马光远专栏:可怕的不是地价高，而是高杠杆拿地_网易新闻
马光远专栏:可怕的不是地价高，而是高杠杆拿地
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（原标题：马光远专栏:可怕的不是地价高，而是高杠杆拿地）
经济人马光远专栏8月17日，上海在一天之内出了三个“地王”，引发哗然，新华社再次发表评论，对高地价的风险进行警示。在高层明确表示“抑制资产价格”的情况下，土地市场为什么依旧如此疯狂和火爆。考虑到今年是“地王”之年，要抑制面包的价格，必须抑制面粉的价格，但面粉价格为什么这么高，恐怕不能简单地将此归结于房地产企业的赌博和炒作。在我看来，上海一天三“地王”，和上海土地市场的供应，以及今年以来在流动性非常充裕的情况下，房企利用廉价的资金高杠杆拿地不无关系。首先，从中国土地供应制度而言，土地具体供应的计划是由地方政府说了算。谈及中国土地市场的“地王”，我早在多年前就指出，“地王”不是开发商炒出来的，而是地方政府“放”出来的。以8月17日拍出的所谓创下中国土地成交史上最贵地王和刷新全国住宅地块的最高总价和单价的上海静安中兴社区地块为例。这块地总价110&.1亿，溢价率为139%，业界人士算出来的最终售价接近20万元每平方米。的确惊人。但必须指出，这个“地王”绝非表面看到的房企拍出来的。因为这个位置，这么稀缺的地块，什么时候放出来，什么时候就会是“地王”。这块地位于静安区内环区域，紧邻宝山路站，西至临山路，南至公兴路，北至中兴路，距离外滩仅2公里，距离陆家嘴仅3公里，据称是上海内环内除杨浦之外10年来首次的纯住宅地块出让。请记住几个要素：内环、稀缺、10年来首次纯住宅地块出让，而且溢价率139%我真觉得不高，今年上海拍出的好几块地溢价率超过200%，还有溢价率超过300%的。这块地不夸张地说，比熊猫都稀缺，成为全国最贵“地王”，逻辑上没有问题。而且，按照我的分析，这块地只要设计、定位、品质到位，我不觉得未来销售有什么风险。至于为什么在这个时候把这么一块敏感的地放出来，则需要琢磨背后的逻辑。从中国房地产的历史看，地方政府放“地王”的时机，有时是在土地市场特别火爆的情况下，有时则是在房地产市场面临方向性选择的情况下，通过“地王”影响房地产市场的走势。其次，从一线城市今年土地市场供应情况看，在今年一二线城市量价齐升的情况下，土地供应状况并没有随之而增加。以上海为例，根据《劳动报》报道，今年上海土地供应量创五年来新低：2016年第一季度，上海土地市场供应面积(不包括工业用地)仅42.48公顷，比去年同期下降67.43%，为五年来最低值。其中住宅供应面积分别为27&.15公顷，比去年同期分别下滑72.39%。事实上，在过去3年，上海土地供应每年都在减少，而且每年几乎都完不成供地计划。上海其实不缺地，但在土地供应大幅度减少的情况下，开发商只能哄抢有限的供应。今年前7个月，上海完成供地计划的30%，这种人为制造短缺的情况下，不出“地王”倒是奇怪了。与上海情况相似的北京，最近3个月没有出让一块住宅用地。在土地供应如此紧张的情况下，大家哄抢有限的土地资源就情有可原了。而且，更重要的，今年很多房企之所以不差钱，除了销售大涨回笼现金之外，在今年实体经济面临极大下行压力的情况下，房企融资的渠道和融资成本都极为便利。在很多领域都不赚钱的情况下，资金逐渐向房地产集中的趋势非常明显。以这次拿到中国最贵“地王”的融信中国为例，在中国房企里面还真数不到。根据克而瑞统计，今年上半年融信的销售总额为174.1亿元，位列全国第28位，2015年融信销售收入达295亿元，位列全国29位。今年融信已经拿到第14块地，其中有7块地溢价率超过50%，10宗地块成交额超过10亿元，14块地的总价超过345亿元，超过了其一年的销售收入！很显然，融信中国名副其实，通过各种融资手段，以高杠杆来拿地。据克尔瑞数据，融信今年年初发行了总规模25亿元的公开公司债，7月底发行总规模50亿元的私人公司债。统计显示，融信在上市之后通过各种融资渠道已完成超过100亿元融资。
低廉的资金给了房企充足的弹药，没有任何限制的杠杆举债买地极大扩张了房企的拿地能力。而这一切都建立在房地产繁荣周期的基础上，一旦资金链条逆转，房企自然面临风险，但更大的风险是提供杠杆的出借方。通过各种创新的融资方式，房企甚至可以做到零成本拿地，制造地王，银行不给贷款没关系，还有信托、私募等等的通道。以高杠杆拿地，然后又以高杠杆炒房，用中国老百姓的话讲，这叫杠上开花，杠杆上面加杠杆。可怕的不是地价高，而是拿地的钱绝大多数都是通过加杠杆的方式获得，在推动地价的同时，也大大推高了未来对房价的预期，进一步推高资产价格泡沫。一旦断裂，后果真的不堪设想。(作者系经济学博士)
(原标题：马光远专栏:可怕的不是地价高，而是高杠杆拿地)
本文来源：南方都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
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> 融信斥资350亿疯狂拿地 高杠杆撬起“上海地王”
融信斥资350亿疯狂拿地 高杠杆撬起“上海地王”时间： 08:52来源：华夏时报
原标题：融信斥资350亿疯狂拿地 高杠杆撬起“上海地王”
10万元/平方米的全国单价地王，让闽系房企融信控股吸引了全国关注的目光。8月17日，融信在上海以110.1亿元拍下了上海双料地王，而这只是其上半年以来高速扩张的一部分。夺得上海地王前，融信已斥资近240亿元在杭州、苏州等城市拍下了13幅土地，仅在杭州一市融信今年就新增了十个项目。去年在港交所上市以后，融信开始不断尝试新的融资渠道。今年已发行的四笔公司债，融信已获得45亿元融资，并在不久前发行了8.8亿元的购房尾款支持证券。在此之前，今年四月份融信还通过设立合营公司的方式，进入了保险行业。分析师认为，如果获得保险资金支持，将对融信扩张和投资产生重大而深远的影响。上半年砸350亿拿14宗地上海单价和总价地王纪录8月17日再次被刷新。龙湖、碧桂园等17家房企经过426轮举牌，上海中兴社区地块最终被融信控股以110.1亿元的总价拍下。融信中国所拍下的静安地块，楼板价达到10万元/平方米，已经超过不久前由新城控股在上海虹口凉城所拍地王6.7万元/平方米的单价纪录，成为目前内地土地楼板价最高的地块单价地王。此外，静安中兴地王还超过了金地所拍浦东祝桥88亿元的规模，刷新了今年上海总价地王纪录，晋升为今年名副其实的上海双料地王。中原地产预计，该项目的保守售价将在15万元/平方米以上。“不仅完全刷新了这一区域和上海的房价坐标系，甚至改变了全国的房价坐标。”中原地产分析师卢文曦表示。拍下全国单价地王的融信控股如此生猛，究竟是什么来头。这家起源于福建的闽系房企，去年年底刚刚登陆港交所后，今年又将总部从福州迁到了上海。记者了解到，在拍下全国单价地王之前，融信在杭州、苏州几个城市已经拍下了13宗土地。在此前拍得的这13幅土地中，有10个新增的项目位于杭州。这10个新增土地用去融信171.5亿元。拍下上海双料地王之前，七月底融信斥资31.55亿夺得上海新江湾地块，今年2月底以9.8亿元的价格获得了上海青浦一幅地块。在7月15日，融信还斥资27亿拍下了昆山一幅土地。将此次上海地王计入其中，融信目前拍下14幅土地的总金额达到了349.95亿元。融信2015年年报显示，去年公司全年销售额约119亿元，去年年底时资产总值348亿元。即今年拍地的金额，已经超过公司去年资产总值，是去年全年销售收入的近三倍。融信的高速扩张，在其上市前的两年前就已经开始了。公开资料显示，2013年融信共拍了14幅地块，2014年又新增了8宗土地。有媒体统计，从2013年至2014年融信共新增了超过260亿元的土地储备。拍地巨额资金从哪儿来？融信拿全国单价地王之前，其财务状况就引起了公众的关注，今年仍然保持了较高的扩张。融信新增项目的资金从何而来。目前融信还未发半年报，但据克而瑞的监测数据，今年上半年融信销售额达到174.1亿元，位居全国房企上半年销售第28名。即上半年的销售额，已经超过去年全年的业绩。虽然销售额出现大幅增加，但与上半年拍地约350亿元的金额仍有一定差距。分析师指出，融信通过对外融资以及加杠杆等方式，补齐了这中间的差距，帮助其实现了扩张。“融信上市后就扩大了融资渠道，并充分利用了今年宽松的流动性，进而增加了公司的杠杆率。”上海一位分析师说。拍下上海双料地王前不久，融信7月29日公告称，公司刚刚完成了今年第四期公司债的发行。公告显示，今年第四期债券总金额29亿元，这笔为期三年的无担保公司债，债券利率只有5.8%。在此前的6月24日，融信还发行了10.5亿元的第三批公司债，利率为7.52%。4月29日融信还发行了年利率7.4%、规模5.5亿元的公司债。按融信向上交所提出的融资申请，融信在今年可以向合格投资者发行最高总规模50亿元的公司债。据融信已经披露所发行的四批公司债，融资总金额达到45亿元。发公司债的同时，融信还利用了金融创新工具进行融资。7月8日融信公告称，公司在上交所将面向合格投资者，发行总规模8.8亿元的购房尾款支持证券。另一个值得关注的信息是，融信正在进入保险行业。融信4月25日的公告显示，融信旗下的融信投资与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资以及北京旋极等四家企业成立了一家投资公司。据了解，该投资公司的注册资金就高达40亿元，五家公司各占该公司20%的股权。融信披露，这家公司的业务范围包括，以人民币或外币计值的人身保险及再保险及保险代理，受中国保监会管理。分析人士认为，保险资金有望成为支持房企的战略资金，如果保险资金能通过资产管理计划或设立夹层基金等多种金融工具，实现对房地产的投资，那么的确会增加公司的杠杆率。“如果获得保险资金，可以说靠到了真正的大金主。但目前还不清楚这是否为其高速扩张的原因之一。”上述人士说。
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