郯城县墨泉世家恒力石化二期停工原因房为什么停工

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-09-23 12:15 标签： 成都南湖公园二期停工
关于郯城墨泉世家小区业主与开发商引发纠纷诉讼一案的有关法律适用问题的探讨
&&&&笔者在了解了郯城县墨泉世家小区业主与开发商因房屋交接问题引发纠纷进而产生诉讼一案，对有关法律适用问题提出以下个人观点：
一、出卖人是否存在违约行为。
出卖人与买受人签订了《商品房预售合同》购买了墨泉小区的房产。合同约定应予日前将经验收的商品房交付给买受人。该合同已经成立并生效。但是到日止没有交房，经买受人多次协商催促交房，出卖人迟迟不予交纳房屋，不履行合同约定的义务。虽然出卖人发出了交房通知书，但是却无法提供合同第十一条约定的该商品房经验收合格的证明即由行政部门出具的《竣工验收备案表》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《合同法》第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。也就是该商品房未经过验收合格不符合交付条件。《合同法》第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。根据《合同法》第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。双方签订的《商品房预售合同》第八条第二款规定的可以延期的三种情形均未出现，不得延期交房。现已经延期交付，应当承担违约责任。
二、违约金的比例和违约期限的问题。
根据《商品房预售合同》第九条交房逾期超过90日买受人不退房的，按照合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金。但是双方签订的《合同补充协议》第5条B项：因买受人的原因未按合同规定的时间内完成办理银行按揭手续的，逾期超过30日后，出卖人可以解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自合同规定的应完成办理之第二天起至完成办理之日止，买受人按日支付出卖人按揭款的万分之四的违约金。众所周知，办理银行按揭就是向开发商缴纳房款。同样是在一份合同中，同样是违约超过一定期限后可以解除合同的情形下，继续履行合同，但是违约责任却是大不相同。根据《合同法》第五条　当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《民法通则》第五十九条下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：(二)显失公平的。《合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。最高人民法院关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见》７２．一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，７３．对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。在本案中出卖人作为专业的房地产开发销售企业，利用其专业的技术、资金、信息等优势，订立不平等的违约条款，是明显的显示公平。出卖人应予日前交房，逾期90日的可以解除合同，经买受人同意继续履行合同的，支付违约金应该按照补充合同的约定，按照已付房款的万分之四按日支付违约金。按照合同第八条规定期限违约金应付至实际交付之日止。
三、暖气开户费和燃气开户费的承担问题。
出卖人在没有经过验收没有取得，相关手续的情况下，出示了《墨泉世家产权证办理费用结算通知单》其中第8、9项列出需缴纳暖气开户费30元/平方米，燃气开户费2400元。出卖人明确告知必须缴纳该两项费用或者买受人自行承诺放弃使用暖气和燃气后，出卖人才能交房。早在2001年国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》(计价格[号文)中取消的收费项目就包括城市集中供热工程建设集资、城市煤气建设集资。山东省物价局、山东省财政厅于日以鲁价费发[号转发了上述文件，明确规定取消城市集中供热工程建设集资、城市煤气建设集资，将其统一归并为城市基础设施配套费中，不得再另行收取水、电、气、热、道路以及其他名目的专项配套费。2002年山东省物价局《关于明确鲁价费发(号文件有关问题的函》又重申在新的城市基础设施配套费政策出台前，文件(指鲁价费发[号)中明令取消的收费项目均一律停止执行。仍继续收取的，按乱收费进行查处。城市基础设施配套费的征收对象是建设工程项目的建设单位和个人即开发商，城市基础设施配套费在商品房开工之前就缴纳，已经计入商品房的成本之中。临沂市物价局、临沂市财政局、临沂市房产管理局联合下发的临价费发〔号文件《关于进一步规范城市基础设施配套费收费行为的通知》二、按规定已缴纳或属于减、免供暖、供气配套费的新建、扩建或改建住宅楼建设项目，供暖、供气配套费是房价的组成部分，开发建设经营单位一律不得再向购房者收取供热、供气配套费。三、因供热、供气某项配套不能实现，建设单位或个人可暂缓缴纳相应配套费，待配套设施到位后再按照配套设施到位时的供热、供气配套收费标准缴费。属于房地产开发建设项目的，开发建设单位应在售房合同中明确注明供热、供气配套费用缴纳情况；凡不明确注明，一律按房价中已包含供热、供气配套费，不得再向购房者收取。从上述规章和地方性规定来看，出卖人已经无权再向原告收取该两项费用。虽然在合同的附件三第十项配套：对讲门禁系统，设暖气接口、电视、电话、网络接口入户。有开通费由买受人自理的约定。但是该约定而非是注明供热、供气配套费用缴纳情况的特别约定。该开通费买受人认为是使用费用，而非开户费。开通费和开口费或开户费是完全不同的两个概念。一般理解即是开通费就是使用费，而开口费和开户费法律明确了就是城市基础设施配套费。按照《合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本合同就是格式合同，该条款就是格式条款，双方理解有差异的，因在签订合同前被告没有明确充分给予说明，应该依据《合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。应当认为房款中已经包含了暖气和燃气开户费。合同的附件三第十项中的开通费按照一般解释是使用费。在有的合同中没有规定“两口费”的条款，更加说明房款中已经含有暖气和燃气开户费，出卖人强行收取暖气和燃气开户费或者要求买受人自愿承诺放弃暖气和燃气使用是不合适的，与法相悖的。&
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