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租赁合同提前解除 如何处理
租赁合同提前解除，如何处理?案例：原告黄某将某小区店面一间出租给被告尹某用于开办理发店，租期三年，李某支付第一年和第二年半年租金后，第二年下半年和第三年租金未付并且于第二年上半年末搬离租住的房屋。后黄某以尹某未按时缴纳租金为由，向法院起诉要求尹某支付未付第二年下半年和第三年的租金。在法庭审理中，尹某辩称，由于个人原因他早就向原告提出，提前解除与原告的，经双方口头协商一致后，被告才搬离了租赁房屋。在解除合同时，原告也未向其主张过租金。从第二年下半年起，自己已经不实际使用该房，不应该继续承担租金。经法院审理查明，被告尹某确实于第二年上半年末搬离了租住的房屋，但双方未签订过解除租赁合同的书面协议，也没有证据证明双方曾经就解除合同进行协商或达成一致。根据上述认定的事实，法院认为：被告主张已与原告口头协商解除《房屋租赁合同，原告予以否认，被告也未提供相应证据予以证明，因此，无法认定。但被告搬离租赁房屋的事实清楚，可视为单方解除合同。原告明知被告未按时支付房屋租金和租赁房屋关闭未营业，应该及时采取措施向被告主张租金或要求继续履行。但原告并未在合理期限向被告提出上述主张，因此，被告违约导致双方租赁关系已经实际解除的事实，应该得到认定。被告违约解除合同，应承担违约责任。双方在合同中并未约定单方解除合同的违约条款，应该以原告的实际损失为标准确定被告的违约责任。在庭审中，原告主张因被告擅自解除合同导致房屋空置造成第二年下半年和第三年的租金损失为实际损失。但法院认为，原告既然已经知道被告终止合同，就应该采取积极措施，另寻租户，避免损失的扩大，但原告在被告搬离后却未采取积极的措施，因此导致损失的扩大部分，法院不能支持，对于合理时间内的租金损失法院可以酌情认定。法院最后判决，由被告尹某赔偿原告黄某第二年下半年四个月的租金损失，驳回了原告黄某的其它诉讼请求。在合同履行过程中，可能会因为各种非正常的原因，导致一方要解除合同，当一方提出解除合同时，双方可以协商何时解除、是否承担违约责任，如何承担，如果能协商一致，当然按双方协商的方式处理，但如果协商不一致呢?如何解除?如何承担违约责任?就是双方需要面临的问题了。律师提示：提前解除房屋租赁合同需要注意的问题。1、&押金不是，提前解除合同不能直接扣除。在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题，如果双方一旦发生什么争议，尤其是承租人提前解约，出租人往往会扣留押金做为违约金。实际上，押金并非是提前解约的违约金。之所以出租人要收取押金，是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用，为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定押金。从这个角度讲，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。除非双方在租赁合同中明确约定，一方违约解除合同，以押金为标准确定约定的违约金数额。2、&单方解除合同的违约金标准如何确定?身为律师，我经常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同时询问：“法律有没有规定一个明确的违约金数额标准?”　　　　这里我要再次告诉大家：“没有!”在中对于违约金数额的确定主要就是一个原则：“有约定从约定，无约定以实际损失计。”这一点在本书第一篇介绍违约责任时我们早已介绍过了，房屋租赁也没有特殊规定。但是，房屋租赁合同解约时，如果没有约定的违约金，如何确定单方解除给另一方造成的损失?这很难准确认定。　　&　　出租人单方解除合同，承租人的损失如何认定?承租人要另寻房子租住，花费的时间很难计算，除必要的搬家费等，不管找到还是没找到，都很难准确地认定实际损失数额。　　　　承租人单方解除合同呢?理由上似乎好找一些，可以说“造成房屋空置产生损失”，但是空置几个月的损失是合理的呢?你总不能永远空着不找新的承租人吧?比如前面的案子中原告主张一年半的空置损失，最终法院只支持了四个月的。　　　　所以，为了避免这种违约金标准的不确定性和争议，律师建议在签订房屋租赁合同时双方一定要把单方解除合同的违约金标准明确在书面合同中。比如明确约定几个月的房租为违约金，或者直接表述按押金的标准确定违约金的数额。这样，一旦发生单方解除的情况，守约方主张违约责任简单方便;而违约方呢?对自己的违约行为的后果也有所预期，可以事先准确判断后果，在是否违约时就会有一个得与失的客观衡量。对双方都有好处。3、&如何做到提前解约，而不承担违约责任?经常碰到因为客观原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承担违约责任的情况。我们前面说过，如果在解除时，双方协商一致解除而不承担违约责任，当然可以不承担。可是谁能保证协商一致呢?能不能提前就做好这个工作?能!如果事先在合同中采取些变通措施，是可以做到的。比如双方可以在租赁合同中先明确约定，发生何种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任，比如房屋需要、承租人工作地方发生重大变化等等，当然，如果有这些情况发生，也应该给另一方保留必要的准备时间才算合理。再比如，从租赁双方的目的上看，承租方是为了使用特定的房屋，出租方是为了出租获利。所以，也可以从合同的目的入手避免双方的违约责任。比如可以做类似如下的约定：如果承租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件，为出租人找到新的承租人，则承租人不承担上述违约责任;如果出租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果出租人在解除合同时能在出租房屋所在的小区为承租人另外寻找到与原租赁房屋、租金标准相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家费用外，出租人可以不承担违约责任。其实，上述变通办法，即使提前没有约定，在某一方要单方解除时也不妨提出来与对方协商，但是如果提前没有约定，就算您的方案是合理的，对方也未必就要绝对接受，所以，可能的话，还是事先约定为好。4、&提前解除合同要有必要的书面手续。前面我们讲过，合同正常到期解除，双方要有交房手续，要清点物品，退还剩余的租金和押金，上述过程应该有书面文件予以证明。在提前解除合同的情况下，当然也少不了上述文件，另外，还要再多出一份，就是《解除租赁合同确认书》，在解除时双方应该就哪一方提出解除、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中明确。比如我们前面提到的这个案例，尹某在搬离时到底与黄某是否忆达成了解除合同的一致，是否明确不追究违约责任?由于没有书面文件，根本无法确认。所以，不管解合同是否协商一致，双方均应该注意保留必要的书面文件。协商一致解除，自然可以签订《解除租赁合同确认书》，协商不一致无法双方签订文件怎么办?守约方可以单方向对方发同相应催示函主张权利，并保留催示的证据，如果在合理时间内对方没有反应，应该及时到法院提起诉讼。
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承租人未经出租人同意转租，买受人是否享有合同的解除权
作者： 聂强民　欧阳光
发布时间： 17:23:29
　　一、基本案情
　　被告陈智明于日与祁阳县供销车队签订了房屋租赁协议，陈智明租赁祁阳县供销车队的2间铺面房，租期自日起至日止。2004年祁阳县供销车队改制，要出让所有的房屋。为了与其他的出租房保持租期一致，祁阳县供销车队于日与陈智明续签了租房协议，双方约定，陈智明从日至日继续承租祁阳县供销车队的2间铺面房，每年租金30600元。2004年12月底，祁阳县供销车队的房屋进行公开拍卖，原告刘启发、邓定凤竞买得陈智明承租的2间房屋，在刘启发、邓定凤与祁阳县供销车队签订的拍卖成交确认书上约定：“县供销车队与承租人签订的租赁协议继续履行，租赁期间，买受人不得改变出租的现状；买受人交清成交价款后，县供销车队于日将房屋移交给买受人。”房屋拍卖后，祁阳县供销车队没有将拍卖结果告知陈智明。2005年3月陈智明将房屋进行装修后转租给他人，年租金16万元。陈智明转租房屋没有经过祁阳县供销车队同意，祁阳县供销车队得知陈智明转租房屋的情况后没有提出异议。2005年6月，刘启发、邓定凤得知后，向法院起诉，以陈智明违约转租为由，请求解除陈智明的房屋租赁关系。
二、争执焦点和分歧意见
　　本案的争执焦点是谁享有合同的解除权。
　　第一种观点认为，陈智明未经出租人同意转租房屋，属违约行为，刘启发、邓定凤购买该房屋后，买受人享有出租人的权利，有权解除与陈智明的租赁合　 同。
　　第二种意见认为，陈智明转租房屋在房屋所有权转移和移交给刘启发、邓定凤之前，当时有解除权的人是祁阳县供销车队，祁阳县供销车队没有行使解除权，合同解除权并不转移给买受人。刘启发、邓定凤没有合同解除权，应驳回原告的诉讼请求。
　　笔者同意第二种意见。其理由是：
　　1.祁阳县供销车队是房屋的出租人，明知陈智明转租房屋而没有提出异议，应视为默许。陈智明与祁阳县供销车队在合同中没有约定行使解除权的期限，那么祁阳县供销车队应在合理的期限内提出，现该车队在知道后三个月之久仍怠于提出，应视为解除权消灭。
　　2.买受人购买房屋后，虽然享有出租人的权利和义务，但对以前的租赁违约行为不享有解除权。买受人享有出租人的权利应自房屋所有权转移之日起，在这以前的权利归原出租人享有，如在这以后出现承租人擅自转租的行为，买受人有权解除合同。原出租人没有行使的解除权并不转移给买受人。
法律链接：
《中华人民共和国合同法》第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。
　　第九十五条　法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
　　法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
　第九十六条　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
　　法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
　　第二百二十四条　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　来源：祁阳法院
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　编辑　 陈异
责任编辑： 聂强民　欧阳光
地址：湖南省长沙市芙蓉区东二环二段320号电话：1传真：邮编：410000> 出租人与承租人签订房屋租赁合同后，由于一方的原因导致合同不想或者不能继续履行下去的时候，一方想要解除租房协议的，应该怎么
出租人与承租人签订房屋租赁合同后，由于一方的原因导致合同不想或者不能继续履行下去的时候，一方想要解除租房协议的，应该怎么
出租人与承租人签订房屋租赁合同后，由于一方的原因导致合同不想或者不能继续履行下去的时候，一方想要解除租房协议的，应该怎么解除？口头通知行吗？下面请看律师365小编为您做详细的分析解答。如何单方面解除租房协议呢：根据我国《合同法》规定，解除合同的方式有协议解除和法定解除两种。所谓协议解除，即是出租人与承租人双方对于房屋、租金以及其他内容已经没有了争议，选择解除房屋租赁合同，不过这是双方协议解除，而非单方解除。所谓法定解除，即只要发生了法律规定的情况，那么当事人就可以不经另一方同意，直接解除合同。所以说，在法定解除的情况下，租房协议的当事人可以单方解除房屋租赁协议。符合了法定情况，就能单方解除租房合同。法律规定可以单方解除租房的合同如下：1、《合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。就是说在租赁房屋具有瑕疵如房屋无法供人正常居住，或者出租人并非所有权人且未获授权出租的，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。2、《合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。此条规定仅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵达到危及承租人的安全或者健康的程度。如果租赁房屋的瑕疵不会导致危及承租人的安全或者健康的，而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的，承租人将不得主张解除合同。3、《合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。4、《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。5、《合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。以上就是关于如何单方面解除租房协议的问题，当然还有更多关于这方面的问题，如我们在租房的时候，应该注意什么?在签订租房合同的时候又该注意什么?如果您正打算租房，请联系我们律师365的律师团队，我们会帮助您更好的选择。
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承租人逾期不支付租金，出租人可以解除合同
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&&& 据法律专家介绍，《中华人民共和国合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。而且，按规定，租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式订立租赁合同。未采取书面形式订立合同的，视为不定期租赁。出租人随时有权解除租赁关系，但应当在合理期限之前通知承租人。　　案情回放　　杨女士遇到了一件烦心事儿：2006年5月，她将自己的一处一室一厅的楼房租给了从外地来锦州打工的吴某，双方口头约定房租每月200元，每个月月初交付一次房租费。可是，吴某　几乎每个月都拖欠房租，到2007年1月，吴某已欠交三个月的房租。吴某承诺在春节后将所欠房租补齐，但杨女士不同意，担心吴某在春节期间不辞而别，要求他在1月15日前一次性交完所欠房租后才能继续租房。因吴某没有按时交付所欠租金，杨女士想通过法律手段向法院起诉，要求吴某交付所欠房租，并解除双方的租赁关系。
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