佛山房地产十年巨变_佛山新浪乐居_新浪网
导读：回顾03-12年十年间,佛山楼市跌宕起伏,但无论调控多严厉,佛山楼市总能一路向好.03年佛山五区合并,市场逐渐升温,楼价持续上升；04年城市发展规划出台,镇街地产崛起；05年亚艺节提升文化佛山,多个品牌开发商抢滩；06年省运会催热亚艺板块；07年千灯湖金融高新区规划出台,桂城一夜站上尖端；08年东华里、普君、石头村旧改启动,释放出巨量置业需求；09年“广佛同城”概念面世,两地置业互动加速；2010年,在亚运、地铁开通、旧造等利好刺激下彰显出强大生命力；2011年,限购令、一房一价、新婚法等新政出台,楼市博弈中经历几多风雨。2012年降息、政策微调、住宅限偷,楼市在平稳中回暖。
年佛山市房地产市场成交情况
成交均价（元/平）
均价增长率
成交面积(万平方米)
成交面积增幅
成交套数（套)
成交金额（亿元）
GDP（亿元）
总人口（万人）
15.074488%
2012年佛山销售排行榜
销售套数排行
销售面积排行
成交金额（亿）
成交金额（亿）
中海金沙湾
万科金域蓝湾
保利中环广场
碧桂园城市花园
雅居乐御景名门
万科水晶城
中信山语湖
佳兆业地产
数据来源：新浪乐居综合整理，仅供参考。
2012年出让土地总价排行榜
南海桂城A18街区
南海桂城金融高新区
佛山新城岭南大道以东
南海桂城金融高新区
顺德大良德胜商务区
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2012年佛山楼市在平稳中上扬，新房共成交672.03万平，环比2011上涨6.02%；均价7634.95元/平，环比跌6.55%。实现全年涨幅不超10%的房价调控目标。一二月成交为全年低谷，三月楼市开始回暖，五月成交60.61万平刷新限购以来最新纪录，6-8月淡季不淡，但金九银十却不见惊喜，反而在年末翘尾，12月创全年最高达74.35万平。
2012年，佛山房地产市场成交逆转，品牌房地产商特别是上市房企巨头们，在市场上占据了更大的分量，保利华南80亿领跑楼市，万科和中海分别以70亿和65亿紧随其后，而这些上市房企旗下楼盘，销售超10亿元的项目多达近20个，包括保利东湾、中海千灯湖一号、万科金域蓝湾、碧桂园城市花园……
2012佛山土地市场整体先抑后扬，稳中求进。前9个月，商住用地月均交易面积维持在30万平，相对平稳。踏入10月,政府集中推地,供应量持续攀升，地产大鳄浮出水面，中海28.4亿元夺得年度总价和单价“双料”地王，万科15.8亿元力克保利夺顺德总价地王，星星地产拿季华路自家地，保利出手三山新城地块，佳兆业豪掷17.95亿夺地……
一月内两度降息、多地政策微调、楼盘海沙建房、房叔房婶登场、综合体遍地开花、N+1户型成为历史、房产税扩围争论、二手房进入网签……盘点2012年佛山热点，可窥见楼市在回暖复苏的同时，流露出的表情有悲有喜、有惊有疑。
2月10日，佛山召开城市升级三年行动计划大会，定下三年砸1000亿元完成包括“广佛地铁南延线”、“魁奇路东延缩短与广州南站距离”等103个项目，覆盖佛山五区，涉及佛山组团中心提升工程、“三旧”改造工程、公共交通和市政基础设施工程、生态环境和宜居城乡建设工程、产业新城建设工程、城市管理智能化建设工程等六大方面。
7月6日，中德服务区正式挂牌签约，总投资达到150亿的CBD八大项目的奠基，涵盖了高端工业服务区，高技术服务平台，金融、银行、保险、文化创意产业等。10月26日，位于佛山新城CBD核心位置的苏宁广场动工开建，将投资50亿建成大型城市综合体，其超300米的高度将刷新佛山第一高楼高度，佛山新城建设明显提速。
5月29日，作为全省行政审批制度改革试点，佛山召开深化行政管理体制改革动员大会，启动新一轮行政管理体制改革。11月22日，佛山首批行政审批制度改革目录“出炉”，市级部门取消、转移、下放、委托、购买服务和调整的改革事项达397项，精简事项近4成。打破政府大包大揽的模式，解决政府职能缺位、越位、错位的问题。
8月31日，千灯湖产业总部经济区在广东省金融高新区正式启动，民营企业总部、万达商务中心、佛山C时代软件产业园等6大项目强势进驻，这是南海首个以总部经济为主要业态的CBD产业园区。以“金融后援服务基地”和“广东产业金融中心”为依托，充分利用首期1000多亩存量土地空间，提供超过100万平方米的甲级写字楼载体。
12月20日，2012佛山新总价地王以22亿起拍，吸引了中海、招商、万科三大房企前来参战。经过61轮竞价，最终中海以28.4亿竞得桂城虫雷岗地铁站旁8万平商住地，溢价26%，楼面价6585元/平，夺得2012年佛山双料地王诞生。随着住宅市场的回暖，土地市场也逐步翘头，房企补库意愿强烈，开始主动拿地，市场竞争强度有所增加。
5月7日，扬州新政提出对个人购买成品住房（精装修房）进行奖励，最终被叫停；7月14日，珠海楼市松绑令不够两天便夜半夭折。自调控以来，全国多个城市从不同角度出台了楼市微调政策，内容涉及限购政策、土地出让、税费优惠等多个方面。部分微调触碰限购红线被“叫停”，其他政策基本得到默许。
6月8日，央行下调人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这是央行三年来第一次降息。调整后，一年期存款利率为3.25%，一年期贷款利率为6.31%。7月6日，央行再度宣布降息。一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；自同日起，将贷款利率浮动区间下限调整为基准利率的0.7倍。
2012年房产税全面开征呼声不断, 据说湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税做准备，扩围似乎只是时间的问题了。11月28日报告会上，社科院建议，“对于城镇居民家庭人均用房超过40平米的部分，无论其住房是何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，甚至可以考虑累进制。
日,新版《住宅设计规范》出台，明确所有的阳台都计一半的建筑面积，开发商对阳台面积不得任意扩大化。随着新规的实施，两房变三房、赠送空中花园、入户花园等，会受到限制。佛山楼市进入“限偷”时代。另外，12层以上住宅须设能容担架电梯，超过16米高的住宅必须设电梯，公寓不再是住宅.
11月1日，佛山二手房网签系统首先在三水试运行，预计2013年一季度方在全市范围内铺开。业主一旦放盘，网上交易系统就会公布房屋信息，包括房屋所在区域、性质、面积、建筑结构、拟转让价格等关键信息。但因试行过程中业主担心个人信息泄露、托管费数额大、系统不完善等，三水二手房网签遇到了瓶颈，南海也已暂缓了二手房网签的推进。
&&&& 与往年一路向好不同,2011佛山楼市在“国八条、限购、一房一价、限贷”调控高压下，从“黄金时代”走向了“白银时代”，均价从三月份的8756.13元/平方米的高位调控至全年8170.19元/平，成交面积降近2成, 库存面积达300万平。
2011佛山新房成交633.89万平，同比2010年跌幅18.87%；成交均价为8170.19元/O,同比增幅9.69%，达到限购房价调控目标。禅城、南海、顺德、高明、三水商品房成交分别为78万平、214万平、238万平、43万平、62万平,与2010年相比,禅城、顺德下滑幅度最大,均超过20%,而南海下滑16.2%,三水与高明基本持平。
2011佛山五区商品住宅预售量为936万平,比2010年略增8%,但成交面积仅633.8万平,两者相较大,全年库存达300万平,约占总供应量3成。如加上2010年库存的85万平,全年库存达380万平,其中禅城的库存量最大,达37.7%；南海也接近30%；最低为三水,仅21.8%。
3月18日颁布的佛山限购令无疑给市场带来重创,二三季度成交量呈逐月递减态势。"金九"成交量创限购以来最低,"银十"也未能扭转局面。佛山新房销售517.9亿,保利、万科、中海都突破了50亿大关,碧桂园、招商地产及九龙仓和雅居乐等也突破30亿大关。销售额超10亿元的佛山房企也在10家以上，其中大企的销售额几乎占据了近半比例。
2011年土地频频遇冷，流拍、底价成交贯穿全年。2011商住地成交300万O，仅为2010年一半.从成交土地类型看，大鳄纷纷进军商业地产，商业地块热过住宅地。另外，民间资本参与地块竞拍，豪掷数十亿的大鳄隐身了，取而代之的是中小开发商。
2011年佛山（住宅）房地产交易情况
成交套数（套）
成交面积(万O)
平均价格(元/O)
成交金额（万）
2011年出让土地总价排行榜
大沥广佛国际商贸城中心
保利置业、南海恒城、广东华志达
南海桂城佛平路南侧、桂澜路西侧
万科、中汇恒业、乐意鸿利
南海罗村街道“东方玻璃厂”地段
佛山宏景房地产公司
禅城季华二路南侧、佛开高速东侧
佛山源海发展公司
禅城科润路以南、禅港路以西
雄晋投资有限公司
数据来源：新浪乐居综合整理，仅供参考。
2011中国迎来保障房建设时代，从2月21日开始作为硬性任务下达至各省市，今年省下达佛山的保障性住房建设指标为21407套，并要求在10月30日前开工率达到100%。其中禅城3713套、南海7037套、高明三水2907套、顺德7750套。截至今年9月底，全市保障性住房建设项目开工率达102.9%，提前完成了省下达的目标任务。
2011年佛山提出“1+2+5”的组团城市布局，东平新城成为佛山“强中心”战略中的“1”。日，“佛山新城”被明确写入市委工作报告并获大会批准，东平新城改名佛山新城使得此组团提升到城市标志的高度，强中心战略进入高速发展阶段。这也是佛山“强中心”战略更加清晰明确的注释，体现了市委市政府加快新城建设的决心。
日，连接广州和珠海的广珠轻轨于正式通车，标志珠三角区域一体化跨出了重要一步。沿线的广州、佛山、中山、江门、珠海5城也在“幸福快车”的带动下，加速驶入1小时生活圈。开通的广珠城际轨道从广州南站出发，向南经顺德、中山抵达珠海，向西延伸到江门。
2月，广东省下发《关于进一步完善和深化顺德行政体制改革的意见》,确定顺德区为省直管县试点,享有地级市的行政执法权限,接受广东省直接考核，分数单列。除党委、纪检、监察、法院、检察院系统和市现有规划、统计管理模式,社保、住房公积金等各项市级统筹基金及东平新城现有体制等外，其他经济、社会、文化等事务由省直接管理。
12月1日，一汽-大众汽车有限公司佛山分公司正式成立，佛山形成了从整车制造到汽配生产的完整产业链.南海、顺德、三水以大项目带动产业链完善，禅城以检测为核心带动产业链形成，高明以陆地方舟为载体打造新能源汽车产业链，佛山正形成狮山、丹灶、乐平片，顺德五沙工业园和禅城南庄的汽车产业金三角。
3月18日，佛山版“新国八条”细则落地！率先提出2011年房价控制目标：不超过GDP的增速，本地家庭停购第三套、外地家庭限购第二套，严厉程度超乎想象。3月31日,佛山限购令细则在万众的期待中出台,执行时间推迟到3月19日;自建房不计入住房套数;成年子女购房不影响家庭等,为市民购房开出了一道口子，但仍难以改变成交下滑的趋势。
1月26日，总理温家宝在国务院常务会议上正式提出了“新国八条”,强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。并首次要求地方政府制定房价调控目标,并要求今年第一季度就要发布。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。
5月1日《商品房销售明码标价规定》执行,各地开发商将实行商品房销售一房一价规定，商品房销售明码标价后，可自行降价,但涨价必须重新申报。佛山2011年新房价格涨幅是不高于GDP增长幅度的控制，而佛山2011年GDP预增12%，因此佛山房价调控目标是控制在12%以内。
2011可谓“加息年”,年内三度上调存贷款基准利率,分别在2月9日、4月6日、7月7日上调0.25%,房贷利率升至近10年来最高,5年期以上达到7.05%。三次叠加影响,100万20年商业贷款月供增约400元.另外,央行在5个月内6次上调存款准备金率,使存准金率达21.5%历史高位.但受货币等政策影响,10月30日晚央行突然下调存准金0.5%,释放近4000亿资金。
8月12日，新婚姻法首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有，这让很多夫妻觉得只有在房产证上写上双方的名字才算吃了“定心丸”,财政部只好规定,婚姻关系存续期间,房产加名免征契税。于是不少地方掀起房产证“加名”热潮，目前佛山婚前房产加名字免征税。这也拉动了“女方市场”刚需。
2010年佛山项目成交套数金额排行榜
成交套数排行（套）
成交金额排行（亿元）
九鼎国际城
怡翠宏Z花园
中海万锦东苑&
东海国际花园
怡翠宏Z花园
&金域蓝湾&
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金地九珑璧&
中海万锦东苑
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佛山雅居乐
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&依云上城&
鸿业城市花园
鸿业城市花园
东建文华尚领
金地九珑璧
以上数据来自合富辉煌市场研究部
2010年佛山开发商成交排行榜
销售套数排行
销售面积排行
成交套数（套）
成交面积（万O）
数据来源：泛澳市场数据库
2010是名副其实的房地产调控年，在一波接一波调控夹击下,我们却看到佛山楼市在广佛同城、亚运、地铁开通、三旧改造等众多利好刺激之下彰显出的强大生命力。纵然2010年土地市场在数据上未能突破09年高峰,但这并不能说明市场停滞或者倒退,恰恰是更加成熟和坚定了。
第一季度楼市出现量跌价升的格局，前期住宅投资和新开工面积不足使得市场略显供不应求,直到阳春三四月,开发商纷纷抓紧时机，扎堆推货，成交市场进入了"快车道"，成交量持续大幅增长，房价随即被推高。4?15 新政是佛山楼市的分水岭,上门量和成交量开始下滑。但由于 09 年的快速消化，普遍项目库存压力小，资金链相对宽松，年度销售任务尚有多个月可缓冲，于是开发商仍然咬紧牙关不降价，第二季度市场表现为量跌价滞，步入"冰冻期"。第三季度不少新项目采取"低开高走"销售战略,日光盘、月光盘重现江湖，部分积货项目也推出特价单位,加大折扣力度,高涨的楼价开始有所收敛。而中小户型大批量接连推出，触动了潜伏已久的刚性需求，楼市回暧速度令人惊人.直到九月份量价均创下历史峰值。成交量快速攀升之际,国家实行第二轮调控。9.29调控加码后,10月楼市仍然延续了九月份强劲走势,量价维持高位；年末楼市则进入了传统销售淡季,加之政策效果逐步显现,成交量开始逐渐放缓,但仍然保持全年的高位水平。【】
“量跌价升”是去年楼市的年度表情,据市住建局发布的年度交易数据显示，2010年佛山全市一手房的平均成交价格为7448.16元/平方米,与.52元/平方米相比,涨幅达27.20%,接近三成。受此影响，虽然全年成交量下滑了近两成,但全市一手房的成交总金额仍达到万元，同比上涨了2.61%。【】
2010年一批扎根佛山本地的发展商逐渐壮大，其中富林以3000 元/O的楼面价竞得罗村地王,宏宇以 22 亿竞得桂江立交西南地块,长信地产以8.9 亿夺得禅桂交界的黄金地块,新明珠布局三水,美的更是继续扩展版图,钜隆在佛山东莞两地一年间连夺 5 地块……另外,在竞拍现场也不乏外地房企甚至是外资房企身影,外地房企的介入有增多趋势。商住综合体地块的供需有明显的增多趋势,尤其集中在政府重点打造的商务商业地段，如万科南村地块、保利德胜商务区地块、创鸿南海大道东地块、越秀城建桂城地铁站地块等。【】
新年伊始已确立了2010年将是政策调控年,年初已启动了一系列的政策。4月15日出台“国十条”政策及9 月29日二次调控政策，限购令也全面铺开，成为各城市打压需求的新措施,房地产市场进入了调控的深入期,从调控启动到深入,政府始终坚持以控制房价飙升为前提，以抑制投资投机性需求及加大住房供应力度两条主线作调控手段。上半年主要以压制需求为主，下半年双管齐下，除继续压制需求外，更从土地源头上入手，着力清算闲置土地并增加土地供应，增加保障性住房的建设，落实把控好未来供应量。【】
1月中旬央行紧急发布上调存款准备金率,以控制放贷过量造成流动性过大的问题。随后多次上调使其达到18.5%的历史新高。10月20日，央行时隔两年首度加息,金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，12月26日，央行再度加息，直接影响购房成本,压制房地产市场需求。2010 年年未央行2次加息、6次收紧存款准备金率的举动，预示着中央确定稳健的经济调控方向，三年未变的低利率时代将逐渐消失于加息通道的长廊里。【】
今年1月10日，国务院办公厅下发“国十一条”，进一步落实“国四条”；4月17日，国务院发布“国十条” ，提出坚决遏制部分城市房价过快上涨，9月29日，相关部委出台“五条措施”，史无前例的推出了限贷、限购等措施，尤其是要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，规定因企业原因造成土地闲置一年以上的禁止竞买人及其股东参加土地竞买活动，直到结案和问题查处整改到位；不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让；坚决制止擅自调整容积率等。
日，国家有关部委下发通知，出台五条包括信贷、税收、市场监管等方面的措施，进一步推进房地产调控，被业界称之为“二次调控”，又称作“新国五条”。具体措施包括严格实行问责制；全面暂停第三套房贷，首套房贷款比例升至30%及以上，二套房首付款比例不低于50%；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；切实增加住房有效供给；加大住房交易市场检查力度。
10月20日，央行时隔两年又10个月首度加息，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，开启了我国新一轮加息周期。12月26日，央行再度加息。两度加息后我国一年期商业贷款利率由5.31%调整为5.81%，五年以上商业贷款利率由5.94%调整为6.4%，五年期以上公积金贷款利率由3.87%调整为4.3%。
12月16日，国土部代表三部委以国家土地督察机构的名义，约谈了包括陕西、山西、黑龙江等在内的12个县市的地方政府负责人，就土地违法问题进行通报，同时要求被约谈地方政府积极整改。这是2007年《违反土地管理规定行为处分办法》出台以来，国土资源部、监察部、人力资源和社会保障部三部委首次依法启动对地方政府负责人的土地违规问责。
日，国内首条城际地铁――广佛地铁首通段正式通车，这是我国第一条全地下的城际轨道交通线路，佛山也成为我国首个开通地铁的地级市，并与广州7条地铁线形成236公里的现代化交通网络。广佛地铁的行车时间约37分钟，14个站点连通广佛中心城区，推动了佛山的楼市市场，两地由此步入更为亲密的“同城生活圈”。
2010年，东亚、恒生、汇丰、永亨4家港资银行“同城异地支行”在佛山相继开业，港资银行进驻佛山不足一年，业务发展迅猛，截至2010年11月底，4家港资银行本外币各项存款余额共计超过45亿元，贷款余额近13亿元。其中，汇丰、东亚、恒生银行(中国)位于佛山市南海区的广东金融高新技术服务区，汇丰银行进驻不到半年就实现盈利。
历时三年，岭南天地核心部分商业街区第一阶段工程终于在11月19日落成。佛山岭南天地是禅城区祖庙东华里片区的改造项目，项目占地面积达65公顷，总建筑面积达150万平米，共分五期开发，预计整体开发完成时间为2020年。岭南天地保存了中国其中一个最完整古建筑物群，项目内著名的保护文物包括佛山祖庙、东华里古建筑、简氏别墅、嫁娶屋、孔庙、李众胜堂祖铺等22处文物建筑及街道 。
9月7日，佛山正式出台《三旧改造项目规划建设管理指导意见(试行)》发布，佛山未来三年将对 25.3万亩的粗放、低效用地重新规划，实现城市转型、发展模式转变和产业结构升级。规划将扩大了此前三旧改造目标的范围，令城市化进程更加深入至各个村镇，同时规定年度政府投资计划安排中具有优先权，进一步提升了改造的效率和规范性。
1 月 27 日，新鸿基地产以 47 亿元竞得禅城澜石的旧改捆绑地块，地块占地41.6 万O，楼面地价约 3027 元/O，该捆绑地块未来可见面积达 155 万O，将建成含商业商务高端住宅的大型综合项目。加上 09 年在该片区竞得的 33 万O占地，粗略统计，新鸿基总共拿下了澜石旧改项目约1100亩地块，投入资金约80亿。
2009年3月以来,在“广佛同城”协议正式签订以及政府多项利好政策促进的大背景下,先前积累需求大量释放,加上中心城区周边镇区供应增加促使刚性需求进一步释放,2009年佛山商品住宅成交量同比大幅上涨,成交面积 968.6 万O、成交金额 56.72 亿元、成交均价5855元/O、成交套数79362套,以上数据均达到历史新高度,尤其是成交面积上半年总量就达到495.69 万O，基本完成了08年全年成交量496.3万O。从五区来看,成交面积增长最快的是禅城区，而顺德的房价是最为坚挺的，也是五区当中唯一一个楼价略有增长的，顺德上半年的成交均价约为4512元/平方米，2009年佛山房地产市场携量价齐升的良好势头一路凯歌向2010年挺进。【】
回顾09年楼市,业内人士连呼想不到楼市回暖如此之快、下半年楼市在复杂的形势下竟如此"坚挺"。1月至2月,受国际金融危机与行业持续调整影响,2月交易滑至全年最低谷,然而3月至4月,国家和广东政府的“救市”政策作用开始显现,加上行业的各种促销和实惠,消费者的观望情绪被打破,弹出了楼市的第一个“小阳春”,4月成交量达到全年最高。此后，在经历5月的小幅震荡下调后，6月成交量重新调整回与4月基本持平的高位,显示了成交量稳步高企的昂扬态势。进入下半年，随着楼价的快速上涨，市场的观望情绪开始蔓延，相当一部分的刚需和改善型购房者纷纷延缓入市，造成了7月、8月、9月、10月佛山楼市成交量连续4个月出现下滑。但由于下半年佛山楼市的供货量严重缺乏,再加上投资客的强势入市,楼价得以保持稳定。进入11月份,受市场对通胀预期增强及广佛同城利好的影响，投资客继续大举购楼。而由于国家的楼市调控政策长期不明朗,部分刚需购房者在观望中也逐渐失去耐心,重新开始入市买楼。由此,下半年佛山楼市得以在观望情绪弥漫的情况下继续保持热度。【】
从09年初房地产市场开始回暖起，土地市场就掀起拿地热潮,各开发商四处出击，疯狂圈地,“地王”不断被刷新和超越。保利是年度最大地主,分别于禅城张槎、南海狮山、顺德容桂和东平新城等地共拿下 6 地块，拿地总量超过 84.9万O，拿地总额达62.39亿元。年度总价地王、竞争最激烈的地块是中海桂城千灯湖地块；出让面积最大的是澜石改造区综合地块，地占地面积达33万O，建筑面积128.7万O。2009年本土开发商强势崛起，拿地份额达到 35%，外地开发商在禅桂市场的角逐中,依然是品牌开发商份额位于前列,前四名分别是保利、彩成、万科、中海。【】
2009年佛山（住宅）房地产交易情况
成交套数（套）
成交面积(万O)
平均价格(元/O)
成交金额（万元）
数据来源：佛山住房和城乡建设局
外来开发商2009年禅桂城区拿地情况
3 月19日广佛正式签署合作协议,还签订包括城市规划、交通基础设施、产业协作、环境保护在内的4个对接协议；4月广佛开始编制《广佛同城化城市规划》,其中五沙、新客站、芳村桂城、金沙洲等地成为广佛规划先头阵地和合作特区.6月17日《广佛肇经济圈建设合作框架协议》签署,广佛肇在交通、规划、产业、环保、旅游等领域签署合作互补协议。
2009年佛山政府不遗余力地对东平新城进行推广和招商,招商中心 文化MALL 轨道交通项目 东平小学、交通枢纽工程建设、地王重拍、商务中心建设等均成为城建亮点。在此前阶段，在东平河板块房地产业比城市化发展更迅猛；在顺德区被赋予地级市管理权限后,东平新城的定位变得更加独立和清晰,佛山城市建设正大步迈入"东平河"时代。
8月份，南海正式启动“绿色美丽家园”建设，推进“优化、活化 净化、绿化、美化、文化”六大工程，计划五年内投入约 100 亿元推动节能减排与环保工作的开展，努力追赶日本和新加坡，力争到 2015 年成为绿色美丽城市，进一步提升城市功能，塑造城市形象，打造核心竞争力。在治污的同时，南海加紧金融区 ABC 三区的规划与基础建设。
3月27日佛山市举行全市三旧改造“双百计划”2009 年首批项目启动仪式，包括石湾镇街道大麦雅庭豪苑在内的146个改造项目将在年内相继启动。8月31日，澜石片区“三旧改造”启动，片区范围为佛山大道以东,澜石二马路以南、东平河以北，国土局收回国有建设用地使用权面积为1040658平方米。截至去年底，全市累计启动399个项目，完成163个改造项目,完成改造面积1151.5万平方米。
历时30个月,《佛山市综合交通规划》正式确定,佛山范围的城市轨道共有8条线,外加城际轨道共有5条线贯穿佛山。地铁1号线已开工,其南延线年底开工；3号线从狮山―佛山西站―佛山火车站―东平新城―北颉罅既莨,今年内将启动前期工作,2020年前完成；地铁2号线从广州新客运站―陈村―魁奇路―南庄―高明西安,2020年前完成新客运站到南庄段.
截至09年1月9日,14大银行相继出台存量房贷7折优惠细则,公布了关于存量房贷优惠利率的措施：只要08年10月27日前执行基准利率0.85折优惠,且无不良信用记录的优质客户,便可在原则上申请七折优惠。
5月27日国务院公布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从原来的35％降低至20％,其他房地产开发项目的最低资本金比例调整为 30％。此次资本金比例的调整，普通商品房项目的最低资本金比例与保障性住房相同,房地产再投资的门槛降低,将有更多资金注入房地产行业，房地产开工面积将有所增加，后期供应将有所增加。
5月1日起，广州、珠海、佛山、东莞、惠州、江门、中山、肇庆市缴存住房公积金的职工，持以上任一城市公积金中心开具的证明申请的,可受理其住房公积金贷款申请。10月14日,住房和城乡建设部等7部门正式推出住房公积金支持保障性住房建设的系列政策，即在优先保证职工提取、个人贷款和留足备付的前提下，才可以将50%范围以内的公积金用于支持保障性住房建设；全国或批36个城市，以试点形式在部分城先行开展。
12月9日,国务院决定将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。自日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售,全额征收营业税;个人将购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超5年普通住房对外销售免征营业税.
9月19日,国土部下发通知,对取得土地后满2年未动工的项目用地,应依法处置,闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,对闲置土地要征缴增值地价.11月12日，国土资源部针对商品住宅用地的出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷(约300亩).12月17日,五部委收紧土地出让款,明确指出分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年,首次缴纳比例不得低于出让价款的50%。
2008年房企销售十强
中海万锦豪园
中海文华熙岸
中海金沙湾
中海金沙熙岸
顺德碧桂园西苑
南海碧桂园
高明碧桂园
均安碧桂园
佛山雅居乐花园
三水雅居乐花园
雅居乐雍景豪园
九鼎国际城
时代依云小镇
丽日玫瑰名城
丽日天鹅湖
丽日坚美森林湖
2008年佛山五区商住用地成交情况
对比07年的疯狂，08年的佛山楼市可谓是“深度调整”,“涅重生”的一年,在政策性调控和金融海啸的冲击下,全年成交面积不到 500 万平,成为近几年楼市成交最低点.在“机遇和挑战并存”的状态下,矛盾和博弈贯穿始终,在风云变幻间经历了成长中的诸种阵痛,旧有的市场格局被打破,多个市场主体发生了根本的逆转。
相比起07年一系列针对房地产“过快过热”现状的调控政策，由于2008年经济形势的逆转，不仅货币政策从严格紧缩转为适度宽松，在具体的房地产行业政策上也从调控转向扶持，并再次重申了房地产行业的支柱产业地位，明确了要鼓励居民购房，扶持行业发展。【】
08年佛山市场成交均价达到5475元/方，环比增长了11%，08年市场历经一年的调整，成交虽显低迷，但由于成交结构变化而导致上扬。从各个月份的情况来看, 2008年的楼价都在元/平方米之间徘徊调整。到了11月份,佛山楼价降到了最低点,仅为5094元/平方米,与2007年的最高峰值相比,下降了将近2000元/平方米,下调幅度接近30%。
由于价格存在泡沫,成交量持续低迷,导致不少开发企业的资金回笼速度下降,部分发展商资金链紧张,为抢占市场份额,发展商纷纷在价格上做文章,大打价格战,致使市场出现了前所未有的价格回潮。08年9月以来佛山五区一手商品住宅成交均价已经回落至元/方的水平,同比下降了千元以上。在价格理性价值回归下,第三季度以来成交量得以较快的增长,连续三月超越08年月均成交线水平,可见在以刚性自住需求为主的佛山房地产市场,只要价格回归到合理水平,便能撬动市场需求,形成持续销售力。【】
进入08年,供应大增,购房者也不再盲目恐慌购房,呈现供大于求的局面,买方市场格局已然确立。08年下半年来,受全球金融危机影响,我国的实体经济也受到冲击,令消费者的购房行为更加谨慎。数据显示,08年佛山五区新建一手商品住宅月均消化量为41.33万平,同比07年的63.66万平方米下降达35.07%,而供需比约为1：0.62,与过去3年的平均供需比1：1.21相比,呈现出明显的供过于求状况。供应量的充沛在为买家提供多元化的选择之余更进一步巩固了供求关系中买方主导市场的格局.【】
2008年佛山商住土地供应为447万平方米,其中成交403万平方米,未成交44万平方米,成交91宗,成交总价77亿元.2008年佛山土地市场平淡,主要是受调控政策和二级市场影响。2008年政府严格地在金融和土地两方面对开发商进行调控,二级市场的困境又造成开发商资金紧缺,而且未来市场的信心不足,即使政府调低地价,也难以促进成交量。政府在目前形势下作出调整土地供应计划,缩量供应,以稳定市场.【】
“一环”南拓工程今年动工,该工程的建设将充分发挥“一环”作为我市路网体系骨架的作用；广佛轨道交通工程将继续推进,以期在2010年开通魁奇路站至西朗站；高速公路未开工的4个项目今年都将动工；东平水道航道整治将在今年动工；佛山机场也预计年内开通民航。
东华里改造将于2月28日动工,“佛山岭南天地”建设方案正在向有关部门报批,该片区未来会建设一批大型公共服务项目,将全面提升佛山的现代化大都市形象。
我市重点项目是保持经济可持续发展的重要支撑,2008年及未来将重点投入建设广东省“新十项工程”共包括重大建设项目222项,总投资达22770亿元。其中佛山市占27个项目,包括广珠轨道交通等8月轨道交通项目、广明高速等九个高速公路项目、保税物流中心等3个现代服务业项目。
6月10日,佛山市政府已经将东平新城定位为佛山市的中心城区、中央商务区、总部经济发展区、公共服务配套区,具有浓郁岭南风貌的绿色新城,兼容高档住宅、行政、商务、金融、信息、文化、展览等多元功能。8月,东平新城拟建公共文化综合体,佛山将在东平新城投资20亿元以上建设包含博物馆、图书馆、青少年宫等十大设施在内的佛山市公共文化综合体。规划净用地面积约19.22万平方米,建筑面积约20万平方米。
　佛山将在大沥打造一个“广佛新型核心消费区”。该消费区将与广州实行错位发展,建设以超级大型购物休闲中心为主体的新型核心消费区,形成集购物、饮食、表演和电影观赏等于一体的大型休闲消费新区,吸引珠三角其他城市消费者充分享受现代购物、美食和娱乐新方式。
为了抑制货币信贷过快增长,央行决定从08年1月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.4月25日、5月20日,央行再次上调存款准备金率0.5个百分点。6月7日,央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点,这也是央行年内第五次上调存款准备金率,存款准备金率达到 17.5%的历史高位。
国务院总理温家宝5日在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时说,要抓紧建立住房保障体系。佛山也加大保障性住房建设力度,市长陈云贤在政府工作报告中提出,今年内将建设经济适用房1350套、廉租房680套。
政府宣布于11月1日起暂下调房地产交易契税到1%,对个人销售或购买住房免征印花税;房贷利率可下调到基准利率的0.7倍,首付最低降至两成，同时加大对灾区和贫困群体救助力度。
中国人民银行10月22日宣布,个人住房公积金贷款利率各档次利率分别下调0.27个百分点；五年期以下由4.32%调整为4.05%,五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%。12月23日起,个人住房公积金贷款各档次利率再次下调0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.51%调整为3.33%,五年期以上从4.05%调整为3.87%。
9月15日,央行宣布下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,同时从25日起,除工商银行 农业银行 中国银行 建设银行 交通银行 邮政储蓄银行暂不下调外,其他存款类金融机构存款准备金率下调1个百分点.12月23日,央行宣布再次降息0.27%,同时下调银行再贷款、再贴现利率,并下调金融机构存款准备金率0.5%.在不足百日的时间里,央行连续5次降息.
2007年中国房地产企业销售百亿榜
销售金额（亿元）
万科企业股份有限公司
上海绿地（集团）有限公司
中海地产集团有限公司
广州富力地产股份有限公司
碧桂园控股有限公司
绿城中国控股有限公司
保利房地产（集团）
北京首都开发控股（集团）
金地(集团)股份有限公司
合生创展集团有限公司
2007年佛山房地产（住宅部分）交易情况
成交面积（万O）
成交金额（万元）
成交均价（元/O）
2007年楼市最大特点是一个“涨”字,从年初的惯性上涨,到年中的房价“井喷”,再发展到目前买卖双方的“僵持”.年底,多年一路上扬的房价“拐点”初现,买卖双方围绕价格的心理博弈气氛浓郁,楼市冷淡.
《6月佛山楼价：禅城微调南海劲涨》《7月均价首破6000元/O》《8月禅城南海楼价共创新高禅城：7220元/O南海：6479元/O》《禅城新楼9月均价9670元》,从这些标题可以看出,2007年佛山楼市的涨速惊人.【】
第一季度,作为07年的起点又承接2006年年底的诸多因素,房价同比涨20.1％；第二季度,楼面地价5907.04元/平方米,桂城千灯湖畔地块拍卖上演疯狂,佛山的楼价更是一步步往上攀升,楼价屡破记录,这厢楼市涨价如火如荼,那厢老百姓害怕错失购房时机疯狂抢购.进入第三季度,宏观市场投资性需求依然旺盛,于是发展商持续加价以试探市场的承受力,该季度,出现频密的加息周期,加剧买家实际支付及心理负担.“十一”黄金周是个“分水岭”,直接导致第四季度的交投冷淡,但从整年度推动市场变异的多种基因来看,是近年来调控合力爆发之开始.【】
6月“佛南(拍)”千灯湖地块拍出佛山最高楼面地价,广东创鸿集团以9.52亿元总价竞得.9月佛山总价最高的“地王”诞生.交易编号为佛(挂)的新加冕“地王”,最后以超过起拍价23.21亿元一倍的47.05亿元成交,由富力地产夺得.11月祖庙-东华里片区地块以75.1亿元总价成广东地王.【】
由于看好未来的发展潜力,近20家国内一线品牌地产巨头汇聚佛山.中海 万科 金地 保利 雅居乐 龙光等品牌开发商是07年楼市的主角,这些品牌开发商建造多为高档大盘,占据优质地段,以中大户型为主,园林精美、配套齐全,他们之间形成了明显的竞争之势.
他们的争夺重点除了禅桂还向三水、顺德、高明以及各个镇街发展,佛山楼市之争火爆异常.
如万科在南庄开发总户数过万的万科城,合生创展在黄岐开5000多户的合生君景湾,时代、雅居乐等都在镇街有项目.【】
1月16日,国税总局颁布条例，规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%至60%不等。
6月18日，建设部明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。小产权房在“非法”运行10年后被叫停。
8月份，国务院文件明确把廉租房建设作为住房制度改革的重要内容。11月30日，建设部等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》。经适房、廉租房、限价房的无缝对接，使社会保障性住房有了一个系统的体系。
9月27日，银监会规定，普通住房首付不低于两成，非普通住房三成，二套房不低于四成，且贷利率为基准利率的 1.1 倍。随后12月份，明确第二套房贷政策应以“户”为单位进行执行。多重调控，大大降低房地产投资热度，佛山楼价得到平抑。
从3月18日的第一次加息,到12月21日的第六次调息,从开始统一提高一年期存款基准利率0.27个百分点,到年末降低活期存款利率0.09个百分点.年内央行先后10次上调商业银行存款准备金率,6次调整存贷款基准利率,对佛山炒房者起到震慑作用,在一定程度上抑制了投机性需求。
3月16日,全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》,10月1日起《物权法》的正式实施,其中,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”一条的明确最具历史意义,事实上已承认此前最多只有70年大限的房屋有望代代传承。
5月31日,创鸿集团首度进入了佛山市场,在桂城千灯湖拿下一地王地块,总价 9.52 亿元,楼面地价 5907 元/O, 超过当时佛山大部分在售楼盘的新房售价,创下了佛山“地王”价格的新高。
6 月28 日,广佛地铁动工。广佛地铁共设 21 个站点,西起佛山的魁奇路站,沿线经禅城区、南海区、广州市荔湾区、海珠区,东至沥蛘尽？媛氛究诘睦鋈彰倒迕,是佛山最早提出地铁概念的楼盘,两次借地铁提价高达800 元/平方米, 随后不少楼盘纷纷效仿,佛山楼市迎来地铁时代。
11月,佛山楼市当月成交均价创下 6821.87 元/平方米的历史最高。从上半年的“4 字头”到11月“6 字头”成交均价的奇迹,2007年佛山楼市迎来7 年中的第一个“井喷”。
11月30日,祖庙东华里地块,由瑞安房地产有限公司旗下的 8 家子公司以人民币 75.1 亿元的成交价联合竞得,75.1 亿元的总价使之成为广东地王。至此,佛山历史上最大的旧改项目随之铺开。
2006年10月,《佛山市住房建设规划()》新鲜出炉并向社会公示.《规划》明确今年至2010年,佛山将建设各类住房54.09万套,总建设面积5325万平方米,每年新增住房10万套.
11月8日,跨禅城、南海、顺德、三水四区的佛山“一环”城市快速干线正式开通.南海千灯湖畔楼价由两年前的不足2500元/平方米飙升至5000元/平方米左右.
按照现代化思路和组团式发展格局,佛山规划建设2个100万人口以上新城区,5个30万-50万人口的中心城镇.顺德乐从、北蛘蚍段У5.765平方公里被列为新城区启动区.12月,新城区发布了商业用地整体策划招标通告.
11月,广东省第十二届运动会落户佛山,佛山借举办省运会之机,大力拓展硬件设施,东平新城 世纪莲体育场 岭南明珠体育馆 市新城区 文华公园 亚艺公园等大型项目拔地而起.
1月,万科竞得顺德新城区和德胜南路C05地块,成功进驻顺德新城区.6月30日,万科以5.87亿元的高价勇夺桂城A7街区地块,开发“万科金御华府”.12月29日,万科拿下南庄吉利河南岸地块,该项目命名为“万科城”.
央行加息、"国六条"、九部委"十五条"、"外资限炒令"、土地出让规范等政策频繁出台,2006年是的的确确的“政策年”,但这一年却是是大佛山合并后房地产市场发展势头迅猛的一年.在“5＋2”组团城市规划、佛山“一环”开通、省运会等利好刺激下，佛山楼市承上启下,风雨无阻。
2006年全市房地产市场需求稳中有升，实现商品房销售(含预售)面积808.62万平方米、成交金额306.78亿元，平均销售价格3793.83元/O，比上年同期增加19.99%.全市新建住宅销售面积701万平方米，成交金额255.52亿元；存量房住宅买卖成交面积232.32万平米，金额32.74亿,建筑住宅平均销售价格3645.15元/平米.【】
自2003年区域整合之后,佛山通过4年的城市建设,“一环”开通,“5+2”组团的建设的实施,亚洲艺术公园、千灯湖等城市环境的营造,整个城市的投资置业环境得到了很大的改善,城市价值也随即提升。跨区置业开始出现,镇街楼市开始发展,人们不局限于在小范围内房.楼市升值潜力越发明显,刚性需求增大,佛山楼市进入高速发展阶段.于是凯德置地、万科、上海三盛,加上更早进入的中海、雅居乐等大品牌房企,以及06年全面进军佛山市场的保利地产纷纷在佛山开疆拓土,使得佛山楼面地价多年来首次突破 2000元,土地成交量明显提升.
&&&&与此同时,“地王”级别的丽日玫瑰?名城和怡翠玫瑰园、中海万锦豪园、龙光天湖郦都和南海颐景园以及汇银?奥林匹克花园、恒福新城、万科金色家园等大型项目均选择在2006年面市,推动楼市进入大盘时代.
2006年桂城仅中海?万锦豪园、南海?颐景园和江南名居这三大在售主力就推出约30万平米的新货；而能兴的怡翠馨园及万科的金色家园作为桂城的两大盘当年供货量在也20万平米左右,大品牌的大楼盘使得桂城品牌竞争升级.该年并伴随着新的房地产营销方式出现,先看样板房、园林再买房代替了以前看毛坯房.【】
2006年,佛山的住宅产品非常丰富,尤其是一环及其连线,别墅、多层、小墅等,应有尽有,地段与类型品种的选择性大大增加了.从产品类型来说,禅城区湖景板块的新推货量达到了空前的程度,该板块的各大楼盘以稀缺的湖景资源为共同的卖点,既注重打造各自的产品特色和走差异化竞争的市场路线,通力打造佛山最大型最高档的住宅区.如环湖花园、恒福?湖景湾、汇银?帝景湾,同时湖景板块的楼盘售价也创造了新高.【】
5月24日,国务院召开会议,提出调整住房供应结构,发挥税收 信贷 土地政策的调节作用等六条措施,开启了2006年房地产调控序幕,称之为国六条。
5月29日,国务院办公厅出台“十五条”,对“国六条”进一步细化,而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定,提出90平方米、双70%的标准。
5月31日,国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》,对"国六条"中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确,日后,个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
7月11日,建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,被业内称为“外资限炒令”,加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。
7月26日,国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
05年1月,南海17个镇(街)变为8个镇(街),由此在南海版图形成"2+6"镇(街)行政架构,构建了南海未来发展的新阵式.南海镇街之间的融合加强,桂城中心区的地位更加凸显,也给南海楼市发展带来全新的机遇。
11月11日至17日,亚洲文化部长论坛暨第七届亚洲艺术节在佛山举办,23个亚洲国家的文化部长齐聚佛山,共商文化发展之路,签署了《佛山宣言》.
5月,《佛山市城市绿地系统规划》对外公布,规划范围覆盖整个市域3848.49平方公里，分为三个阶段,近期为年,预示了一个“两带、两区、三环、九廊”的市域绿地系统结构.
10月28日，佛山大道、105国道、碧桂路、魁奇路等16项交通工程竣工通车.大部分工程项目分布于325国道、105国道、碧桂路以及沿线地区，其竣工通车将大大缓解五区的局部交通紧张压力。
本土实力品牌房企碧桂园集团于2005年进驻高明,拿地4000亩,在高明打造了高明碧桂园项目,开启了高明的大盘时代。
2005年,是佛山楼市健康发展、欣欣向荣的一年.在这一年里,佛山社会经济稳步发展,“2＋5”组团式城市规划逐步落实,五区的基础设施建设如火如荼地推进,不但激发了佛山内外房地产开发商的投资热情,而且大大激发了佛山民众的消费热情.
尽管大佛山楼市整合才两周年,但是佛山楼市巨大的发展潜力却吸引了不少外来品牌开发商的高度关注.05年对佛山楼市是意义非凡的一年,禅桂中心区两大品牌大盘――中海万锦豪园和龙光天湖郦都的开盘,不仅奠定了他们在佛山楼市中品牌豪宅的地位,同时昭示着被市民认为佛山楼市风向标的禅桂中心区正式步入品牌大盘时代.
从2005年的情况来看,不少知名房企均认可佛山楼市的发展潜力,纷纷进军佛山.万科、中海、三盛、雅居乐等众多国内地产巨头纷纷在佛山抢滩登陆,并占据着佛山的半壁江山.外来地产进军佛山标志着佛山地产品牌时代的真正来临.
&&&&9月23日,广州力迅投资以1.06亿元圈下05E地块,成为又一加盟佛山市场的外来品牌开发商.10月20日,佛山当年推出的规模最大的商住用地05F地块吸引了包括新加坡凯德置地等中外发展商的注意力,该地块是亚艺板块最后一块拥有一线湖景的商住用地,被业内戏称为“最后贵族”.最终被雅居乐以7.31亿高价拿下.12月底,东平新城推出规模地块05H,起拍价为2.5亿元,该商住用地吸引了来自佛山、深圳、广州的三家房地产开发商到场竞拍,最终由佛山本地开发商以2.91亿元收入囊中,楼面地价为1230元/平【】
2005年佛山商用物业开发呈现出突飞猛进的发展势头.深国投、顺联集团、新德业等地产巨头恰似“蛟龙出海”,大手笔投入毫不手软.而沃尔码、吉之岛、特易购、好又多、苏宁、国美、永乐电器等国内外大商家源源不断入驻佛山,更是为佛山商用物业持续升温奠定了基础.新开发的项目既有面向佛山乃至珠三角西岸的大卖场,又有令人耳目一新的主题商城；既有可租可售的传统街铺和商厦内铺,又有可以“花小钱,做股东”的产权式商铺.【】
虽然佛山的经济实力相当强,但是当时的城市规划却还在启动阶段,佛山楼市有点像一张白纸,当时楼价是广州1/2都不到,一线的品牌在二线的城市做一流的产品,销售的是三线的价格.佛山楼市的价值洼地非常明显.和长三角的其他相类似的二线城市来比较,佛山楼市的成长空间都是显而易见的,拥有值得期待的未来.【】
央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策,宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
3月,国务院出台八点意见稳定房价,调控上升到政治高度.5月调控加强,七部委发布"新国八条",要求各地区 部门把解决房地产投资规模过大 价格上涨过快等问题作为重要任务.
3月，财政部副部长肖捷表示,中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻,问题严重,今后一段时期将重点推进房地产税改革。国务院正在筛选试点城市,将开始模拟运行,为最终出台房地产税提供决策基础。
9月底,银监会下发房地产信托管理文件,对房地产信托发行门槛进行了严格限制. 提高房地产信托发行门槛，要求房地产贷款企业必须四证齐全、自有资金达到30%等。
10月11日,国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》,正式明确了个人买卖二手房,必须交纳个人税。
2月22日,佛山世纪莲体育中心,新城区首期工程、岭南明珠体育馆、新闻中心、东平大桥以及平胜大桥等六大工程分别奠基和动工,奏响了佛山建设现代化大城市的最强音。
3月底,《佛山市城市发展概念规划》出炉,提出了“2＋5”的组团空间结构,即两个百万人口中心城区,5个30万～50万人口的中心城镇。
7月1日起,佛山实施新户籍管理政策,取消原有的“农业户口”“非农业户口”等户口类别,统一登记为“佛山市居民户口”,规定市外户籍人员在佛山购买“二手房”的,不予办理购房入户.
根据省政府和省物价局有关批文,从日起,佛山各区现有15个路桥收费站的次票通行费、3个委托代收次票费征收点将由单向收费改为双向收费。
10月15日,中海以6.91亿元的高价夺得占地27万平米的千灯湖地块;12月23日,中海地产再次以12.64亿竞得南海黄岐地块(中海金沙湾),成为04年佛山总价地王.
随着众多外来品牌企业的加入与本地企业的整合,“产品品牌”、“地产文化”、“景观板块”成为佛山房地产业的三大关注焦点。禅城调蓄湖板块、南海千灯湖板块及南国桃园板块等再领楼市风骚,佛山楼市从产品时代走向品牌时代。
佛山市房地产业协会统计数据显示,2004年佛山商品住宅销售比前年有所回落,销售面积为553万平方米,比前年下降8.8%,销售金额为150.6亿元,同比增长4.9%,销售均价为2723元/平方米,同比增长15％,销售面积回落,但楼价增幅较大。【】
2004年,东平大桥、世纪莲体育中心等中心组团其他五项工程同时动工,随后佛山“一环”全线开工，在整个大佛山规划建设起步的利好带动下，佛山镇街楼市迎来了绽放的春天。当年，黄岐房地产业复苏，南国桃园板块升温、盐步地产热销、狮山板块供需两旺、祈福南湾半岛带动西部板块、龙江住房商业两旺等，代表着佛山镇街地产进入了全面崛起的发展阶段。【】
随着佛山行政区划调整,房地产市场不断规范,以及外来大型房地产集团的加速进入.近一两年佛山房地产企业的品牌意识不断加强。除了"给你一个五星级的家"的碧桂园系列外,还出现丽日集团“丽日”系列、广东玫瑰园房产“玫瑰”系列、能兴集团“怡翠”系列、东建集团“世纪”系列、鸿业房地产“鸿业”系列、振鹏集团“城市花园”、江龙房地产“怡景”系列等。【】
2004年是外来品牌集体进军佛山楼市的一年,雅居乐地产、祈福集团、万科地产等品牌开发商,在这一年为佛山市民献上了他们的精心之作,取得不俗的反响.与此同时,恒大、中海、新加坡凯德置业、保利、广东龙光集团等地产品牌房企也纷纷于这一年参与佛山的土地竞拍,屡屡刷新“地王”记录。【】
面对外来品牌的强烈挑战,不少佛山本土企业无奈地成为土地拍卖市场的看客.但也出现了过去难得一见的佛山本土品牌企业的强强联合.1月,丽日集团、广东玫瑰园房地产及家能现代厨具公司三家企业联手,以6.51亿的竞价击退外来对手夺得禅城04A地块,为2004年佛山楼市写下了极为精彩的开篇语,并在10月份以“丽日”+“玫瑰"的品牌出现在佛山消费者面前.【】
3月,国土资源部、监察部下发通知,严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的
"遗留问题"处理完毕,否则国土部门有权收回土地,纳入国家土地储备,是为“8.31大限”。
10月，央行决定从10月29日起上调金融机构存贷款基准利率,并放宽人民币贷款利率浮动区间,允许人民币存款利率下浮.金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。
1月1日起,提高住房公积金缴存比例,市直机关事业单位及职工个人住房公积金缴存比例为每月各按7%计算，企业单位及职工缴存比例为每月各按不低于5%,不超过20%计算.
4月,商业银行将房地产开发投资项目资本金比例由20%提高到35%以上;9月,新政对全国商业银行如何进行土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款风险管理提出了要求.
7月1日后,不再颁发临时国有土地使用证；通知执行后原则上以单栋建筑为单位,交清地价款的可申请核发该栋楼相应分摊用地的使用证.
1月8日,佛山市禅城区、南海区、顺德区、三水区、高明区撤市设区,并分别隆重举行成立大会.佛山一市辖五区的行政管理体制正式开始运作.
2003年3月，佛山市撤销佛山大桥等28个路桥收费站。收费站的取消，让佛山楼市的互融进一步加深。
6月，佛山城市快速干线试验段工程等12项交通工程及“珠二环”高速公路西环南段正式动工(奠基),标志着总投资达120亿元的佛山市干线公路建设13项工程开始动工。
2003年,佛山决定投资170亿打造生态城市。佛山的生态环境受到更多的重视,人居品质也随之提升,楼市的发展也有了更好的环境。
12月18日,佛山首届住宅与房地产业博览会开幕式在佛山陶瓷城举行,为期四天的房博会,共有参展单位152家,房地产现场及意向成交335宗,建筑面积4.62万平米,成交金额2.1亿元.
2003年1月,佛山五区合并,综合城市竞争力前进一大步,从全国第24位跃升第15位,楼市也成为一个全新的整体,也焕发出全新的吸引力。市场成交活跃,各区的房地产市场逐渐升温,楼价持续上升,逐渐走向大盘时代。
日,大佛山五区合一,佛山楼市迈入崭新的阶段,焕发全新吸引力.虽然 2003年遭遇非典,让人们不敢前往人群集中处,包括房地产销售在内的服务行业都一度受到影响，但是大佛山的整合,给大佛山的楼市带来了前所未有的挑战与商机在品牌楼盘集中推售的有力促动下,佛山的强劲消费力开始释放.【】
房地产市场成交较活跃。新建商品房现售成交面积328.95万平方米，成交金额78.32亿元；新建商品房预售备案合同面积385.11万平方米，备案合同金额101.19亿元；存量房买卖成交面积319.44万平方米，成交金额40.42亿元，其中住宅成交面积250.17万平方米，成交金额33.99亿元。【】
自今年下半年以来，佛山各区的房地产市场逐渐升温，各大楼盘也一改以往的价格战，而以素质取胜.佛山已经进入“大盘时代”,南海区成为名副其实的投资开发热点。据不完全统计，今年至少有20个千亩以上的郊区大盘已经或即将登陆佛山，可开发面积高达2795万平方米。如中信华南东风水库旅游商务区项目435万平方米,大浩湖度假区270万平方米，东方?比华利山庄210万平方米，祈福南湾半岛133万平方米……，这么多大型的楼盘上马，背后必定有强大的经济实力支撑。【】
从年初始,“房地产泡沫”之争，曾一度影响到国务院对城市建设用地的审批进程；随后，央行也认为房地产投资过热,于是在6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,意在抑制房地产市场泡沫,以期达到对房地产市场降温的目的。同年,中国遭遇“非典”疫情冲击,前两个季度经济增长下滑到6.7%,于是建设部出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。【】
房地产开发企业申请贷款,其自有资金应不低于项目总投资的30%；对土地储备机构发放贷款额度不得超所收购土地价值的70%,期限不得超过2年;对于个人房贷,申请商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年;购买第二套以上住房的,应适当提高首付款比例。
国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一,要保持房地产业的持续健康发展,对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区,要控制此类项目的建设用地供应量,或暂停审批.
2003年8月,国土资源部等五部委督查组对31个省份展开用地大检查。
从日起,禅城区开始实施新的户籍管理政策,允许购房入户.新政策对楼市产生积极的促动作用,政策放宽吸引更多的外来人员在佛山置业安居.