2018年4月20日，上饶县人民政府发布关于印发《上犹县主城中村棚户区改造征收及集体地上的房屋征收补偿安置方案》的通知，表示将征收东至东山镇滨江村壕角上，南至东山镇迎宾大道两侧至油画产业园路口，西以茶亭村部、茶亭大桥为界，北以东山大道与上太线交汇处为界的房屋，快看看有你家吗?

上府办发〔2018〕21号

关于印发《上犹县主城区城中村棚户区改造

征收集体土地及集体地上的房屋征收

各乡(镇)人民政府，县政府各部门，县属、驻县各单位：

《上犹县主城区城中村棚户区改造征收集体土地及集体地上的房屋征收补偿安置方案》已经县政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

上犹县主城区城中村棚户区改造征收集体土地

及集体地上的房屋征收补偿安置方案

为满足经济发展和城市化建设需要，实施主城区城中村棚户区改造项目，优化完善城中村功能布局，改善主城区城中村棚户区居民的生活居住条件，保障当事人合法权益，结合本县实际，制定本方案。

一、房屋征收与补偿的法律依据

《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理实施条例》、《实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规。

上犹县主城区城中村棚户区改造项目范围内的项目适用本方案，主城区具体范围为：东至东山镇滨江村壕角上，南至东山镇迎宾大道两侧至油画产业园路口，西以茶亭村部、茶亭大桥为界，北以东山大道与上太线交汇处为界。(详见城建局的红线图为准)

三、征收主体及实施单位

上犹县国土资源局为本项目房屋征收主体，具体事务委托上犹县房屋征收管理办公室为本项目房屋征收部门，负责组织实施本项目的房屋征收与补偿工作;房屋征收部门委托东山镇人民政府为房屋征收实施单位，承担本项目房屋征收与补偿的具体工作。

四、土地、房屋征收补偿签约期限

房屋征收补偿签约期限为：上犹县人民政府发布房屋征收决定公告后，根据各地块进展情况发布房屋征收签订协议公告，房屋征收补偿签约期限为：发布房屋征收签订协议公告之日起30天内。

五、征收房屋类型、面积的认定办法

农村居民住宅房屋的合法性凭批准用地建房手续、集体建设用地使用权证、房屋产权证、审批建房收款收据等合法有效证件或手续认定。

(一)持有房屋产权证的，以房屋产权证载明的建筑面积为准。

(二)持有乡村规划许可证或者批准文件并载明了建筑面积的，以载明的建筑面积为准，但实际建筑面积小于载明的建筑面积的，以实际建筑面积为准。

(三)持有宅基地批准文件，载明了占地面积但未载明建筑面积的，2016年10月31日以前已经建好的实际建筑面积进行认定，2016年10月31日以后到房屋征收公告发布前未经批准加层或者扩大建筑面积的，不予补偿安置。

(四)依法享有一户一宅合法权益但权证不齐全的，由征收办、国土、城建和实施单位组成专门工作组调查认定后，本着实事求是的原则进行认定，按照认定结果补偿安置。

(五)被征迁住宅主房如果整体只有一层，按照增加10%的房屋建筑面积进行补偿安置。

(六)对房屋整体进行改造加固的，可以按照改造加固的结构认定房屋结构性质进行补偿。

(七)对规划建设部门已经认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，以及在征收公告发布后抢搭抢建的，不予补偿安置。

(八)房产测量规范。房屋的建筑面积、结构、用途等按照《测量规范中华人民共和国国家标准GB/T》和《房产面积计算规则》(赣房字〔2014〕69号)执行。

集体土地上私房住宅房屋采取“货币补偿、产权调换”两种方式进行补偿安置，由被征收人自主选择补偿安置方式。

1.被征收人的住宅房屋按照《县城核心区集体土地上的住宅房屋征收货币补偿基准价》(附件1)对应的房屋结构类型的基准价，按照经认定的房屋建筑面积进行补偿。房屋货币补偿基准价为房地合一价格(包含房屋及房屋所占的土地)，不再进行宅基地补偿、基础补偿。

2.货币补偿按照“一证一户”(按房屋权证的户头计户)的原则进行，征收人不对其进行分户和财产分割。如在一证之内，涉及财产分割和处置，由被征收人自行解决。

1.产权调换房屋的房源：县政府在各片区新建产权调换房，具体产权调换房的建设地点见附表，各片区的征迁户按照“片区就近”的原则进行安置。

2.房屋建设标准为符合国家住宅建设标准的商品房交房标准，单套建筑面积为80平方米-120平方米左右(含公摊面积，建筑面积以县房管局测绘***为准)。产权调换房水、电、有线电视主管网线到户门外，入户手续由被征收人自行办理。

3.产权调换房的置换方式

(1)产权调换原则：按照“1:1”的比例进行安置。根据被征收人应安置面积与产权调换安置房面积按照“就近靠档”原则，选择最接近户型或者户型组合进行产权调换房安置。各片区产权调换房的户型及面积以实际公布的为准。

(2)对安置后的剩余面积不足30㎡的部分不予安置房屋，按照货币补偿的标准给予补偿;被征收人实际安置面积超出应安置面积10平方米以内(含10平方米)的部分，按照2000元/平方米由被征收人向征收人补差;超出10平方米以上部分面积按照3650元/平方米向征收人补差。

(3)按照被征收房屋的不同结构，进行结构货币找差。具体为：砖木结构房屋向征收人补差100元/平方米，土木结构房屋向征收人补差150元/平方米，框架、砖混结构互不补差。

(4)房型差异补差：被征收人如选择电梯房，应向征收人补差200元/平方米，选择非电梯房则不需要补差。

(5)产权调换按照“一证一户”的原则进行，如在一证之内，涉及财产分割和处置，由被征收人自行解决。共同生活居住在同一住址的被征收人家庭人口，立为一户。同一户籍下，征地公告发布之日，被征迁人子女达到法定婚龄的允许分户;征地告知书发布后离婚的，仍按原一户计算。

(6)实行产权调换的被征收主房建筑占地面积不予补偿。

(7)被征收人在应安置面积内可以选择部分面积进行产权调换安置方式，剩余未产权调换的应安置面积可以选择货币补偿方式，但不可超面积安置。

4.产权调换房权证办理

安置产权调换房办理国有划拨性质的《证》(含房屋产权和土地使用权)。安置房的《不动产登记证》办给被征收人，***费用由征收人负责。如被征收人申请安置房转国有出让性质的不动产登记证，经县政府批准并按评估的楼面地价的70%补缴土地出让金。

按照“先签协议、先搬房，先选房”的原则进行选房。根据被征收人签订协议的时间和搬迁交房的时间分别计算分数，从公告上明确的协议签订日开始计算，每分钟1/600分，每小时0.1分，每天2.4分，按两项分数之和从低到高排序，总分低排前，总分高排后，若总分相同，则采用抽签方式确定先后顺序。征收人按照综合分数由低到高发放选房顺序号，选好房后由征收部门发放《房屋安置证》。

(三)住改非房屋和非住宅搬迁补偿

原属合法住宅用房，被征收人改变房屋用途作为非住宅房屋的，该房屋办理了营业执照、经营许可和税务登记证(或者“三证合一”)，在征收公告发布前并且正在生产经营的，在规定期限内签订了协议且自行搬迁的，按照以下办法进行征收补偿：

(1)在征收公告发布前已经连续经营三年以上的，对实际经营部分面积，按照该部分房屋拆迁货币补偿基准价标准的30%增加补偿(包括商品及经营用具自行处理)。未满三年的不予增加补偿。

(2)停产停业损失补助标准：经营性用房按照实际经营房屋的货币补偿基准价总价的5‰一个月，补助6个月，搬迁费补助按照实际经营面积30元/平方米进行一次性补助。

(3)经营性用房的面积认定：营业性房屋面积以第一层初始状态下正在作经营使用的第一开间面积为依据，第一开间纵深超过12米的，按12米计算;不足12米的，按初始状态下第一开间的实际面积计算;后来改造加大第一开间的，以初始状态下第一开间原状为准。

(1)生产性用房包括生产性、加工性、仓库等用房，非营业性房屋性质属住宅的，按照私房住宅房屋进行补偿安置;其它生产性房屋按照附属房标准进行补偿。

(2)对生产者按照生产用房的币补偿基准价总价的3‰一个月，补助6个月;搬迁费补助按照实际经营面积20元/平方米对生产者进行一次性补助。其生产设备和生产资料由被征收人自行处置，不另行补偿。

(四)装修及附属设施的补偿

被征收房屋内部设施、装饰装修和附属设施按照(附件3)标准给予补偿，被征收人附属房屋建筑部分、附属构筑物、设施按(附件4)标准给予补偿。房屋主体内的门、窗、普通内外墙粉刷已包括在房屋补偿价内，不另行计算。对已进行普通装修的住宅房屋，按照装修项目的不同，按合法住房面积给予不超过180元/㎡的补偿。

(一)被征迁人在规定时间内配合拆迁的，按合法住房面积给予签订协议时限进度奖、按时弃房奖，标准见附表4。在规定时间内不配合拆迁的，不予奖励。具体时间要求在《签订协议公告》中告知。签订协议时限进度奖在签订协议后连同补偿款一并发放，按时弃房奖在搬迁完成验收后发放。

(二)在规定期限内签订了征收补偿并弃房的，征收人按以下标准给予被征收人房屋(含附属房屋)残值补助：框架结构的房屋30元/平方米，砖混结构的房屋25元/平方米，砖木结构的房屋20元/平方米，土木结构的房屋10元/平方米。被征收人的房屋由征收人统一进行拆除。被征收人不得自行拆除，自行拆除的不予奖励。

(三)被征收人有义务据实向征收人提供相关权属证明材料，在入户调查期间提供合法有效的证、土地使用证等原件配合征收人进行登记调查，在签订协议搬迁交房后提供房屋权证、土地证进行注销的，两证齐全的每户按照500元/户进行奖励，只有一证的按照200元/户进行奖励。

八、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限

被征收人需在签订土地、房屋征收协议，补偿款拨付到位后15日内完成被征收土地交地和房屋腾退搬迁，未按时腾地搬迁的不予发放按时弃房奖。

(二)房屋搬迁过渡方式

本项目采取向被征收人发放搬迁补助费、安置过渡费的办法，由被征收人自行解决搬迁和过渡问题。发放了停产停业损失费和实际经营人搬迁补助费的店面或者住改非房屋，不再发放搬迁费和临时安置过渡费，标准见附表5。

(一)范围内集体土地的补偿按照上犹县人民政府《关于调整上犹县征收集体土地补偿标准的通知》(上府字[2015] 37号文件)和《上犹县集体土地征收补偿实施办法》(县政府令第58号)及相关配套文件执行，在征收房屋时一并征收土地。

(二)在征收公告前建的未认定为合法房屋并不予补偿安置的，如在签约期限内配合拆迁并签订协议的，按照实际面积砖混结构补助400元/㎡、砖木结构补助300元/㎡建筑材料成本费。

(三)集体土地证上载明的院落空地(不包括房屋占地)，按照580元/㎡进行补偿。因政府原因不允许建设的已批未建宅基地，按照与实际批建占地面积同等的面积进行货币补偿或者产权调换安置。

(四)被征收人因征收个人房屋选择货币补偿安置方式并购买商品房的，享受国家有关税收优惠政策，可享受的税收优惠部分实行先征即返。

(五)在征收范围内涉及征收的耕地、林地、证载外空坪及青苗、果树、经济林木等补偿按《上犹县征收集体土地实施办法》及相关规定执行。

(六)祠堂、庙宇以及政府供养的“五保”人员房屋征收实行货币补偿安置，“五保”人员的房屋征收后由政府实行集中供养。

(七)因房屋产权实际发生转移但未办理产权变更手续的，经调查确认，有协议或证明的，对实际所有人进行征收补偿。

(八)征收范围内涉及各类公共管线的迁移，由各管线产权单位自行负责，补偿标准和规定按县有关规定执行。水、电、***、网络、有线电视等相关部门在同容量(或数量)内按照移装标准收取移装费或者开户费，不得向被征收人收取其它费用。

(九)征收人在验收被征收人搬迁交房时，被征收人房屋必须保持征收时原始状态，不得擅自损毁被征收房屋。被征收房屋由征收人验收后贴好封条。被征收房屋由征收人组织有拆迁资质的队伍进行统一拆除，被征收人如果擅自拆除房屋、门窗、防盗网、装修、附属房等已经补偿了的财产财物，须扣除相应补偿款及房屋残值补助。

(十)被征收人应把被征收房屋《土地使用权证》和《房屋所有权证》等有关证件交给征收人，统一交到县有关部门进行注销、登记备案。签订协议领取补偿款或者安置到位后，如未移交相关权证手续，征收人可到相关部门进行注销。

(十一)征收设有抵押权的房屋，被征收人须与抵押权人协商，先行清偿债务或者另设抵押权，协商不成的采取公证提存的方式处理。

(十二)本方案自公布之日起实施。

　　它是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托他人进行。被委托人应当是取得房屋拆迁资格***的单位。

　　审查的主要内容包括批准文件是否齐全，拆迁范围和对象是否符合国家规定的要求，用于拆迁的资金是否已经落实，临时周转房是否准备充足，拆迁的期限和步骤是否切实可行等。

　　拆房、搬迁、还建等过程中产生了各种各样的法律关系。近十多年，各地制定了许多关于拆迁补偿和安置的地方性法规和规章。1991年3月国务院正式颁布了《城市房屋拆迁

　　(三)利益调节平衡难。

　　农村房屋拆迁实行先补偿后搬迁的原则，征地补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地。征收土地的安置补助费也必须专款专用，不得挪作他用。同时补偿款支付时间也有严格规定。

　　一般来说，房屋用途不同，在征地拆迁中的补偿标准也不同，可分为三类：一类是纯粹的住宅；一类是纯粹的营业用房；还有一类是由住宅作为营业用房进行使用，我们称之为“住改非”房屋。有些地方在拆迁中将三类房屋规定了不同的补偿标准，也有些地方未作规定。关于前两类房屋的补偿标准通常相对明确，但是对于“住改非”房屋，各地的规定却经常不一样，且分歧较大，利益纠葛明显，而这类情况又具有多发性，拆迁补偿安置中应对这类情况作何处理？2018年住改非补偿标准是多少呢？

　　1、人民政府组织统一拆迁。

　　1、集体土地上房屋拆迁补偿

　　管理条例》(以下简称《拆迁条件》)，标志着城市建设走上了依法拆迁的道路。

　　拆迁主管部门在批准拆迁申请后，应通知房屋拆迁所在地的公安部门暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口和居民分户，以防止拆迁范围内的被拆迁人不合理的增加，加重拆迁人的安置负担和拆迁难度。

　　(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

　　根据《拆迁条例》的规定，国家建设部主管全国的城市房屋拆工作，它的主要职责是制定房屋拆迁法规、规章、方针和政策、监督、检查和指导各地房屋拆迁工作。各省、自治区建委(或建设厅)和城市的房地产管理局(或者人民政府授权的其他部门，如拆迁办公室)主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。

　　拆迁主管部门经审查认为拆迁具有合法性、合理性和可行性之后，应及时给拆迁人颁发房屋拆迁许可证。拆迁人必须严格按拆迁许可证所规定的内容实施拆迁行为，有特殊情况需要变更拆迁范围和拆迁期限的，应及时取得拆迁主管部门的许可。

　　此条是关于拆迁补偿方式的规定，并明确规定了被拆迁人对补偿方式的选择权。但为保护承租人的合法权益，这种选择权在拆迁租赁房屋时在第二十七条第二款规定的情况下是受到限制的。

　　(二)暂停办理户口的制度

　　该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。家电设备移机也是参照上述方式实施。一般按市场价位进行补偿，目前家用电器移机费：空调200元一台;有线电视150元一户;***移机88元一部;热水器100元一台等等.如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。

　　居民普遍反映房屋拆迁中的货币补偿水平偏低，不少低收入拆迁居民拿着有限的拆迁补偿资金难以买到相应的住房。危旧房屋集中地区困难家庭较多，由于补偿资金太少，被拆迁户没有经济能力购买新房。购买新房时房型自然增长面积及迁居中的费用支出，也会增加拆迁户的经济负担。这样造成被拆迁户抵触情绪很大。

　　(二)安置落实难。

　　因出生、军人复员转业退伍、婚嫁、刑满释放回家、学生毕业回家等特殊原因确需入户或分户的，须经县以上人民政府批准后方可办理。拆迁范围内合法拥有房屋或合法使用房屋并具有正式户口的人，才能成为拆迁补偿和安置的对象。

　　房屋拆迁管理条例，由于城市规划和国家专项建设工程的需要，必须对城市国有土地的使用权实行再分配，从而达到土地资源的合理配置，使土地利用效率最大化。这往往就需要拆除大量旧房，在原有土地上进行新的房地产开发建设。以下为您介绍的是条例全文，欢迎阅读!

　　房屋拆迁的形式有三种：

　　即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。它是国家提倡和鼓励采用的拆迁方式，《拆迁条例》规定：“有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。”

　　但是由于土地的地上附着物凝结了原用户的资金与劳动力，并且是原用户、住户赖以生存和生产的基本物质条件，因而在再建设过程中，必须对原用户、住户的损失给予适当补偿，并对其进行妥善的安置。

　　农民工注意：2018房屋拆迁最新标准出炉，1平米补偿多少？

　　(一)拆迁补偿价格低。

　　(一)房屋拆迁许可证制度

　　第五条区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，并负责组织处理房屋拆迁遗留问题。区房屋征收部门具体组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　目前拆迁产权调换安置采取的是就地和就近安置，开发建设、安置上房需要约一年的时间，不能实现直接点对点的安置。

　　房屋拆迁许可证是拆迁行为获得行政许可、拆迁人从事房屋拆迁的法律凭证。房屋拆迁许可证具有一次性、局部性的特点，它只对特定的项目，在一定的时间和范围内有效。实施房屋拆迁许可证制度，是国家加强对房屋拆迁工作的管理，维护国家和拆迁当事人双方的合法权益，保障城市建设顺利进行的重要途径。

　　(三)房屋拆迁的形式

　　农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。一是宅基地补偿，归属于集体：二是房屋补偿，归属于个人。

　　它是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。主要拆迁业务人员必须在拆迁主管机关进行培训，取得拆迁资格***后才能上岗。

　　由于城市规划和国家专项建设工程的需要，必须对城市国有土地的使用权实行再分配，从而达到土地资源的合理配置，使土地利用效率最大化。这往往就需要拆除大量旧房，在原有土地上进行新的房地产开发建设。

　　拆迁补偿款应当是直接发给被拆迁农民和农民集体。农村房屋拆迁补偿新政策中明确规定，有条件的地方，农房拆迁补偿得相关费用中应当支付给被征拆迁农民的部分，可以根据拆迁补偿方案，由集体经济组织提供具体名单，通过发放记名银行卡或者存折的方式直接发放给农民。

　　拆迁人申请房屋拆迁许可证，必须向房屋拆迁主管部门提交下列文件：建设项目立项的批准文件，土地使用的批准文件，拆迁人制作的拆迁计划和拆迁方案。房屋拆迁主管部门在收到申请和上述文件后，应当及时进行审查。

　　3、禁止先拆迁后补偿的行为。

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