婚生子，其子女的户口落户已经面临相关的政策问题。城市的“空挂户”不给落户，农村原籍因为户口已迁出也不能落户。
　　公民农村祖居房产处置涉及的法律和政策问题较多，是社会转型期社会和谐需要高度关注的问题。处理好这类问题，不仅是法治社会公平正义的需求，也是在城市化进程中实现农村和谐稳定的需要，是新农村建设中需要及时解决的现实问题。
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