商业地产大而不能倒 万科两害相权取其“轻”|万科|商业地产_凤凰财经
商业地产大而不能倒 万科两害相权取其“轻”
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谈到商业地产，王石称，住宅是万科的“轻资产”，商业地产对万科来说是“重资产”。郁亮说，最初进军商业地产是“被动”的——现在已经拿不到“干净”的地（只有住宅、不需建其他配套设施的地块）。
◎每经记者王杰 &就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。&数年前，万科董事会主席王石曾经说过这样的话。 他为何这样说？这是有历史原因的。住宅专业化曾是万科成为&老大&的必杀技。在万科的历史上，公司曾介入超市、矿泉水、影视等领域，也开发过商业地产和写字楼，但最终，王石剥离了这一切，用住宅专业化、规模化这一路径实现了万科的超速发展。 谈到商业地产，王石称，住宅是万科的&轻资产&，商业地产对万科来说是&重资产&。 郁亮说，最初进军商业地产是&被动&的&&现在已经拿不到&干净&的地（只有住宅、不需建其他配套设施的地块）。这种情况下，作为创始人的王石不得不做出妥协。 然而，万科商业地产起步至今已有6年，如何才能杀出一条血路？ 万科商用独立之难 自从2009年进军商业地产之后，万科对商业地产的投入与重视度逐年提高。2013年1月，万科正式组建商用地产管理部，负责统筹万科商用地产的实施工作。随着万科转型&城市配套服务商&，万科商用近年来不断丰富产品线，努力完善城市商业布局。 然而至今，万科的商业地产发展并不出彩，但规模已经非常大。资料显示，目前，万科商业地产已在全国60多个城市铺开，在一二线城市中心商圈已经规划了20多座城市商务综合体项目，还具有为数众多的社区商业和区域中心，如万科红广场、万科生活广场等。 今年初，履新万科集团商业地产业务负责人的丁长峰对媒体表示，万科将于今年一季度末宣布成立万科集团下属的独立商业地产公司，并于6月底完成25个万科旗下购物中心的资产处理。但2015年已过半，万科商用仍然没有独立的迹象。3月31日，万科在香港举行的2014年业绩发布会上，郁亮称，&关于未来商业做大有没有分拆的可能性，任何可能性都是有的，但目前还没计划。& 与此同时，万科也在积极拥抱互联网。去年，万科与百度合作，百度将基于大数据分析及云计算技术，为万科的商业项目带来定位引擎、大数据、工具三类核心技术，给万科商业地产提供智能化升级的解决方案。&百万&的合作，能否给万科商业带来实质性的帮助？多位业内人士表示，难以在短期内实现。 中国商业地产联盟秘书长王永平在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，表面来看，百度的数据流量很大，但是重要的是对数据进行梳理，并筛选出有效数据，而这项工作并不容易。 新城控股高级副欧阳捷也表达了类似看法。他认为，虽然百度集成了一些类似点评的商家，但客户信息并不清晰，对招商价值不大，目前百度的数据还难以达到一定的深度。 &被商业&成分居多 万科布局的商业产品包含三大类型，即购物中心（万科广场）+写字楼（万科大厦）+社区商业（万科红），定位全部是针对周边居民的社区型商业，或者是区域购物中心。 在商业地产的思路上，万科表现出与万达、绿地不一样的特征，后两者拿地、选址是基于地方政府经营城市的需求，万科则是跟着实际的用户需求走。 王石说，万科的特点是在不被看好的地段做住宅，做商业亦然。移动互联网对传统商业造成了冲击，同时也创造了商机。郁亮也称，网购对购物中心有很大打击，万科涉及商业地产的同时也保持谨慎态度，目前还是围绕社区和区域主题进行。 作为住宅地产龙头，万科的商业地产之路并非一帆风顺。王永平认为，万科做商业和其他企业所遇到的困难类似：连锁化程度不够高。虽然商业储备量大，但是已开业的项目并不多，品牌上没有形成比较强的话语权。万科很大，但万科商业很小。 RET睿意德策略顾问部高级总监李静雅认为，和万达商业地产不同，万科商业地产团队的权限有一定局限。万科商业地产品牌需要一个调整的过程，不能完全复制万科的品牌，更多地是根据社区的属性和人群的分类来定义。 商业地产的红海及过剩，早已为业内公认，万科的这一业务板块可以说是在勉力支撑。王永平直言，万科做商业地产并没有上升到战略高度，&被商业&的成分多，因为住宅开发量大，配备了较多商业，但目前运营还有一定困难，所以才会有&万万&合作。 商业配角，住宅主角 在近日的一个论坛上，王石说，进入白银时代，为什么万万想不到万达和万科会合作呢？因为万科向城市配套转型，住宅是万科的&轻资产&，盖了就能卖，但如今突然进入商业地产、写字楼地产，不能盖了就卖，要出租，这方面万科不是很熟悉，这对万科来说是&重资产&。万达恰好倒过来，商业地产对万达而言是&轻资产&，但是和商场配套的住宅，万达就不那么得心应手了，住宅对万达来说是&重资产&，这两个公司牵手合作，是一个资源重新整合的过程。 早前，出身凯德、负责万科商业的毛大庆曾表示，万科商业将寻求轻资产路径，第一批经营性不动产明确要做轻资产，至于&轻到什么程度&还未可知，可能不会像凯德一样住宅和商业运营完全独立。 自2013年下半年开始，在加大商业地产比重的同时，万科也开始就商业物业资本化与国际资本频繁接触。2014年9月，万科与拥有新加坡政府投资公司背景的RECONANSHANPRIVATELIMITED达成协议，以约16.51亿元的价格出售上海虹桥万科中心90%股权。 此前，万科还与凯雷投资集团签署商业地产战略合作平台的意向书，双方拟成立资产平台公司，以收购万科的商业物业。根据万科的计划，新的资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化方式退出。 如今，对于商业地产，万科集团层面或许有&骑虎难下&之感。在去年8月18日的万科中期业绩说明会上，郁亮表示，万科在不断检讨、总结商业运营思路，商业会像住宅一样，成为万科的一个主要业务。但这并不意味着万科放弃住宅的主业地位。 万科相关人士向《每日经济新闻》记者表示，9月商业地产会有一些大的动作。目前社区商业还是由各分公司在运作，管理上则归属于万科商用地产管理部。
[责任编辑：wangqing3]
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上海西部引擎大虹桥商务区雄起&核心区25大项目扫盘
搜铺网消息：上海西部巨臂——大虹桥商务区的建设正有序推进，旨在打造世界一流商务区的大虹桥商务区已经成功获得了大量开发商的青睐。虹桥天地、万科中心、虹桥天街、宝丽广场、正荣中心、恒基旭辉中心、经纬汇、国家会展中心商业广场等商业项目有在不久的将来会悉数亮相大虹桥。
从2011年万科以近15亿元竞得虹桥商务区核心区一期03号地块南块在内的最近两幅地块开始，区域的地块便不断成功挂牌、出让，虹桥商务区核心一期的10宗地块全部出让成功，成交总额达201.85亿元。如此火爆的行情将人们的目光都吸引到了大虹桥，这个名词也成为上海这今年出镜率最高的关键词。经过近4年的发展，虹桥商务区现状如何？其又有哪些优势能如此备受关注？核心区的项目几何？今天，记者就为您拨开云雾。
大虹桥商务区的功能区及优势
大虹桥商务区大体分为主功能区（核心区）和拓展区，其中核心区包括核心区一期、核心区南区、核心区北区和中国博览会区，总面积为4.76平方公里。扩展区包括西虹桥（青浦）、南虹桥（闵行）、北虹桥（嘉定），总面积为60平方公里。
大虹桥商务区的发展得到多方面的支撑，优势明显。
开发商高知名度：瑞安、龙湖、万科等房企在行业内的知名度较高，有很强的实力，其深厚的商业地产开发背景和强大的招商运营实力将是大虹桥商务区未来最好的名片。
区位支撑：作为中国经济发展最具活力的区域，目前长三角地区GDP占全国的比重超过1/5，实际利用外资占全国的比重超过50%。虹桥商务区地处长三角城市轴的关键节点，紧邻江浙两省，与长三角主要城市的距离都在300公里之内。从长江流域、全国乃至亚太地区来看，也是坐飞机、乘高铁从西部进入上海的第一站。
交通便捷：作为超大型、现代化、城市对外的综合交通枢纽，虹桥枢纽集轨、路、空三位一体，涵盖了除水运之外的航空、铁路（高速铁路、城际铁路）、长途客运等城市对外交通，以及轨道交通、公交、出租等市域交通。
客流量大：虹桥商务区拟最高日客流集散量可达110-140万人次，每年将超过4亿人集散，商业发展将有巨大的客流支撑。
会展优势：根据2011年1月商务部与上海市政府签署的共建框架协议，上海虹桥商务区内将建设国家级国际会展项目。该项目以内外贸结合、进出口结合、货物贸易和服务贸易结合为发展模式；是由展览场馆、综合配套设施和后勤保障设施构成的会展综合体；其功能是提升国际贸易服务平台，提高中国在世界会展业的地位和影响力，吸引国际会展资源，加强对长三角区域的辐射作用，使上海成为国际会展中心。
以大虹桥商务区为中轴辐射出的五大片区，在经过多年发展后均有了突破。而作为主功能区的核心片区经过土地平整、项目规划后投建已经步入高速发展期。据悉，目前虹桥商务区86平方公里的结构规划、27平方公里的主功能区控制性详细规划均已确定。至今年底，上海虹桥商务区核心区3.7平方公里内的主体项目将基本建成，其中350幢在建工程80%今年都将完成结构封顶。到2017年，上海虹桥商务区的核心区将全面建成。
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虹桥商务区五大片区示意图
近期，德国永恒力叉车、KSPG已经签约入驻并在申请地区总部，中国平安、长江商学院、伊顿国际教育集团等优质企业已入驻签约。据了解，扎根上海虹桥的世界500强、行业领先企业有罗氏诊断、壳牌、宣伟等区域性总部，地区总部有冠捷、光宝、阿里巴巴等，上海虹桥商务区初步呈现名企云集的景象。下面就跟随记者探访虹桥商务核心区25个项目的总体情况。
核心区25个主体项目情况扫盘
核心区一期（13个项目）
虹桥虹源盛世中心
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虹桥虹源盛世中心以欧洲19世纪70年底风行的玻璃通廊为范本，通廊在建筑与周边街道之间形成联系，通过大型的入口空间向外开放，这种历久而弥新的玻璃回廊形式是建筑师的宠儿，它不仅可以为行人遮风避雨，同时还可以提供高品质休闲购物空间。项目占地面积92,133平米，总建筑面积522,863平米，其中地上面积259,318平米，地下面积263,545平米。地上面积中商业面积135,479平米，办公面积108,079平米，会展面积11,382平米，文娱面积5,125平米，酒店面积96,258平米。
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项目占地面积51,295平米，总建筑面积355,716.5平米，其中地上面积200,175.3平米，地下面积155,586.2平米。地上面积中商业面积70,097.6平米，办公面积176,683.2平米。
虹桥万科中心
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虹桥万科中心是上海万科集团集办公、商业于一体，融合前瞻理念的高端写字楼项目。国际设计团队倾力打造的虹桥万科中心以“建筑群像一群宝石漂浮在花园之上“为核心设计理念，将七栋钻石型建筑和一个下沉式广场贯通为一体，花园般的景观设计别具一格，全项目通过LEED
GOLD和国家绿色三星认证。项目占地面积18,843平米，总建筑面积196,062平米，其中地上面积110,462平米，地下面积84,100平米。地上面积中商业面积24,201平米，办公面积111,960平米，文娱面积3,201.43平米。
虹桥丽宝广场
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虹桥丽宝广场位于虹桥商务区核心位置，项目包含了现代化商务楼、综合性会议中心、休闲购物广场和市民文化艺术空间等。项目占地面积45,282平米，总建筑面积232,974平米，其中地上面积119,098平米，地下面积112,177平米。地上面积中商业面积12,517平米，办公面积100,517平米，会展面积1,904平米，文娱面积3,754平米。
虹桥新地中心
虹桥新地中心，位于虹桥商务区正核心，是新地集团在上海打造的首个超甲级写字楼项目，国际大师级绿色生态景观超甲写字楼。2万平方米中央绿轴，左右世界的绿色商务；超甲级总部办公，左右世界的商务高地；福斯特大师设计，左右世界的美学风潮；双认证环保建筑，左右世界的生态商务。项目占地面积15,700平米，总建筑面积75,000平米，其中地上面积50,240平米，地下面积25,333平米。地上面积中商业面积15,000平米，办公面积38,376平米，会展面积10,262平米。
虹桥万通中心
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海虹桥万通中心位于虹桥商务区核心一期的中心，同时也是中央景观绿轴的中心和大虹桥交通的中心。南邻绍虹路、北接苏虹路，东至核心主干道申长路，西临申武路。上海虹桥万通中心商业配套设施位于B2-2F，将引入风尚美食、便捷服务、休闲健康、精品零售等多元精致商业。项目占地面积12,193.5平米，总建筑面积82,003平米，其中地上面积52,914平米，地下面积29,089平米。地上面积中商业面积20,000平米，办公面积47,000平米。
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作为唯一一个与虹桥交通枢纽直接连接的项目，虹桥天地定位为集展示办公、购物、餐饮、娱乐、演艺于一体的综合商业，将为未来虹桥商务区的办公人群，以及高铁一小时的经济圈所辐射的7500万人工提供商务、休闲的新地标平台。项目占地面积62,299平米，总建筑面积380,000平米，其中地上面积232,573平米，地下面积154,152平米。地上面积中商业面积70,000平米，办公面积87,196平米，会展面积11,003平米，文娱面积16,385平米，酒店面积44,885平米。
虹桥三湘广场
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虹桥三湘广场由下沉式广场与地下通道贯穿连接，项目由国家绿色建筑高标准建造，建设设计采用自然采光，节能减排、低碳环保、屋顶绿化、智能化网络系统等综合技术配套优越，满足了高品质商务商业需求。项目占地面积15,050平米，总建筑面积66,923平米，其中地上面积34,805.74平米，地下面积32,116.89平米。地上面积中商业面积2,653平米，办公面积18,842平米，文娱面积11,347平米。
冠捷科技大厦
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项目占地面积8,205平米，总建筑面积43,245平米，其中地上面积21,758平米，地下面积21,487平米。地上面积中商业面积18,000平米，办公面积15,200平米，店面积5,000平米。
由三栋甲级标准服务式办公楼、两栋凯悦酒店集团旗下的凯悦嘉轩精选式酒店和凯悦嘉寓公寓式酒店、精品配套商业组成，是一个提供现代化商务休闲体验，高端品质以及综合服务的商业联合体。项目占地面积15,461平米，总建筑面积104,302平米，其中地上面积57,313平米，地下面积43,995平米。地上面积中商业面积16,702.1平米，办公面积26,599.19平米，酒店面积33,565.9平米。
龙湖虹桥天街
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龙湖虹桥天街规划超5A写字楼为核心，辅以高端购物中心、绿色生态景观商业街及全球顶级精品酒店“英迪格”，打造一站式商务中心投资。虹桥商务区核心区的核心，也赋予了龙湖虹桥天街得天独厚的区位优势，项目距离虹桥枢纽及国展中心均仅500米。项目占地面积45,450平米，总建筑面积425,752平米，其中地上面积251,613平米，地下面积174,139平米。地上面积中商业面积100,863平米，办公面积107,150平米，酒店面积45,999平米。
虹桥绿谷广场（东区）
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虹桥绿谷广场，创新引入十四大绿色智能技术，打造节能环保、国家绿色三星标准智能办公间，构建上海少有的绿色三星街坊商务建筑群，引领世界级企业总部办公新风尚。项目占地面积43,710平米，总建筑面积249,061.5平米，其中地上面积136,121.5平米，地下面积112,940平米。地上面积中商业面积37,485.4平米，办公面积154,231.5平米。
富力地产（西区）
作为虹桥首席国际生态都会综合体，项目扼守上海商业第一线，一系列完善高端的商业配套，完美建筑动线与轻奢设计元素使得项目王者气概昭然可见。项目占地面积46,095平米，总建筑面积270,012平米，其中地上面积149,127平米，地下面积118,083平米。地上面积中商业面积2,803平米，办公面积90,808平米，酒店面积55,516平米。
核心区南区（3个项目）
项目将作为知名企业总部、高端董事会及高端商业服务。项目占地面积85,560平米，总建筑面积335,063平米，其中地上面积134,772平米，地下面积194,250平米。地上面积中商业面积41,218平米，办公面积92,748平米。
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项目总建筑面积为65,000平米。
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项目占地面积8,129.6平米，总建筑面积25,472.8平米，其中地上面积14,019.8平米，地下面积11,453平米。
虹桥协信中心
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为虹桥商务核心区的稀缺地铁上盖项目，其中包括一座花瓣形商业文化展示中心、九座总部办公楼及6万平方米星光商业。项目占地面积455,16平米，总建筑面积225,622平米，其中地上面积144,465平米，地下面积107,883平米。地上面积中商业面积23,522.90平米，办公面积80,418平米，文娱面积10,794.50平米。
恒基旭辉中心
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占据虹桥商务区核心区北侧，作为继旭辉世纪广场、旭辉虹桥国际、旭辉浦江国际之后的“第四代”综合体升级力作，涵盖独栋总部办公、5A级标准办公、精品住宅、底层商业等多种业态，打造虹桥空港区域内国际化、复合型高端城市综合体。项目占地面积84,751.3平米，总建筑面积237,706平米，其中地上面积167,249平米，地下面积67,131平米。地上面积中商业面积10,446.68平米，办公面积121,557.62平米，住宅面积31,468.20平米，文娱面积2,000.06平米。
富力虹桥十号
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项目占地面积106,318平米，总建筑面积415,124平米，其中地上面积249,568平米，地下面积159,565平米。地上面积中商业面积19,344平米，办公面积183,576平米，住宅面积42,487平米。
传富置业专注打造商务服务平台，创新全产业链服务科技生态系统，带动片区互联网相关产业积极发展、同时项目将为虹桥商务区树立智慧办公平台、互联网商业平台典范。项目包含4栋生态科技办公物业，丰富的配套商业及下沉式商业广场。该项目占地面积25,583平米，总建筑面积141,499平米，其中地上面积77,463平米，地下面积64,036平米。地上面积中商业面积22,556平米，办公面积62,654平米。
以“和动”为设计源起，将不同功能的建筑融合为一个整体，创造一个灵动而又生机的动感社区。9栋精装小高层以绿色、典雅衬托商务社区的繁华，总部办公以绿色三星为标杆，融合多功能的参与式互动体验社区。休闲天桥及商业会所的融入，为虹桥八号打造一个融合办公、居住、休闲的自然灵动之城。该项目占地面积43,941平米，总建筑面积135,732平米，其中地上面积84,693平米，地下面积49,369平米。地上面积中商业面积4,688.70平米，办公面积47,709平米，住宅面积348,622.64平米。
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中骏广场规划建设为45万平米国际商务集群，囊括25万平米标准办公和独栋总部办公，以及3万平米商业步行街、17万平米地下面积，是虹桥商务区体量最大的商办综合体。作为区域内最纯粹的商办项目，中骏广场同时也是纯正地铁上盖物业，无缝接驳17号线，升值潜力巨大。项目占地面积100,512.8平米，总建筑面积444,121.76平米，其中地上面积282,981.31平米，地下面积161,140.45平米。地上面积中商业面积25,233.68平米，办公面积252,252.5平米。
万科时一区
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万科率先圈定虹桥商务区核心地块，铸就集商旅、生态、办公、居住为一体的综合城——万科时一区，打造“全球旅居上海站”的全新社区概念。标准办公、独栋办公，商铺，花园洋房、精装小户，各产品分区明确，脉络清晰。项目占地面积112,864平米，总建筑面积246,101平米，其中地上面积177,885平米，地下面积177,885平米。地上面积中商业面积12,500平米，办公面积61,473平米，住宅面积98,525平米。
虹桥正荣中心
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位于虹桥商务区核心，西接申虹路，东至申贵路，北靠润虹路，南临扬虹高架，紧靠虹桥高架强劲脉搏，无缝对接地铁，地理位置极其优越。约23万平方米的花园式办公综合体，包括南区六座甲级办公楼、六座独栋办公楼，北区商业中心与企业文化展示中心，构建服务上海、长三角乃至全国的生态型高端商务平台。项目占地面积73,695平米，总建筑面积235,283平米，其中地上面积139,584平米，地下面积93,632平米。地上面积中商业面积56,221平米，办公面积81,948平米，文娱面积15,260平米。
新华联国际中心
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位于虹桥商务核心区，由独栋总部办公是、高层甲级办公、铂金五星级酒店、国际会议中心，以及大兴购物中心与国际风情商业街组成，传承经典法式建筑精髓，致力于打造虹桥商务核心区又一城市地标。项目占地面积90,867平米，总建筑面积290,133平米，其中地上面积144,174平米，地下面积145,959平米。地上面积中商业面积38,182平米，办公面积72,059平米，酒店面积31,743平米。
附：虹桥商务核心区25个项目信息统计表（点击可查看大图）
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