2016年2016下半年工作计划以来西安市房地产市场运行特征

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-10-13 01:21 标签： 2016下半年电影
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《宏观观察》2016年第12期：2016年上半年房地产市场运行回顾及下半年展望
作者：李佩珈 中国银行国际金融研究所
2016年以来，在一系列利好政策的支持下，我国楼市持续升温，进入以2015年12月为起点的新一轮上行通道，整体呈现出“四高一升”（高房价、高涨幅、高地价、高库存、投资升）的运行态势，这为缓解中国经济过快下行、推动房地产去库存做出了积极贡献。但是，受投资需求泛滥、“首付贷”等杠杆工具过度使用等影响，在房地产投资整体仍处低位的同时，出现了部分城市房价上涨过快、涨幅较大等问题。如果忽视当前房地产领域的风险，任由其野蛮发展，将是中国经济转型“不可承受之重”。如果全面转向，又是中国短期经济“不可承受之轻”。我们认为，要解决好这一问题，关键要做好政策协调配合，货币“稳”、监管“严”；重点是因城施策，把握好去库存的节奏和力度；加强杠杆资金和土地市场监管，避免房地产泡沫进一步累积；防范金融风险，促进房地产投资保持稳定。
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2016年西安楼市库存回归合理区间
来源：阳光报
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2015年11月末，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为、889和411万平方米，而北上广深4个城市新建商品住宅去化周期仅为10.8、5.6、9.2和6.9个月，在全国排名库存压力较小。
2015年11月末，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为、889和411万平方米，而北上广深4个城市新建商品住宅去化周期仅为10.8、5.6、9.2和6.9个月，在全国排名库存压力较小。▲ 一线城市环比同比上涨明显数 据统计月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为984.37、3.11和593.26万平方米，环比增 幅分别为12.83%、33.61%、28.54%和53.69%，同比增幅分别为27.35%、43.51%、31.91%和82.86%。4个城市商 品住宅成交面积环比和同比均出现上涨，其中深圳涨幅最为明显。中国银行业协会首席经济 学家 巴曙松表示，从宏观来看，经济并没有出现太大的波动，但微观出现了非常大的变化。以房地产为例，不同城市、不同业态、不同的产品分化较大。房地产行业什么 人都能赚钱的时代已过。如果项目在一线城市没有什么好担心的，但如果在三四线城市库存压力下就比较危险。明年房地产业有望触底，房地产业投资增速下行趋势 止住，对于经济的拖累作用会明显改善。预测明年新房市场仍趋于平淡，不同城市继续分化。一线城市高位趋稳，改善性需求成主流需求;三四线城市面临高库存、 低需求的局面。▲ 16年西安楼市库存将回归合理区间据 美城机构首席分析师沈玮统计分析，截止月份，西安新建商品住宅成交均价为6738元/平方米。环比增幅0.8%，同比增幅0.1%。 年西安商品房价格大幅增长，涨幅达到29%。从2011年到现在，西安商品房住宅仍然是6700元/㎡左右，房价近几年基本上没有变 化，从侧面反应西安房价的升值潜力。从2008年到2014年房价，经历6年时间，总 体来看是属于稳中上升态势。其中，年三年中西安房价上升速度较快，2013年西安住宅价格达到7254元/平米，2014年房价基本跌 回到两年前的位置，总体来说西安房价6年来较稳定。2012年、2013年、2014年、月西安市商品住宅销供比分别为1:0.56、 1:1、1:1.01、1:1.16，总体上供销比持续扩大，由此也可以看出供大于求是近两年房价走低的一个原因！月份西安库存量为1932.9万㎡，在企业能力、资源配套、品类供需机会等综合因素的综合影响下，市场分化会进一步加剧，按照现在17个月的去化周期来看，明年上半年房企还应保持以价换量的方法，价格逐步企稳，优胜略汰明年将初见分晓。月份土地成交5472.84亩，同比去年减少46.24%，这将导致2016年新入市楼盘减少，新增供应量减少，伴随着上半年去库存的主基调和西安持续下降的库存量，西安库存明年将回归合理区间，2016年房价上涨将是大势所趋。西安市商业和写字楼由于供需严重失衡，商业在目前供需双降、成交价格下降、库存严重失衡、受互联网电商的冲击之下，支撑商业价值的只剩体验式消费，2016年商业将面临价值重估与整合；写字楼目前供给下降，需求上升，但是由于库存较大，2016年写字楼价位仍将保持平稳。
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小周期内，楼市从高到低或从低到高，均与货币政策和地产信贷政策的转向直接相关。货币和地产信贷政策紧缩，市场下滑。货币和地产信贷政策扩张，市场上升。
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