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金湾房价会涨到12000元/㎡？
西区地王4050元/㎡！金湾房价会涨到12000元/㎡吗？
4050元/平方米！中海刷新今年西区商住土地拍卖纪录金湾房价会涨到12000元/平方米吗？
12月10日，中海地产以总价8.5亿，楼面地价4050元/平方米拿下位于金湾航空新城的珠国土储2014-41地块。据了解，该地块的出让价为今年西区商住土地的最高纪录。在历年西区商住土地出让中，这个价格也排到第二位，仅次于2011年金湾区三灶镇南涌路东侧出让的商住地块——4300元/平方米的楼面地价。业内人士认为，以4050元/平方米的楼面地价估算，该项目售价将达到12000元/平方米。市场观察周边楼盘均价最高一万记者了解到，该地块位置与时代山湖海、保利香槟国际、子非鱼等项目较近。其中，
时代山湖海与保利香槟国际已售罄。记者查阅搜房网二手房成交数据得知，当前，保利香槟国际的二手房均价约为9639元/平方米（评估单价），而时代山湖海二手房的均价则为9896元/平方米。其中有部分楼层单价上万。而在今年，保利香槟国际的尾盘价格已达11000元/平方米。此外，该片区主要在售楼盘中，子非鱼均价为8800元/平方米（带装修），西湖怡景园则约为7900元/平方米（带装修）。整个11月份，金湾区的一手房成交均价为8240.77元/平方米（珠海中原地产数据）。业内人士分析，按照4050元/平方米的楼面地价估算，中海地产该项目建成后必须要卖到11000元/平方米-12000元/平方米才有钱赚。业内分析金湾供应量小竞争压力不大正因如此，部分业内人士认为，4050元/平方米的楼面地价有些偏高。“我们之前也关注过这个地块，但起拍价已经到3500元/平方米，感觉有点太高。粗略估算，这个项目的成本会达到9000元/平方米以上。”某发展商向记者透露，“另外，项目不紧邻主干道，容积率低，地块不够大都是问题。”但也有发展商认为，不少地块从拿地到开卖一般要两三年，最快也要一年。因此，中海之所以敢以如此高的价格拿地，也是对于房价的预期较为乐观。“我们2012年拿地的时候，金湾的房价大概是每平方米6000多元，现在已经去到9000元左右，涨了近50%。而当时的地王价格是3020元/平方米。相比之下，地王的价格则涨了约30%。从这个角度来讲，金湾的房价涨速还是比地价要快的。”珠海市晋和天庆房地产开发有限公司总经理助理何淼说。世联行珠海事业部总经理张金鑫也认为，随着保利和时代均售罄，当前金湾区的供应量相对较小，因此项目上市以后，面临的竞争并不是很大。后市展望金湾房价会涨到 12000元/平方米吗？在这种情况下，两三年后金湾区的房价会不会涨到12000元/平方米，便让人尤为关注。何淼分析，房价能否涨到这个位置，需要规划落地来支撑。“如果金海大桥动工，西区离横琴后花园的定位便会跨进一大步。届时片区可以吸引到更多的澳门客来金湾买房。房价是有可能涨到那个点的。”何淼说。张金鑫则认为，金湾区的规划非常好。随着金湾立交等重大项目落成，片区与主城区的心理距离会逐步缩小。“未来，金湾区是承担着主城区刚需人口迁移的使命的。”张金鑫说。“而时代山湖海、保利香槟国际去年的售价已过万，而金湾区的房价无疑还有很大的上涨空间，因此，涨到12000元/平方米是很有可能的。”西区近年地王回顾金湾 2500元/平方米11月16日，保利地产以5497万元的总价拿下珠海市金湾商住用地，折合楼面地价2500元/平方米。此次为保利地产首次进入珠海。该地块建成的项目即保利香槟国际。2011年底，该项目首次开盘，价格为7800元/平方米，今年上半年，项目已入尾盘，价格达11000元/平方米。2011年金湾 4300元/平方米5月17日，位于金湾区三灶镇南涌路东侧，挂牌序号为11032，占地面积6294.3平方米的地块成功出让，每平方米起价人民币1800元。5月17日下午，经过46次竞价，成交价为4300元/平方米，总价
万元，由清远市伯爵园旅游发展有限公司竞得。4300元/平方米的楼面地价至今未被打破。当时，西区的房价不过6000多元的均价。2012年金湾三灶 3020元/平方米该地块面积约为5万平方米，以楼面地价1800元/平方米的底价起拍，最终以3020元/平方米被甘肃的晋商投资发展股份有限公司、兰州天庆房地产开发有限公司联合竞走，溢价率达67.78%。这也是第一家进驻珠海的西北开发商。当前，该项目已动工，据内部人士透露，项目约于2015年下半年拿到预售证。2013年斗门白蕉
3370元/平方米2013年底，位于珠海斗门区湖心路以东、白藤九路北侧一宗占地11
.9万平方米的住宅、商业地以总价10.04亿元、单价3370元/平方米、溢价41.89%的结果被香港时代投资有限公司、广州市时代胜誉投资有限公司联合竞得，成为斗门当年的单价和总价双料地王。当前，该项目为时代·香海彼岸。据售楼员透露，项目的商铺项目已开卖，住宅项目也将于近期开盘。□地产周刊记者 曾怡灿 李海龙/文 资料图片
本文来源：珠江晚报
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在本年第六次降息后，房地产贷款利率已降至近年最低值，降息或成涨价温床
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房价和房租哪个更高？ 珠海收租48年才回本
房价节节上涨，一线城市和二线核心城市的房价均已十分高昂，这些城市的年轻人绝大多数买不起房，可是三四线城市就业机会又不多，要想继续待在核心大城市，只能选择租房。
房价节节上涨，一线城市和二线核心城市的房价均已十分高昂，这些城市的年轻人绝大多数买不起房，可是三四线城市就业机会又不多，要想继续待在核心大城市，只能选择租房。这两年，随着房价持续上涨，房屋租金水涨船高。租不起房逐渐变成一个大问题，大到引起国务院重点关注。国务院办公厅日前印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称《意见》），要求到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。《意见》还提出各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。那么各地的租金水平又是怎么样，哪些城市租房压力更大呢？大城市租房也不易记者根据中国房价行情平台发布的中国城市租金排行榜，对42个主要城市（省会、计划单列市和部分经济大市）的房屋租金统计对比发现，北上深三大一线城市的租金在全国遥遥领先，广州以及杭州、厦门、三亚紧随其后。在房屋租售比方面，厦门租金收益相对最低，要收租63年才能回本。必须指出的是，这里的租金都是平均租金的概念，即在市辖区的所有的房子平均租金价格。在任何一座大城市内部，中心区和偏远区域的租金价格差异极大。另外，以下所说的价格，均为每平方米的价格。数据显示，北京的平均租金达到71.24元，也就是说在北京租一套100平方米的房子，价格要超过7000元，当然在中心区域，则远远不止这一价格。紧随其后的是上海和深圳，这两个城市的平均租金超过66元/平方米。在北上深之后，第二梯队的城市与三大一线城市差距极大，比如一线城市广州虽然排在第四，但与其他三个一线城市相差了22元，差距相当之大。不仅如此，在涨幅方面，北上深房租同比都上涨超过10%，而广州仍然不温不火，同比仅上涨1.64%，这是因为，过去一年，北上深房价上涨较快，而广州一直保持理性平稳的状态。排第五的是近年来经济发展势头十分不错，最有希望迈入一线城市行列的杭州，平均租金达到41.39元，基本与广州在一个档次，租金涨幅也达到了5.62%。这也说明，随着这两年杭州信息经济的快速发展，进入杭州的年轻白领越来越多，房屋租金也水涨船高。在杭州之后，厦门和三亚两座旅游城市分列六、七位，这两座城市目前的房价水平比较高，尤其是厦门，房价远远超过广州，排在北上深之后，位居全国第四，因此房租高企也属正常。从第八位的南京开始，大部分城市的租金差别不大，比如南京平均租金为33.23元，第14名的温州租金为30.21元。总体上看，沿海发达地区的城市房价高，房租也比较高。在14个平均租金过30元的城市中，除了哈尔滨，其他城市均位于沿海地区。相比之下，42个主要城市中，租金最便宜的几个城市分别是石家庄、呼和浩特、无锡、乌鲁木齐和合肥。其中石家庄和呼和浩特的平均租金都低于20元，其他三个城市也仅略高于20元。倒数第五的合肥尽管近来房价快速上涨，但平均租金也仅有21.52元，这说明租金相比房价有一定的滞后效应，预计未来该市房租上涨仍有较大空间。厦深收租回报期最长不过，租金涨幅虽然快，但是还无法追上房价上涨的步伐。这其中，房屋租售比可以反映一个城市的收租回报周期。按照国际惯例，租售比是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标，指每平方米月租金与房价之间的比值，国际标准通常为1∶100到1∶200。不过由于国情等方面的差异，例如发达国家在房屋持有环节的成本更高，因此房租也会更贵。再比如，中国的消费观念与发达国家不一样。中原地产首席市场分析师张大伟说，中国购房者资金来源与西方不同，不仅来自夫妻双方，他们的父母也会出钱付首付；其次，发达国家的房产自有率比较低，对房产的热衷程度不高，购买后用于自住的用途高，投资价值不高。而在中国，房产在整个社会财富里面作为储蓄用途抗通胀的比例很高。因此相比收入，中国的房价水平更高。因此，综合各种原因，中国的房屋租金回报周期也远远比国际标准更长。《第一财经日报》记者统计20个房屋的租金回报周期最长的一二线城市数据显示，这些城市的房屋租金周期大多超过400个月以上（即使第20名的武汉也接近这一数字）。其中，房屋租赁回报周期最长的是二线城市厦门，房屋租售比高达1∶756，也就是说，需要出租房屋756个月（约63年）才能收回购房的本钱。厦门的回报期之所以这么长，与其近年来快速上涨的房价有关。自2009年以来，厦门房价都保持上涨的势头，即便是2014年全国房价下行调整的时候，厦门房价仍持续上涨，尤其是在今年以来一二线房价的上升过程中，厦门作为二线“四小龙”的一员，涨幅相当惊人。50多岁的陈先生来自福建泉州，目前在浙江做点小生意，2014年底在厦门杏林湾入手了一套80多平方米的房子，每个月要还1.2万元左右，去年年中由于资金紧张，陈先生一度想要卖掉这套房子，不过最后还是支撑下来。“幸好支撑了下来，现在这套房子升值了至少100万，做生意要赚多少年才能赚到啊。”“厦门房价基本就是喊上去的。”去年8月以后一直在厦门各个区域看房的肖先生说，相比去年8、9月，现在厦门城区的大部分房价已上涨三四成。“现在许多上班族靠自己已经不大可能买得起这边的房子。”根据中国房价行情平台的数据，5月份厦门的平均房价已达到29027元，超过一线城市广州近9000元，直逼北上深，位居全国第四。不过房价在高涨，房租上涨相对较慢，目前厦门的租金水平位居全国第六，仅相当于北上深的五成多，相当于广州的86%。这也说明，相比高涨的房价，厦门的实体经济所能支撑的租金水平要滞后很多。另一个经济特区深圳位居第二，其租售比为1∶740，相当于要收租62年才能回本。尽管深圳的房租也涨了不少，但毕竟房价上涨的速度更快。2015年以来，深圳大部分区域的房价都涨了一倍以上。在厦深之后，是去年下半年以来房价高速增长的二线城市南京，其租售比达到1∶631，相当于要收租53年才能回本。北京排名第四，租售比与南京相近。上海位居第五，其租售比也达到了1∶616。这五个城市的租售比都超过了1∶600。值得注意的是，相比房价，租售比排名靠前的城市，不再是一线城市“专属”，多个二线城市均涨幅靠前，例如除了租售比周期最长的厦门外，南京也高居第三，珠海、温州、苏州、天津和合肥分列第6到第10位。这其中，厦门、南京、珠海、苏州和合肥都属于去年下半年以来房价高涨的二线城市。但是由于房租远远没有房价上涨的步伐快，因此这些城市的房屋租赁周期也在不断拉长。租赁回报周期过长，也影响了住房租赁市场的培育。张大伟认为，租售比过低是影响建立住房租赁市场的关键因素，要想达到《意见》想要的效果，需要后续配套措施的出台，使房价不再大幅上涨，整体价格平稳，租售比提高，这样才能建立完善的住房租赁市场。
责任编辑：陈泽宏&&JN704
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