探讨通州区域价值 前瞻楼市格局升级
来源：腾讯视频
图为腾讯房产地产沙龙活动研讨现场自2009年5月北京市政府同意将北京中央商务区CBD东扩以来，通州迎来跨越式发展，越来越多的开发商进驻通州，联手打造质优的住宅项目及商业中心，合力提升通州区域价值。不少在CBD、中关村一带工作的年轻白领也将置业目光优先聚焦在通州区域上，逐步实现“安家梦”。通州新城之所以能快速发展，其综合优势究竟有哪些方面？其不足之处又有哪些？目前进驻通州的开发商希望得到哪些政策方面的支持？在为购房者打造栖身家园方面有哪些思考？将如何在新城布局商业？本期腾讯房产地产沙龙特邀富华置地副总经理姚宁、华业集团品牌总监孟祥熙、DTZ华北区研究部主管赵岩、首开香溪郡()
项目营销总监闫锴，与大家探讨通州区域价值及前瞻楼市格局升级。论坛介绍沙龙主题：通州区价值分析暨楼市格局前瞻举办时间： 上午10:00-11:00举办地点：Tencent Club 腾讯汇主持人：腾讯房产 刘佳邀请嘉宾：富华置地副总经理 姚宁华业地产()品牌总监 孟祥熙首开香溪郡项目营销总监 闫锴DTZ戴德梁行华北区研究部主管 赵岩以下为文字实录：通州发展循序渐进 稳扎稳打是关键主持人：今天腾讯房产地产沙龙主题为“通州区价值分析暨楼市格局前瞻”，首先要为大家介绍一下今天到场的四位嘉宾，分别是：富华置地副总经理姚宁、华业集团品牌总监孟祥熙、DTZ华北区研究部主管赵岩、首开香溪郡项目营销总监闫锴。欢迎各位。自2009年5月北京市政府同意将北京中央商务区CBD东扩以来，通州迎来跨越发展。首先请问姚总，您对通州区域发展的现状有怎样的判断？您觉得哪些发展发面非常可取？那些地方又是可以继续改进的呢？姚宁：因为我们和孟总他们很多项目都在通州，华业在通州时间更长一点，我先说一说，富华到通州去是遵循总公司的战略，从东城区到通州区是我们战略走出去的第一步，从北京扩展到全国，然后扩展到海外，这是一个战术的实施步骤。对于通州市场，首先从它的社会地位或者从它的社会政治经济这个体系来讲，它的地位是不断上升的。从以前的一个周边城区到卫星城、到新城、到首都城市副中心、现在叫北京城市副中心，然后是京津冀一体化桥头堡，它的地位是城市周边区域发展，到城市核心功能，到区域发展中心这样的一个地位。所以首先整个它的形象、地位和未来发展趋势，应该是北京乃至于京津冀地区里首当其冲的。第二点就是通州的资源。比如通州有什么好？因为中国是一个讲政治的国家，经济和政治密不可分，所以这种情况下，首先它的一个政治地位或者政治高度决定了它有一个很强烈的经济发展势头和经济发展的空间及可能性。在这种情况下，它的交通、人文、地理环境和资源，特别是所沉淀的历史，和这些年发展历史沉淀下来的人力、物力、包括产业的基础，这些方面都是看起来能符合政治高度的对应的储备，这也是国家为什么能把它从一个普通的卫星城一直提到北京城市副中心和京津冀一体化桥头堡高度的一个原因。这有非常严谨的政治地位在里面。第三从它的未来发展来讲，为什么富华、华业、绿地、包括珠江、保利也好都进入通州，大家也是认识到了它的发展前景，相信在大家努力下能有一个跨越式的发展，并由此产生巨大的社会效益和经济效益。从我们公司发展战略和对每个项目地块及整个市场需求分析来看，为什么我们要花大力气，不管是做规划也好，还是做营销、销售也好，我们都是认为这个事值得。如果说有什么不足？我觉得就是时间的不足。这个东西放之四海而皆准，没有一个产品或者伟大的事业一蹴而就，罗马也不是一夜之间建成的。所以它唯一的不足就是大家要在过程中不断努力，一方面要建立自己的产品体系，同时要满足市场需求，引导产业和市场发展方向。我相信最多三、五年之后，整个物业、商品、服务所对应的市场需求、产业发展形成一个对位和发展平衡力时，整个通州的价值就会得到一个非常大的提升。到那时候我想，今天我们所设想的，包括政府在倡导的，它是一个副中心也好，或者是桥头堡也好，真正的实力才能体现。唯一不足就是大家需要在耐心等待之中有一个步步为营、稳扎稳打的发展。主持人：华业也一直深耕通州，孟总您对这个问题有什么看法？孟祥熙：通州十年前就开始提规划，从卫星城市到北京副中心，其实政府一直在修订规划。我们知道通州核心区有很多类似于国贸这边的地标建筑，包括长运河、包括华业新北京中心，它的规模、体量、包括前期投入的规划设计成本都非常高。老百姓非常关心，通州为什么规划了十年，到现在还是没有实质性地呈现出来成果。其实关键核心在于政府对于通州的定位一直在变。我记得曾经我们通州有十个开发商在论道通州时提出北京通州距离上海浦东和美国曼哈顿到底有多远？为什么这样比呢？就是说通州不仅是北京的通州，它也是环渤海的通州、中国的通州乃至世界的通州。通州房地产发展现状，在做承载和外溢。我记得两年前，我提了一个概念，叫做“朝东板块大CBD”，这是2012年提的，后来默认了这个概念，被炒的也挺热的。这个核心概念在于，第一，原有的CBD已经饱和了，原来国贸区域写字楼、商业其实是有一定的承载力的。后来为什么世界500强的企业逐步外溢，先往望京区域延展，这是一种趋势，因为它有机场。另外望京未来发展三、五年承载力已经接近饱和，所以通州要肩负起这个使命，现在大CBD建设通州这种概念也是不得不做的基调。另外通州交通太堵了，但是很快会有改善，原来是八条地铁通通州，现在加了两条，一共十条地铁通通州。我相信通州很快会改变传统意义上的“睡城”形象，很快它是有业有市，关键在于政府的利导和核心开发商进入之后对通州产业的建设贡献。人口支撑利好通州商业发展 未来供应体量较大主持人：您刚才提到华业新北京中心进驻通州，我们知道万达广场等商业项目也在通州那边起建了。赵总您觉得这些商业项目进驻通州后，会给区域带来哪些变化？赵岩：商业项目进入通州，我觉得对通州区域价值会有一个全方面的提升。首先是通州商业配套这块，肯定会越来越完善。从老百姓生活来讲，现在通州这么多人口，有很好的人口基础，这是它发展商业的一个必备条件。他们的生活也会更便利，所以对土地价值，包括整个其他的住宅市场整体价值都会有一个很好的提升。如果从政府这块来说，商业项目在税收包括人口就业方面都会受益。主持人：通州之前商业配套并不是很成熟，这是不是意味着通州可以在商业这块需要大力地向前发展，从而形成一个良好的商业环境？赵岩：整个中国商业环境也是快速发展的阶段。通州有前期130多万人的人口基础，包括现在核心区人口越来越多，肯定会有这些人口外溢到卫星城，11个卫星城中，通过地理位置和功能定位，就是城市新副中心的这个定位，其实是非常大的利好。在京津冀的过程中，通州应该是11个卫星城中受益比较明显的区域。它的商业在人口支撑之下，发展也会非常有前景。在2012年和2013年这两年，通州的商办用地出让了28宗，整个规划建筑面积就200万平米，所以未来商业会有比较大的体量供应，发展速度也会比较快。主持人：闫总之前也提到，首开是相对较后进入通州区域的开发商，您觉得进驻这个区域，主要看重的是通州哪些方面？闫锴：首开是2011年在通州拿的地，这是首开首次进入通州项目，我们的判断是政府对扶持产业、对整个区域会有所引导。第二个就是产业规划。因为香溪郡项目周边未来不管是信息港还是海航都会带动大量的产业，对通州发展和整个片区发展将会有很大的利好信息。第三最重要的就是生态环境。包括运河和生态公园都会形成天然氧吧，绿色环境的向往也是客户选择项目的基础。所以整个通州我们认为是非常有基础保障和融合新兴发展的区域。另外它离CBD很近。首开在望京深耕将近20年，我们认为通州和望京有很强的相似之处，它现在可能被认为是“睡城”，但是随着交通的改善、品牌开发商进驻，打造高端项目和企业产业化项目，一定会形成一个新的国际化的居住的区域，我们对未来通州发展非常看好。提到“通州”会有心理压力 理性看待未来发展前景主持人：看到一个数据，2004年时，通州房价只有元/平，现在普遍是近3万元/平，上涨近十倍。您觉得这是合理预期吗？您对未来房价走势如何判断？姚宁：2004年时，通州房价是元/平，北四环是元/平。那时候通州房价只是北四环房价的55%到60%，就算60%比较好记。现在如果北四环还有房子的话，应该是卖到6万-8万元/平，就算7万/平，房价的60%是4.2万/平。但是有一个背景，2004年通州力量和北四环力量比较，一定比现在的更为悬殊。在未来三年或者五年之内，从核心区开始的这些通州新城或者副中心发展起来以后，可能通州与北四环的距离就更小，不是6折或者7折的说法了。刚才说了60%，基础是04年的北四环是城市中心，通州那时候是郊区，现在不能这么对比了，未来很有可能是等量的，因为地理位置已不能说明问题了。我上初中、高中时，北京市最火的商业中心是王府井、西单，这两个到现在还都不错，还有一个是隆福寺，现在基本上这些年，得有十年了，隆福寺周围基本看不到人了。所以现在城市中心商业中心已经不是跟地理位置有直接关系了。比如我从天安门到北四环的距离，可能比我从天安门到通州距离节省50%，但是并不一定未来北四环城市发展就有更好的配套和产业聚集的形式。说到未来，我不认为北四环或者东四环的房价应该比通州高，为什么通州就不如它呢？因为它的地理位置？因为它跟大家认为的城市中心距离远？但是它有更好的东西、更好的交通、更国际化、现代的物业和服务形式，有更舒适的生活以及商务氛围，为什么它的房价不能到一定高度呢？我觉得价格一定是跟价值相对应的，不是跟地理位置相对应的。位置是一个变量，不是一个恒定的数值，因为有这个位置有价值这个太绝对了。第一跟产品相关，第二跟市场氛围相关，第三跟需求相关。所以让我去判断未来通州的房价，我觉得如果说按部就班发展，稳扎稳打满足这100多万人、200多万人，甚至未来更多引入产业人员以及居民需求，如果整个通州真正达到副中心的话，那可能就是“曼哈顿”的价格，可能就是拉德方斯或者巴黎老街的价格。如果产业达到这个水平、物业达到这个水平，价值就会有这样的水平。我说的这个意思不是哄抬通州房价，只是说一个产业发展到一个水平，一个区域发展到一定条件时，出来的产品就应该是那样的价格。那时候我们去通州再做住宅或者物业可能拿的地也不是现在的价格。所以这就是一个正常的、良性合理的经济发展的趋势。主持人：孟总您怎么看待这个问题呢？孟祥熙：这是一个趋于理性的问题，谈到房价问题比较敏感，房子究竟值多少钱，经济学来说这是取决于供求关系。刚才赵总提到通州常住人口130万，我们知道通州的房子现在是在2万-2.5万元/平这个区间，在这个区间范围内，这些人的购买力是非常强的。因为能在通州花2.5万元/平买一套房子，这些人开宝马、奔驰都不成问题。关键就是通州产业进驻之后，商业或者是一些写字楼、办公楼500强企业进驻以后，有业有市的氛围就有了，将来一定是势头很好的。类比一下，现在国贸是10万元/平，通州是将来北京的副中心，可以这样的类比。通州有一点好，它门口有大运河，也有京通快速，它是长安街东部的延长线，大运河有2500年的历史，所以它就是水陆长安街的要塞。北京本来就缺水，通州是唯一一个这样交汇的区域，承接着北京的政治、经济和扩张的最好区域。新定位也是这样，说是桥头堡。所以相信通州房价不可能给它一个预期3万或者4万元/平，这只是一个猜想，我只能相信未来会更好。闫锴：刚才孟总说得特别有道理，谈价格其实不能用量来形容它，只是说是未来发展的一个趋势。拿客户来说，现在客户买房子分大环境和小环境，小环境包括交通、周边配套、生活是否便利、工作与家庭距离是否便利、周边是否有绿色生态的生活环境能为家人提供优质的生活条件，这些都是小环境。小环境是现阶段客户选择和看重物业和购买方面主要的驱动力。通州恰恰是处于待发展区域，属于价格洼地和价值洼地集中区。随着政府的力度加大和产业后续的发展，未来这个区域一定会形成更好的吸引力，未来会形成高品质居住区的首选。赵岩：谈到房价，比较复杂，因为影响房价因素太多了。怎么评论从3000元/平涨到3万或者4万元/平，肯定是有各方面的因素。通州有CBD后花园之说，通州的住宅大家也都非常看好，几位嘉宾分析得都很好。将来通州的商业肯定会对整个区域的提升有很大影响。再一个就是产业的进驻，因为毕竟作为副中心肯定要有产业的支撑。产业定位是高端的，制造业、物流和金融、包括医疗，产业这块对整个区域的带动，和包括商业对整个区域价值的提升都会直接影响到住宅的价格。以后通州，我觉得不仅有CBD过去的高端人才，甚至京津冀一体化的时候，来自于燕郊和河北区域都会有很多的吸引，所以它的吸引力会大幅度增加。姚宁：大家说了半天，心里有一个槛就是叫“通州”，因为它是在通州。刚才孟总说了，人们为什么花2.5万元/平在通州买房？我心里也有这样一个槛，就是通州和城区好像有一个什么区别似的。但是想一个问题，孟总说得特别好，就是“有市有业”，可以在这儿挣钱，也可以在这儿花钱。我曾经跟我同事开玩笑说，通州新城发展起来，可能中心城没什么人了，医疗、教育、产业到娱乐、艺术、人文、产业、商务会谈、居住都解决了，根本不需要跟城里发生必要的联系。通州有一个万亩森林公园，这个概念在我去通州之前我不认为北京会有，甚至不认为华北会有，我想这个应该是在长白山会有，我觉得欧洲可能首都都不敢提出万亩森林公园的概念。所以我觉得通州真的是基础特别好，照着这个势头发展，只是时间的问题。发展是不是有序？它必然是有序的，优胜劣汰、大浪淘沙，逐渐会变成一个被市场挑选出来的一个很合理的、很有竞争力的发展前景。在这个前景之下，加上它的自然条件，加上它的区域优势，我觉得它的未来水平会非常高。不存在一说到通州就像100年前说到曼哈顿的感觉，通州比它们的条件相对更好。所以补充一句，从理性角度上，我觉得通州发展即便是大家认为可能提到“通州”这两个字会有心理压力，但是客观看或者理性分析这个问题，我觉得这是一个特别大的未来的利好，或者未来发展的前景。“合纵错位”开发通州 3-5年内会有大变化主持人：姚总刚刚说的是未来伴随产业迁入、设施完善，在通州工作的人未必再需要到城里来。现在像富华一直致力于高端，未来开发商不断涌入，项目也会越来越多。您觉得从开发商角度来看，应如何打造项目，才能带动区域楼市格局升级？姚宁：上礼拜在区里新城管委召集下，核心区开发商我们在一起有一个沟通，也想组成一个联合会，基本上我们也组成了这样的联合会，大家在一起沟通发展规划问题、前景问题、时间表问题，让大家发展可以互相支持，而不是相互之间有不太健康的竞争。这是通州区政府包括一些主管部门考虑特别周到而且想的比较长远的方面。但是如何才能做到这些件事，这里面有没有宏观或者相对来讲比较人为的东西？一定有。我刚才讲的这个活动就是这样的东西。未来以后，联谊会也是这样，因为我们约定好了基本半个月、一个月就聚一次，介绍大家项目的基本情况，我的规划、目标、招商、运营等，大家互相有一个沟通，形成一盘棋的感觉。但是最根本问题还是物尽天择的问题，一定是你用你的功底满足需求，一个就是功底，一个就是需求，中间就是价值和价格的问题。消费者认为你给我的功能、我的享受高于你管我收的钱我就愿意买，反之就不愿意买。但前提一定是有这个需求，有这个功能。所以我觉得，从这个角度来讲，通州的未来发展，这个趋势是不可逆转的，而且是在加速进行的。在这种情况下，这些需求是在蓬勃发展，并且蓬勃壮大、蓬勃提升和蓬勃的“嗷嗷待哺”。我们很多同事住通州，有时候周末去的时候，比如早上起来11点从通州往北京走也在堵车，这说明很多需求是在本地得不到满足的。所以对于商业来讲，商业在那儿发展的话基本就是稳赚了，因为通州几百万人的需求满足不了。而且要有一个全局化的沟通和时间上的配比、品牌上的配比、形成一个相对来讲比较平衡的局面，这是重点，最根本问题还是供需的问题。因为这里有需求，最好的、最稳固的基础，或者最让人振奋的信息就是这里有需求，而且有非常磅礴的发展、非常迫切的需求。对于大家来讲就提供一个完整、严密、明确对应的供给就好。主持人：今年华业不管是住宅还是商业在通州都会按计划发展，刚才姚总也谈到通州商业需求量的问题，华业在商业这方面有着怎样的判断？孟祥熙：还是要回到通州核心区整体规划的问题上。通州核心区整体规划都是大师级的手笔，经过这么多轮改造，现在是采用“TOD”，就是5-10分钟之内满足您的衣食住行所有的需求。现在规划很超前，核心区现在聚集了全国最优的十家房地产开发企业，在这样一个非常有限的5公里半径内，有十大品牌房企，我们现在在全国任何一个区域没有同样的，通州应该是第一。说到“TOD”和一体化，它的项目到底是什么样的？核心区项目综合题很多，全国现在大家都在做综合体，要求第一要有商务公寓、大型商业，不低于10万平米，万达广场就是11万平米。还要有写字楼，因为500强总部要在这里办公，另外还要有很高端的酒店进驻，这样有一定的配比。另外，我们知道通州现在有环球国际影城，它相当与迪斯尼并驾齐驱的概念，到北京旅游，故宫、迪斯尼是一站，去到通州以后有酒店，综合体的概念就是有住、有商、有满足娱乐这些的配套。所以通州区最前沿的就是核心体的规划。华业在通州，去年号，在最好的位置，两条地铁之上，建了华业新北京中心，最高塔300米高的北京塔，核心区两个比较高的建筑，一个就是双环项目，未来之门，另外一个就是北京塔，核心规划是非常超前的。所以我相信，通州的合纵联合开发，包括商业打造的错位，不能说全低端或者全高端，这种东西不能满足我们百万以上人口的需求，包括高端的写字楼，包括世界500强企业，非常看重写字楼的绿标是几级的。所以我相信合纵联合错位开发通州，在三到五年通州将会有一个翻天覆地实情的改变。主持人：从商业角度来讲，赵总，您觉得目前通州商业消费人群是如何划分的？另外需求量到底有多大？赵岩：商业这块消费人群目前来看还是来自于区域内部。通州现在集中了品牌开发商这是好的现象，这样以后商业品牌的打造、招商、后期运营管理都会比较规范化，有利于形成中高端的大型购物中心。将来通州还是以区域型购物中心为主，如果说再做一个很高端的像新光天地似的商场，可能面对的人群是整个北京的高收入的人群，毕竟这种高端的商场是十分有限的，在北京也是屈指可数。因为通州商业供应量会比较大一点，可能是在90多万平米，所以区域购物中心还是主要的形式。通州消费人群还是以本地，甚至是周边的人群为主，因为它的交通现在是十条地铁线，还有高速路，不成问题。所以我觉得还是要吸引到周围的顺义、大兴、包括燕郊、CBD这些，需求还是有的，是一个很庞大的群体，潜在的需求非常旺盛。因为现在商业都是中低端的，如果按照人均商业面积，不考虑设底商型的，因为他们的辐射力非常小，集中型的商业，大的购物中心在通州还是比较缺乏，未来前景肯定是很好的。主持人：住宅项目上，请问闫总购买人群是如何划分的？闫锴：我们项目是处于通州北部，是顺义和朝阳交界，我们客户主要来自于通州客户，还有一部分是顺义客户，有一部分朝阳客户。顺义的客户看重通州发展潜力，朝阳客户可能更在意环境改善，可能是他们选我们项目的一个主要因素。因为毕竟拿北京市来说，现在在通州区低密的住区可能很少，我们现在打造这样的住区，为通州高端物业有一个很好力量的填充和保障。通州要引入产业优惠政策 各方政策应细化主持人：现在京津冀一体化概念提出来之后，对通州包括其他的环京区域都有带动作用，在政策上可能会一步步地倾斜。您觉得现在通州最缺乏的是哪些方面的政策支持？姚宁：政策方面的支持，说句实话，对于通州来说，这是在逐渐升级的概念。就是原来我是一个科长、先提副处、提正处，然后是副局、是正局，再是是常务副局长，而且还兼着对外某一个友协的秘书长，这个调子在往上提，北京有点搁不下了。所以政策上我觉得已经非常到位，甚至已经到底儿了，再提升就是环渤海区域中心、京津冀一体化、首都城市副中心、或者是继深圳、浦东之后国家区域的发展热点。我觉得政策上能给的“帽子”或者抬头、地位都已经给了。从产业上的引导，我觉得对其他产业不敢说，但是起码说文化的、文艺的、商业的、国际组织和国际医疗的，这些所有政策都会非常快的到位，从国家层面、主管层面可能没有什么做不到或者没想到的。所以从政府支持来讲已经非常好了。下一步就是引入产业的优惠政策。通州未来可能是区域化的商业，说句实话，我们不认为是这种观点。什么叫区域化商业？区域化商业我认为就是社区商业。区域化商业就是不会有太多跨区的人来这儿消费，但是通州，我所知道的，应该它的所有商业，起码核心区里的商业没有一个是区域商业。比如说华业的商业，是文化艺术消费，会融入很多，甚至于把包括宋庄艺术的东西吸引进来，感受艺术的同时去休闲、感受生活。我们的北区商业临运河，就是岸和河的关系，东边临运河，南边临通惠河，它是核心区里唯一两块低密度，通惠河北区景观化的商业就是我们的，这个我们打造出来，肯定是为了核心区里的消费力。从北京市层面上讲，它也是独特的，因为它有很多跟水、跟娱乐、跟平面相关的东西，甚至我们往往会加很多。比如华业有很多艺术展览，可能我们这儿有很多儿童的娱乐活动，或者音乐展示的活动。另外通燕高速北侧，临路就是新光三越项目，它在通州拿了40万平米的地，其中50%也就是20万平方米要做新光三越，不是一个新的新光天地，是华联负责管理，跟新光天地没有什么关系。所以第一，我不认为通州核心区商业是区域型商业，它每个商业都有特点吸引区域外的人，甚至是外区域、外城市的人过来消费。第二，这些商业的档次和这些商业的水平、商业的目标都是相对来讲有所区别的。孟总讲得非常好，我们每一个东西不可能面面俱到，不能满足所有人的需求，整个区域发展更多的是希望政府和主管部门有更多的政策和优惠和更多的推动，来吸引到这些商业，包括企业、产业进驻到这里。因为有需求满足供给，供给很好地刺激需求，这就形成了一个良性的区域发展核心。主持人：赵总，您认为在商业项目扩大辐射人群方面有没有什么建议？赵岩：进驻通州的开发商还是应该以持有型为主，写字楼还是以业权为主，对整个提升商业和写字楼的品质要做得很好。因为毕竟销售型和散售型、过于散漫的商业会影响整个商业的管理、品质。所以我们强调的是，首先肯定就是写字楼的硬件，要打造5A级的标准。另外，要强调敬业管理，后期的运营。这方面我们国内很多开发商，做商业这方面是缺乏经验的，包括很多住宅房企转到商业地产上，经验缺乏。其实万达这样经验比较多，转到这样的区域是一个很大的利好。如果要吸引人不光要做出漂亮的商业，包括前期的定位，包括体验型的，这是将来的方向，这是毋庸置疑的。不光是定位，做完这个项目之后，招商过程，包括后面的经营管理，对商业来说都是非常重要的。它不光是一个地产，其实它是一个特别复合型的地产，它是跟人们生活息息相关的，整个流程和链条都比较复杂。所以开发商肯定还是要多吸取一些经验教训，包括也有的体验型的中心，因为现在体验业态非常多，占比70%、90%以上，这样对商业项目的经营和它的招商、业态选择会是一个非常复杂，要求专业的，有商业地产经营的专业性的公司去做这些事情。这样成功之后会人群的吸引会有一个很大的带动。主持人：回到政策的问题，请问闫总通州在政策支持上，您觉得应该从哪些方面入手？闫锴：政策不重要，重要在于城市的建设，包括交通、地铁，第二个就是商业，因为发现我们的客户，小孩去哪玩儿？老人未来去哪玩？亲朋好友来了去哪儿聚会？这都是问题，如何解决？这就需要未来在近距离，比如5公里范围以内或者半个小时生活圈之内去解决自己生活关注的需求，也就是呈现的问题，这是通州首要需要加快力度和速度提升的地方。其实这些呈现之后对各个开发商、运营来讲都是一个巨大的提升。复合型的，包括教育，孩子上哪上学，这都是家长和我们未来业主需要解决的，这些是为他们解决后顾之忧首要的问题。主持人：闫总说完了以后我想到了，这是一个相互促进的作用，可能其他的配套完善之后，人群在这儿驻扎时间会变长，同样因为有需求，开发商也会相应完善。孟总您对这个问题的看法呢？孟祥熙：说到政策，通州因为它的“筐”太大了，比如丽泽区域或者金融街区域定位非常明确，但是通州太大了，我相信政府也有政策，但是要更加明细化。比如到底是对于金融产业、旅游产业还是商务会务，针对这些产业要相对明确。现在很多开发商，我们之所以谈到优惠，是在于我们已经有这个东西了。比如说通州现在开始招商了，才会谈到对于商业的优惠政策有哪些，这也变相地说明通州的中心已经到了兑现的一个阶段。因为华业现在正在写字楼招商、招租，所以我们是最有感触的。我们在谈世界500强一些企业的时候，人家也会问，我去通州到底有哪些好处？我去了以后对我有哪些好处？这是现在一定要去明确的。比如说500强、可口可乐，或者是这些影院院线进来，就是到了这一块政府也想要信号，就是中心城区推到这样的程度，我需要给你哪些，然后政府把这些条条块块分清楚，给你，逐步释放。我相信优惠政策和市场需求的匹配是现阶段的磨合期。我相信会越来越好。城市发展要“有市有业” 逐步摆脱“睡城”印象主持人：最后一个问题先从闫总这边开始。以往情况下通州给大家的是一个“睡城”印象，如果想彻底改变这种看法应该从哪些方面作为？闫锴：一个是区域形象，未来这个区域到底会给北京市、全国乃至世界什么样的形象？这是第一。第二就是交通，有了交通才能改变城市基础人群的机理循环。再一个就是复合性的功能，包括教育、医疗等，随着这些能力的提升会改变“睡城”印象。赵岩：一个是交通，再一个是配套。现在光是居住单一的功能，功能还是要多元化，有办公的、有商业的，让整个区域活跃起来，所有在这里居住、办公、娱乐等这些需求都可以满足，产业也会有声有色，也有自己区域独特的商业，这样整个区域形象就会起来。孟祥熙：还是在问通州缺什么，培育什么，现在到哪儿了？我觉得通州现在什么都不缺，唯一缺的就是时间。时间不需要很长，就是三到五年的时间。另外需要大家对通州再度明确，通州是什么。原来老北京人说通县，后来我们说通州，其实我觉得用八个字可以比较明确地定位通州，就是“通天下州，立中华业”。姚宁：“睡城”的问题，可能我的想法不太一样，我觉得“睡城”这俩字，品起来其实是表扬，是说这地方特别好。首先是城，没有人不可能是城，这个城就是相当一部分人的集合。这些人以什么居多？本土居民并不多，很多是北京工作外地或者外国涌入中国这样的人口，释放到通州。他们的产生财富能力是很强的，反过来说他们的消费力同样很强，是这样的一两百万人聚集在通州形成这个“城”。第二个是“睡”，“睡城”告诉我们等于是一个非常庞大的需要市场，不管是产业方面需要满足、商务办公方面需要满足、消费方面各个方面都需要满足。满足基础之上这个城又迎来了一个扩大和提升的机遇。所以从这个意义来讲，“睡城”这两个字是特别大的褒奖。比如鄂尔多斯，真的不睡了，财富不睡，资金也不睡了，但是没有人，不是一个城，是一个繁忙的点，所以产业发展才不行，因为没有人进去，人是最关键的。但是通州有人，这些人是高素质、要创造力，有“嗷嗷待哺”的需求，所以这两个字表现了通州巨大的潜力。加以时间、物业的发展，有了物业才能引入产业、公司和商业机构，然后加以服务，加以政府引导，整个需求得到满足了以后，“睡城”就变成了一个真正的“城”了。这个城要有市有业，这个城就变成了一个完整意义上的城。这个完整意义上的城有这么好的一个产业前景，有这样好的一个自然条件，有这样好的一个交通环境，以及有这样好的一个国际化、现代化、人性化的整个区域设计和发展的管理规划。这个地方，我觉得前途真的不可限量。主持人：通过姚宁总的“拆字”理解，可以看到，开发商发展方向是那里。刚才孟总说到一个时间问题，三到五年，您的判断呢？姚宁：快则两三年、慢则三、五年。甚至今年就可以看到一些动作了，明年可能不是一两个项目上市，而是一批项目。今年底地铁6号线已经开始运营了，现在已经试运行，所以进度可能会远远超过大家设想的。因为以前惯性觉得三、五年没什么动静，现在这半年不一样了，发展进度非常快。主持人：谢谢大家！今天的沙龙到此结束。
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(顺义1500万元/套)
(门头沟38700元/平方米)
(大兴920万元/套)
(石景山60000元/平方米)
(大北京11000元/平方米)
(大兴360万元/套)
(大兴34000元/平方米)
(房山38000元/平方米)
(天津8500元/平方米)
(顺义3200万元/套)
(大北京9500元/平方米)
(其它6080元/平方米)
(天津8000元/平方米)
(大北京11000元/平方米)
(门头沟1200万元/套)
(大北京19000元/平方米)
(大兴26000元/平方米)
(门头沟510万元/套)
(大北京12500元/平方米)
(大北京550万元/套)
(顺义620万元/套)
(房山32万元/套)
(石景山1300万元/套)
(昌平2100万元/套)
(顺义1800万元/套)
(房山33000元/平方米)
(顺义32000元/平方米)
(天津8500元/平方米)
(大北京9000元/平方米)
(顺义450万元/套)
(房山6000元/平方米)
(大北京268万元/套)
(怀柔26000元/平方米)
(13500元/平方米)
(大北京11000元/平方米)
(海淀2300万元/套)
(大北京400万元/套)
(大北京9500元/平方米)
(大北京9000元/平方米)
(天津12500元/平方米)
(房山25000元/平方米)
(平谷128万元/套)
(大北京21.8万元/套)
(秦皇岛52000元/平方米)
(大北京18000元/平方米)
(延庆7000元/平方米)
(朝阳65000元/平方米)
(顺义26000元/平方米)
(天津5400元/平方米)
(顺义1859万元/套)
(大兴1300万元/套)
(丰台43000元/平方米)
(顺义2500万元/套)
(丰台100000元/平方米)
(房山18500元/平方米)
(门头沟150万元/套)
(通州40000元/平方米)
(石景山60000元/平方米)
(平谷16000元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(昌平16000元/平方米)
(大北京8500元/平方米)
(昌平19000元/平方米)
(大北京6700元/平方米)
(平谷15600元/平方米)
(石景山27000元/平方米)
(门头沟100万元/套)
(昌平49.8万元/套)
(大北京10000元/平方米)
(大北京10800元/平方米)
(大北京11000元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(大北京16000元/平方米)
(密云10500元/平方米)
(密云410万元/套)
(顺义2500万元/套)
(密云1000万元/套)
(密云19000元/平方米)
(房山200万元/套)
(顺义24000元/平方米)
(通州35000元/平方米)
(顺义25000元/平方米)
(石景山300万元/套)
(大兴18800元/平方米)
(房山50万元/套)
(顺义14000元/平方米)
(昌平140万元/套)
(海淀65000元/平方米)
(门头沟40000元/平方米)
(房山120万元/套)
(朝阳57000元/平方米)
(房山83万元/套)
(房山179万元/套)
(房山140万元/套)
(东城130000元/平方米)
(大北京10500元/平方米)
(西城100000元/平方米)
(丰台48000元/平方米)
(大北京270万元/套)
(大北京17000元/平方米)
(大北京16000元/平方米)
(天津13800元/平方米)
(其它7000元/平方米)
(顺义200万元/套)
(大北京10000元/平方米)
(大北京6500元/平方米)
(石景山65000元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(大北京13500元/平方米)
(顺义35000元/平方米)
(昌平17000元/平方米)
(大北京10000元/平方米)
(昌平10000万元/套)
(大兴25000元/平方米)
(门头沟22000元/平方米)
(通州33000元/平方米)
(丰台1300万元/套)
(通州52000元/平方米)
(平谷19500元/平方米)
(大兴31000元/平方米)
(丰台65000元/平方米)
(房山45000元/平方米)
(大兴250万元/套)
(昌平1300万元/套)
(通州30000元/平方米)
(房山17500元/平方米)
(门头沟58800元/平方米)
(大北京160万元/套)
(顺义17000元/平方米)
(大北京25000元/平方米)
(大北京8500元/平方米)
(大北京25000元/平方米)
(房山1300万元/套)
(房山29500元/平方米)
(大北京12000元/平方米)
(大北京300万元/套)
(昌平50000元/平方米)
(大北京15500元/平方米)
(天津13000元/平方米)
(大北京30000元/平方米)
(门头沟22000元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(大北京24000元/平方米)
(顺义7000万元/套)
(大北京6180元/平方米)
(石景山25000元/平方米)
(大北京4200元/平方米)
(朝阳8元/平方米.天)
(通州17500元/平方米)
(昌平780万元/套)
(大北京9700元/平方米)
(大北京13000元/平方米)
(昌平1200万元/套)
(大北京9800元/平方米)
(海淀90000元/平方米)
(通州45000元/平方米)
(顺义25000元/平方米)
(大北京17000元/平方米)
(大北京14000元/平方米)
(房山16500元/平方米)
(房山27000元/平方米)
(平谷15500元/平方米)
(大北京12000元/平方米)
(房山15000元/平方米)
(房山70万元/套)
(昌平42000元/平方米)
(通州21000元/平方米)
(昌平21000元/平方米)
(通州43000元/平方米)
(房山650万元/套)
(顺义130万元/套)
(大兴100万元/套)
(通州53000元/平方米)
(丰台170万元/套)
(顺义35000元/平方米)
(顺义35000元/平方米)
(房山26000元/平方米)
(大兴29800元/平方米)
(大兴55000元/平方米)
(房山30000元/平方米)
(大兴30000元/平方米)
(朝阳2200万元/套)
(丰台50000元/平方米)
(房山46万元/套)
(大兴1200万元/套)
(房山5000元/平方米)
(大兴53000元/平方米)
(丰台82000元/平方米)
(顺义100万元/套)
(房山105万元/套)
(房山96万元/套)
(房山100万元/套)
(石景山380万元/套)
(大北京8100元/平方米)
(丰台117万元/套)
(门头沟86000元/平方米)
(大兴50000元/平方米)
(大北京20000元/平方米)
(大兴35000元/平方米)
(海淀80000元/平方米)
(顺义1400万元/套)
(昌平25000元/平方米)
(通州700万元/套)
(大北京16000元/平方米)
(大兴54000元/平方米)
(大兴25000元/平方米)
(大兴70000元/平方米)
(房山42000元/平方米)
(东城100000元/平方米)
(顺义14000元/平方米)
(房山28000元/平方米)
(丰台64000元/平方米)
(海淀85000元/平方米)
(门头沟520万元/套)
(朝阳90000元/平方米)
(通州42000元/平方米)
(大兴40000元/平方米)
(顺义80万元/套)
(海淀22500元/平方米)
(朝阳15000元/平方米)
(丰台650万元/套)
(昌平600万元/套)
(延庆7500元/平方米)
(朝阳33000元/平方米)
(平谷23600元/平方米)
(丰台1400万元/套)
(平谷25000元/平方米)
(房山26000元/平方米)
(大兴55000元/平方米)
(大北京7400元/平方米)
(其它200万元/套)
(密云28000元/平方米)
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