邻居“住改商”&业主如何维权？
发布时间： 16:56来源：
原标题：邻居“住改商” 业主如何维权？　　居民楼里时有发生的电梯超负荷坠楼事件、空气污染问题、日夜不间断的噪音扰民……其中因“住改商”而导致这一连串问题的占有很大比例，而由“住改商”引发的诉讼也逐渐增...
原标题：邻居“住改商” 业主如何维权？　　居民楼里时有发生的电梯超负荷坠楼事件、空气污染问题、日夜不间断的噪音扰民……其中因“住改商”而导致这一连串问题的占有很大比例，而由“住改商”引发的诉讼也逐渐增多。　　情况1　　擅自“住改商” 法院判排除　　贾老先生是北京一小区的居民，自从楼上的业主林某将房间出租给一家公司作为办公场所，每天楼上人来人往的噪音严重影响了贾老先生作息，加之他长期患有精神衰弱症，原本安详的晚年生活彻底被搅乱。　　无奈之下，贾老先生将邻居林某诉至法院，要求法院判令林某排除妨害。但林某不同意贾老先生的诉讼请求，称自己有权自主地决定自家房屋的用途，他人无权干涉。　　海淀法院经过审理，最后支持了贾老先生的诉讼请求。　　法官释法　　依据物权法规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。　　宋纯峰、李晓馨法官认为，此案中，林某虽仅在自家专有部分内使用房屋，但其擅自“住改商”的行为属于不当使用，贾老先生作为利害关系人，有权要求林某承担排除妨害或者赔偿损失等民事责任。　　就如何确定利害关系业主的范围问题，为避免条件模糊带来适用上的困难，《建筑物区分所有权解释》第11条综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主。 　　情况2　　仅部分业主同意 法院判停业　　王莹将自家位于小区内的住宅出租给他人经营串串香餐馆。楼上的业主马杰将王莹诉至法院。“我家长期生活在呛人的火锅味中。而且餐馆长期半夜才停止营业，噪声污染严重。王莹未经我同意，将居民住宅改变为商业用房，严重影响了小区业主的生活。”故此，马杰请求法院判令王莹排除妨害，停止经营活动。王莹则请求法院驳回马杰的诉求，声称串串香餐馆开业前是征得部分邻居同意的，马杰的反对并不代表多数人的意见。　　经过审理，海淀法院最终判决支持了马杰的诉讼请求。　　法官释法　　“住改商”中的“利害关系业主同意”，这究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意？宋纯峰、李晓馨法官认为，《物权法》施行后，在实践中有做法是按照“多数决”来确定有利害关系业主的意见。但《建筑物区分所有权解释》第10条第2款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。因此，必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。　　本案中，王莹擅自“住改商”的行为未经该小区直接利害关系业主马杰的同意，所以，马杰有权要求王莹立即停止经营。 J151
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如果你遇到这样的邻居怎么办？
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TA的每日心情好开森 16:28签到天数: 10 天[LV.3]偶尔看看II
本帖最后由 山东东营1 于
22:43 编辑
08年买了新房子，装修，搬家。可是住进去以后才知道，楼上的邻居是个酒鬼，经常一喝酒就喝一晚上，喝高兴了就开着音响鬼哭狼嚎。这可苦了我们楼上楼下这些有小孩的了，经常的半夜把孩子吓醒，被吓得哇哇的哭。
勤记录，多收集，到时打官司用得着。不知天朝法制公正否？&
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先报警，警察处理不了，再联合邻居找他理论，然后，大家一起动手揍他个半死，估计以后就不敢了。人多势众，法不责众。&
TA的每日心情好开森 16:28签到天数: 10 天[LV.3]偶尔看看II
一开始还觉得不好意思说，可时间长了谁受的了啊，本来带孩子就累，还被酒鬼吵得睡不好觉。实在是忍不住了，就上去跟他说说，结果奶奶的，老酒鬼说了句不是人说的话，我在自己家愿意怎么样就怎么样，嫌吵太平间里安静，去太平间住去。顿时火冒三丈，就吵了起来。
TA的每日心情还不错 16:11签到天数: 380 天[LV.9]以坛为家II
扰民可以报警的
TA的每日心情好开森 16:28签到天数: 10 天[LV.3]偶尔看看II
那么大岁数了，就不能给你的后辈积点德吗？怪不得他的女儿都三十了还没人要呢。
该用户从未签到
TA的每日心情好开森 16:28签到天数: 10 天[LV.3]偶尔看看II
扰民可以报警的
警察又不会天天守在那，警察走了，人照样。
TA的每日心情好开森 16:28签到天数: 10 天[LV.3]偶尔看看II
他吵的时候不能说，楼上小孩在玩一有点声音就借着酒劲去人家闹，吓的人两个孩子更是没命的哭。
TA的每日心情好开森 16:28签到天数: 10 天[LV.3]偶尔看看II
不知道是喝酒走错门呢，还是故意的，经常去敲我们家门，吓的我们家孩子一听到有敲门声就赶紧钻我怀里。
TA的每日心情好开森 16:28签到天数: 10 天[LV.3]偶尔看看II
怎么会有这样的畜生呢？真不知道他爹妈是怎么教育的他。
TA的每日心情好开森 16:28签到天数: 10 天[LV.3]偶尔看看II
我相信苍天有眼，恶人会有恶报的，他女儿在三十多的时候终于有人要了，可结婚三四年了连个孩子都没有。
TA的每日心情锻炼吧 08:18签到天数: 278 天[LV.8]以坛为家I
TA的每日心情我来了 11:01签到天数: 84 天[LV.6]常住居民II
协商，不听再警告，再不听报警，通过对其处罚来解决，实在解决不了，联合其他受扰邻居共同制裁他，直到服了为止。
该用户从未签到
什么素质啊，太气人。碰到黑社会的干死他。
TA的每日心情还不错 16:56签到天数: 4 天[LV.2]偶尔看看I
实话说这种事真不好办！他自己都控制不了自己，你再怎么说有啥用？
TA的每日心情好开森 16:28签到天数: 10 天[LV.3]偶尔看看II
本帖最后由 山东东营1 于
22:45 编辑
协商，不听再警告，再不听报警，通过对其处罚来解决，实在解决不了，联合其他受扰邻居共同制裁他，直到服了 ...
人家还是某机关的芝麻小领导呢，有关系，惹不起。
机关小领导，这就是他的命门，直接进机关大领导办公室就行。&
除了报警还可以找他单位大领导&
TA的每日心情好开森 16:28签到天数: 10 天[LV.3]偶尔看看II
什么素质啊，太气人。碰到黑社会的干死他。
坏人变老了
TA的每日心情好开森 16:28签到天数: 10 天[LV.3]偶尔看看II
在那房子里住了几年，也找了几年，人家老婆子当面说的挺好，背后使坏，到处去说我们毛病多。遇到这样的小人，真是无语。索性搬家，还是远离那样的邻居的好。我相信还是好人多。
TA的每日心情好开森 16:28签到天数: 10 天[LV.3]偶尔看看II
人家还是某机关的小领导呢，有关系，惹不起。
是个好主意，我以前怎么没想到呢。
该用户从未签到
最好的办法是在他唱歌时，把他家电闸给拉下来。。。。。。
TA的每日心情好开森 16:28签到天数: 10 天[LV.3]偶尔看看II
最好的办法是在他唱歌时，把他家电闸给拉下来。。。。。。
也用过，但人家会自己和上啊，还把声音开到更大。
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邻居“住改商”
业主如何维权？
作者：文海宣&&发布时间： 15:25:04
　　近期，电梯坠楼的惊魂一刻经常见诸报端。细看这些电梯坠楼事故的报道，会发现因“住改商”导致的电梯超负荷、无法正常运转导致电梯坠楼的占很大比例。小区内多家住户将原设计为居住使用的房屋改为商用，导致居民楼电梯内挤满了办事人员、货物，远远超过电梯原有设计的载重负荷，电梯事故发生也不足为奇。因此，“住改商”这一普遍的社会问题再次引起了人们的关注，而由“住改商”引发纠纷诉至法院的案例也时有发生。
　　　　　　　　　案例一、擅自“住改商” 法院判排除妨害
　　贾大爷为北京某小区居民，自从楼上房屋的业主林某将房间出租给一家公司作为办公场所，楼上每日人来人往的噪音，严重影响了贾大爷作息，加之其自身长期患有精神衰弱症，原本安详的晚年生活彻底被搅乱。无奈下，贾大爷将林某诉至法院，要求法院判令林某排除妨害。林某则辩称，自己有权自主决定自家房屋用途，他人无权干涉。故不同意贾大爷的诉请。
　　法院审理后支持了贾大爷的诉讼请求。
　　法官评析：
　　依据《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据上述法律规定可知，业主不得擅自将住宅改为商用房屋，除非经有利害关系的业主同意。上述案件中，林某虽仅在自家专有部分内使用房屋，但其擅自“住改商”的行为属于不当使用，贾大爷作为利害关系人有权要求林某承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等民事责任。
　　就如何确定利害关系业主的范围问题，为合理划定一个便于操作的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，《建筑物区分所有权解释》第11条综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。
　　　　　　　　 案例二、仅有部分业主同意　法院判停止营业
　　被告王莹所有的位于某小区的房屋是居民住宅，其将上述房屋出租他人从事串串香餐馆经营活动，该餐馆的经营活动给周围业主带来较为严重的大气污染、噪声污染等环境污染。原告马杰作为串串香餐馆楼上房屋的业主遂将王莹诉至法院，称由于自己家就在该餐馆楼上，故长期生活在呛人的火锅味中，且该餐馆长期半夜才停止营业，噪声污染严重。王莹未经自己同意，将居民住宅改变为商业用房，并经营串串香生意，其行为严重影响了整个小区业主的生活，现请求判令王莹排除妨害，停止经营活动。王莹辩称，串串香餐馆开业前是征得部分邻居同意的，马杰的反对并不代表多数人的意见，故不同意其诉讼请求，请求法院驳。
　　法院审理后判决支持了马杰的诉讼请求。
　　法官评析：
　　 “住改商”中的“利害关系业主同意”究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意？《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见。但《建筑物区分所有权解释》第10条第2款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。 故必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。上述案件中，王莹擅自“住改商”的行为显然未经该小区直接利害关系业主马杰的同意，因其改变房屋用途的行为，带来的噪声污染、大气污染也严重影响了小区的秩序和环境，造成了相邻业主的利益遭到不同程度的妨碍，故马杰有权要求王莹立即停止经营。
　　法官提示：
　　一旦发生邻居擅自“住改商”的情况，业主可及时向小区业委会或物业公司反映，由小区业委会代表业主，联合物业公司开展清理“住改商”户活动。小区业委会和物业公司可以通过安装门禁卡、禁止“住改商”户使用电梯运货、提高超人数的“住改商”户的水电费等措施，请走扰民公司。在上述措施不足以禁止扰民情况的，可向物业服务企业进行投诉。在上述行为依然无法解决的情况下，有利害关系的业主也可拿起法律武器，向人民法院提起相邻权诉讼。
责任编辑：梅玉兰