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以后想要卖房子 不能没有土地证
作者：乐云网
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&&土地证将成全国联网&身份证&
&&&根据国土资源部要求，全国宗地将形成统一编码，此编码是今后所有土地证书发放的宗地编码依据，具有像身份证号码一样的唯一性，以方便宗地的定位、定权。&昆明市国土资源局副局长刘宁介绍，通过完善已购住房土地登记发证，为促进房地产市场规范运作奠定了基础。完善已购住房土地登记发证为征收土地有偿使用税提供了依据，因此，开展城镇住房土地登记发证，不仅可以规范房地产交易秩序，也是防止国有土地资产流失的有效措施.&&
&&未来昆明的二手房上市交易必须同时提交&房屋所有权证&和&土地使用证&。昨日，昆明市国土资源局举行了《昆明市已购住房土地使用权登记规定(征求意见稿)(以下简称意见稿)》听证会。
&&此次昆明市国土资源局对2002年发布的《昆明市商品房、已购公有住房和经济适用住房土地使用权登记规定》作了修订，目的在于为加强城镇已购住房土地使用权的登记和土地权属的管理，保护土地权利人的合法权益，保障房地产交易的安全。听证《意见稿》提出，上市交易的已购住房，须两证齐全才能办理交易。此外，已购住房土地使用权地上、地下分层都要登记。
&&记者了解到，目前在昆明市的各小区内，仍有不少业主没能办理土地证。房产经纪分析，两证齐全才能办理交易，在短期内会对交易产生影响，无土地证的房子价格会有所下降，但一定程度上也规范了对开发商房地产商的管理。
&&新规解读
&&无土地证住房不得交易
&&本次听证，拟将《昆明市商品房、已购公有住房和经济适用房土地使用权登记规定》改为《昆明市已购住房土地使用权登记规定》。《意见稿》中指出，房屋所有权人应及时申请已购住房土地使用权登记，未经登记已购住房土地使用权的不发生效力，不得进入房地产市场流通。
&&领房产证30天内开发商申办土地证
&&已购住房土地使用权首次登记，应当自领取房屋所有权证之日起30日内，由原土地使用者(房地产开发商或建房单位)负责为购房者统一申请土地登记，登记费用由购房者交纳。原土地使用者主体灭失的，可由房屋所有权人申请登记。
&&地上地下空间都要登记
&&《意见稿》中新增对已购住房土地使用权分层登记：已购住房土地使用权地表部分以幢为宗地进行登记，已购住房土地使用权地下部分以地下空间土地使用权为宗地进行登记。
&&地下空间土地使用权分摊中，按地下建筑物总面积分摊地下空间土地使用权面积，在《国有土地使用证》记事一栏标注：&地下空间土地使用权&。
&&地下空间超出地表土地使用权范围并经城市规划管理部门批准的，按规划批准范围确定地下空间使用权范围。未经规划批准的，不予登记发证。
&&公共设施归业主但不发土地证
&&已购住房原宗地范围内公共场所、公用设施和物业服务用房明确属于全体业主共有的，土地使用权属于全体业主，此部分土地使用权不进行面积分摊，不颁发土地证书，未经城市规划、国土资源管理部门同意不得改变土地用途。但属于城镇公共用地(如道路、绿地等)或明示不属于公共用地的除外。
&&补办出让手续需按比例缴费
&&《意见稿》中还规定，已购住房土地使用权补办出让手续中，统一按房屋成交价的一定比例缴纳土地使用权出让金。
&&焦点答疑
&&什么是已购住房？
&&城市规划主管部门审定为住宅及其配套用房，取得《房屋所有权证》的房屋，对原有的商品房、经济适用房和已购公有住房三房范围进行了扩展。
&&谁负责登记土地证？
&&对土地证的登记单位进行了修订，修订为&已购住房的土地登记工作，由市、县(市)区人民政府或者市、县(市)区人民政府授权的开发区、托管区管理委会下属的国土资源管理部门负责办理&。
&&土地使用权年限如何界定？
&&对土地证终止日期进行了修订。原规定&以出让方式取得土地使用权的，其土地使用年限为土地使用权出让年限减去已使用年限后的剩余年限&修改为&以出让方式取得土地使用权的，其土地使用权终止日期与土地使用权取得时的终止日期一致&。
&&昆明多少住房没有土地证？
&&昆明市国土资源局介绍，2002年昆明市政府发布的《昆明市商品房、已购公有住房和经济适用房土地使用权登记规定》，对我市已购住房土地登记作了明确规定。目前，我市主城四区累计完成已购住房土地登记发证70多万宗，发证率达90%以上，这意味着仍有10%左右的已购房屋没有土地证。
&&没土地证的业主怎么办？
&&昆明市国土资源局副局长刘宁回应，现在正督促开发商抓紧补办，补办会收取一定的费用，具体还未定。对于那些因违规用地或手续不全的情况，目前政府和相关部门正在研究如何解决这部分的土地证问题。今后将以规章形式作出相应的规定管理。刘宁还表示，目前《昆明市已购住房土地使用权登记规定(征求意见稿)》还在征求意见和修订的过程中，在一些具体操作方面可能还有不完善和详细的地方，下一步将按立法方案规定的流程作完善。
&&现状分析
&&拿不到土地证的6大原因
&&部分小区开发商因各种原因未主动为小区住户申办个购登记，此类情况在十四个县(市、区)均大量存在，其中五华区有38个小区较为突出；官渡区有云大知城等；晋宁县有20余个新建小区；富民县有15个小区；安宁市也有数个新老小区。
&&部分小区开发公司已注销或小区权属资料遗失，导致无法办理已购住房土地登记，此类问题盘龙区比较突出，官渡区、呈贡区也有此类情况。
&&部分小区因开发商违规使用土地，如在划拨土地上建盖商品房，无法办理已购住房土地登记，此类现象主城五区均有存在，官渡区、呈贡区较为突出。
&&因开发商直接在集体建设用地上建盖商品房，无法办理已购住房土地登记，如官渡区五里小区和县区一部分老小区等。
&&开发商因土地手续不全不能提供大证为住户办理已购住房登记，特别是&8&31&清非用地，此类情况主城五区较为突出，盘龙区、官渡区也有。
&&因开发商建设超占土地证面积过大，超出部分不能办理已购住房登记。(资料来源于昆明市国土资源局)
&&代表建议
&&《意见稿》提出的已购住房上市交易必须同时提交房屋所有权证和土地使用证，在实际中其实非常影响房屋交易。
&&根据了解，如今昆明市房产证与土地证的发放比例差距很大，有很多业主拿到房产证，但也有的没拿到。如呈贡区去年已购房上市交易曾一度需要两证，遭到了一定的反对声。呈贡区拿到土地证的购房者很少，但上市交易的时候必须要房产证和土地证。导致房屋交易量严重下降。取消这个规定之后，已购房的上市交易才又上升了。希望能根据实际情况，慎重考虑到房屋交易的市场。&&听证代表周莹
&&《意见稿》新增的&地下部分以地下空间土地使用权为宗地进行登记&这部分内容需要明确地下空间的性质，哪些地下层是属于规划的合理范围，哪些是不属于，这样才好方便管理。&&听证代表杨翀
&&《意见稿》中规定，公共场所、公用设施和物业服务用房的用地土地使用权不进行面积分摊，不颁发土地证书，未经城市规划、国土资源管理部门同意不得改变土地用途。虽然属于所有业主所有，但一定要有一个权属和界定，明确、充分的考虑到业主的权利。&&代表何燕
&&业内人士
&&无土地证的二手房价格或下跌
&&记者从多个房地产中介处了解到，目前昆明市已购住房的交易中，业主多数都具备两证，大部分楼盘都办理或正在办理土地证。但对于大部分业主来说，现行的房屋交易过程中只要具有房产证便可过户。拿到房子的产权后，大部分业主对土地证并没有太上心。
&&富邦房产的经纪分析，现行的房屋交易流程只要有房产证便可过户拿产权，土地证是产权交易过程中最后的一个环节。已经形成一种交易习惯，因为以前房产证和土地证管理部门不同，分属两个不同的环节。根据听证的《意见稿》，今后房屋交易的流程中，就多了个交易环节，产权交易的同时必须完成过户，其实这也是对不动产统一管理的一种规范性措施，短时期内房屋交易会受到影响。
&&荣城房产的业内人士表示，如果两证齐全才能上市交易，那么房屋的交易量会有萎缩。无土地证的房子价格会受到冲击。&以前只要有房产证就能办理产权，现在则不行，结果就会使无土地证的房子的价格下跌，买家的权益得不到应有的保障。&该人士分析，这样的情况应该只是短期影响，现在持有两证的业主占了绝大多数。
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俗话说的好：“好吃不过饺子，舒服不过躺着。”不过当下的北京还应该加上一句：“保值不过房子。”
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有房产证无土地证能进行房屋买卖吗？
房屋买卖我们一定要注意检查对方的所有房屋证件以及核实购房人真实姓名。当然这个是最为基本的购房须知。那么如果出现有房产证无土地证的情况，这样的房屋还能交易买卖么？今天小编就和大家了解一下有房产证无土地证能进行房屋买卖吗？
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买二手房要看清两证-二手房交易中易忽视的土地证
来自：黄石装一网
日期： 14:10:58
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付了46万元，市民却只拿到了房产证，没有土地证，刘先生通过某中介购买了二手房，当时中介业务员介绍下刘先生夫妇看中了一套二手房，但是交付定金后才知道该房屋没有土地证。
据刘先生先生描述：经市某地产介绍买了套二手房，但付钱之后，在房产证过户后，才知该房没有单独的土地证。说好的土地证难道会不翼而飞？本来买一套新房是件高兴的事情，但是现在却令刘先生夫妇非常头疼。
3月底，经过再三向业务员确认，在确信该房屋有房产证和土地证的情况下，刘先生夫妇签订了房屋买卖合同，并交纳了2万元定金。5月份在刘先生付了余款后，并为其办理了房产过户手续，但是土地证却迟迟未办理，刘先生多次致电中介公司，最后得到的答案是无法办理土地证。此时，他们才知道，这套房子没有单独的土地证，短期内也无法办理。
专家建议：
只有房产证没有土地使用权证，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。
一是难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况，也就无法及时规避风险。
二是难以发现开发商违规用地的事实。
三是二手房交易将受影响。《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。
四是在拆迁补偿时会遭受损失。《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此，拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包含了土地使用权价值。购房者如果未办理土地使用权证，在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。
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