中戏2016级新生新生开学报到，软萌妹子主打清纯牌。
连续在14年间强奸、杀害多名女性的犯罪嫌疑人落网。
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　　在广州，你通常会哪开房呢
　　是干净规整的连锁酒店
　　还是文艺独特的情调民宿
　　小编会选择后者
　　广州最有情调的民宿都在这里了
　　拾月客栈
　　那些老去的、逝去的、历历在目的昨日，变成今天最辉煌的城市核心，所幸那些珍视的古朴民风还在，对自然的敬畏也在。
　　屋子不大共有4个房间，除了一间是主人留给自己的起居室外，另外三间“小野人”、“一座城”、“敬重逢”则开放给旅人作为一处歇脚之所。“虽然只能提供不多的三个客房，但我们却觉得这是真正意义上的民宿。”
　　在这个小而美的居所中，主人还经营着一个小食堂。每天一桌，接待提前预约的客人。从玄关进入方正的客厅，左手边是德叔这位煮男常年盘踞的厨房，右手边一张台、两排椅、一张置着烤箱及食器的靠墙方桌，便是“拾月食堂”的全貌。
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　　地址：广东省广州市天河区珠江新城临江大道中海文路猎德花园（近琶洲展馆）
　　价格：180元/晚起
　　预定电话：
　　进士第民宿客栈
　　虽说同样位于小洲村，“进士第”的风格可与小清新截然不同，这里的时光更多地带有一股历史的韵味。
　　130多年前，这里出了小洲村唯一的一个进士，地方引以为荣，便赠与此宅“进士第”牌匾，可惜历史变迁，进士第几经易手，早已荒废。
　　在如今的进士第客栈，会客厅的地砖全部是浅红色的传统岭南方砖，几间客房内也铺就着同样的红砖，这是耿掌柜跑了很多趟番禺区淘来的，而在整个民宿空间内还有很多旧物元素与配件，都是经他之手一点一滴收罗而来，这一修复就是3年。
　　跟水泥比，青砖会呼吸，会有冬暖夏凉的居住感，地砖比现代的瓷砖防潮且吸水性更好，所以他留下了它们；冰裂纹花窗隔断，拆除后用作扶手护栏，保留了古宅统一的风格。
　　除了总店，进士第在其周边还有9座独栋的老房。每一座都像古典家居博物馆，所有的门窗、摆设等都是古典的传统的老物件，合页木门、门扇上装饰的雕花板、老广州独有的满洲窗和满洲玻璃、雕花的衣橱、书架、八仙桌……但是同中有异，每个房间都设置了自己的主题。
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　　地址：广东省广州市海珠区小洲村旅游B线新路大街
　　价格：269元/晚起
　　预定电话：020-
　　HELLO公寓
　　现代北欧风格的复式LOFT公寓，布置细致温馨，地理环境一流，附近就是宝业路美食街，爱吃宵夜的宝宝是绝对不能错过的。
　　选用IKEA的床上用品,希望提供最舒适的睡眠体验;房间还配备煮食炉具及精致的酒杯餐具,让你在旅途中也能私享美食和美酒。
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　　地址：广州海珠区凤凰新村四街39-41号
　　爱丽丝梦游仙境
　　房子的布置,家具的摆设都让人很舒服, 一进房间都感觉很温馨,特别是阳台用了绿草坪地毯? 日常生活用品也很齐全, 房东很用心,还有各种纸条小贴士?
　　如爱丽丝梦游仙境般的神秘,到了晚上坐在花园阳台品酒赏夜景,将广州夜景尽收眼底，这么美好的时光当然要和美好的人一起分享。
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　　地址：海珠大道南
　　江岭北1号青年公馆
　　这是一家坐落在广州东山口的独立小楼，“江岭北1号”既是他家的门牌号，也是店名。主人说，“当第一次踏上楼中这一片片白底红花蓝角的地砖，就已经知道我们未来的家会是怎样。我们尽力拾掇，虽然有时依然懒散，不知是否对得起那句‘东山少爷，西关小姐’的广州古语。”
　　大到大厅放做茶几的旧木箱，小到一个还在寻找合适打火石的铝制打火机，只有雪花但还能发声的黑白电视机，霹雳作响的老旧打字机，精致小巧风力强劲的老牌电风扇，总要记得上发条的老立钟……他们不发一言却巧妙绝伦，绘声绘色地讲述着老房子似曾相识的过去。
　　光影间使人想起《南国细节》，用照片记录一个远去的时代广州普通民居的生活状态的影集。在这里，仿佛又时光倒流了。
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　　地址：广东省广州市东山口龟岗大马路江岭北1号（东山口地铁出）
　　价格：180元/晚起（多人间床位45元起）
　　预定电话：020-
　　设计师的家
　　中西风格的完美结合、LOFT的自由和日式的静谧相融。
　　设计感非常强烈的大居室，房东是设计师的缘故，混搭的中西元素非常出彩。
　　Will 是个体贴的房东,对房客照顾,有想法的创业兼艺术家, 修行融入生活?
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　　地址：海珠区新港东路，地铁8号线万胜围地铁B出口10分钟距离
　　卸下一身的疲惫，坐在床边，印着烛光，欣赏城市夜晚迷离的美景。
　　优雅倒影蓝遇上新波普风，感觉就像在家里一样舒服。
　　充满日本元素的小物，看得出房主也是个文艺的小清新啊。
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　　参考价格：333元/晚
　　推荐入住人数：2人
　　广州之间咖啡民宿
　　走进小洲村，就好像走进了一座民俗博物馆。毕业于广州美术学院版画系的赵欣怀着满腔热情在这里开了家“广州之间咖啡民宿”。
　　民宿由建于上世纪八十年代的两层半青砖瓦顶老式洋房（是典型的岭南民居）演变而来，掩映在绿树之中，与周遭十分融洽，初次相遇，就觉得有点情调。
　　一楼是开放式厨房，随时欢迎你过去点上一杯咖啡或是来碗十足馋人的手工面食。二楼以上则是客厅、独立客房、阳台与天台庭院。
　　另外，带独立花园的美式复古大床房也总是一房难求！
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　　地址：广州海珠区小洲村南胜大街二巷1号
　　古港藏吧民宿
　　经营者是印度长大的中国藏族帅哥，酒吧和民宿的设计和装饰都是这位帅哥亲手打造的哦~你也可以自己调酒享受一把调酒师的乐趣！
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　　地址:广州市海珠区黄埔村瑞康里10号
　　广州东山别院客栈
　　▲位于东山口洋楼群当中的别院客栈，极具民国风情。一走进院内，民国的饰物，满洲的老窗，步步高的南音声声扣，仿佛听到了民国时孩童在院内欢声笑语一般。
　　▲院内选择暖黄的灯光，走在楼梯间有种身在《花样年华》电影中的感觉。
　　▲整一栋别墅都是属于别院客栈的，走出来露台看看风景呼吸清新的空气，人也特别舒服。
　　▲幸运的话可以住进带小阳台的房间，被四周的别墅洋楼围绕，感觉逼格特别高。
　　▲洗手间的装修是最凸显民国风情的，花纹图案墙纸和洗手盆，都是属于民国时期的特色。message
　　地址：越秀区东山口瓦窑后横街12号（东山口地铁站F出口）
　　参考价格：380-650元
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　　编辑：San
　　主编：Nic
　　图片来源于airbnb ，民宿详情登陆网站搜索查询即可
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客服热线：86-10-
客服邮箱：在对厦门曾厝垵的走访中，我们发现，不是所有的民宿，都死于情怀。姚瑶/文从曾厝垵南面加油站的路口，沿着道路走到底左转，再左转，从一家自助洗衣店旁的218号蓝色小院门进入，一家非常不起眼的小客栈，完整地见证了曾厝垵从兴起到盛极又到式微的全过程。从政府不分青红皂白地“围剿”，到村内难以治理的安全问题，从村民蛮横地涨租划界，到商业化的运营挤压个性化的空间，曾厝垵民宿羚羊客栈的创立者羚羊发现，转了一圈，问题居然回到了自己身上，而且是前所未有的严峻。1兴起：曾厝垵成为政府庇护的“特区2011年初的曾厝垵，还是羚羊这样文艺的生意人理想中的样子：符合情怀的标准——“全都是艺术家开的”，又能赚钱——“投入很少，只要有艺术氛围，就会吸引很多人来”。不少艺术人做起“二房东”，相聚见面再谈的话题变成了租房和转租。曾厝垵民宿发展到一定程度，问题开始集中在后来大家诟病的“无证经营”上。据羚羊回忆，当时每家民宿都像黑户一样躲着警察。“第一次做团购，从晚上八点开始，第二天就把我一个月的房都订满了，来的人也都是白领，素质高。”人一多，就有点“打眼”。“某天清晨，协警算准了我这满客，带着一帮人来，敲房门，查身份证，说，这是黑店，赶紧走，退钱。”羚羊也差点被带走。惊魂一案，现在说来风轻云淡，倒也不是因为时过境迁，而是曾厝垵的民宿生意，再也不用躲着政府和协警了。2013年，曾厝垵成立了3个人民团体来共建，最大的改变则是政府的态度：这里摇身一变成了需要扶持发展的“文化据点”，而且还是厦门唯一受到庇护的特区：“警务有指标，但他们只会抓‘特区’外的无证经营者。”“有证不是一切ok，出事也会被抓。”民宿业者明白，真正的福利是，因为政府的重视，原来难以治理的安全问题几乎都得到了解决。“在曾厝垵警务群里投诉，乞讨诈骗乱倒垃圾，马上就有人过来。”羚羊介绍说，“晚上小酒吧吵，我们开旅馆的客人休息受影响，群里就规定，11点必须安静。”2博弈：原住民对商机的野蛮掠夺政府扶持后，不过几年光景，就吸引了来自世界各地每年上千万的游客，带来了滚滚财源。“第一年（指2011年）是亏损的，”羚羊回忆说，第二年第三年政府影响力扩大，客栈竞争少，外地通往厦门的交通被打通，从广东甚至北方的客流增多，就不亏损了，还小有盈余。“当时去交下一季度房租时，手里终于有钱了。”迅速膨胀来的商机令原住民的“眼红”。“2011年两三千（租金）一栋楼，还带院子，突然一下要涨到两三万。”2012年-2014年，是生意人和村民的矛盾高发期。“村民开始集体违约，联合起来开会让大家都涨租，翻倍地涨，不是翻一倍，是翻十倍。”秀才遇到兵，有理讲不清。从成立行业协会，投诉，针锋相对成为仇家，到坐下来商量，羚羊和曾厝垵的其他生意人经历了焦头烂额的两年。到了最后，村民又动起了别的念头：房子可以继续租给你做旅馆，但院子得收回来。村民把院子租给了闻风而来的商人。“现在你们看到旅馆外围一圈的小酒吧、小吃街，都是原来的庭院，“二房东”越来越多，他们从村民手里租下院子，再高价租给外面的人，赚个价差。”羚羊略带惋惜地说。毕竟，那些小庭院，原先都是安安静静，闲云雅鹤般的存在。3乱象：资本涌入与不正常竞争多元资本和力量在短时间内的大量涌入，也加剧了民宿的竞争。据了解，目前曾厝垵的民宿，租金已经涨到了元/月/间。原先几十万资金就可以开一间像样的民宿，但现在，“没有几百万根本不可能进来。”在喜堂小愿古厝近旁摆摊的村民老曾是一名原住民，他对厦大人文学院教授林红表示：“自己房子租出去，一个月2-4万，自己再去租房子住，才2-3千。”业主们也承认，正是民宿业者为他们打造出有别于传统打渔为生的生财之道。但这也加剧了民宿业者的更新换代，稍不适应，就很快会被淘汰出局，“那里，”羚羊手一指，隔壁一栋二层小楼，电钻声声刺耳，“一年半时间，已经是与第四任在交接了，永远在换老板永远在装修。”羚羊摇摇头，叹了口气。“每月租金24000元，而且第二层还是自己搭建的。实在没办法了，除去自住和工人房等，一栋楼就只有十间可以当客房出租。”更大的冲击像厦大白城的海浪，正在一波接连一波地向曾厝垵的生意人咆哮而来。一是近年来民宿数量急剧上升，接近饱和，比如厦大学生公寓和黄厝附近新开的民宿群，都在威胁着曾厝垵的地位；二是慕名而来的人，也在悄然发生着变化，不再慕“文艺”，而是慕“名气”而来，这样的人，自然理解不到羚羊们精心打造的文化氛围价值，他们对低价的追求，也让羚羊们接受不了。现在去搜2015年厦门本地报道，还能常见类似“住曾厝垵民宿，一晚仅12元”、“厦门民宿1元起低价贱卖”的标题。其实这些并不是民宿本身在降价，而是2015年7月，“去哪儿网”与曾厝垵多家民宿签订了网上订购客房合同，但凡放假期间，就以十几元不等的低价进行促销。这是厦门民宿市场第一次打起“价格战”。被利润空间挤压下的民宿业者们，原本指望网络订房扩大影响力，挽救衰落的民宿市场。没想到，巨大的客流带来的，却是民宿整体经营环境最为恶劣的影响。彼时，去哪儿网以“旅游淡季，公司是在贴钱给消费者补贴，保护旅游市场”的理由回应，也有专家为之站台：“一是眼球效应，二是为清理卖得不好的客房库存。”许多生意人丝毫不买账：“是，钱照给，我们也不亏，但破坏了曾厝垵的生态，伤害了整个民宿行业，让来的人以为这里就是个落脚的地方。”最让羚羊难堪的是，不只是网络电商互相以低价拼杀抢占地盘，当地许多民宿也开始效仿。“我家有房，来这上床”的低俗广告开始出现在曾厝垵。“民宿不是一个面包，不是只卖一张床啊。”羚羊有段时间心里很难受，但又执拗地认为：“文化才是购买力。”4困境：特色民宿的出路去哪儿网恶意低价事件后，羚羊开始抵制网络订房，但架不住越来越多游客对旅游app“一键在手 说走就走”便利的依赖和看星级点评的习惯。调研结果显示，99%以上的家庭旅馆仍然通过网络营销渠道营销。羚羊又尝试了Yododo，但好几次出现空房不下架、客人重复订房又不愿意协调的情况。几番排除法后，羚羊把店挂在了深耕非标住宅市场多年的青芒果网。“那些平台带来的游客可能并不适应我这里，他们要求的硬性条件我可能满足不了。”羚羊说的“硬性条件”，指的就是民宿与酒店无法比拟的、流水线式的服务和环境。在羚羊看来，这根本就是民宿和酒店的客户群不同，造成所划分的市场不同。“有的人喜欢酒店一模一样的标间、流程化的服务，有的人喜欢住在民宿和天南地北的人交流、参加民宿里举办的文化沙龙和体验课，这本来就是不同的诉求呀，喜欢住酒店的人来到民宿，当然会挑剔民宿的装修和氛围，但这就是民宿的特色。”但是，民宿的特色并不足以撑起整个曾厝垵的游客经济。很多人以为民宿死在了情怀上，确实，许多民宿生意只是在完成文艺青年的情怀上完成了特色，却甚少有人能为特色找到生产链的闭环。近年来，曾厝垵成为厦门特色游中必不可少的一站，导游乐于带客到此，游客也乐于穿梭在琳琅的小吃街和纪念品特产店中间，完成所谓的“旅行的意义”。但商业形态严重同质化、刻意营造的“艳遇”模式又备受低俗和量产的诟病，曾厝垵的影响力开始逐年下降。“曾厝垵说自己是最文艺的渔村，但外人来到看不到文艺，我们不想做大众客的生意。”更可怕的是，当厦门政府开始对游客限流，因为没有“特色”，曾厝垵正在成为可有可无的旅游地点。“厦门环岛路（注：曾厝垵就在环岛路边上）一到周末就堵车，政府限流后，自驾游的人进不来，曾厝垵又没什么特色，很可能就到周边游去了。鼓浪屿限流后，人家觉得厦门也就没什么好玩的了，也有可能不来了。”羚羊感触很深，自己的客栈，拿2016年春节和2015年春节同期比，民宿预定率下降了30%，价格方面，以往逢假期都会上调30%以上，现在只能微调一点点，而且“以往能一直涨价到大年初七，现在一过初五就得调回原价”。临时找房的人也开始变少，“连续三天以上订房的人越来越少，五天以上的更是特别少，如果只有三天假，那么很多人只会住一天。”曾厝垵民宿空置率也在上升，见地君在曾厝垵走访发现，即使是最火爆的端午假期，曾厝垵几乎每家民宿外头，都挂着“今日有房”的招牌。不过，在林红做的一份田野调查中显示，如今曾厝垵100-200元低价位客房销量并不好，那些300-600，甚至价格更高的高端民宿反倒爆满。这或许说明，曾厝垵民宿业正往环境与品质更高、硬件与软件兼顾的时代迈进。2013年底，《厦门市曾厝垵社区空间结构分析与设计研究》一文调研显示，曾厝垵家庭旅馆呈现出4种不同成长路径。而随着曾厝垵旅游业发展，这些家庭旅馆中的部分经营单位开始分化。比如以羚羊客栈为首，联盟马克之家、梦旅人音乐客栈等跟随的“众包”模式，就是上述表格第一种和第三种成长路径的结合体。“导游带旺的是快速消费的业态，那些深入体验的特色好店因为没有推广会慢慢衰落，进而会带衰整个曾厝垵的旅游经济。”羚羊说。曾厝垵定位很明晰，就是文艺，所以他们也打算只在“文艺”上下功夫。羚羊客栈本身就是厦门乃至国内许多文青及作家举办读书会和文化沙龙的场所，羚羊更是拥有着极为丰富的人脉资源。在曾厝垵，羚羊向见地君复述了近期草拟的一份新书首发式计划书，大到三天中不同时段供应的餐饮与小吃，仪式流程和路线规划，小到客人的口味转换，茶歇中穿插当地文化故事，甚至气温变化中仪式的选址都准备了几个方案。牵头者是羚羊——一个民宿业者，而那些她精心挑选的体验式服务项目，也是由曾厝垵那些有特色的民宿业者提供的。《海峡诗人》创刊号首发仪式在羚羊客栈举行在旅行方式呈现明显去中心化的今天，这被视为是民宿业者的自救——在住宿之外，寻找多个盈利点，并尝试结盟，形成链条经济，盘活民宿的存量市场。在台湾，缓慢民宿不接团客，不跟旅行社合作，却一直拥有让顾客等待的实力，所谓“一房难求”。羚羊和她的小伙伴们正在朝这个方向努力。比如在马克之家，客人可以体验如何制作凤梨酥的教程，自己烤一串牛排，晚上院子里还用投影仪放台湾老电影，时间充裕的游客甚至一天不用出客栈，用老板马克的话说就是“满足其实可以很容易”；比如在梦旅人音乐客栈，开一场音乐party，店主阿雷深谙民谣，开过音乐会，可以提供非常专业的建议和区别于普通酒吧的格调。广东省社会科学院旅游研究所总规划师陈南江教授告诉见地君：“要做艺术家和文艺青年的生意，你必须得跟他们是一伙人，得有艺术特质或者艺术收藏，才能真正吸引来想要的客户群。”5探索：AR技术进入文创村如果不通过网上旅游平台推广，那这样的模式是否会受到局限？“不会。”羚羊非常笃定。她告诉见地君，人脉、圈层、自媒体，可以作为第一阶段推广渠道，等模式进一步成熟、客户磨合得差不多之后，再扩大规模推广，利用政府对曾厝垵的规划扶持和宣传、一年一度的旅博会、媒体等。“网络订房我觉得已经是传统意识了。”据羚羊介绍，曾厝垵2016年5月引入了AR技术，欲打造中国首家“AR旅游村”。游客下载一个叫“卡播”的app，扫一扫杂货店的包装袋、墙上的涂鸦、窗户上的贴纸、明信片的图案，就能看到店背后的故事，或者当游客走进红砖古厝和南洋风格的“番仔楼”，扫一扫门牌就能重温历史，感受文化场景。游客还可以在这些可扫的图案上，储存自己的故事，根据密码分享解锁提取。“卡播”的技术服务商，厦门市礼小签科技公司向见地君表示：正在探讨使用卡播扫一扫预定住房这一功能，未来会考虑找几家先做试点。遗憾的是，在见地君走访曾厝垵期间，该项AR技术还在制作和改进中，可以看到的是，在app上，已经有专门针对曾厝垵的板块。据了解，“AR村”的技术服务商正在进行商户的采集，至于商户的展板制作及上线，估计还需一个多月。据了解，AR村技术还将普及至鼓浪屿，乃至更多旅游区域的片区运作。历史文化是最难表达的一种东西，但古往今来，人们对这种优秀文化都有蓬勃的市场需求，AR/VR技术盛行的今天，如果能够有效地利用，对历史文化的传播将会起到划时代的作用。不过，AR技术成熟之前，其对曾厝垵的推广力度，恐怕还有待观察。6机遇：政府再鼓励文创产业在我国都市发展研究中，对“协商治理”的理论性探讨不少，比如在《建构农村基层治理的制度性合作关系》一文中，就曾提出“协商共治”的概念；羚羊与林红教授共同完成的田野调查报告中也提到，民（业主）、商（租户）、官（政府）“协商共治”的社区营造之路，是曾厝垵文创村的具体实践及多数坚持持久经营的商家们的共同心声。路漫漫其修远兮，每一次触及曾厝垵的利益，几乎都在这三种力量之间进行博弈。比如，最近政府正在给她和这一片的客栈群创造一个机会：改造“花谜道”。“花谜道”的名字是羚羊取的，从这条小巷子，可以直接从曾厝垵的东边，经过羚羊客栈，到达中心繁华区。如果改造得好，这里甚至可以成为曾厝垵文艺世界的秘密通道。想法不错，但实现的道路却比花谜道还要曲折和困难得多。首先是资金问题。在中国，政府拨款建设，是不能直接给到个人的，只能村民或商户垫资，建好后再以奖金的形式返还，叫“以奖代补”，并且要求有资质的公司来承建。“本来只要几万块钱，找公司来搞就要几十万，谁垫？”村民不愿意，认为盈利的是商户，但许多商户又觉得，流水的店铺，铁打的村民，最终受益的应该是业主。“谁也不妥协。”羚羊有想过自己和几家客栈联合创办一个公司，承接政府拨款的名目。“成立公司是需要有理念高度一致的合作伙伴，文艺人不太可能在这个问题上达成统一。而且，我们是否有必要给自己设置一个固定的框框，来等待政府杯水车薪的补贴？”其次是工程顽疾。“垃圾、消防栓摆在谁门口都不合适。一期花坛、植物、排水等基础工程，都已经由政府推动完成了，但问题又来了，谁浇水？没有落实到责任人，连花都难养活。”简陋的花谜道入口，一到晚上就堵满垃圾而且，要取得营业执照，必须符合消防要求，必须对房子进行大改大建，但业主会因为担心影响房屋有效使用年限，不同意商户对房子进行大幅改造。没有营业执照，许多民宿业者就不敢投入太多进行长期整体的规划。近日，国务院办公厅转发了一份《关于推动文化文物单位文化创意产品开发的若干意见》，提出要对文创产品开发工作作出部署。文化部公共文化司副司长白雪华对此表示：“文创产品的开发一定要以人民需求为导向，保障人民群众的基本文化权益。”但曾厝垵的生意人对此已经麻木了。“最后大多都流于形式，一份报告一些数据交上去，这项政策就算完成了。”羚羊表示：“看似对文创重视和发展，但实际中却很难真正起到作用。比如，政府有没有拨款？当然有，但没有落实到真正做事的人身上。我们没有拿过政府一分钱。”这就是曾厝垵二期改造过程中一个缩影。7思考：如何平衡情怀与商业？为什么只有一腔情怀的民宿终将消亡，羚羊以5年半的民宿经营经验作了解答：民宿业者，不仅要懂情怀，还要懂会计、设计、管理、装修、策划、写方案、估价、议价、成本核算、成本控制、做预算、结算、结尾款、投诉、修电器、园艺、土建、工程、开车、水电、智能化、美术、空间构造、徒手搬运、肩扛、记录、聊天、骂人、结盟、忽悠、心理学、耐穷、耐烦、耐寂寞、时间规划、应酬、人际协调，等等等等。羚羊算了一笔账：第一年初建客栈，27万只搭了个架子，第二年经过几番考察，装修投入约10万，随后房屋的维修和家电更新，大概2万/年，另外每个月房租水电、人力成本等（七间客房）需要收入2万才能持平。“5年半算下来，亏损约十万。在曾厝垵诸多客栈的经营而言，十万算少了，还能撑。”民宿亏损已成常态，究其原因，除了民宿业者经营不善，还有政策制度层面、经济环境、城市规划的影响。当所有人都把这些民宿业者们的失败扣上同一顶帽子——情怀——的时候，实际上，这些民宿业者正以超乎一般生意人的毅力，维系着情怀与商业之间的平衡。他们很少谈情怀，谈得更多的是“社区营造的环境氛围”；他们喜欢说，我主要不是靠这个赚钱，但私底下会说“虽然我也没有别的赚钱方式”；他们把情怀看成了民宿留住客人的关键，但为此付出的，却是每个生意人都要面对的、非常不文艺非常“糙”的努力。“早上外出跑步，回来曾厝垵，左边大榕树，右边古庙，沿途有村民打招呼，‘晴天见’在弹唱，‘橄榄树’在拍手鼓。”采访的最后，羚羊说，这样的美好，给予了她想要留在这里继续探索的莫大勇气。来源：见地万科被毙的董事会报告里，藏着房企成功的10大秘密万众瞩目的万科股东大会已经过去几天了，大家反复讨论分析的，还是那些与股权之争有关的问题。大家忘记了，这次股东大会最重要的内容，本应该是听取后来“未获通过”的董事会报告。这是一份优秀的报告，其中一个数字就足以说明：2015年，万科实现营业收入人民币1,955.5亿元，较2014年的人民币1,463.9亿元上升33.6%。这种高速增长，在公认的白银时代，是个奇迹。小编详细研究了这份报告和对应的资料，觉得这份报告里，藏着10个成功的秘密。让我们短暂忘记万科现在的烦恼，和小编一起来看看，万科如何实现自己的奇迹，他们对未来的判断是怎样的？判断你所在的房企未来会如何，其实很关键的一点，就是看它现在是否遵循这10条。一、未来的购房主力军之一将是技术蓝领，重点区域在轨道交通沿线目前在大城市的地产项目，都把白领看作是自己的主要购房人群。一说起“农民工去库存”，很多人都当作笑话，甚至骂出台相关政策的人是找人接盘。但是万科明显不这么看这个问题，他们认为，未来，技术蓝领将是购房主力。“中国的城市化过程还远没有结束。今后 10 年，中国预计还将新增 1.7 亿城镇人口，将带来庞大的居住及配套需求。下一阶段的新市民，大部分是 90 后、00 后，与被称为‘农民工’的父辈不同，他们和他们的家庭将在城市真正定居。与父辈相比，他们的童年生活条件更好，受教育程度更高，移动互联网时代已经完全融入他们的生活和认知，他们带来的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况，相信中国并不会例外。”而因为房屋价格的原因，和交通越来越发达，未来轨道交通沿线的房子，将是这些技术蓝领们的主要选择。“未来庞大的新市民家庭，或许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步，但随着轨道交通网络的日益发达，发达城市带内星罗密布的市镇，却可以成为他们新的家园；或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想，但利率的持续下行，却可能帮助他们先以租赁的方式，获得比父辈更有尊严的居住条件。”而为了提供相应的产品，万科选择了几大城市圈，国家级规划显示，珠三角长三角的轨道交通都将空前发达。“截至 2015 年底，公司进入中国大陆 66 个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。”二、物流地产有大未来，核心在于链接融合各方资源，用现代物流地产淘汰原始的物流地产物流地产未来有大市场，这个是公认的，万科则在报告里提出了市场到底有多大。万科认为，现在的物流使用的场所，大多是原始而落后的。&万科认为，要发展物流地产，核心是和物流等行业的领先企业建立联系。“公司物流地产明确了‘聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品’的发展战略……同时，公司利用集团集中采购资源，初步完成标准化产品定型，与各城市经验丰富的工程开发团队合作，已形成多种项目管理模式，有能力提供工期较短、成本合理的富有竞争力的产品。在最大化自身优势的同时，物流地产引入行业内优秀人才，积极拓展客户资源，已经与电商、高端制造、现代批发零售业、第三方物流、快递快运等行业中的领先企业建立广泛联系，初步建立以客户为导向的内部业务流程及组织机制，凭借自身优势，探索在资管、配套、产业链上下游等环节为客户提供价值增值服务，增强客户粘性。”三、社区服务核心是要抢占现实平台，万科物业管理面积一年里扩大了一倍多社区服务、社区O2O，很多人都在做，但有的人更看重圈钱，有的人更看重用户数量，万科的判断是：现实平台最重要。2015年一年，万科管理的面积扩大了一倍多。“截止 2015 年底，公司物业服务已覆盖中国大陆 64 个大中城市，提供服务的合同项目 980 个，服务合同约定的建筑面积 21,487 万平方米，较 2014 年同期增长 107.8%。”让房子保值增值，价格高于周边楼盘，业主就会认可万科物业。“房子可能是客户一生中最重要的资产之一。万科物业始终坚信物业管理本质在于对建筑物本身的打理，并始终向业主提供一流水准的物业服务……万科物业住宅项目物业服务费当期收缴率达到 96.14%，公司的服务质量获得业主的高度认同。”而各种技术进步可以降低成本，提高利润。“期内，万科物业升级物业服务模式，‘睿服务’体系由 1.0 版本迭代至 2.0 版本，从‘记录人与物数据’到‘连接人与物活动’。万科物业持续推进信息化建设，探索物业管理新技术和新方法，减少中间监控环节和管理成本，提升住宅项目运营效率，保证了住宅物业毛利率稳步增长。”四、非国企通过努力，融资成本也可以降到很低，和任何同行竞争小编之前分析过，那么多的国企，之所以敢拿地王，就是因为拥有主权信用，或者隔日贷特权，财务成本很低，拿到了年利低于2的钱。因此他们赌的是5年乃至10年以后的房价，这和许多财务成本高于10的民营企业，赌一年以后的房价，是完全不同的逻辑。而万科作为一家非国企，通过努力，其融资成本也已经很低，只有3.5。而利率这么低，核心在于，其信用等级持续高评。而几家信用机构在日前都已经表态，如果万科董事会发生巨大变化，其信用等级可能下调。五、充分放权给基层，才可以诞生更多新产品一位先后在万科、中海担任高管的老总告诉小编，万科与别的企业最大的区别就是，地方上有很大的自主权。万科的每一次创新，发源都不是来自高层，而是来自基层。这其实也是这个“互联网+”时代的特点，基层直接接触客户，就了解最新的情况，最知道什么地方需要创新。“公司对各区域、一线公司充分授权，鼓励各地结合城市发展方向，因地制宜的开展新业务探索；同时，通过集团资源支持和内部总结分享，促进优秀项目成功经验的快速推广。报告期内，‘八爪鱼’，‘V-LINK’等战略构想相继提出，对长租公寓、社区营地教育、养老机构、产业地产等新业务的探索也有序开展。目前，公司在长租公寓业务领域已经初步形成了以万科驿为主、万科派、被窝公寓为辅的产品体系。”六、国际化过程中，学习成熟商业模式带回国才是终极目的有些房企热衷于开拓海外市场，有些房企则认为中国市场才是最好的市场。开拓海外市场的，有的是自己做。有的则是收购海外房企。自己做的，品牌许多时候并不被当地认可。收购海外企业的，则不存在这种问题。小编觉得，开辟海外市场，最终极的目的，是练出新的模式，带回中国。比如，中国的养老地产目前还没有很成功的，但在海外却很成熟，在海外把养老地产做起来后，等到国内条件成熟，回来就好。而如果没有这个过程，想在国内从头开始建设成熟的养老地产，简直是天方夜谭。而且，在国外的许多项目，来自国内的客户是主要客户，这就把客户资源打通了。而万科的海外业务，王石本人有深度参与。“此外，公司以‘国际化’为发展方向，自2013年开始投资海外项目。截至2015年底，公司已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。2015年公司的销售业绩中，海外项目贡献销售面积2.8万平方米，贡献销售收入人民币28.8亿元。公司坚持以国际化为长期发展方向，通过投资海外市场学习海外成熟市场多元化的商业模式，将国外成熟的产品和服务带回国内，同时打通国内外客户资源，树立万科在海外市场的口碑。在开展具体业务时，公司倾向于选择具有长期投资价值的核心城市核心地段，与国际优质开发企业、金融机构及中介服务机构建立战略合作关系。”七、人工越来越贵，技术越来越成熟，工业化、机器人才是地产行业的未来上面说到，未来技术蓝领的工资将超越普通白领，所以，减少人工应该是减少成本，对抗人口红利流失的重要措施。八、房地产+市场巨大，有绝对数据支撑，上下游有比房地产本身更大的市场小编认为，房地产行业相关行业众多，只不过以前房地产本身利润高的时候，大家看不上相关市场，现在行业利润率只有8%了，和别的行业也就差不多了。而一个企业扩张，有两种模式，一种就是延长产业链，向产业链上自己的上下游发展，另一种是投资不相干的新业务。今日中国，每个行业都是红海，如果没有自己的出发点，很容易失败，所以立足地产，向上下游延伸是必然的选择。装修、设计、社区服务、金融乃至教育、医疗、养老，这些其实都是房地产+的范围。而许多新兴行业，因为技术要求更高，未来市场集中度更高，更容易产生巨无霸企业。“据OECD统计，全球主要发达国家2009年-2014年房地产业直接产生GDP占比平均为10.9%（我国目前约5.8%），与上下游合计产生GDP占比接近20%（我国目前约13.8%）。如政策引导得当，‘房地产+服务’多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力，合计相当于新打造一个房地产业。而这些新兴的细分产业，其集中度都可能明显超过原来的房地产开发。对于房地产行业的龙头企业来说，如果能抓住转型的机会，新天地将比原来更加广阔。”九、企业发展到一定程度，产品、品牌优势明显，营销费率会迅速下降有房企标榜自己佣金最高，实际上，只有不好卖的产品，才需要那么高的佣金。品牌、产品优势明显之后，营销费率会迅速下降。十、决定住宅需求的核心数据之一是套户比，决定商办需求的核心数据之一是人均面积判断一个地方的住宅市场，有很多可供参考的数据，比如房价收入比、人均住宅面积，等等。但是这些数据有时候并可可靠，有时候虽然数据本身真实，却不能反映真实的需求。所有的原因都在于，背后的变化太快，比如极小公寓和别墅面积放在一起平均，明显是一种很荒谬的行为。万科提出的一个判断标准是：套户比。大家也可以把这个看作一个重要参考数据。“套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为其均衡线为 1.1。2014 年末，万科有业务的中国内地 49 个相对发达城市中，套户比低于 1 的有 12 个：北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原，套户比超过 1 但不超过 1.1 的有 8 个：济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州，超过 1.1 的则已经有 29 个：昆明、珠海、南充、常州、杭州、南宁、青岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中山、秦皇岛、大连、长沙、惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚。套户比超过 1.1，意味着这个城市必须放缓新房开发的速度，来等待更多新增人口和家庭的进入。”而万科提出的判断商办需求的标准，则是人均面积。“如果说在住宅市场，我们看到的情况主要是分化的话，那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻一些。服务业极为发达的美国，累计的商办面积存量是人均 4 平米。但仅仅在
年的五年中，中国内地相对发达的 40 个城市（昆明、西安、常州、贵阳、唐山、济南、嘉兴、银川、长沙、郑州、大连、成都、沈阳、太原、长春、乌鲁木齐、南京、合肥、南宁、烟台、哈尔滨、南昌、青岛、杭州、武汉、苏州、无锡、福州、厦门、宁波、佛山、海口、温州、天津、广州、重庆、上海、东莞、北京、深圳），新增出让商办用地人均建筑面积低于 4 平米的已经只剩下 9 个：北京、深圳（低于 1 平米），上海、东莞、重庆（低于 2 平米），广州、天津、温州、佛山（低于 4 平米）。加上互联网、电商对传统零售业的冲击, 传统商办地产的过剩已经具有普遍性。”来源：明源地产研究院声明：凡是注明来源的均是转载，版权归原作者所有，如觉侵权，请联系小编尽快处理更多专业讨论，欢迎关注小编个人微信号：免费地产资料库，点击“阅读全文”
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