速珂的售后大唐天下的模式可靠吗吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-10-25 14:33 标签： 大唐天下的模式可靠吗
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讨论：售后返租模式的利于弊。案例详实，问题尖锐。
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发帖背景：
& && &本人现在江苏三线城市操作商业地产项目，身份是开发商自行组建的商业管理公司负责人。项目进行售后返租模式操作，引进主力店家乐福。
项目概况：
1、所在城市位于江苏中部地区，全市人口超500万，其中城镇人口100万。
2、项目位于城市核心商圈，市一级主干道一侧。
3、总建面积100000平米，商业面积40000平米。商业裙楼地下2层停车场，底商四层。裙楼上面是公寓写字楼部分。
4、2层，3层签约主力店家乐福，合约20年。
项目主要利益主体：
1、开发商：自身实力有限，由传统行业进入房地产开发领域，做过几个住宅小盘，第一次开发商业地产。希望通过销售，快速回笼资金，以支撑项目二期开发。
2、销售代理公司：只代理销售，不服务招商。代理公司老总已经完全取得开发商大老板信任，项目操盘思路由代理商老总主导。
3、商业管理公司：开发商应销售代理公司要求，临时组建的一支队伍，有一定的招商经验，但无销售型物业操作经验。
代理公司提出的项目操盘思路（这里是重点，是这个项目的有意义之处）：
1、项目整体以销售为导向，能卖就卖，不能卖再租。
2、具体思路分三个部分：
临主干道门面房出售给银行，证券公司。整体大面积出售。（我理解为一种操作方式：分割出售，业主自营）
内铺分割成建筑面积10-20平米一间的独立产权小商铺进行出售，由商管公司返租3-5年（管理型售后返租，有实际产权）
二层、三层家乐福部分
按照建筑面积10-20平米虚拟产权形式销售，由商管公司返租20年。20年期满后可由开发商回购物业（融资性售后返租，无实际产权）
先招商，后出售。招商定位：商务领地。（以租带售，或称带租约销售）
1、如果通过销售合同补充条款规避后期的法律风险？补充条款有哪些注意事项？
抛砖引玉：补充条款中应注明商业物业的一些附属设施如：停车场、外立面广告位、外广场、外立面户外广告屏的所有权归属、收益权归属，以上述案例通过合同规避上述问题，使得这些设施统一归商业管理公司管理，收益归商业管理公司所有。
2、四种操作模式存于一体，对于后期招商营运会带来哪些管理上的难题?如何规避？
3、是否有更好的操盘思路可供借鉴，能够使销售与后期招商经营能够更好的结合？
请各位大侠指正指点指明道路！
　　　　　
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有点落寞啊，是我的主题毫无吸引力吗
　　　　　
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1、附属设施所有权及收益问题：除了所有权，其它的权属可做出约定。收益问题需规避，建议采用酬劳或佣金名义（需表明的观点是商场整体形象提升的作用及发展商前期已谈妥为理由）
2、四种模式于一体：问题不大、一事一议，家乐福和散户及自主者从经营角度来说是一种互补的关系，唯一要注意的就是家乐福后期撤场所带来的形象印象。
3、有无更好的思路：建议家乐福部分不销售，以防备撤场及业主纠纷。需融资的话直接把该部分抵押给银行好了。发展商还是要保留多一点产权在手上，对以后的融资及管理都有好处。
最后送你一句：业主和租户的观点由发展商主导（业主是投资型、租户是经营型，投资的目的是升值转让，租户的目的是消费提升）
新人见解，不到之处还望各位大侠不啬赐教！
　　　　　
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有点不是太明白楼主的意思，二三层都是家乐福的话。一楼的销售就不成问题，为什么还要返租呢。而且个人觉得也没必要分割的这么小的铺面的。10-20平米，也太小了一些。规划图没弄上来，不好说什么。（个人观点）
　　　　　
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　　近日来，有关苹果Apple Watch的消息在各路媒体平台上铺天盖地。这种情况下，就连记者身边一些平常不怎么对科技产品发烧的朋友们对这款以“苹果”为名的“手表”产品也产生了不小的兴趣，不过他们的话题更多地集中在了Edition版玫瑰金Apple Watch的126800元“天价”上――“这么贵，都比得上劳力士了吧？”就算是2580元的Sport版，也有不少人表现有点“小贵”。
　　那么，Apple Watch到底值不值得买？其在应用和体验方面的创新，是否能成为我们出手的理由呢？
　　入门款价格不算高
　　Apple Watch三大系列34种款式在定价方面的跨度的确有点大――虽然入门款2580元起步，但顶配的售价却攀升到了126800元，两者之间的价格差将近五倍。但其实仅以入门价来看，Apple Watch并不算太贵――据记者在京东上查询的信息显示，三星的Gear S智能手表目前报价2479元、LG G Watch R则报价2888元。另外一款大热的智能手表Moto 360虽然尚未正式引入国内市场，但在淘宝上的代购价格也基本在1800元左右。以此横向比较，Apple Watch的入门版定价其实处在了中流水平，只不过其在销售策略上借鉴了一些奢侈品的手法，通过材质、工艺的细分衍生出了众多的型号和版本，这才造成了价格落差上的“惊悚”表现。
　　“市场上普通石英表几百元一块，入门级的机械表几千元起步，差距还十多倍呢？怎么就没有人觉得有问题。”资深“果粉”勐哥对于这个问题就显得十分淡定，在看完发布会后他发现不同版本的Apple Watch之间的主要区别就是屏幕尺寸、表壳材质和工艺以及搭配表带的不同后，就坚定地选择了上市后入手Sport系列的运动款。“不过我的手腕比较粗，所以会考虑42毫米的版本，没法买最便宜的那一款，其实功能都是一样，像我这样注重实用性的当然是选便宜的啦。”
　　但并非所有用户都只看重功能，在天河城上班的白领李女士觉得采用不锈钢表壳的标准版更加时尚一些，“配上米兰链应该很好看，不过到时候还是要店里去试戴一下，看看效果再做决定。”显然，对于潮流时尚人士来说，时尚的设计、外观的精致和工艺的上乘才是更重要的选购因素。而这也正是Apple Watch不同于市场上其他智能手表产品的地方，它的确是智能手表产品，但却不准备简单地当做智能手表来卖。因此对于消费者来说，是否值得购买Apple Watch理由也更加个性化了。你可以把它当成智能设备买回来用，也可以把它当成展示身份、展现个性的手表买回来戴，这也算是另外一种“丰俭由人”了。
　　应用生态有优势
　　就发布会上的演示情况来看，Apple Watch在功能创新和交互体验方面还是有着不少亮点的。除了去年9月份首次公开亮相时就赢得了满堂彩的“数码表冠”这个全新的操控方式之外，此次正式的发布会上，苹果方面还逐一展示了Apple Watch的细节功能。这其中，短信收发、社交信息推动、邮件通知、电话接打等功能早在预料之中。但通过和iPhone连接实现的GPS步行导航、远程门锁解禁、Apple Pay非接触移动支付、电子登机牌显示、酒店门禁卡替代等全新的使用方式就颇为值得注意了，虽然这里面的不少应用和服务在短时间内还无法在中国市场上用到，但就功能的实用性而言却的确充分发挥了智能手表的随身便携优势，一旦成功落地的话无疑将为我们的移动生活提供了全新的体验。
　　健身爱好者应入手
　　更加值得关注的还有Apple Watch原生应用所提供的运动数据追踪、健康生活提醒以及心率监测等和运动和健康相关的功能，在物质生活日益无忧的情况下，现代人对于健康的重视不断增强，因此运动和健身的需求也不断增长，由此催生出来软硬件、服务市场也不断壮大。Apple Watch在功能创新方面聚焦这一领域，显然是大有钱景的。
　　和市场上其他同样提供此类功能的硬件产品相比，Apple Watch的长处在于背后有着苹果结盟众多顶尖第三方应用厂商提供的完善智能生态系统，数据、应用、云服务一应俱全，而且“玩法”还会不断创新。在这个意义上，Apple Watch对于那些热衷健身的时尚白领来说无疑是非常值得购买的。
　　不过从苹果公布的情况来看，Apple Watch只能和iPhone 5之后的产品进行互联操作，而没有iPhone的支持，Apple Watch能够提供的功能又会大打折扣，所以对于那些在使用Android手机的用户或者仍然在使用iPhone 4S之前的产品的苹果用户来说，Apple Watch是没有太多购买的理由的。”出云咨询的分析师刘正昊表示，除了配套设备上的限制之外，目前官方宣布的Apple Watch的18小时使用时长也略显不足，而且众多创新使用方式的实际体验效果也还没有得到检验，“所以大家在4月10日之后可以先去体验佩戴的视觉效果，然后等媒体、网站的实际使用报告出来了之后再决定购买才是更理性的选择。”
　　(记者 程鹏)
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