私房的土地证过户费用土地能出让吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-09-19 22:43 标签： 私房没有土地证动迁
私房土地能出让吗？_百度知道R市中级法院审理认为：房屋管理部门的登记档案材料证实涉案房屋系相某于1995年6月份提出登记申请，同年7月份予以批准，办理了城市私房所有权登记。双方讼争房屋的性质属于城市私有房屋，并非相某所主张的农民住宅，现有法律、行政法规对此没有禁止性规定不得买卖。双方当事人之间的买卖房屋协议符合民事法律行为的有效要件，该协议可以并应当履行。相某的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。终审判决驳回上诉，维持原判。[律师点评]案例所涉纠纷虽以二审维持原判结案，但从判案理由明显可见，二审改变了一审的判案理由，一审以李某购买相某的“农村”私房系用于个人居住，并非炒卖获取非法利益，且国办发〔1999〕39号通知不属行政法规的表现形式。相某将自己的私房出卖给李某，系对其私有财产的合法处分，不违背国家法律的强制性规定，故应认定为有效。二审改变了一审对相某的私房性质的认定，即该房并非农村私房，而是办理了所有权登记的城市私房，从而回避了城镇居民能否购买农村村民房屋以及所签订的房屋买卖合同是否具有法律效力的问题。城镇居民未经有批准权的人民政府批准不得购置农村宅基地，也不得购买农户住房，相关当事人之间所签订的农户房屋买卖合同依法应认定为无效，而不能拘泥于现行法律法规中未明确规定这类合同无效而片面地从尊重当事人的契约自由及鼓励交易、物尽其用原则出发，确认合同有效。就前引案例而言，二审法院依据查明的事实认定双方讼争的房屋并非农村私房，而是办理了所有权登记的城市私房，故而维持了一审判决，无疑是正确的，只是未从正面回答城镇非农业户口居民购买农村房屋合同的效力，不能说不是一个遗憾。
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私房土地使用权补偿：艰难前行
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&&& 从房屋产权面积到院落面积
８月４日，北京市国土资源局在对北京四城区部分私房产权人联名递交的《对京政发［２００５］６号文件的建议》的答复中，明确提出在目前正在进行的宣武区大吉片危改项目中，进行按土地使用权补偿的试点。
“这就意味着大吉危改的居民能够按照土地使用权证上的土地面积（包括房屋产权面积和院落面积）获得赔偿，而不是像以前只能获得房屋产权面积的赔偿。”家住宣武区棕树斜街４５号的私房产权人赵玉杰对于自己和众多私房产权人多年来共同争取而来的成果，觉得十分欣慰，“如果大吉片试点能够顺利进行，土地使用权补偿将会规范化，我们这些私房产权人的权益也将会得到政策保障。”
然而，事情的进展却并非如赵玉杰等人所企盼得那样顺利。８月２２日，又到了市国土资源局的信访接待日，赵玉杰和其他４位私房产权人像往常一样早早地来到信访办公室，希望了解大吉片试点的情况。但是，一直推动解决土地使用权补偿问题的该局法制处处长丁世华告诉他们，由于大吉片危改区于６月２０号公布了拆迁公告，现在才公布按照土地使用权进行补偿，在程序上已经置后，无法进行试点。他还表示，将会继续寻找新的拆迁地区进行试点，并按照程序同时发布拆迁公告和国土使用权收回公告。
在坚持了长达３年的信访之后，２００３年８月，北京四城区的２５２位私房产权人领到了的土地使用权证，该证对产权人的房屋面积与院落面积都做出了明细的测定。在大家的极力争取下，土地使用权的类型也由房管局原定的“划拨”改为空白。
原本以为土地维权可以就此划上句点，但２００４年崇文区花市拆迁让私房产权人刚刚松懈下来的神经又开始紧绷。尽管持有土地使用权证，花市拆迁的开发商仍以土地使用权类型为划拨为由，拒绝按照土地使用权证进行补偿。
经过调查，私房产权人发现，在房管局里存放的房屋档案里对于他们私房土地的认定还是“划拨”，与自己所持的土地使用权证上的类型并不一致。于是大家又开始与房管局进行沟通，最终，市房管局专门对此出台了《关于城镇私房院土地登记发证有关问题的补充通知》（７３１号）文，将档案中的“划拨”也改为空白。
国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《北京市房屋拆迁管理办法》等行政法规，只是规定对房屋所有权和使用权进行补偿，并没有提及对土地使用权的补偿。因此，去年花市拆迁时，持证私房人最终还是没有获得院落土地使用权的补偿。这也成为私房产权人继续推动相关政策出台的动力。
今年３月２８日，土地使用权补偿问题迎来转机。市国土资源局相关部门领导与５位私房产权人代表座谈，询问他们对于国有土地使用权收回补偿的想法和意见。４月１１日，北京市政府法制办发布了《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发２００５６号）文件，其中第十二条规定：“为公共利益需要使用土地或者为了实施城市规划进行旧城改建需要调整使用土地的，政府可以收回国有土地使用权，并依法对土地使用权人给与适当的补偿。”
但怎么补偿？依据什么补偿？这些问题需要具体明细，否则很难执行。于是，前文中所提到的“大吉试点”应运而生。尽管大吉试点因程序问题搁浅，但丁世华处长向私房产权人代表表示，曾经就大吉土地使用权补偿试点问题和开发商以及宣武区政府法制办达成过共识，虽然按照土地使用权证进行补偿已经不可能，但可以和宣武区政府法制办协商，看是否能以别的方式获得补偿。
据记者调查，去年花市拆迁，虽然未按照土地使用权证进行补偿，但也有几户持证私房产权人以其他方式从开发商那里极力争取到了房屋产权面积以外的额外补偿。
“我们更希望能够依照土地使用权证，名正言顺地得到我们应得的补偿。几位大吉危改的持证私房产权户一致认为，“通过别的方式”是什么方式？依据什么标准？这里面也存在很多问题。
“无论如何，我都会坚持自己的院落补偿权益。”家住包头章胡同３４号的大吉１期危改居民姚录拿出自己的土地使用权证指给记者看，开发商只按照３３．２平米的独用面积（房屋产权面积）给出补偿金，拒绝为其１２．９４平米的共用分摊面积（院落面积）进行补偿。因此，他一直没有接受。
“有证的人都这么难，我们这些没证的更没指望了。”李齐贵虽然和姚录住在同一个院子里，却没能像他那么幸运地领到土地使用权证。她告诉记者，２００１年进行土地登记后，发证的事就杳无音信。虽然多次询问区房管局，但对方总是让她等着。因为上班时间紧，李齐贵不能像老姚一样总往房管局跑。所以，至今仍未争取到自己的土地使用权证。
“不管怎样，有土地使用权证起码也有个为自己争取权益的依据。更何况持有土地使用权证本来就是我们的权利。”李齐贵希望有关部门能够尽快发放早该属于自己的土地使用权证。
据了解，自２００３年８月第一批发放了２５２本《国有土地使用权证》之后，北京城四区又陆续零星发放了少量。截至目前，领取了国有土地使用权的证私房产权人不足３００户。
“拆迁过程中出现的问题太多，往往是解决了一个又来一个。”中南财经政法大学法学院教授乔新生在接受中国经济时报记者采访时表示，究其原因在于过分强调国家利益和强制性，较少考虑到公民的个人权益和拆迁的市场属性。只有贯彻公共利益优先的原则，实行城市规划由公民参与的民主化、开发商与居民进行拆迁价格谈判的市场化、政府部门不予干涉的中立化，才能根除诸如土地使用权证的发放、补偿等问题。
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