工程造价分区
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一．建筑工程中的主要合同关系& & 建筑工程项目是一个极为复杂的社会生产过程，它分别经历可行性研究、勘察设计、工程施工和运行等阶段；有建筑、土建、水电、机械设备、通讯等专业设计和施工活动；需要各种材料、设备、资金和劳动力的供应。由于现代的社会化大生产和专业化分工，一个稍大一点的工程其参加单位就有十几个、几十个，甚至成百上千个。它们之间形成各式各样的经济关系。由于工程中维系这种关系的纽带是合同，所以就有各式各样的合同。工程项目的建设过程实质上又是一系列经济合同的签订和履行过程。& & 在一个工程中，相关的合同可能有几份、几十份、几百份，甚至几千份，形成一个复杂的合同网络。在这个网络中，业主和工程的承包商是两个最主要的节点。& & (一)业主的主要合同关系& & 业主作为工程(或服务)的买方，是工程的所有者，他可能是政府、企业、其他投资者，或几个企业的组合，或政府与企业的组合(例如合资项目，BOT项目的业主)。他投资一个项目，通常委派一个代理人(或代表)以业主的身份进行工程项目的经营管理。& & 业主根据对工程的需求，确定工程项目的整体目标。这个目标是所有相关工程合同的核心。& & 要实现工程总目标，业主必须将建筑工程的勘察、设计、各专业工程施工、设备和材料供应、建设过程的咨询与管理应等工作委托出去，必须与有关单位签订如下各种合同：& & 1．咨询(监理)合同，即业主与咨询(监理)公司签订的合同。咨询(监理)公司负责工程的可行性研究、设计监理、招标和施工阶段监理等某一项或几项工作。& & 2．勘察设计合同，即业主与勘察设计单位签订的合同。勘察设计单位负责工程的地质勘察和技术设计工作。& & 3．供应合同。对由业主负责提供的材料和设备，他必须与有关的材料和设备供应单位签订供应(采购)合同。& & 4．工程施工合同，即业主与工程承包商签订的工程施工合同。一个或几个承包商承包或分别承包土建、机械安装、电器安装、装饰、通讯等工程施工。& & 5．贷款合同，即业主与金融机构签订的合同。后者向业主提供资金保证。按照资金来源的不同，可能有贷款合同、合资合同或BOT合同等。
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按照工程承包方式和范围的不同，业主可能订立几十份合同。例如将工程分专业、分阶段委托，将材料和设备供应分别委托，也可能将上述委托以各种形式合并，如把土建和安装委托给一个承包商，把整个设备供应委托给一个成套设备供应企业。当然业主还可以与一个承包商订立一全包合同(一揽子承包合同)，由该承包商负责整个工程的设计、供应、施工，甚至管理等工作。因此一份合同的工程(工作)范围和内容会有很大区别。&&
(二)承包商的主要合同关系& & 承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同*的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同。工程承包合同和承包商是任何建筑工程中都不可缺少的。承包商要完成承包合同的责任，包括由工程量表所确定的工程范围的施工、竣工和保修，为完成这些工程提供劳动力、施工设备、材料，有时也包括技术设计。任何承包商都不可能，也不必具备所有的专业工程的施工能力、材料和设备的生产和供应能力，他同样必须将许多专业工作委托出去。所以承包商常常又有自己复杂的合同关系：& &
1．分包合同。对于一些大的工程，承包商常常必须与其它承包商合作才能完成总包合同责任。承包商把从业主那里承接到的工程中的某些分项工程或工作分包给另一承包商来完成，则与他签订分包合同。& & 承包商在承包合同下可能订立许多分包合同，而分包商仅完成总承包商的工程，向承包商负责，与业主无合同关系。承包商仍向业主担负全部工程责任，负责工程的管理和所属各分包商工作之间的协调，以及各分包商之间合同责任界面的划分，同时承担协调失误造成损失的责任，向业主承担工程风险。& & 在投标书中，承包商必须附上拟定的分包商的名单，供业主审查。如果在工程施工中重新委托分包商，必须经过工程师(或业主代表)的批准。& &
2．供应合同。承包商为工程所进行的必要的材料和设备的采购和供应，必须与供应商签订供应合同。& &
3．运输合同。这是承包商为解决材料和设备的运输问题而与运输单位签订的合同。& &
4．加工合同，即承包商将建筑构配件、特殊构件加工任务委托给加工承揽单位而签订的合同。& &
5．租赁合同。在建筑工程中承包商需要许多施工设备、运输设备、周转材料。当有些设备、周转材料在现场使用率较低，或自己购置需要大量资金投入而自己又不具备这个经济实力时，可以采用租赁方式，与租赁单位签订租赁合同。& &
6．劳务供应合同。即承包商与劳务供应商之间签订的合同，由劳务供应商向工程提供劳务。& &
7．保险合同。承包商按施工合同要求对工程进行保险，与保险公司签订保险合同。& & 上述承包商的主要合同关系如图2—2所示。承包商的这些合同都与工程承包合同相关，都是为了完成承包合同责任而签订的。
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建设工程专项法律实务之六：业主方施工合同管理法律实务
时间：&&|&&作者：刘树明&&|&&浏览：1001
规避黑白合同(实际上黑白合同均无效，但施工合同解释出台后，一律按白合同结算，对业主方非常不利)。出现黑白合同将导致：施工单位依法主张按不上下浮方式确定工程价款、施工单位可以依据白合同的约定主张业主方拖欠工程进度款、施工单位可以依据白合同的约定采取停工措施并据此主张顺延工期及费用索赔的权利。
声明：本文主要内容摘自知名律师周吉高《专项法律实务》，操作性、实战性强。第六讲&业主方施工合同管理法律实务前言：1、业主方通过讲是指建设单位或者说是发包人。2、法律实务是指在工程实践以及司法实践中如何来运用。3、施工合同解释是指《最高人民法院关于审理建设工程施工案件适用法律问题的解释》。本讲主要内容是业主方如何将施工合同解释运用到施工合同管理中。主要内容：一、本讲的必要性、特点和目标;二、合同总体策划阶段存在的法律问题及解决办法;三、招投标阶段存在的法律问题及解决办法;四、签订建设工程施工合同阶段存在的法律问题及解决办法;五、履行建设工程施工合同阶段存在的法律问题及解决办法;六、纠纷处理阶段存在的法律问题及解决办法。一、本讲的必要性、特点和目标1、必要性施工合同解释以业主方施工合同管理提出新要求规避黑白合同(实际上黑白合同均无效，但施工合同解释出台后，一律按白合同结算，对业主方非常不利)。出现黑白合同将导致：施工单位依法主张按不上下浮方式确定工程价款、施工单位可以依据白合同的约定主张业主方拖欠工程进度款、施工单位可以依据白合同的约定采取停工措施并据此主张顺延工期及费用索赔的权利。要规避不作为默示承认的约定，包括要认识到不作为默示承认的前提条件――依法依约(法律上有规定或双方当事人有约定)。行政规章是不能作为“依法依约”的“法”来适用的。最高人民法院的相关文件、会议纪要表明，行政规章不宜作为法律来适用，不宜写入判决书。业主方属于买方市场，但合同管理不轻松交房前的被动地位;结算或者诉讼的时候，出现现场工程师或者监理办理一个签订，或者串通一个签证，在司法实践中往往难以推翻。工程建造阶段存在造价失控、工期延误且无法获得赔偿、质量不合格等风险。2、特点施工合同划分为五个阶段：总体策划阶段;招投标阶段;签约阶段;履约阶段;纠纷处理阶段。把司法解释贯穿于各个管理阶段，分别进行归纳、归类来进行讲解。结合案例进行讲解。3、目标了解司法解释、掌握有利合同管理地位的技巧和方法、有效防范造价失控以及逾期竣工等风险――精细化的施工管理二、合同总体策划阶段存在的法律问题及解决办法1、概念：合同总体策划是①在项目实施前期或在项目实施之前，对合同的签订与实施有②重大影响的决策事项，③依据业主情况、承包商情况、工程特点、环境特点，包括政治环境、法律环境等，经过④多方案比较后确定最优方案的行为。2、总体策划阶段存在的问题①不进行合同的总体策划，不具备条件也要签或者等具备条件以后再签;②不具备条件也要签，履约过程中容易产生纠纷;③等具备条件后再签，影响整个项目的工期，影响房屋的交付使用时间;④合同策划脱离实际，未能针对业主方情况、承包商情况、工程特点、环境特点(政治环境、法律环境等)，业主方处于不利的合同管理地位。3、如何进行总体策划①项目的施工发包模式――三种模式★平行发包模式：即业主方将项目发包给一个项目总承包，再将机电安装工程、弱电工程、铝合金门窗工程、装修工程等专业工程分包给专业工程承包商。其优点是节约成本，第一个缺点是施工总承包单位对其它专业工程不承担总包的工期、质量、安全的责任(原因是缺乏合同关系制约);第二个缺点是需要进行多次招投标;第三个缺点是各签各的合同，需要业主方协调，易出现交叉施工，影响工期，引发窝工损失索赔。适用于业主包管理力量非常强的项目★工程总承包模式：&业主方将项目全部发包给施工总承包，而施工总承包商又将主体结构以外的专业工程分包给专业工程承包商。其优点是仅需一次招投标，施工总承包承担总包责任;缺点是成本高、业主方对项目的控制能力弱(总包付款、与业主方没有合同关系)适用业主方厂房工程的发包★总承包加指定分包模式：业主方将工程全部发包给一个施工总承包，同时业主方将专业工程又指定给指定分包商，使专业承包商成为施工总承包的分包人。其优点是节约成本的同时，施工总承包需要承担总包责任;缺点是需要规避直接指定分包的嫌疑(建设部有一个行政规章规定业主方不得直接指定分包，司法解释对直接指定分包出现质量问题规定业主方也要承担责任)。适用于一些境外投资的大型办公楼、酒店、商业设施等项目★常见误区常常会误认为土建施工总承包需要对其他平行承包单位承担总包责任(典型表现：将其他平行承包单位表述成业主直接分包，施工总承包合同中约定总包管理和配合费或者签订补充协议，约定进行所谓的总包管理和配合，并据此支付总包管理及配合费)。实质上，依法施工总承包单位就其他平行承包单位不承担工期、质量等责任可以抗辩，因为其它专业分包人是直接和业主方签订合同的，与总包之间没有合同关系，而且总包的范围也只是土建的内容，不包含业主方直接分包的内容。在签约主体和工程范围都不是总包单位的情况下，结果是：支付了总包管理费，但总承包单位抗辩不承担总包管理责任。②业主方管理模式――三种模式★业主方管理+监理管理质量(+审价所审价)适用于国内工程的管理★业主方管理+监理管理质量+测量师事务所管理造价、合同适用于境外投资的一些房地产项目★业主方管理+项目管理公司管理+监理管理质量+测量师事务所管理造价、合同适用于境内外资项目、国内市政工程项目◇&如何选择这些模式依据：业主方自身的管理力量、项目管理公司的能力与数量、成本因素◇具体案例：业主方不宜采用重复多头管理模式，易造成管理混乱，导致目标无法实现某房地产项目中，业主方采取的管理模式是：业主方管理人员管理+项目管理公司管理+监理质量管理+测量师事务所造价、合同管理，出现了“三控制”方面存在重复管理、多头管理的问题。如质量控制有监理、项目管理公司和业主方;进度控制有项目管理公司、业主方;造价控制有测量师事务所、项目管理公司、业主方。这样导致业主方管理成本上升，多头管理承包商不知听谁的，业主方内部易发生矛盾，管理混乱。◇具体案例：选择项目管理公司管理必须加强对其的监督，否则管理混乱，目标无法实现。某大型厂房工程，业主方采取的管理模式是：业主方管理人员管理+项目管理公司管理+监理质量管理，业主方管理力量薄弱，基本上全权委托项目管理公司进行管理，管理范围包括选择招投标代理单位、监理单位、总承包、施工单位、甚至业主方律师。由于项目管理公司自身是一个房地产公司，管理力量本身也不强，导致工程施工阶段，项目管理公司(实际上是一个房地产公司)与总承包、施工单位串通，业主方无法控制局面，导致项目管理混乱，最终该工程因索赔被法院拍卖。原因：首先，认识问题。业主方未正确认识到自己与项目管理公司的关系实际上是一个委托与受托的关系，业主方可以随时解除合同，是可以控制项目管理公司的。其次，价格失控。业主方未对价格进行控制，项目管理公司确定中标价格严重偏高于市场价格，而且增设了很多费用(仅总包管理费就2000万元)。第三，管理失职。项目管理公司不履行管理职责，在总包、施工单位列出合同不作为默示承认条款要求索赔的情况下，仍不加重视，不发异议函，不审核进度款申请。最终因拖欠工程款发生争议，总包、施工单位停止施工，造价严重失控，比合理价格高出30%―40%。③其他策划事项招投标：根据《》的规定，对照国家计委8号令招标项目的范围和规模标准的规定判断是否必须招标，否则易导致合同无效。合同种类：固定总价合同、固定单价合同、成本加酬金合同、可调价合同中选择，选择不好易导致造价失控。项目签约计划：最好有一个计划。三、招标投标阶段存在的法律问题及解决办法1、违反《招标投标法》强制性规定，导致合同无效司法解释第1条第三款：必须招标而未招标或者中标无效的建设工程施工合同是无效的。住宅项目发包必须进行招标投标，指定分包合同性质属于分包合同性质，总包是通过招投标方式进行，总包范围包括了指定分包工程的范围。业主不得单独将指定分包的工程直接与指定分包人签订合同，而要进行招投标，否则合同无效。2、通过招投标但未能获得合理低价◇具体案例：施工方通过在专用条款部分特别约定，实质变更了合同价款确定方式原因：一是未能统一报价基础;二是未能了解、掌握合同条款之间的关联性，合同价款确定方式与工程变更的关系，进而导致低价未能通过固定总价合同方式确定下来。也就是说合同前面约定的是固定总价方式，又在专用条款中通过对工程变更的特别定义，实质上变更了固定总价方式，约定为合同价款可以根据工程变更进行调整。◇具体案例：投标人擅自缩小招标范围变相增加造价原因：一是评标委员会出现差错，在评标时故意或过失造成遗漏;二是签约阶段对承包范围、合同价款等条款的约定存在错误。★解决办法方法之一：统一报价基础。在方案图设计阶段：统一报价的基础就是定额，取费标准由投标人填报，投标人竞争的是取费的费率;在施工图设计阶段：统一的报价的基础是工程量清单，然后由评标委员会进行评标。有了施工图和工程量清单，在投标人报价的时候，要特别注明投标人不能变更工程量清单，如果投标人认为工程量清单有问题的话，应当另行列出，可以补充，而不能修改招标人的工程量清单，以防止投标人私自修改，导致工程量清单都不一样，业主方无法评标。方法之二：加强评标管理。除评标委员会外，业主方一定要加强监督。3、中标通知书发出后未签订施工合同★没有签订建设工程施工合同且未施工――承担责任建设工程合同必须签订书面合同，中标通知发出但没有签订书面合同，施工合同实际上是没有生效，合同未生效，承担的就是缔约过失责任。★没有签订建设工程施工合同但已经开始施工――承担违约责任包括预期可得利益。《》第36条规定“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”同时，《合同法》第44条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。虽然双方未签订书面合同，但是合同已经开始履行而且对方接受的，合同已经成立且生效，再拒绝签订书面合同就应该承担违约责任包括预期可得利益。防止中标人不签订合同的最好方法就是设立投标保证金。四、签订施工合同阶段存在的法律问题及解决办法★存在的问题：1、未将招投标获得的合理低价固定到合同中。固定价格的价款确定方式：总价包干方式+单价包干方式。双方约定结算时工程量不作调整，则合同应为总价包干合同;双方约定结算时工程量按实调查，则合同应为单价包干合同。2、按司法解释规定，签订黑白合同结算时按白合同结算◆如何避免黑白合同，解决方法：⑴尽量不签订黑白合同，通过招投标获得合理低价。垫资原则上按有效处理，说明行政机关备案。⑵要签订黑白合同，要找个合理的理由，签订补充协议，并且备案。⑶重新招标、投标，以获得合同的低价，然后重新签订合同。3、签订了无效合同，发生纠纷后出现超预期的后果◆合同有效与合同无效的法律效果合同有效：施工单位必须要履行施工义务;合同无效：施工单位可随时不履行合同。合同有效：一旦违约需要承担违约责任;合同无效：谈不上违约，也谈不上追究施工单位违约责任。合同有效：不得擅自变更和解除，可实现合同目的，具有确定性;合同无效：随时可不履行，合同目的的实现无确定性。4、合同有效，但缺乏主要条款、约定模糊、前后矛盾，条款之间缺乏关联性、整体性、逻辑性，导致履行过程中产生争议◆具体案例：施工合同约定存在问题导致2900万元争议案案例中合同存在如下问题：一是将承包范围与合同价款确定方式混为一谈。承包范围是指诸如施工图纸里面所涉及的内容或者包括土建、安装、装饰等内容的约定，而一次性包干是合同价款的一种确定方式，也就是总价包干方式。二是工程付款约定了两种完全不同的付款方式。三是合同价款确定方式存在两种不同方式。分别是固定总价的价款确定方式，另一种是可调价的确定方式。四是工程结算与付款缺乏衔接。正确约定：工程完工后，经甲方验收合格且经甲乙双方确认结算造价以后一次性付清余款。◆领导换届往往导致双方产生争议5、采用示范文本签约时未处理“不作为默示条款”99版有13处不作为默示条款，对业主方极为不利。解决办法：通过专用条款对通用条款进行适当的修改，即在专用条款部分，作出不适用通用条款的约定。不过施工方对这种修改比较抵触，可以采用一个变通的约定方法，约定：如果发生通用条款所说的不作为的情形，承包商应该通过书面的形式催告业主方来履行，并同时在催告内容里载明是根据通用条款某某条不作为默示认可的规定做出的、如果在某一合理的期限仍不确认就视为认可。6、缺乏对特别条款的设立，可能导致承担混合责任如此约定：业主方、监理单位对某某结构设计方案的审查不免除或减轻施工单位应当承担的责任。7、虽规定签证的授权，但未约定到施工合同中导致对施工单位不发生效力业主方要把签订法令规定约定到施工合同中，内部的授权约定是不能对抗施工合同的。8、未约定履约保证金或未约定擅自终止合同的法律后果，导致施工单位单方终止合同以威胁提价――防止施工单位低价中标后单方毁约①施工单位能否单方终止合同来避免损失的扩大首先，需要研究合同的效力问题;其次，需要研究施工单位有无权利解除合同;第三，无权解除合同但擅自解除合同的法律后果。②关于保函的处理③施工单位对外签订但尚未履行完毕地合同的处理五、履行施工合同阶段存在的问题及解决办法1、签证存在的问题及可采取的措施(详见第七讲《建设工程签证法律实务》。2、疏忽或故意变更合同价款及价款确定方式导致自身利益受损。具体案例：自破闭口价导致固定低价被打开。3、业主方放弃追究施工单位逾期竣工的权利。4、高度重视不作为默示条款的法律后果。5、施工单位以业主方违约为由解除合同。解决办法是：合理限制施工单位的合同解除权。一是约定排除解除权;二是约定履行必要的程序方可解除。六、纠纷处理阶段存在的法律问题及解决办法1、四种情形：拖欠工程款纠纷;工程质量纠纷;工期违约金纠纷、工程建设造成周边的损害赔偿纠纷2、存在的问题◆未对纠纷正确研究判断，导致败诉;◆解决纠纷缺乏主动性;◆不注意及时主张反索赔的权利(诉讼时效两年);◆对司法审价报告不能进行有效的质证(未全面提出异议、提出的异议法官无法理解、提出的异议缺乏证据支持、提出的异议不具体)。法院对审价报告的认定方法：第一个层次是没有异议的予以认定;第二个层次是有异议但没有证据证明，根据审价单位的意见予以认定;第三个层次是有异议且有证据证明的，法院按异议予以认定。◆不能正确对待反诉3、纠纷情况的研究判断研究判断的主要内容：◆合同的效力◆是否存在逾期竣工、质量问题――决定反诉◆决定反诉――是否存在证据不足◆决定反诉――是否在诉讼时效范围内4、司法审价报告的质证方法◆参与质证的人员及分工――造价工程师与律师◆质证意见的起草与转化及完善过程：分工――起草――转化――完善5、主张逾期竣工违约金的方法◆确保合同的效力◆完善合同的约定：施工单位要举证证明延误工期的因素、证明这个因素确实导致工期延误的具体天数、证明延误工期的因素和延误的天数之间具有因果关系即延误因素发生在关键线路上。◆反诉庭审过程中引导法官采用约定举证标准的审判思路◆竣工后要提出主张，及时中止诉讼时效6、质量纠纷处理中业主方存在错误认识◆将竣工验收合格前发现的质量问题认为是保修期限发生的质量问题。竣工验收合格前发现的质量问题要在竣工验收前把它解决，不解决的话实际上就不能竣工验收，影响工期。保修期限发生的质量问题是竣工验收合格后发生的质量问题，不影响工期。◆保修期间发生的质量问题由自己修复或者只要修复就由施工单位承担修复费用不管保修期间发生的质量问题由谁造成，施工单位都具有保修义务。当然，在保修期间谁造成质量问题，由谁承担修复费用。◆保修期后就丧失了质量损害的赔偿请求权在保修期内应保修未保修或者没有提出请求但未超过两年，是可以要求就质量问题造成的损害提出赔偿◆工程交付使用后质量责任分为两个阶段：一是工程质量保修期阶段;二是损害赔偿责任期，而且是保修期完成才进入损害赔偿责任期(地基与主体结构除外)两个期限都是从竣工验收合格之日起计算。◆过了保修期间不能追究参与工程建设各方责任总结：业主方施工合同管理要实现三大目标――质量合格、按期竣工、造价合理四个方面的主要工作◆确保合同有效◆防范成本失控、逾期竣工无法获得赔偿风险◆项目管理轻轻松松◆发生纠纷，法院有较大自由裁量权
作者： [河北-张家口]专长：合同纠纷 刑事辩护 建设工程 交通事故 公司法 律所：河北国器律师事务所10806积分 | 帮助3699人 | 613个好评电话:
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业主方合同管理的考虑
摘要：本文主要讲述了工程建筑中合同管理以及业主方合同管理的概念，并主要针对业主方进行合同管理所具有的一些特点进行了分析，提出了今后业主方进行合同讨论时所需要注意的一些问题，并从健全管理制度、规范合同文本和强化合同履行管理等多个角度提出了业主方进行合同管理时可以采取的一系列优化举措，以期维护业主方的最终利益。
关键词：合同管理；业主方
建设工程项目广泛存在于工业、交通、能源、城建、房地产等领域，具有工程分布广、建设周期长、工程内容多等特征，因而工程项目在建设过程中面临着许多风险，伴随各种新技术、新材料的不断应用，建设工程项目面临的风险也在不断增加。任何经济活动都离不开合同的签订，合同作为一种协议，设定、变更或终止当事人之间的民事权利和民事义务。合同管理贯穿于工程项目的全过程，在项目建设的各阶段，都必须用合同的形式来约束各方的责任、权利和义务由于业主方是建设项目的人力资源、物质资源和知识资源的总集成者，所以业主方的项目管理贯穿于项目建设的全过程，是建设项目管理的核心，如何控制合同风险，防范合同风险造成的损失，已成为建设工程项目管理业主方需要重点关注和探讨的一个课题。
1.1合同的概念
从广义上来讲，合同是一种协议，主要以明确义务和权力为主要内容，它不仅是指民法中的合同，而且还指劳动合同、行政合同以及国家合同等。从侠义上来讲，可以将合同看作是一种关系民事权利的协议。
1.2建筑工程合同
建设工程合同指的是为了完成某一特定的工程任务而与设计、勘察、设备和施工单位一起签订的协议，这份合同通常由设计、勘察、物资采购、施工和监理五部分组成。而合同中涉及到的当事人通常包括勘察方、业主方、设计方、物资供应方和施工方、监理方等，每个当事人之间都会通过签订一张合同来确定二者之间的关系，具体如图1所示。
1.3建筑工程合同的特征
1.3.1建筑合同主体具有多元性
在一项工程的建设过程中一定会涉及到许多的工作，比如监理单位要做好监理工作，需要委托有关部门进行工程设计、购买设备和工程材料等。这一系列工作的进行中都会签订许多不同类型的协议和合同，因此，也会产生许多的合同主体。
1.3.2业主通过合同通过对项目的控制
业主实现对工程项目的控制主要是通过委托项目和将合同分解来完成，因此，一个工程项目的合同体系也决定着这项工程的管理机构。工程合同可以将这项工程所涉及到的运输工作、设备和材料供应等联系起来，从而来协调好整个施工工作。合同管理一定要协调好整个工程中所涉及到的全部单位相互之间的关系。使得各个施工单位之间相互配合，在组织上、内容上、时间和技术上都形成一个周密、完整的体系，从而保证整个工程的有序进行。
合同管理指的是工程项目的所有当事人都必须要根据签订的协议认真履行自己的职责，行使应有的权利，维护好各个当事人的利益，并发扬团队合作精神，使得各项管理工作都能够有序进行，尽量减少合同问题的出现，在项目管理的整个过程中，合同管理属于是新兴的管理职能。
2.1业主方进行合同管理
业主方进行的合同管理，顾名思义，指的就是项目工程合同的当事人之一：业主对整个合同的履行过程的动态监管，合同管理是整个项目工程的管理的领导和核心。由于业主是整个工程项目的使用者，因此，业主对整个合同管理都起着领导作用。业主方进行合同管理的特点：（1）业主方进行合同管理的周期比较长。工程项目整体上来说它的建设周期就会较长，而涉及到业主的合同管理不仅会在项目的施工和设计中出现，甚至还会延伸到项目的结尾阶段，贯穿整个工程项目的始终。（2）由于工程项目从设计到完成十分复杂，一般要经过设计、勘察、施工和交付等过程，这其中所涉及到的合同主体也比较多，通常包括经融机构、代理机构、投资主体、政府部门以及供应商、承包商和运营商等，各个合同主体之间又会产生各种错综复杂的利益关系，因此，一个工程项目有可能会产生几百甚至几千份合同。（3）合同承担着很大的风险。由于工程建设的周期很长，合同主体较多，因此，在整个工程建设中必定会存在许多的风险，而图1当事人之间关系这些风险就需要合同各方一起承担，业主方对此要有独特的分析风险、预知风险的能力，将建设风险降到最低。
2.2业主方进行合同管理时需要考虑的问题
2.2.1合同的文本的规范性问题
工程项目在签订合同之前，常常会有业主以标准合同文本不符合实际需求为由希望使用自制的、含糊的、笼统模糊的文本来签订合同，而这些自制的合同文本往往存在的避重就轻、考虑不周的问题，因此常常会在以后的工程建设中发生一些纠纷。
2.2.2合同的管理制度是否健全
整个项目管理体系中没有完全的包含合同管理制度，合同管理制度制定的不科学、不严谨、不健全，因此严重影响了合同后续的审查和变更工作；此外，管理责任制度不够健全，没有明确的规定合同管理的具体职责范围，从而影响合同最终的管理效果。
2.2.3合同体系的协调性问题
业主为了完成最终的工程目标必须要与许多的单位签订主合同，而同样承包商也需要通过签订许多的分合同来完成他的责任，这些合同一起构成了整个的合同体系。在这个体系中，由于各个合同之间都相互存在着复杂的关系，因此，业主为了保证整个工程项目的顺利进行必须要对它们进行有序的调节，实际上，在建筑工程的建设过程中由于合同不协调而造成的失误时有发生。
2.2.4合同管理的动态性问题
由于建筑工程在建设的过程中设计的合同主体比较多，因此，合同所面临的风险因素也更大，影响因素也更多。建筑工程在施工的过程中往往会存在许多的不确定因素，因此，业主协调合同时一定要根据具体情况进行跟踪指导。如果业主的跟踪不到位，对合同中存在的需要协调的关系没有进行及时的引导和纠正，就会导致实际与合同不同，从而造成难以预估的严重后果。
2.2.5合同的管理力度问题
我国的合同管理中存在的一个比较普遍的问题就是在实际的实施过程中，合同没有被彻底的分解和利用，业主往往在合同签订之后就将其搁置起来，由于对合同的相关管理不到位，使得在实际施工过程中经常出现工程质量问题或工程延期等问题，严重损害了业主的切身利益。
3业主方进行合同管理时的优化措施
3.1对合同文本进行规范
业主方要想从根本上对合同管理进行优化首先要做的工作就是规范合同文本。业主制定和选定文本时除了要分析合同的内容是否完备、合法，还要考虑合同中所规定的条款是否公平、齐全。我国的一些威信力较高的机构会根据国外的资料结合国内的实践经验针对不同的合同类型制定不同的合同范本，由于这些范本根据法律规定每10年就要更新一次，因此具有很强的实用性。工程单位在签订合同时可以尽量参考使用这些示范文本。
3.2健全合同管理力度
合同能够顺利实施离不开健全的合同管理制度，业主方在进行合同管理的过程中，首先要健全合同管理章程，对人们的活动和行为做出明确的规范，其中主要包括合同文档、计量、结算、变更、索赔管理以及纠纷管理的办法；然后明确各个部门职责，以部门为单位制定具体的负责人，与此同时还要配备专门的人员来记录施工的变更日期、会议沟通资料以及补充会议等，并监督管理合同的切实履行。
3.3强化合同履行管理
在合同实施的过程中，业主方在签订合同后一定要继续进行分解合同，加强与当事人的沟通，并明确相关人的责任，业主在对合同进行管理时一定要做到以下几点：①专门安排负责人到施工现场进行勘察监督；②业主根据合同内容积极履行自己责任。帮助承包商解决工作上的问题；③监督整个工程项目的实施，除了要仔细检查工程项目的设计是否存在问题，还要检查工程施工的材料和设备是否有问题。
3.4实施全过程、动态的合同管理
合同管理指的是项目在开始时评标、招标、策划合同、签订、索赔、变更、合同后评价、结算、合同终止等整个过程，从而在最大程度上降低合同的风险，最终提高整个工程项目的经济效益。业务主一定要用动态的思维去跟踪判断，对合同履约过程中发生的变化要及时的诊断纠正，采用组织管理、采取技术和经济等措施做出相应的调整。
在整个工程项目建设的过程中，一定要高度重视合同管理，合同管理是整个项目管理工作的领导和核心，而业主在合同管理中发挥着不可替代的作用，因此，在工作中一定要注重提高业主的合同管理水平，最大程度的降低合同风险，切实维护好业务主的合法利益，从而实现项目的总体目标。
作者:时艳 单位:广西交投物流发展有限公司
[1]全国招标师职业水平考试辅导教材指导委员会．项目管理与招标采购[M].北京：中国计划出版社，2012．
[2]王要武．建筑工程合同管理[M]．北京：中国建筑工业出版社，2002．
[3]沈国庆.关于工程合同前期管理的探讨.科技信息（学术版），2007（3）.
[4]王强.小浪底国际标合同管理及变更索赔处理研究[D].南京：河海大学，2007.
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