网签不及时中介惹大祸？ 二手房买卖需谨慎
　　　　　　　　　
网签不及时中介惹大祸？ 二手房买卖需谨慎
淘房网　.cn　　　　　　时间： 　　出处：北京晚报
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　　在购房合同上签下自己的名字时，张女士没想到，仅仅几个月之后，自己的480余万元房款会不知所踪。虽然卖家因一房二卖以合同诈骗罪获刑，但是买家几百万元损失该找谁讨还？难道真的是没有在签合同当日网签，中介机构惹下的大祸？
  背景
  一房二卖房主被判无期
 &#年，张女士通过某房地产经纪公司联系到了范某，希望购买范某名下的一套房产。经过一番协商，最终两方以768万元的价格成交，并在当天就签订了二手房买卖合同，缴纳了30万元的定金。房地产经纪公司也作为中介方，收取了5万余元的居间费用。
  顺利成交后，张女士便放下心来。她想着，有合同在手，还有中介公司的保障，应该不会出现纰漏。
  合同签订后，中介公司除了在不断催促张女士缴纳房款外，并没有提出办理房屋过户手续。但张女士并没有太在意，陆陆续续地向范某缴纳了480余万元的房款。
  两个月后，房屋迟迟没法过户，张女士这才着急起来。多方询问之下才得知，原来，这套房屋早在张女士签约后的第三天，就被范某卖给了另外一个买家，并随即完成了过户。
  这下张女士傻了眼，房款已经付了一大半，房子却到了别人的名下。无奈，张女士只好报了警，范某也随后因涉嫌合同诈骗罪而被羁押。
 &#年9月，北京市一中院经审理认定，范某存在向张女士隐瞒房产实际抵押借款数额和其已委托他人出售涉案房产的事实。由于范某除与张女士签订合同时存在诈骗行为外，还存在另一起伪造房产证进行合同诈骗的行为，北京市一中院一审判决范某犯合同诈骗罪，判处无期徒刑。
  事后，张女士还得知，这套成交价格为768万元的房屋上，竟然还存在着范某700万元的抵押。也就是说，即使房屋顺利成交，如果这份抵押被债权人主张，这套房屋也将依照法律流程被拍卖。
  诉讼
  没及时网签要中介赔偿损失
  虽然范某因自己的行为受到了法律的惩处，但张女士的480余万元房款仅仅被退还了60万元。由于认为中介公司在其中存在过错，张女士决定起诉，要求中介公司退还居间费并赔偿剩余的房款损失。
  作为张女士的代理律师，北京国联律师事务所曹恒民律师表示，范某之所以能够完成“一房二卖”的骗局，是由于中介公司没有按照法律规定，在合同签订当天完成网签导致的。
  “二手房买卖，中介公司是有义务在合同签订的当天，就到住建委的网站完成网签工作的。”曹恒民律师说，网签就是将二手房买卖合同拍照上传到住建委网站的过程，完成网签后，这套被买卖的房产信息就将无法被查询到，也就不会出现再次被卖出的情况了。
  而张女士所购买的房产，在合同签约后第三天则被第三人网签并完成过户。“中介公司不仅没有按时网签，随后也没有关注房屋的情况，这显然是工作失误。”曹恒民律师表示，其实在这个过程中，只要业务员能够关注一下自己的业务，就不至于直到两个月后才发现房屋已经网签并过户他人。
  并且在这两个月间，中介公司还在催促张女士支付房款。而曹律师表示，支付的房款，中介公司也并没有按照规定打入二手房买卖的规定账户，而是直接打入了范某的个人账户。“这使得范某能够随意转移这部分钱款而不受监管，导致了张女士更大的损失。”
  关于本案，记者致电了该房地产经纪公司。该公司表示，他们暂时没有接到诉讼的进一步的通知。并且中介公司称，对于二手房买卖业务的办理，公司有着严格的流程和制度规定，他们的操作流程是符合法律规定的。
  据悉，本案将于近日开庭审理。
  第三方律师观点
  网签需要双方约定由中介使用秘钥完成
  北京济和律师事务所赵鸿江律师表示，根据北京市二手房交易实践，通过中介机构完成的二手房屋买卖，网签需要经过如下过程：
  先由房屋出卖人与房屋买受人签订房屋买卖合同，再由中介机构使用秘钥，将网签合同上传至系统。随后，需要等待北京市住房和城乡建设委员会审核，审核通过后，网签即完成。此时，在住建委网站的相应窗口，就能够查询到房屋被网签的信息。
  “我们需要注意的是，虽然网签需要由中介机构进行，但关于网签与否及网签时间，是需要房屋买卖双方协商确定的。”赵鸿江律师表示，由于网签一旦成功，出卖方就不能随意撤销，需要双方协商解除。出于这种顾虑，卖方一般会在买方付完首付款，并在贷款办理完成后，才与买方协商完成网签，这也是卖方对自己房屋和资金安全的一种保护。
  而买方需要注意的是，关于网签问题的具体操作，需要与中介方、出卖方事先约定。如果可能，最好在与各方的合同中写明网签时间。如此，一旦网签出现问题，就可以请求相关的责任人承担责任。
  通过监管账户划账防止出卖人“玩消失”
  赵鸿江律师表示，资金监管账户主要的作用在于防止中介机构将购房资金打入中介机构自有账户，以防止中介机构不诚信，将购房资金挪作他用。同时，它也能够防止出卖人收到部分或全部款项后，不配合买受人过户的情况，更能防止出卖人“玩消失”，从而增加了交易资金的安全性，保障交易的顺利进行。
  使用监管账户后，买方除贷款外的所有交易资金将全部存入该账户，在双方办理房屋登记后，卖家才能收到房款。
  目前在北京范围内，并非所有的区县都实施监管账户制度，根据相关规定，也并非强制所有交易都必须使用资金监管账户。在实施资金监管的区县，通过中介公司完成交易的，必须通过监管账户进行资金划转。而如果交易双方并非通过中介交易，就可以协商，是否通过监管账户进行转账。
  由于监管账户的独立性，使得它能够在一定程度上保证买方的资金安全，防止出现中介或卖方卷款逃走的情况。因此如果可能，赵律师建议购房人使用监管账户进行资金划转，而不要图省事，不给自己的资金“上保险”。
  中介不做实质审查二手房买卖需谨慎
  由于在实践中，中介机构一般仅对交易双方提供的资料进行形式审查，不能也没有能力做到实质审查，因此二手房买卖过程中聘请专业人士进行相应的咨询就十分重要。
  赵律师表示，作为出售人，要审核买受人有无购房资格，是否有支付能力。而作为买受人，则需要特别注意了解并核实出售人身份，出售人是否有权签订房屋买卖合同，房屋是否存在共有人，房屋是否被查封，房屋是否属于限制出售或不能出售等问题。
  总而言之，二手房买卖往往关系到买卖双方的切身利益，买卖双方一定要沉住气，先了解清楚，再做决定，不能头脑一热就签合同付款。
  法条链接
  一、自日起，本市行政区域内进行商品房(含经济适用住房)现房销售的，出卖人与购房人签订《北京市商品房现房买卖合同》时，均应按本通知规定，在北京市房地产交易管理系统进行网上签约。
  ――北京市建设委员会关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知(京建交[号)
  一、由房地产经纪机构(含交易保证机构，下同)居间、代理(含代办转移登记手续，下同)的存量房买卖合同网上签约流程调整为三个阶段：
  (一)草拟阶段：房地产经纪机构操作人员在存量房网签系统上填写合同……
  (二)打酉同：打芋交由交易双方签字。
  (三)完成签约：交易双方在合同上签字(或盖章)后，由操作人员在网上签约系统中点击“签约完成”。
  ――北京市关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知(京建发〔号)
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2015二手房网签流程及注意事项
2015年二手房网签的具体程序是什么?不通过中介如何网签?二手房网签应当注意哪些事项？找法网小编在这儿为您详细解答。
　　一、二手房网签的具体程序是什么？
　　网上签约和以往买卖双方在中介公司签订售房合同的程序有很大不同，其具体的程序是：
　　1、二手房买卖双方要协商合同的相关条款内容；
　　2、操作人员登录存量房(二手房)网上签约系统从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容，并填写《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》。填写完成后由买卖双方自行设置合同查询密码，操作人员进行网上提交；
　　3、买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为《存量房买卖合同》的附件一并提交到系统中。在合同提交完毕后，操作人员从系统中联机打印《存量房买卖合同》，还有《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》；
　　4、合同提交后可从网上打印《转移登记申请表》，当事人进行签字盖章后，可持申请表及其他相关材料到部门办转移登记手续。
　　二、不通过中介如何网签？
　　根据上面的描述，很多人也许会感到疑惑，是不是现在所有的程序都是在网上进行，不能在网下进行了呢？答案是否定的。根据我国目前的政策规定，二手房买卖双方自行达成交易的，还可直接签订纸质合同文本。当然，签订纸制合同文本的，可到中介协会和各区县工商行政管理部门购买，也可上交易管理网外网下载。
　　但是，如果购房者或者售房者不想通过中介来达成交易，而是希望直接通过买卖双方协商，这个时候网签应该如何进行？
　　如果个人不通过中介公司卖房，但想通过存量房网上签约系统发布房源信息和进行网上签约的，持房屋所有权证和身份证件，到房产局或当地建委咨询，办理信息公示和网上签约。一般情况下，应该双方夫妻到场，并确认待购或待售二手房未交由中介出售，否则就只能通过中介来网签。
　　二手房网签注意事项
　　(一) 买卖双方网签前，应充分了解、协商合同相关条款，需增加条款可自行添加；
　　(二)当事人因姓名更改或身份证明号码发生变更，须告知网签服务人员并提供相关证明；
　　(三)买卖双方当事人在经纪机构端进行网签，须由该机构负责打印网签合同文本；
　　(四)买卖双方当事人应牢记设置的密码，方便查询；
　　(五)买卖双方凭签约时设置的密码，可在该市房产资讯网对网签信息进行核实；
　　(六)网签手续办理完毕后，须依次及时办理交易资金监管和转移登记手续。
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我八月份在中介处看了一个二手房，签了购房合同，付了三万元定金，网签时候发现该房东名下还有一套房改房我该怎么办呢？您好！我八月份在中介处看了一个二手房，签了购房合同，付了三万元定金，网签时候发现该房东名下还有一套房改房，导致超标，网签不成，刚开始房东一直说让我等他在处理，现在他可能需要补的钱太多了，所以不愿意卖了，但是又不赔偿我违约金！我该怎么办呢？提问者：ask****|联系手机：156********|河南-郑州| 11:22
地区：河南-郑州帮助网友：20689人次律所：河南怡龙律师事务所爱心积分：44222分这个估计得委托律师起诉解决了，一般私下不会自愿赔偿给你得！可以联系律师，看看你的证据材料，起诉解决吧 11:23
提问者：ask****|联系手机：156********|河南-郑州像这种写份诉讼材料得多少钱呢？ 11:48地区：河南-郑州帮助网友：20689人次律所：河南怡龙律师事务所爱心积分：44222分一般几百块钱吧，你可以加我微信， 11:48提问者：ask****|联系手机：156********|河南-郑州?过了 12:02地区：河南-郑州帮助网友：20689人次律所：河南怡龙律师事务所爱心积分：44222分我加你没加上 12:08提问者：ask****|联系手机：156********|河南-郑州我?你了咨询那个 12:16
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用户行为分析：用户进行阅读文章后咨询律师用户与律师的沟通效率可提35.7% !& 北京二手房网签流程及注意事项
北京二手房网签流程及注意事项
[摘要]：伟业我爱我家房产中介为您提供北京二手房网签是什么，北京二手房网签流程，北京二手房网签需要提供哪些证件、北京二手房网签怎样查询，很多朋友都不清楚二手房网签有哪些优势，其实二手房网签不仅能节约二手房交易成本和时间，也能让相关政府部门对二手房交易市场做监控。另外提醒大家网签需要注意的事项签约后及时核对合同(打印出来,一式四份,买卖双方个一份,公司一份,一份送建委备案)。
什么是二手房网签？二手房网签是房管局推出的类似一手房交易系统阳光家缘的一个网上交易系统。系统运行后二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同、选择交易资金托管及银行等全部都将在网上进行。并且房屋交易过程中各个环节信息反馈、存量房房源信息、成交信息的查询和统计也都可以通过该系统和网站获得。北京二手房网签流程：1步:二手房买卖双方协商合同的相关条款内容.2步:填写完后由买卖双方自行设置合同密码,操作人员进行提交.3步:合同提交完毕后,操作人员从网上打印合同协议或声明.4步:合同提交后,可自行从网上打印&&转移登记申请表&&相关当事人进行签字盖章后,当事人持申请表及其它相关材料到房屋权属登记部门办理转移登记手续.北京二手房网签注意事项：1:公示公示满24小时才能买卖公示的信息A房屋所有权证号B产权证上注记的抵押信息C房屋所在楼层.户形.建筑面积.总楼层等基本内容.2:签约后及时核对合同(打印出来,一式四份,买卖双方个一份,公司一份,一份送建委备案)3;资金监管制(房款)银行作为监管者----买方取得产权证,卖方取得办结单&-----银行才把房款支付给卖方北京二手房网签查询方法：网签备案数据信息来源于房管局，通常情况下与房管局信息更新保持一致。如果在房管局网站上已查询到网签信息，即可说明网签备案已经成功。从2006年开始，在西安购买期房都必须进行网签备案，只有五证齐全，取得商品房预售许可证的项目才可以正常进行网签。网上签合同与纸签合同实质是一样的，区别只在于合同签订的方式不同而已。一般情况下购房者都会与开发商先签订草拟合同，草签完成后，打印出来，双方确认无误之后，再统一在网上签订正式合同，签订完成后，相关部门进行备案审核，审核通过后，产生备案号，显示在合同每页的右上角，然后由开发商打印出合同，在打印出来的合同上签字盖章，双方各持所需的份数。网签成功后[3]，经过相关部门审核后产生备案号，购房者可根据备案号进行合同查询。网签备案成功，可以有效的防止开发商一房二卖情况的出现。网签后可以在本网首页右侧合同备案查询或新房频道的右半部备案查询都可以查到。新签的合同备案查询，需要一定的时间，一般1周(正常工作日)之后可以查到。如果是两个人，在查询时需要同时输入两个人的身份证号，中间用“，”“/”或者是空格等隔开即可。二手房网签优势：1.网签后业主资质经过核实会更加可信，盘源信息也更加可靠，以后找房子可能会更方便、快捷，交易的流程也更加清晰。2.交易过程全部信息化后，可以缩短买卖双方交易递件的时间。整个网签过程市民也都可以通过网上实时查询，得知二手房交易的办理进程。3.二手房交易信息上网后有利于政府部门对二手市场进行监控。
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