转让无产权地下停车位是否需要缴纳土地增值税？
来源：总局
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摘要：转让无产权地下停车位是否需要缴纳土地增值税？ 国家税务总局
问：转让无产权地下停车位是否需要缴纳土地增值税？ 答：根据《关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）文件规定：......
转让无产权地下停车位是否需要缴纳土地增值税？
国家税务总局&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&
问：转让无产权地下停车位是否需要缴纳土地增值税？
答：根据《》（）文件规定：
&无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。&
相关政策总结&&
相关知识&&
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
土地增值税实行四级超率累进税率。
与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：
（1）以转让房地产的增值额为计税依据。
土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。
（2）征税面比较广。
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。
（3）实行超率累进税率。
土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。
（4）实行按次征收。
土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。小区地下车库使用权转让合法吗？-爱福窝装修论坛
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小区地下停车位出售合法吗
买上一套房是很多人奋斗n年的辛勤结果，房拿到后，车位问题也随之而来，有的小区停车位只租不卖，有的高价叫卖。那么随意被开发商和物业租售的小区地下停车位到底合不合法?接下来由的小编为大家整理了一些关于小区地下停车位出售合法吗等相关知识，欢迎大家阅读!小区车位大体上有三种，有产权车位，人防车位，无产权车位。第一种最简单，产权在谁名下就是谁的。第二种最常见，产权属于政府，但是开发商可以对其进行经营管理(法律规定谁投资谁管理使用，但是开发商投资还是业主投资有争议)。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。第三种最复杂，要看规划，看开发商的建安成本，但是立法大趋势是认定其为全体小区业主共有，业主(业委会)胜诉的比例越来越高。开发商和物业收费的合法性，如果是人防工程，它的合法性来自人防的授权，人防办认为可开发商是投资人，他授权在非战时由开发商进行经营，开发商则支付人防办一定的(使用权)费用。另：中华人民共和国第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。延伸阅读：
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& 使用权还是独立产权？地下停车位的产权有区别
使用权还是独立产权？地下停车位的产权有区别
发布时间： 17:15:18&&来源：赣州晒房网&&
【导读】某市房产门户网站传来新闻报道，10月12日上午9点左右，该市万科城售楼部首批产权车位公开认筹，前期已购房业主纷纷来到了售楼部，想为自己的爱车选择一个温暖的“家”。房产商特别强调该批车位都是有产权的...
某市房产门户网站传来新闻报道，10月12日上午9点左右，该市万科城售楼部首批产权车位公开认筹，前期已购房业主纷纷来到了售楼部，想为自己的爱车选择一个温暖的&家&。房产商特别强调该批车位都是有产权的，且是70年的使用权限，当天仅是认筹环节，后期认购实行网上公开&抢车位&的方式。
这则新闻中，我们注意到了产权车位这个词。
其实车位产权有两种，一种指的是拥有可以转让甚至可以抵押的所有权，一种是仅拥有规定年限内的使用权。赣州有部分楼盘的地下停车位由于涉及人防，业主仅有使用权，而前文新闻中所称的70年产权车位则指的是拥有可转让可抵押的独立产权。
我们也可以把车位产权区别理解为：一种是能办产权证的，另一种是不能办产权证的，关键在车主签署协议内容。
不能办产权证的车位又可简单分为两种。一种是已列入公摊面积的车位，属于全体业主共有，该类车位可租赁，如大部小区内的地面停车场；另一种是人防车位，有着其特殊性。人防车位属于人民防空工程建设的，属于国家所有。另据建设部相关条例规定，人防工程地下室不计入公用建筑面积。所以，人防车位既不属于开发商，也不属于全体业主共有。
举两个例子，赣州章江新区已交房的楼盘中，黄金时代小区地下停车位涉及人防，所以业主仅有使用权没有所有权。而与该楼盘一街之隔的江南明珠却又不一样，其地下停车位可以单独办理房产证，拥有40年所有权，地下车位可以转让、可以抵押。
不同产权，理当不同价格，所以提醒消费者在&抢车位&或者购买二手车位的同时也要仔细分辨一下车位的产权。
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转让停车位的使用权成本如何确认
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请教各位高手：
按照本地税务部门文件规定：利用地下基础设施形成的停车场所，将法定期限内的使用权转移，取得的收入视为房地产转让收入，并入非普通住宅转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除。
我的理解不知对不对，请各位高手赐教：
房地产开发成本应在该项目可售面积中分配（其中包括基础设施费），因地下停车场所不在可售面积范围内，故其没有对应的开发成本，当其使用权发生转移并取得收入后，应按非普通住宅的转让收入确认，但无对应的成本结转。也就是只确认收入不确认成本，这样理解对吗？
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成本应该也要维护费用吧。
所得税是这样的，但土增应有成本对应。
但楼主问题如果再加变化，如果这个地下车库计入到房管局等的
预售许可证的可售建筑面积里了，也可以办理产权证了，则以上的事情就麻烦了，尤其是企业所得税的相关成本扣除问题
这个问题也请各位高手一并关注讨论下
回复 板凳 花房姑娘 的帖子
地下车库应作为成本对象，地下车库建造成本不仅由其本身承担，还涉及其地上建筑物承担，建造成本应在地下、地上成本对象分配；土地成本分配应结合容积率考虑，如地下车库计入容积率，应分配土地成本；其他共同费用按受益原则在整个可售面积分配。
回复 报纸 zhangchunl 的帖子
张版，现在假定税务局也认为应该依据可售建筑面积来分配，但问题出来了：
1、地下的这块没有出售，出售的很不理想，结果企业就要交很大的一块企业所得税了
2、具体依可售建筑面积来分配成本，但又不合理：地下车库层高低，且里面没有象地上的那住宅一样有那么多的土墙体，单纯以可售建筑面积作分配标准显然也不合理，对企业也不利
这种情况如何解决？您见过对此有相对针对性的地方规定否？谢谢张版主
原帖由 花房姑娘 于
15:46 发表
张版，现在假定税务局也认为应该依据可售建筑面积来分配，但问题出来了：
1、地下的这块没有出售，出售的很不理想，结果企业就要交很大的一块企业所得税了
2、具体依可售建筑面积来分配成本，但又不合理：地下车库 ...
妹妹看我发帖子吧！！我说清楚了。
回复 地板 花房姑娘 的帖子
1、如明确不售，与业主签订合同时明确，可作为配套工程全部由其他可售面积承担；
2、层高问题，可按标准层折算，结构问题应不受影响，地下室成本是可以独立结算，以此数据分配，与结构无关。
税务方面未见过此类规定，但只要合理即可。
不客气，我也是学习，谢谢提供学习机会。
回复 8楼 zhangchunl 的帖子
谢张版，——张版的之于版面诸位朋友的勤劳务实无私奉献，在下感佩得紧
& &我的这个问题，我需要再阅读点资料考虑下，现在有些思路不清
原帖由 花房姑娘 于
18:11 发表
谢张版，——张版的之于版面诸位朋友的勤劳务实无私奉献，在下感佩得紧
& &我的这个问题，我需要再阅读点资料考虑下，现在有些思路不清
1、楼房的成本理论可以精算到层和户，实际中每三层墙柱在尺寸、水泥强度、钢筋型号都变化一次，逢10层必须加强一次。越高墙柱尺寸越小，但是钢筋强度越高。越高越需要防风防裂措施。因此计算真实成本是个非常复杂的东西。一般是简化处理，以建筑面积平均计算。
2、地下室（基础）是整个楼的承重部分，承担整个楼的负荷功能，因为这个功能增加许多附加设施，因此牺牲了许多商业价值和实用功能。单独来计算成本不公平合理。
3、精算成本没有意义，一层压一层，下层许多设置是为上层服务，这些设施计算在本层成本是不合理的。越高材料可能少些，但是施工措施费用就高。——这样计算下来，几乎一样了。
[ 本帖最后由 haihan235 于
18:59 编辑 ]
回复 10楼 haihan235 的帖子
佩服，海大师对房地产业有如此精湛的行业见解。
首先需明确地下室建筑面积是如何构成的？也不仅限于其地面部分有建筑物。
除大型小区外，小区一般不可能每个建筑物对应于一个地下室，有些地下室跨于几个成本对象间，有些纯粹没有建筑物。负荷仅是其中一方面。
小区地下室面积构成与地面建筑物建筑面积有关，为整个小区服务，地下室成本需单独结算，按受益原则应在整个小区所有成本对象间分配，不可能一一对应，讨论成本构成没有实际意义。
我概念不清了，可售面积是指可办理房产证的面积吗？地下停车位无法办理房产证，如何参与成本分摊呢？
我觉得这得分好2大类情况：
第一类情况是该地下车位有产权，出售的就是该车位的所有权，该车位转让收入相对应的成本就应该从整个楼的建造成本中单独留出来作为收入的配比成本，但因为该车位是整个地下车库划分出来的，地下车库的建造成本和住宅因为在结构上存在显著的差别，简单的以建筑面积分摊肯定不行，一是车位本来就不挣钱，按照建筑面积分摊的话车位总成本会分摊的很多，造成潜亏，甚至有可能算下来最后车位成本比车位收入还高，造成亏损，而住宅成本分摊少造成土地增值额有特别大，形成潜在的土地增值税应税义务。合理的分摊方法是成本要单独留且要留少，这个成本的确定财务人员是确定不了的，应该是由单位造价部门或者总工程师来确定车位的单位造价，以他们出具的专业造价报告或者签字确认的东西来确定车位成本的依据；
第二类情况是该地下车库没有产权，是小区的配套设施。国税发(号& &国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问 题的通知“（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”
&&根据上述文件，此类又分2种情况：
a、该地下车库作为小区的配套设施，属于全体业主所有的，建造成本是可以分摊到单位住宅成本中去的。根据物权法的规定，既然属于全体业主所有，开发商就没有地下车库的处分权。现在很多开发商都是把车位按照和房子一样70年的产权对外卖，如果是属于这种情况是相当于是违背物权法的。
b、第二种情况是该地下车库没有产权，但是建成后无偿捐赠政府作为人防工程，该产权属于国家和政府所有。人防设施：人防设施产权属于政府，属公共配套，可以分摊到可销售面积的单位成本中。但现实存在开发商把人防工程改造成的地下车库对外出售的情况。
& &《人民防空法》规定：
“人防工程是为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等单独修建的地下防护建筑，是国家强制性配套建设的市政公用设施，任何单位和个人不得出售。”
&&“第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
& &&&国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”
& & “第二十二条 城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”
根据以上文件可以看出：
人防工程建成后无偿移交给政府，依据国税发(号文其成本、费用可以扣除；
人防工程的产权不属于开发商，但开发商可以本着谁投资谁收益的原则享受平时管理的投资收益；
开发商一般都会把人防工程改为地下车库、地下室按照与住宅产权年限70年出售，实际上出售的是该人防工程的使用权；
出售只能开收据。具体从税务、会计业务上处理：没有产权不能开不动产发票，因该设施已作为配套设施成本分摊，不能与有产权的车库、地下室一样确认收入，而应作为出租收入确认为其他业务收入。如果开不动产发票则存在法律上风险，因为开发商无权处分。
[ 本帖最后由 嘎嘎香 于
16:00 编辑 ]
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