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二手房交易违约差损、政策影响怎么办 这里都有
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内容提要：2016年以来，由于房价快速上涨、新的房屋调控政策出台等因素的叠加，导致法院受理的房屋买卖合同纠纷案件大幅增长。以和平区法院为例，截至2016年11月底，该院共受理二手房买卖合同纠纷案件141件，其中因卖方违约的案件共108件，约占77%……
一本房产证成为老百姓的定心丸
　　天津北方网讯：2016年以来，由于房价快速上涨、新的房屋调控政策出台等因素的叠加，导致法院受理的房屋买卖合同纠纷案件大幅增长。以和平区法院为例，截至2016年11月底，该院共受理二手房买卖合同纠纷案件141件，其中因卖方违约的案件共108件，约占77%。
　　卖方违约？法院支持赔偿买方差价损失
　　王某(买方)与周某(卖方)经中介居间，签订房屋买卖合同，合同签订后，王某依约交付定金。后周某未依约定日期办理清贷及后续手续，王某起诉，要求周某双倍返还定金30万元并赔偿房屋差价损失110万元及中介费损失40100元。
　　经审理，涉案房屋在周某与王某签订买卖合同前即已被法院查封，周某隐瞒了上述重要事实，导致其不能履行将涉案房屋出售给王某的主要义务，构成根本违约，应返还王某定金。对于同地段房屋差价损失，属于合同履行后可以获得的利益，亦应属于因周某违约给王某造成的损失，王某提交了涉案房屋在淘宝网经司法拍卖后成交的价格作为证据，能够证实涉案房屋存在涨幅差价65.8万元的事实，应作为差价损失赔偿王某。故一审判决周某退还定金并支付房屋差价及中介费损失。
　　和平区法院民二庭庭长赵铭介绍，这是2016年二手房价格大幅上涨后该院审理的第一件主张房屋差价损失的案件，对于差价损失的确定，法院认为，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定。
　　本案中，涉案房屋经法院查封后，周某仍出售，显系恶意违约行为，三方合同中的房屋价格与淘宝网拍卖成交的价格差价明显，足以证明王某的差价损失，故本院支持了周某要求赔偿房屋差价的诉请。
　　您关注的问题法官来解答
买房成为老百姓的头等大事
　　那么在“二手房”买卖纠纷中，如何界定合同继续履行的条件、房屋差价损失能否得到支持、房屋共有人异议能否影响合同效力等问题也存在着一定争议而备受社会关注。为此和平区人民法院副院长张丽对此进行了解读。
　　问题一：判决继续履行合同的标准如何界定？
　　和平区人民法院副院长张丽解释，由于房屋总价款数额较大，买房人往往会倾全家之力购房，一旦交易失败，买受人更愿选择继续履行。但是能否判决双方继续履行合同，要受很多因素的影响。房屋买卖合同涉及主体多，在居间买卖合同签订后，还可能会涉及抵押权银行的提前还贷审批和撤押、房管部门的网签和资金监管、按揭贷款的审批及后续腾房等，要办理的手续多、周期长、税费数额不确定，当事人违约时间节点不同，导致对于哪些情形下应判决继续履行，那种情形下应判决解除合同赔偿损失存在着一定争议。
　　张丽认为，对于当事人要求继续履行合同的案件，已签订《天津市房产买卖协议》以后，一方拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务，另一方主张继续履行合同的，除符合《合同法》第一百一十条规定情形以外，一般予以支持；已签订房产买卖协议或与房产经纪人签订的包含居间内容的房产买卖协议，但尚未签订《天津市房产买卖协议》的，一方拒绝履行合同义务，另一方主张继续履行合同的，除符合《合同法》第一百一十条规定情形以外，综合房地产行政主管部门意见、合同履行进度、款项交付情况、房屋实际状态等因素，确认是否具备继续履行的条件。
　　问题二：房屋差价损失是否能够得到支持？
　　有些案件中，买房人主张其实际损失已远远超过约定违约金的数额，要求按照房屋现值和签订合同时的价格差认定买房人应承担的损失数额。目前的法律规定中，对于实际损失举证责任如何分配，房屋差价损失如何确定均没有统一的规定。另外，居间服务费是否应作为一项损失单独支持的问题也存在争议。
　　对于实际损失的确定，按照《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定，最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。
　　对于房屋价格涨跌差价的确定，能协商确定的，首选协商的方式处理；协商不成的处理原则为：1.原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价；2.无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。
　　问题三：房地产调控政策能否作为解除合同的理由？
　　因为限购等调控政策的影响，有的买房人在签订合同后发现没有买房资格，无法履行过户手续，导致合同无法继续履行，此种情况下能否解除合同，存在争议。还有的购房人因为房贷政策收紧，贷款审批迟延，导致买房人付尾款逾期，出现出卖人要求解除合同的情况，而多长时间后出卖人要求解除合同的请求才能支持亦出现争议。
　　张丽告诉前沿新闻记者，政策影响是可以变更解除的。随着天津市住房限购及房贷政策的不断调整，许多原本具备购房资格的人不能继续购房，引发二手房买卖合同纠纷诉讼。对于因政策导致合同确实无法继续履行的，一般认定属于不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或解除合同。因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方分担，如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。
　　一提买房 网友不淡定了
　　买房卖房可是人生大事，一看到此类字眼，万能的网友们也不能淡定了，瞧瞧他们怎么说的？
　　@亨利-大叔：我觉得应该返还定金。这是对买卖双方的一种约束，房价每天都在变化，如果没有定金的约束力，那么买卖双方都有可能随时违约。也可能给后期过户等手续带来一系列的麻烦。
　　@余筱嗳：定金具有双重担保性即同时担保合同双方当事人的债权。交付定金的一方不履行债务的，丧失定金；而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。定金和订金不同，订金交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。交易时看准交的是哪个？
　　@盛骏生：卖方违约就应该赔偿，房屋买卖一直是卖方处在强势地位，如果卖方违约都不赔偿的话，买房的权益更没法保障了。
　　@ken酱酱喵桑：买卖二手房遭遇违约的太多啦！卖家急用钱卖房，找到合适买家，买家交了定金后又毁约不想买了，这也给卖房带来了极大的损失，这时买家想要回定金就不太合理了，毕竟卖方在此过程中要耗费了财力物力。
　　@毕先生001：现在房价涨的这么快，房主签完合同之后临时变卦确实会对买房者造成巨大的经济损失，对于这种临时变卦、坐地起价的房主就应该严惩。合同签了就应该执行，这是最起码的法律底线。
　　看了别人家的故事，听了法官的解释，读了网友的论调，买房，你想清楚了吗？(前沿新闻记者柴莹)
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房屋买卖中买方在什么情况下可以单方面解约
在二手房交易的过程中，一旦买卖双方签订了房屋合同，从这刻开始，买卖双方的交易行为也就开始受到法律的约束。可是计划赶不上变化，此过程中可能会出现一些情况，因而涉及到解约的可能性，那么，在什么样的情况下，买家可以单方面解约呢?1、不可抗力的影响在交易过程中，如果由于不可抗力的影响，比如地震导致房屋倒塌等，使得双方不能实现购房合同目的，这时买方有权解除合同。2、房屋有严重质量问题房屋存在严重的质量问题，甚至到了严重影响正常居住的程度，可是卖方并没有详细对买方表明，这时买方有权解除合同。3、面积误差比超过3%房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符，其误差比绝对值超除了3%，这时买方有权解除合同，请求返还购房款及利息。4、房屋的主体结构不合格如果房屋主体质量不合格不能交付使用，又或者交付使用后，房屋主体质量经检验不合格，这时买房人有权解除合同。5、无证售房且隐瞒事实卖方为了能够获取利益，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假的预售许可证明，这时买方有权解除合同。6、房屋先出售后抵押买卖双方签订了合同之后，卖方没有告知买方，再次将该房屋抵押给了第三人，致使买方无法实现购房合同目的，这时买方有权解除合同。7、房屋位房且被隐瞒卖方所售的房屋是拆迁补偿安置房屋，并且故意隐瞒了此事实，这时买方有权解除合同。8、卖方明示违约在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买方有权解除合同。9、过分迟延交付房屋的卖方迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买方有权解除合同。10、过分迟延产权过户如果房屋尚未建成，那么自房屋交付之日起90天，或者是房屋已经竣工，那么自合同订立之日起90天，届满后超过一年，由于卖方的原因，导致买方无法办理房屋所有权登记的，买方有权解除合同。以上就是为大家整理的买方单方面合理解约的十种情况，希望能帮到大家。延伸阅读：
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专业律师优质解答买方违约卖方未解约就卖房 到底赖谁_头条_新闻中心_中国寿光网
买方违约卖方未解约就卖房 到底赖谁
近日，市民田女士致电本报称，她于今年8月底看中了兆祥小区一套75㎡的房子，与房主孙先生签了《房屋买卖合同》，并交了5000元钱，约定10天内交首付，但是后来这套房子没有交易成功，而孙先生拒绝退还这笔钱。
买方：原房主答应，供暖前只要帮他把房子卖出去就退钱
&合同约定交首付当天原房主配合去办贷款，但他们缺少一个证件，结果没办成贷款，我也没给他首付。&田女士说，之后过了两三天，家人不想要这套房子了，她与原房主协商，如果在11月15日，也就是供暖之前，田女士帮忙把这套房子卖出去，原房主退还当初交的5000元钱，&对方同意了，虽然没有书面协议，但当时我同事也在，可以帮忙作证。&
&之后我一直努力找买家，国庆期间找了一个，但原房主说他们在外旅游，没交易成功。最近又找到一个，但原房主在11月7日在没通知我的情况下私自把房子卖了，现在拒绝退钱。&田女士说：&如果刚开始直接说这笔钱不退，我可能就直接买这套房子了，如果不买也就不要这5000元了。现在拖了这么久，期间我不停地在找买家，现在还未到最后约定日期，不算我违约。&
卖方：自己找到了买家，一切按合同来，违约金不退
根据田女士提供的联系方式，记者联系到了原房主孙先生。对方表示是田女士违约在先，虽然当初答应过如果田女士尽快将房子卖出去就退钱，&但拖了两个月了都没找到买家，10月初我就把钥匙给她了，当初说好两边都找人买，现在我自己把房子卖出去了哪有再退钱的道理。一开始按合同来就没这些事了，当初就不该心软给她宽限。交了钱又反悔不买房子，我不还这5000元也是合理的。&至于约定供暖前为最后期限，孙先生表示没这回事，&一切按合同来。&
律师：收据书写&订金&而非&定金&，5000元可退
对此，记者咨询了仓圣律师事务所马忠喜律师。对方表示，首先看合同和收据中关于5000元的定义是&定金&还是&订金&，如果是前者，钱可以不退；如果是后者，可退。根据田女士提供的资料，合同中是&定金&，而收据中为&订金&，&这属于合同内容的变更，如果双方认可收取的钱款性质为订金，卖方应予以退还。&马律师表示，后期双方有新的口头约定，即双方都找买主，只要房子卖出去这个合同也就解除了，5000元钱不再作为违约金是可以退的，这是双方对合同达成了新的附条件解除。
&从本案事实来看，其实卖方也存在违约行为。&马律师说：&买方田女士没有以书面方式明确表态不履约，而房主孙先生在未解除合同也不退钱的情形下就将房子卖给他人的行为也违反了合同。所以田女士可通过法律诉讼追究其违约责任。&同时，马律师表示，如果买方不履行合同约定的义务，卖方应该要求对方出具解约的书面申请或说明，以保全对方违约在先的证据，然后再将房子卖给第三人。否则卖方凭对方口头的解约说明就将房子卖给第三人，很可能被对方以&一房两卖&的理由反将一军。
记者 王依晨
责任编辑：董科