北京市第二中级人民法院

法定代表人：刘永刚，总经理。

被上诉人（原审原告）：北京西西友谊商城有限公司，住所地北京市西城区华远北街1号。

法定代表人：段莉彩，董事长。

委托诉讼代理人：王博，北京市义博律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张艺凡，北京市义博律师事务所律师。

上诉人北京市宏基业天然珠宝市场有限公司因与被上诉人北京西西友谊商城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初26413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

北京市宏基业天然珠宝市场有限公司（下称宏基业珠宝公司）上诉请求,要求撤销原审判决第一、四项，依法改判减少租金131万元。事实和理由：北京西西友谊商城有限公司（下称西西友谊商城）的领导曾承诺3层的租赁合同到期后将合同期限延续与4层的租赁期限一致，也承诺重新签订租赁合同；我公司曾与西西友谊商城商谈漏水导致财产损失时，西西友谊商城称如我公司自行负担财产损失，将承诺将3层的租赁合同延续到2019年；2015年6月至9月，西西友谊商城拆除5至7层扶梯，施工期间造成火灾，致使不能正常经营半年之久，我公司要求减少租金。西西友谊商城使用我公司建设的设施但不给予补偿，导致我公司资金出现缺口，无法支付租金，原审法院判令我公司支付违约金错误，应予撤销。

西西友谊商城辩称，认为原审法院认定事实正确、适用法律正确，要求依法维持原审判决，驳回宏基业珠宝公司的上诉请求，现租赁合同早已到期，宏基业珠宝公司应予腾退。

西西友谊商城向一审法院起诉请求判令：1、宏基业珠宝公司腾空租赁房屋交还我公司；2、宏基业珠宝公司支付自2016年1月1日至2016年12月31日欠付的房屋租金6685285元；3、宏基业珠宝公司支付从2017年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费（按年租金7019550元计算）；4、宏基业珠宝公司以应付租金为基数按每日0.3%支付违约金，分段计算至实际支付之日，分段计算起点为2016年1月1日应付租金为元，2016年7月1日应付租金为元；5、本案诉讼费由宏基业珠宝公司承担。

一审法院认定事实：2006年10月15日，西西友谊商城（出租方、甲方）与宏基业珠宝公司（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定：西西友谊商城将北京市西单北大街109号第三层（下称涉案房屋）建筑面积5310平方米出租给宏基业珠宝公司作为商业经营使用，租赁期限自2006年10月16日起至2016年12月31日止。2016年1月1日至2016年12月31日年租金为6685285元。宏基业珠宝公司按半年交纳租金，租金应在每个付款期到来的45日前交纳。如宏基业珠宝公司未按时交纳租金，每耽误一日应向西西友谊商城支付违反合同相关金额0.3%的违约金。双方租赁合同履行过程中，由于宏基业珠宝公司未按时交纳租金，西西友谊商城分别于2012年10月、2014年1月诉至原审法院，要求宏基业珠宝公司支付拖欠的租金等费用，2012年及2014年双方在原审法院主持下达成调解，原审法院出具（2012）西民初字第24385号及（2014）西民初字第5075号民事调解书。2015年1月西西友谊商城再次起诉宏基业珠宝公司，要求宏基业珠宝公司支付拖欠的2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金元并支付违约金，因在该案件审理过程中，宏基业珠宝公司陆续支付了全部租金，且不存在恶意违约，原审法院于2015年5月19日出具了（2015）西民初字第6587号民事判决书，判决宏基业珠宝公司支付西西友谊商城违约金2万元。

另查，2011年6月30日，西西友谊商城与宏基业珠宝公司另签订《租赁合同书》，将北京市西单北大街109号第四层出租给宏基业珠宝公司作为商业使用，租赁期限为2011年7月1日至2019年4月30日止。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，西西友谊商城与宏基业珠宝公司签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同书约定的租赁期限已于2016年12月31日届满，宏基业珠宝公司应当腾退涉案房屋并按照合同约定的标准支付其拖欠的2016年度的租金。对于宏基业珠宝公司所述西西友谊商城领导答应延长租期等理由，没有事实依据，法院不予采信。而对于宏基业珠宝公司提出的扣减租金的主张，因漏水发生在2015年且宏基业珠宝公司已交纳了2015年度租金，故其用以扣减2016年度租金的抗辩意见，没有法律依据。法院不予采信。对于西西友谊商城主张的自2017年1月1日起至实际腾房之日止的使用费，宏基业珠宝公司以合同终止为由不同意按照合同约定的租金递增标准计算，该理由正当，法院予以采信。故法院将依据2016年度租金标准计算使用费。对于西西友谊商城主张的逾期支付租金违约金的请求，首先，合同中对逾期支付租金的违约责任有明确的约定，宏基业珠宝公司对此约定及逾期付款的法律后果应当知晓。其次，宏基业珠宝公司至今仍拖欠2016年度租金，确实存在违约情形。最后，宏基业珠宝公司所述的理由均不能作为其迟延支付租金的理由。鉴于双方约定的违约金数额过高且宏基业珠宝公司提出异议，故法院将以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准酌情予以判定。据此，原审法院于2017年6月判决：一、自判决生效之日起七日内，北京市宏基业天然珠宝市场有限公司将北京市西城区西单北大街109号第三层腾空交还北京西西友谊商城有限公司；二、自判决生效之日起七日内，北京市宏基业天然珠宝市场有限公司给付北京西西友谊商城有限公司自二〇一六年一月一日起至二〇一六年十二月三十一日止的房屋租金六百六十八万五千二百八十五元；三、自判决生效之日起七日内，北京市宏基业天然珠宝市场有限公司给付北京西西友谊商城有限公司自二〇一七年一月一日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按照年租金六百六十八万五千二百八十五元的标准计算）；四、自判决生效之日起七日内，北京市宏基业天然珠宝市场有限公司支付北京西西友谊商城有限公司逾期支付租金的违约金（以应付租金为基数，按日万分之二的标准，分段计算至实际支付之日止，分段计算起点为二〇一六年一月一日应付租金为三百三十四万二千六百四十二元五角；二〇一六年七月一日应付租金为三百三十四万二千六百四十二元五角）；五、驳回北京西西友谊商城有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

二审查明事实与一审基本一致。

二审补充查明，宏基业珠宝公司申请证人管某、孙某、李某出庭说明漏水及商城修扶梯的情况。管某称其承租的商铺2016年夏天及2017年8月发生过漏水，导致其歇业2天，2015年6月至9月因为商场修理扶梯导致顾客减少，但商城并未因此停业，管某仍正常向宏基业珠宝公司交纳租金；孙某称其商铺在扶梯周边，2015年6月至9月商场修理扶梯，导致其停业3个月，其商铺天花板存在漏水，宏基业珠宝公司对天花板进行了修理，维修期间仍在正常经营，孙某称除欠付2015年6月至9月的租金外，其它期间的租金均已交纳。李某称2017年其承租的商铺发生漏水，宏基业珠宝公司多次进行修理，维修期间其仍正常经营，李某仍正常向宏基业珠宝公司交纳租金。

本院认为：宏基业珠宝与西西友谊商城签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。《租赁合同书》约定租赁期限自2006年10月16日起至2016年12月31日，宏基业珠宝上诉称西西友谊商城承诺与其续约至2019年，西西友谊商城对此不予认可，宏基业珠宝未提供有效的证据证实其主张，且《租赁合同书》期限届满后，双方未重新续签租赁合同，故本院对宏基业珠宝的该项上诉意见不予采纳。双方的《租赁合同书》约定的租赁期限已于2016年12月31日届满，宏基业珠宝公司应当及时腾退涉案房屋。

宏基业珠宝称西西友谊商城在2015年6月至9月对扶梯施工期间发生火灾造成不能正常营业达半年，但未提供有效的证据证实停业的事实，且其申请出庭的证人也证实了除扶梯周边极少数商铺因装修停业外，其余商户未受影响仍正常营业并交纳租金，故本院对宏基业珠宝以第三层停业半年为由酌减租金的上诉请求，不予支持。

宏基业珠宝另上诉称西西友谊商城使用其建设的房屋设施未给予补偿，与本案不属同一法律关系，且租赁合同的标的并不包括该房屋设施，宏基业珠宝以此为由拒付租金缺乏依据，本院不予支持。宏基业珠宝未按约支付租金，构成违约，但合同约定的违约金过高，原审法院依法酌减宏基业珠宝应承担的违约金，并无不妥，本院予以维持。

综上所述，宏基业珠宝的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：

二审案件受理费16590元，由北京市宏基业天然珠宝市场有限公司负担（已交纳）。

二〇一七年十二月二十六日

原告顾忠瑛、顾怡铭诉称，2014年4月4日，原、被告签订“上海市商铺租赁合同”一份，约定被告向原告承租位于上海市浦东新区梅花路XXX号XXX层及梅花路XXX号XXX室的商铺，租赁期限自2014年4月10日起至2017年4月9日止，第一年租金为人民币（以下币种同）672，432.20元（已扣除免租期1个月），每两个月交付下一期租金。根据合同约定，被告应于2014年8月29日支付下一期的两个月租金122，260.40元，原告在2014年8月26日向被告发送了书面催款通知，但是被告却以资金不足为由拒付，因此原告又在2014年9月5日向被告发送通知函，告知被告如违约将产生相应违约责任。2014年9月24日，原告再次发函给被告，要求被告支付租金、物业管理费并承担相应违约责任，但发现被告已经人去楼空，***也无人应答。原告认为被告擅自违约，给原告造成了较大损失，故诉请来院，要求：1、判令解除双方之间签订的《上海市商铺租赁合同》；2、判令被告支付欠交的商铺租金、违约金、其他损失及其他欠付费用等共计357，186.44元（扣除押金之后，被告还应支付原告177，186.44元：包括1、2014年9月10日起至2014年11月26日的租金162，455.4元；2、相当于三个月租金的违约金183，390.60元；3、自2014年9月1日起至2014年11月30日的物业费9，043.92元，自2014年7月19日至10月18日的商铺电费2，296.52元）。审理中，原告自愿撤回上述第2条诉请中的物业费和电费部分。

经审理查明：系争商铺位于上海市浦东新区梅花路XXX号XXX层、梅花路XXX号XXX室，建筑面积分别为84.47平方米和83.01平方米，系两原告所有。

2014年4月4日，原、被告签订《上海市商铺租赁合同》一份，约定：甲方（原告）将系争商铺出租给乙方（被告）用于商业用途；甲方于2014年4月10日前向乙方交付该商铺，租期自2014年4月10日起至2017年4月9日止，其中2014年4月10日至2014年5月9日为免租期；第一年日租金为12元／平米／天，按年租金计算，第三年起递增6%，即：2014年4月10日起至2015年4月9日期间，租金12元／平米／天，年租金672，432.20元，2015年4月10日起至2016年4月9日止，租金12元／平米／天，年租金73，3562.40元，2016年4月10日起至2017年4月9日止，租金12.72元／平米／天，年租金777，576.14元；乙方应在合同签订后三个工作日内支付首期两个月（2014年5月10日起至2014年7月9日）的租金122，260.4元；乙方每二个月为期付一次租金，于每年的2月、4月、6月、8月、10月、12月的29日之前支付以后三个月（笔误，应为两个月）的租金于甲方，先付后用；逾期支付租金的，逾期一日，则乙方需按日租金的20%支付违约金；双方签订合同三个工作日内，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金18万元；租赁期结束或者合同提前终止时……因乙方违反合同规定，而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及其他相关费用，甲方可在保证金中抵扣；合同第4.3条约定，租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；合同第9.2条约定，有下列情形之一的，非违约方有权书面通知违约方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，损失包括但不限于由此给甲方造成的商铺空置期、房产中介佣金、给予的商铺免租期等等：（1）……（5）乙方未能按第四条4.3条款及时支付相关费用的，甲方代为支付超过30天的；合同第10.2条约定，下列任何一种情况乙方严重违约的，甲方有权要求乙方继续履行或者单方解除合同。甲方单方解除合同的，通知函送达乙方即生效，由此解除合同的，乙方除向甲方支付月租金的三倍的违约金之外，还应赔偿甲方因此所受到的损失，包括但不限于由此给甲方造成的商铺空置期租金、房产中介佣金、以及给予其他商户的免租期租金等。1）……2）乙方未按合同约定支付租金，逾期超过30天的，或者非本合同规定的情况下，乙方中途擅自退租，不履行合同的；合同另对其他事项作了约定。同日，双方还签订了《补充协议》一份，明确系争商铺为非餐饮性商铺。

2014年4月9日，原、被告签署“商铺交接书”一份，载明当日双方完成房屋交接工作。

2014年8月26日，原告发催款通知函给被告，要求被告支付2014年9月10日至2014年11月9日的两个月租金。

2014年9月5日，原告发通知函给被告，内容为因被告方表示无力支付应于2014年8月29日支付的租金，已经构成预期违约，原告要求被告继续履行合同，或者在2014年9月5日前出具书面文件后协商后续事宜。

2014年9月5日，原告发通知函给被告，表示因被告擅自提出提前终止合同，为避免损失扩大，原告暂时收下了商铺钥匙，但原告不同意被告擅自终止的行为，且未对商铺及设施进行交接，因此要求被告继续支付2014年9月10日起的两月租金，并要求被告在原告找到第三方承租户前，继续支付租金并承担违约责任。

2014年9月24日，原告发通知函给被告，要求被告支付租金及物业管理费等。

庭审中，原告表示：被告已经向原告支付了至2014年9月9日止的租金；被告在2014年9月5日将系争商铺的钥匙返还给了原告，但原告当时是不同意解除合同的；2014年11月26日原告曾起诉被告要求解除合同并支付有关费用，虽然该案因未预交诉讼费按撤诉处理了，但之后原告委托了中介重新找租客，所以原告认为双方合同是该日解除的；被告已付的押金18万元，要求抵付有关费用。

以上事实，由房地产权证、《上海市商铺租赁合同》及补充协议、商铺交接书、通知及当事人的庭审陈述等在案佐证。

本院认为，原、被告签订的《上海市商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。根据双方合同约定，被告未按合同约定支付租金超过30天的，原告即有权解除本合同，同时查明，被告在2014年9月5日就擅自将房屋钥匙交还，之后原告一直要求被告继续履行，在未果情况下直到2014年11月26日才确认合同解除，其解除行为具有合同依据，故双方合同于该日解除。合同解除之前，被告作为承租人应按约支付租金，故原告诉请被告依照约定租金标准支付自2014年9月10日起至2014年11月26日止的租金（原告主张金额有误，应为12＊167.48＊78=元），于法有据，予以支持。原告还诉请要求被告支付相当于三个月租金的违约金183，390.60元，亦具有合同依据，本院予以支持。原告同意将已付押金18万元抵扣应付费用，于法不悖，予以准许。被告未到庭应诉，视为对自身权利的放弃，本院依法作出缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下：

一、原告顾忠瑛、顾怡铭与被告上海廉达国际贸易有限公司之间于2014年4月4日签订的《上海市商铺租赁合同》解除；

二、被告上海廉达国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告顾忠瑛、顾怡铭自2014年9月10日起至2014年11月26日止的租金156，761.28元；

三、被告上海廉达国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告顾忠瑛、顾怡铭违约金183，390.60元；

四、原告顾忠瑛、顾怡铭应于本判决生效之日起十日内返还被告上海廉达国际贸易有限公司押金18万元，该款可以在上述第二、三项判决被告应付费用中抵付。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3，843元（原告已预付），由被告上海廉达国际贸易有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

一、《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。