房地产估价师考试
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试题来源：
正确答案：(1)根据题意，该在建工程土地面积1万m2，土地使用权年限为日至日，规划容积率为5，允许建筑面积为5万m2，其中1～4层为商业用房2万m2，5～20层为写字楼3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，即150元/m2，两项相加之和为3150元/m2。项目2004年6月动工，至估价时点日，已完成了全部工作量的30%，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，即5万&3150&30%＝4725万元，假定费用是均匀投入，即在日与日的中间点投入，．可视作日一次性投入，折现率为10%。工程的其余部分，应追加投资为5万&3150&70%＝11025万元，在以后的24个月中投入，可视作日一次性投入11025万元。
(2) 该项工程在估价时点(日)后24个月即可竣工，即日可完成全部工程。写字楼在建成后一年末即日可以全部售出，售价为8000元/m2，写字楼销售面积为3万m2，销售税费为售价的6%，写字楼的净销售收入为：8000&3万&(1-6%)＝22560万元。
(3) 商场部分还需投入2000元/m2的装修费，装修期一年，在期间(日～日)均匀投入，可视作在日一次性投入装修费用2万&万元。
(4) 商场年经营收入(毛)为3亿元，包括税、经营成本在内的支出为营业收入的75%，年净经营收入为3亿元&(1-75%)＝7500万元/年，收益年份应自日至2043年10月 1日(严格一点说是9月30日)共35年，按商业物业报酬率12%，折算至估价时点(日)的全部年经营收入的现值为：
(5) 日该企业办理了在建工程抵押贷款，获得5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款，从贷款后半年开始第1次还款，每隔半年还款1次，共需还款10次，每次的等额本息还款额应为：
在此工程转让前已还贷两次，即日和日两次，而自日起共有8次还贷债务需由受让方归还，从日起每半年还款一次，至日止。
依上述资料，可作本题之现金流量图。
(6) 综上所述，此时可用假设开发法求取在建工程(带抵押债务)转让的合理交易价格：
在建工程价值＝续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费
①续建完成后的房地产价值(以日为估价时点)=67.83＝63017.49(万元)
②续建成本＝
③管理费用 已在上述11025万元中包括。
④投资利息 从日起每隔半年需归还贷款本息586.15万元，至日止共八次，折算到日共计：
⑤销售费用、销售税费已在上述销售收入、租金收入中扣除。
⑥续建投资利润已在上述续建完成后的房地产价值中包含。
⑦买方购买在建工程应负担的税费为受让价格的3%，设受让价格即为评估的合理交易价格为 V，则税费为3%V。
⑧于是得到：在建工程合理交易价格V＝74.67-%V，V＝44396.34 (万元)
所以，此宗带抵押债务转让的在建工程合理交易价格为44396.34万元。
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第&1&题：填空题:估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从日取得土地时起计，建设期3年。
有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。
请评估出该宗房地产日的买卖价格。答案解析：第&2&题：单选题:某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为 80%，则建筑面积价格为( )元/m2。A 15675B 16588C 17432D 18525答案解析：第&3&题：单选题:某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为 10%，则该商铺目前的价值为( )。A
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做了该试卷的考友还做了
······我在工厂上班 好久都不想干了 给老大说了好久他说缺人辞职说不批，我_百度知道到一个公司面试通过后拒绝了去该公司上班，几天之后想想还是想去，又去和人事说，公司会不会很介意。_百度知道& 优生优育（禁止近亲结婚）知识点 & “2009年10月，省儿童医院收治的先天性...”习题详情
102位同学学习过此题，做题成功率82.3%
2009年10月，省儿童医院收治的先天性无肛婴儿出现了扎堆现象，竟高达30多例．这些“无肛婴儿”的家长除了要面临巨大的经济压力和精神压力外，还要面临来自外界的各种压力和谣言．记者在采访时了解到，其中有一患者妈妈听到生下的孩子“没屁眼”的消息，备感痛苦，也异常愤怒．她在分析原因时，把矛头指向了婆婆，用水泥把家里的老鼠洞全部堵死，认为正因为婆婆把老鼠洞都堵死了，或是做了缺德事，所以生了小宝没有肛门，导致了家人关系紧张．据专家介绍，先天性肛门闭锁症属消化道畸形是比较常见的疾病，近年来发病率不断提高，目前概率约为1/5000．在各大医院，记者对接触到的“无肛婴儿”的亲人进行了调查采访，发现有的患者的妈妈在怀孕其间每天长时间在电脑前打发时间，有的在怀孕期间一直在某化工厂上班，有的有怀孕期间经常感冒服用较多的抗菌消炎的药，有的有怀孕期间抽烟．据专家分析，发病率高与环境污染是分不开的，比如大气污染、水污染以及接触各种辐射和放射线．专家提醒，孕期前三个月和后三个月，孕妇一定要特别注意预防病毒感染；在怀孕期间要避免辐射和污染，定期做好检查．要相信科学，不要听信谣言与迷信．（1）据以上材料所知，环境污染&可能导致新生儿先天性肛门闭锁症的发病率上升．（2）孕妇定期做好检查，有利于新生儿的健康，这属于计划生育的优生&要求．&（3）先天性肛门闭锁症导致新生儿患者出生后不能排出类便，无法正常生活，但在出生前能正常生活是因为胎儿通过脐带与胎盘从母体&获得营养并排出废物，而不需用通过消化系统获取营养．&（4）你认为材料中婆婆把老鼠洞都堵死了，与小宝无肛门没有&（“有”或“没有”）关系．&（5）你想对怀孕期间的准妈妈说注意营养，定期检查，相信科学，反对迷信&．
本题难度：一般
题型：填空题&|&来源：网络
分析与解答
习题“2009年10月，省儿童医院收治的先天性无肛婴儿出现了扎堆现象，竟高达30多例．这些“无肛婴儿”的家长除了要面临巨大的经济压力和精神压力外，还要面临来自外界的各种压力和谣言．记者在采访时了解到，其中有一患者妈妈...”的分析与解答如下所示：
此题是一个关于优生优育知识的资料分析题，结合优生优育、胎儿与母体的关系等内容分析作答．
：（1）、分析资料可知，专家分析，发病率高与环境污染是分不开的，可见环境污染可能导致新生儿先天性肛门闭锁症的发病率上升．（2）、计划生育的具体要求是晚婚晚育少生优生，优生能提高人口素质，如孕妇定期做好检查，有利于新生儿的健康，这属于计划生育的优生要求．（3）、胎儿生活在母体的子宫内，通过脐带与胎盘从母体获得营养并排出废物．（4）、分析资料可知，专家分析，发病率高与环境污染是分不开的，与婆婆把老鼠洞都堵死没有关系．（5）、胎儿要从母体中获得营养物质，因此母亲怀孕期间要注意营养，同时要采取一些优生的措施，如定期检查，相信科学，反对迷信．故答案为：（1）环境污染（2）优生（3）脐带与胎盘从母体（4）没有（5）注意营养，定期检查，相信科学，反对迷信．
解答此题的关键是掌握相关的基础知识，提高分析资料、解决问题的能力．
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2009年10月，省儿童医院收治的先天性无肛婴儿出现了扎堆现象，竟高达30多例．这些“无肛婴儿”的家长除了要面临巨大的经济压力和精神压力外，还要面临来自外界的各种压力和谣言．记者在采访时了解到，其中有...
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等考点的理解。
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优生优育（禁止近亲结婚）
与“2009年10月，省儿童医院收治的先天性无肛婴儿出现了扎堆现象，竟高达30多例．这些“无肛婴儿”的家长除了要面临巨大的经济压力和精神压力外，还要面临来自外界的各种压力和谣言．记者在采访时了解到，其中有一患者妈妈...”相似的题目：
我国婚姻法禁止近亲结婚，因为近亲结婚&&&&后代易得传染病后代都会得遗传病后代存活率很低后代得遗传病的机率增加
下列叙述中，正确的是&&&&能够遗传的性状都是显性性状优生优育的惟一措施是产前诊断男性精子中的X或Y染色体决定了后代的性别父母都是有耳垂的，生下的子女也一定有耳垂
近亲结婚，后代患遗传病可能性大的原因是&&&&血缘关系越近，遗传基因越相近血缘关系越近，生活环境越相同血缘关系越近，生活习性越相同血缘关系越近，显性基因越多
“2009年10月，省儿童医院收治的先天性...”的最新评论
该知识点好题
1我国婚姻法规定：直系血亲和三代以内旁系血亲之间禁止结婚，其科学道理是&&&&
2下面的关系中，属于直系血亲的是&&&&
3下列做法中，违反我国婚姻法和计划生育政策的是&&&&
该知识点易错题
1禁止近亲结婚的目的是&&&&
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3下列婚配类型中，后代出现遗传病机率高的是&&&&
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