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央广网北京11月8日消息 据经济之声《天天315》报道，在今年的6月7号，10月21号，《天天315〉节目多次重点关注并报道了，多家民办非盈利养老机构存在忽悠老人高价购买入住权或高价预售床位使用权等内容，并且多次在节目中提醒大家，国家相关收费政策明确规定，不允许民办非盈利养老机构对外销售入住权或预售床位，所谓的入住权或者占位费，完全属于一种不正当的，巧立名目的收费项目。
今年6月7号，家住北京朝阳区呼家楼附近的消费者萧先生向《天天315》栏目组反映说，她的父母已经80多岁，为了不给子女添麻烦，自愿入住养老服务机构。去年4月份，两位老人没和家人商量，就向一家名为北京市丰台区幸福里养老中心的养老机构缴纳了8万多元，并签订了一份名为预订床位入住证的合同。
老人以为拿到入住证就可以入住了，谁知入住的时候，却被告知花八万多元买到的只是20年的入住权，入住费需要另外支付，每个月还要支付上万元。老人没入住就提出想要退费。养老院提出要退可以，但要扣除35%的手续费。这家养老院的做法是否违法违规，我们的记者当时也向当地民政局进行了核实。
民政局：这是不允许的。享受政府的运营补贴，它的收费是有规定的，这个费用只是一个床位费、一个伙食费、一个护理费，就这三样是收费的，所以这方面政府有指导价，是根据你的硬件条件、软硬件条件和环境来决定的。后来也给我们打***了，它签的协议是跟另外一个公司签的，他不是跟养老院签的。这个公司是托管的，应该找一下工商。
记者当时调查发现，这家机构在当地工商税务部门也进行了注册登记，法人就是这家养老院的院长，也就是说这家养老院拥有双重身份，一套人马两块牌子，既能享受国家有关的优惠政策，又能享受盈利分红。维权后，老人拿回全额退款，但这家机构似乎没有受到任何影响。
今年10月21号，又有老人向《天天315》栏目反映，深圳有家名为深圳知己，亲孝源养老中心的养老机构，在变相销售入住权证，交5万多元可买到30年的入住权卡，也叫作“分时养生养老服务卡”，也等于买到一个优惠卡，该养老机构称办卡后，可享受候鸟式的养老服务，也就是旅游+养老，还可分时段入住，凭此卡还可以享受优惠价。办卡后老人发现入住时床位费等所有费用都需另外支付，才意识到花几万元买到的只是张优惠卡，便提出全额退卡，但也被养老机构拒绝。在女儿的帮助下，多次维权后，目前，已经拿回全额退款。
再次提醒大家，民办非盈利养老机构指的是在当地民政部门以民办非企业单位注册登记，享受国家优惠政策同时靠服务收费来运营，他们不需要上缴税收，但赢利部分不能分红，只能用于养老机构滚动式发展，属于老年社会福利事业。需要注意的是，现在有些民办非盈利养老机构拥有双重身份，为求稳定盈利，把开发老年经济当成了开发房地产，把预售房号改成了预售床位入住权证，这种做法完全属于一种不正当的，巧立名目的收费项目。
近期《天天315》节目又接到大量的反映类似问题的***。本周，又有不少中老年人向节目组反映，在养老院办卡被骗，这次她们被忽悠办的卡的名称是“全国养生养老一卡通”。
武汉的李女士（化名），50岁，她告诉记者，她是在武汉东卫仁心养老机构办的“全国养生养老一卡通”，在推销这种养老卡的时候，这家机构宣称他们提供的是旅游+养老的候鸟式养老服务，要享受这些服务，要先成为会员。
李女士：这个公司叫武汉东卫养老公寓，成立于2014年，它在2014年9月23号就取得了黄陂区民政局颁发的浅水湾养老公寓许可证。我在2015年9月份接到一个***，公司的业务员给我打***邀请我去他们养老公寓参观一下，因为我爸爸妈妈一直都是重病缠身，我和弟弟就很辛苦，然后我觉得我以后老了不能再这样重蹈覆辙，那我的下一辈就陷入那种麻烦里。因为以后小孩子的压力很大，所以我就邀了一个朋友，大家一起去看。他就介绍他们这个养老院是一个候鸟式的养老院，就是冬天到南方去养老，夏天就到北方去，它那个公寓就坐落在我们黄陂的浅水湾，依山靠水。我觉得那个环境很好，业务员都很热情周到，服务餐也很好，所以我就觉得很好。如果你现在预订床位，就会享受一个折扣，就是根据你预订的投入的养老费用会有相应的折扣。业务员就说会经常到你们家去慰问，然后帮你做做清洁，陪你聊聊天，这都是今后我们老年人需要的，我就觉得都很好。
办卡前，武汉东卫仁心养老机构还向老人们介绍，他们的收费模式是养老公寓会员制预订消费模式，缴纳的会费越高，享受的服务越多，优惠幅度越大，还有投资收益，缴纳的会费越多，每次拿到的投资收益也越高。不少中老年人为之心动，缴纳少则几万、多则几十万甚至近百万的入会费。
李女士：最高的一个是八十万，它每年的福利补贴是十一万两千。我说的那个交三万的，就是补贴给你10%的福利。
记者：预定一个床位需要80万？
李女士：预定那个床位以后它会享受五折的优惠，比方说我要花1800块钱租一个床，以后可能就是九百块，如果现在有闲钱，为了今后更大的折扣，就可以多交一点钱。
李女士：有更高的。就像美容院有VIP卡，它有好多种卡，我目前看到的最高的是80万，但是我听说还有95万的。
老人王女士（化名）告诉记者，她还参加过一个这家机构举办的上市大会，门口和会场里都挂着醒目的横幅，说这家机构在上海成功挂牌上市，后来，网上也有相关的报道，说东卫养老成为武汉市第一家进入资本市场的养老机构。她看到这些以后，立刻和这家机构签订了合同。
王女士：这家机构员工在跳舞的广场这里做宣传，然后就带我们去参观他们的公寓，就是召集我们这些人开会。我不是很清楚，反正就是听他们员工介绍的，这个公司上市了，开了一个上市会，拉着横幅，都搞的蛮热闹的，好像是准备上市的样子。开会之后公司又组织了一些活动，可以在这里入住，然后在这度假，价格也比较优惠，还会经常带你出去旅游。如果你投资，每年都有福利分红，三年到期了之后，它会连本带利的把钱还给你，但是还是享受这个会员的价格。去年八月份我又加了两万块钱，投了五万。
我们的记者也在网上找到了相关的报道，报道内容称，有40位武汉老人亲眼见证了东卫养老在Q板挂牌，企业代码是207179。不少中老年人都告诉记者，他们是看到这些信息，才动心，交纳了高额会费。
接下来，让这些老人没想到的是，没过多久，养老院负责人就突然宣布没钱支付返利，也没钱退还本金。如今，人已被抓，养老钱却不知所踪。
王女士：我有一笔钱7月份要到期，就是那个福利补贴，但是我的账上没有，然后我就打***给业务员，当时因为业务员回老家了，他们家在山区，信号也不通，后来我就到公司去问了，公司就说这几天财务不在，然后说明天就把钱打到我的卡上。第二天那个钱确实就打到了我的卡上，当时我没有任何怀疑，因为那家公司确实让人觉得很好。后来到了8月30号晚上，业务员突然给我打***，他说王阿姨，我们全体都被解雇了，你们明天早上都到公司去，董事长会和你们直接对话，他来给你们一个交代。然后我们就都去了，他就跟我们说，可能他的资金周转不过来了，他说你们放心，我9月份16号就会把所有到期钱款按时给你们，然后就要大家给他时间。但是因为有些老人可能已经等了几个月了，就很激动，说现在就要钱，然后就把110叫过来，就把他抓起来了。我们就跟到派出所去看，警方说这是诈骗，他就是一个骗子，他一无所有的，就是一个空壳子，你们都上当了。他突然就成了一无所有，我也不知道为什么，你看我现在手头上有他所有的证件。
记者：现在那个养老机构还在吗？
王女士：还在营业，而且我听说如果我们拿着我们的合同去，他们还是按照我们的折扣价格给我们入住。
昨天，记者辗转找到了当地东庭派出所所长的联系***，记者从他那里了解到，这家养老机构所持有的营业证照、养老机构设立许可等手续和证件是正规合法的，但以养老为由吸收会员，这种养老公寓会员制预定销售的模式，以及承诺返利的做法是违法的，属于诈骗行为。该养老机构的负责人已被抓获，但是追赃还没有追到，目前正在想办法追查资金去向。警方能否追回老人们的养老钱，记者也会继续关注并报道事件进展。
关于这一话题，北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云和北京潮阳律师事务所律师裘叶进行了分析解读。
芦云：我们通过很多案例可以看到，现在很多机构挂着两套牌子，背后只是一套人。他声称提供的是养老的公益服务，实际上搞的是这种经营活动。在今天这个案例中，它很显然是打着提供养老服务的大旗，从事着金融服务，我们暂且不论这种金融服务的有效性和资历，但这显然是一种“挂羊头卖狗肉”的做法。收取所谓的占位费、床位费显然是违反国家相关规定的，这种行为是被明令禁止的。
很多所谓的民办非盈利养老机构通过成立一个公司，搞一些信息化的运作，然后打出一些翻新的牌子，可谓是花样翻新。与此同时，这恰好也契合了很多老年人的想法，他们就要找一个养老院，而且我把钱放在这儿，还有一定的回报率，这些人正是抓住了老年人这样的心理，通过这样的行为实现圈钱的目的，这种行为甚至有可能构成刑事犯罪——诈骗或者非法集资。
裘叶：首先，养老机构在我们国家是福利性企业，而且是民办非盈利机构，也就是说，它的主要目的不是盈利。它和一般的公司不一样，公司的目的是盈利，而养老机构不是。这个武汉东卫仁心养老服务有限公司与消费者签订了一个所谓的合同，这个合同可能约定了你投入多少钱，你就能享受什么样的优惠，然后每个月就会返还你多少钱。其实它的主体资格是在服务公司，而不是养老机构本身。养老机构本身是绝对不允许营利的，但是养老机构靠什么来生存呢？它其实是有一定目的的，不可能不想获取收益，只追求把这个行业办好，但是很多人的目的不是这个，所以就有机构另外办一个公司，然后以各种名义向消费者收费，这是绝对不允许的。第二，如果你跟养老服务公司签合同，首先你需要明白它能否履行承诺。其实这种案例特别多，显然是有问题的，但是因为它跟养老挂了钩，所以大家就分辨不出来了。
希望办案部门能尽快冻结查封这些剩余的钱款。
经济之声：记者辗转找到了当地东庭派出所所长的联系***，记者从他那里了解到，这家养老机构所持有的营业证照、养老机构设立许可等手续和证件是正规合法的。们的记者也在网上找到了相关的报道，报道内容称，有40位武汉老人亲眼见证了东卫养老在Q板挂牌，企业代码是207179。所谓的Q板到底是一个什么板？这个企业代码又是从哪来的？如果它们绑在一起，危害性到底有多大？
芦云：首先，他在宣传语里提到所谓的“进入了资本市场”，这是一个非常模糊的概念，这不足以说明任何问题，稍微具备一点法律常识的人应该都能够识破所谓的“进入资本市场”是一种非常混同的概念。首先，究竟这个养老机构能否进入？根据我们国家的相关规定，既然是民办的非营利性机构，你又怎么能进入资本交易市场去进行运作呢？第二，你进行宣传无非是想获取消费者的信任，最终实现盈利目的。可能老百姓就会很朴素的认为这个有保障、有资历，手续都是全的，还能有收益，这一举多得，所以就很容易被蒙骗。
而且这也契合了老年人的几种心理需求，一个是养老的需求，另一个是赚钱的需求，所以这不仅扰乱了整个养老服务机构或者养老服务体系的行业规范，也对我们国家的养老保障体系造成了很大的危害。
我也想反复提醒有养老需求的消费者们，我仔细看了这份合同，首先，这份合同宣称是武汉东卫养老服务有限公司，但是合同抬头写的是武汉东卫仁心养老服务有限公司，但是补充协议的落款处又写着北京东卫养老服务有限公司武汉分公司。就从这几张纸上，我们看到了三个机构，这种“一套人马两块牌子”的方式是否合法？首先，我们在签订合同的时候要审查主体和落章一致性，这份合同显然不一致。包括分公司去盖章，它签订合同是有制约的，它必须要得到总公司的授权或者具备相应的资质，所以，分公司从法律上来讲不是一个独立的主体，可能很多人都没有注意到它的盖章是否有效力，只注意了能打几折，然后收益率是多少。我们有一句话叫不忘初心，你当初签这个合同目的是什么？消费者要擦亮眼睛，要仔细看合同，要跟家里人商量。如果实在不行，也可以向专业的部门进行咨询，不要草率决定。
经济之声：微信平台上“有眼则明”说，这些所谓的会员制在宣传的时候说的非常含糊，或者在口头宣传的时候对某些疑问进行欺骗性的解释，让人误以为只要一次***费就能永久的享受服务，实际上加入了以后，随之而来的就是各种收费项目不断出现，并且加价，然后一直等到这些会员交不起费用自己提出退费，而退出又不会退费，收这些会员费用的目的就是收费走人，不会做长期服务。所以老人一定要注意，不要光听他们宣传，即便是真想加入，也要把自己不明白的疑问写入合同，如果对方不同意写清楚，就肯定会有问题，多找几个明白人问一下，以免上当或者后悔。
经济之声：我们节目曾报道过多次类似内容，报道后，老人是拿回了退款，但是相关养老机构却安然无恙。怎么样才能够清除针对养老行业里面出现的不合理的乱象，问题症结到底出在哪里？
芦云：现在不管是电信诈骗还是非法经营的公司都打着各种名号，把目标对准了老年人，一是因为现在老年人的基数确实比较大，再一个就是老年人的生活质量高了，手里有钱了，希望能过上更好的生活，有一个比较美满的晚年。
另外，老年人与社会信息的沟通可能不太通畅，所以在老年人的消费领域里，纠纷是非常多的。首先，我们国家可能要制定相应的政策和切实可行的行为规范去保障老年人的老年生活。其实大家都很急迫，都有这样的需求，但是又找不到正规的途径，所以只能像无头苍蝇一样乱撞。另外，我们也要加强宣传，提醒老年人要预防哪些问题、要注意哪些，宣传也很重要。国家可以在重点的媒体、新闻中宣传一些基础的涉及到老年人消费的法律常识，进行一个普法的宣传工作。第三，监管肯定是需要到位的，这种情况一而再再而三的发生，但是这种公司或模式依然存在，这可能是因为相关的监管机构没有引起足够的重视。最后，子女或者其他亲朋好友要多跟老年人沟通，要关心爱护他们，让他们真的老有所依、老有所养。
裘叶：首先，国家的法律政策针对养老机构还是有规定的，例如民政部出台的养老机构的管理办法等，但是在管理过程中可能会出现各种各样的情况，现在这种购买所谓的“入住证”、“入住权”是一种新的现象，所以相关监管部门应当给予重视，然后进行更为大力的宣传。
此外，违法的养老机构承担的后果比较轻，在情节很严重的情况下，只处以三万以下的罚款，违法成本太低。因此我们也希望相关的监管部门能出台更细的规则，制定相应的政策和法规以解决这些新的问题。
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中钢协认为，明年将是化解产能的攻坚年，工作难度将进一步加大。现在正在推进的一个是资金筹集，第二个方面是人员职工安置，职工问题还是很重要的。在供给侧改革、需求同比好转与低库存的背景下，盈亏平衡线会对钢价产生较为明显的支撑。数据显示，排除、非银金融机构，2016年中期，在资产负债率为60%及以上的654家A股上市公司中，随着我国废钢资源的积累，按照绿色可循环理念，注重以废钢为原料的短流程电炉炼钢的发展机遇。
央广网北京9月9日消息 据经济之声《天天315》报道，相信申请过汽车贷款的朋友，都知道贷款买车往往需要提供贷款申请书、***明、工作以及抵押担保相关的手续。那么贷款买车需要手续费吗，具体又？不少申请车贷的朋友，都表示不太清楚。先来听安徽的郑先生遇到的事儿。
安徽的郑先生去年贷款购买了一辆奔驰车，贷款是在“奔驰金融公司”做的。期限是24个月。今年上半年，郑先生想提前还款。没想到，他摊上事儿了。
郑先生：2014年我的元月份从奔驰金融公司贷款买的车，现在我要提前还款，我到期还款日是2016年的元月份，还剩下4个月时间。现在我跟他们讲提前还，他们可以。昨天我打***给他们讲，把这个账算一下，他就报了一个明细，明细其中有一项是一个本金是和未到期的利息，它把利息扣除了，我想可以，这是没到期嘛。然后他还说出一个还款的费用，还款的费用就是贷款剩余本金和未还利息的3%。我说你这个收的不合理，他说我们当时签合同的时候上面都写的很清楚，我说我这个不太清楚。当时签合同我就签了，没看，我说这个我可不可以不出，他说不行，合同规定的。
郑先生把各种已还款、应还款、利息、手续费等数据给我们报了一遍。
郑先生：他的报价单生成日期是2015年的9月7号，报价的有效期是2015年的9月9号，总共贷款的期限是24个月，目前的话，就是应收款的总额是11万6千零80几块零4分。
记者：这就是您现在需要一次性归还钱是吗？
郑先生：是的，其中含未到期的利息，未到期的利息是2189块9毛2，实际提前还款的本金应该是11万3千8百99块1毛2。这就是我必须要还的本金了，它的手续费收多少钱呢，就是这四个月的手续费的3%是3416块9毛7。
记者：就是说您要提前还款的话，还需要再交一笔手续费？
记者：这个手续费是您剩余需要还款数额的3%，是这个意思吗？
郑先生：对，含未还的利息在内。
郑先生一算，余款的利息比手续费还低，于是和“奔驰金融公司”的工作人员商量能不能把应还款的利息交上，然后把手续费免了。可是这个建议被奔驰金融公司方面拒绝了。
郑先生：价格就是总共是款项是11万6千零80几块零4分，然后应收的总额去掉一个未到期的利息是2189块9毛2，提前还款的本金应该是11万3千8百99块1毛2。我说这样，我算了一下已经是倒挂了，我把你利息全部还掉的话，也不需要这么多钱，就是说还少还一些金额，你的费用算的不合理。他说就这样搞的，以前有人提过这个意见，但是找到奔驰金融的CEO都没办法。
郑先生想不明白，自己把应还款的利息，这个本来不必他还得钱交上，然后把自己不愿意交的手续费免掉，自己能省一千多块钱，奔驰金融公司方面没什么损失啊，这利人利己的事，他们怎么就不同意呢？
郑先生：我觉得这个手续费，我提前还了，我也没有违约，就是把这个钱还下了，还剩下4个月，我们守信用的。现在就是一个手续费不合理，还有我跟他协商，我说手续费是不合理的，我按一次性办理的，这个利息就我也认了，我也办理了2189块9毛2。我一次性办理奔着金融的本金和未到期的利息，提前付了。你这个还款的3%费用就不要收了，因为奔驰金融公司没有涉及到任何经济上的损失。
郑先生由此认为，奔驰金融公司太霸气，他们定的合同是霸王条款。
郑先生：我说你这不是霸王条款吗，这样的吧，手续费就不要收了，我认你的未到期的4个月的利息，我一次性把这个给你付掉，这样的话我还少付1000多块钱，我是这意思。
郑先生在向我们投诉时提到，奔驰金融公司方面说，合同里签得清清楚楚，就只能按照合同办理，没法通融。而郑先生说，自己当初签合同的时候，那么多内容，没有仔细看，就看来金额和利息、还款时间什么的。就算到了接受我们采访的时候，他也没能仔细的查看一下合同。
记者：您后来看合同了吗？合同上是这样签的吗？
郑先生：我没有看合同，因为当时贷款的时候他叫我签字，我就签字，我看了数额，其他的没看。
记者：问题是他跟您说了合同上写的明明白白，就是这样的，您后来回家查合同了吗？
郑先生：还没有查合同，抱歉。
随后，我们联系了奔驰金融公司的***人员，希望能和公司负责公共关系的工作人员取得联系，核实并了解一下关于贷款手续费方面的问题。对方答应尽快回复，但是到节目开播之前，我们没有能够接到奔驰金融公司方面的***。
经济之声特约评论员、北京消费者权益保护法协会理事芦云，以及北京潮阳律师事务所胡钢律师就本期的案例里进行了分析与点评。
贷款无论是买房还是买车，以个人经验，有手续费这一说法吗？
芦云：我确实经历过，而且在我接触的案例中也有经历过，有手续费。因为可能根据各家银行的情况，收和不收，收多收少，包括在收取手续费的一些条件上，都有不一样的规定。
芦云女士自身的经验告诉我们，这是根据各家银行的各自需求来定的，可收可不收，可多收可少收。从法律上来说有相关的规定吗？它能不能收，应该怎么收？
胡钢：总体来说，商业银行在内的金融机构的服务，它的价格除了按法定的存贷款利率以外，其它的价格基本是放开的，但是放开并不意味着不进行监管，不意味着漠视广大消费者的权益。在相关的法律制度涉及方面，首先要强调的是，相关服务价格信息要充分披露，也即让消费者能够满足其法定的知情权。同时也要让消费者有一个充分的自主选择权；对于金融机构普遍出具的这种有利于提高交易效率，降低交易成本的格式合同，也要符合国家合同法的规定，它里面不能有所谓的霸王条款。这一方面的规定比较清楚，无论是商业银行法，还是相关的金融机构的监管法律法规，包括价格法、消费者权益保护法等，构成一个完整的金融消费者保护的体系。当然这一方面，我们国家在金融消费者权益保护方面还有很长的路要走，但目前是整个框架已经构建起来了。
现在问题是，很多消费者对手续费这个事不是特别清楚，以芦云女士个人的经验以及在处理日常事物当中的经验来看，这个手续费您个人清楚吗？
芦云：现在一般来讲，在跟银行去签订贷款的时候，首先会有一个贷款合同，这个在贷款合同中一般会于手续费或者提前还款的一些事项会有一个约定。这里面就有一个问题，这个约定是不是所谓的霸王条款，我们需要审视它的约定，是不是加重了消费者的责任，或者是减轻免除了经营者的责任，如果是，毫无疑问这是一个霸王条款。按照合同法，按照消费者权益保护法的相关规定，这条款是无效的。另外一个方面，我认为银行所收取的手续费或者所谓的违约金，其实严格来讲它不是违约金，也不是所谓的叫预期损失，所以这里手续费这个称呼就显得有点模棱两可。
这个所谓的手续费其实严格来讲不是违约金。违约是指什么？是指贷款人没有如期发放贷款，还款人没有如期还款，这个时候他所要承担的是违约责任。而提前还款相当于是更好的履行了还款义务，这种情况下并没有加重银行的责任，而且也不影响银行的收益。我们通常认为现在所谓的违约金其实并不是严格意义上合同法的违约金，这个手续费只是说银行在平衡过程中所需要的一种费用，但这个费用真的是实际产生的吗？我想未必如此。
胡钢律师对于这个手续费，持一个什么样的观点？如果是对于您自己的都不是特别清楚的这样一笔手续费，您是会交还是不会交？
胡钢：虽然提供这种汽车贷款服务的大部分是汽车金融的公司，当然也有其他一些机构。我们看到这些汽车金融机构本身收取的这种贷款的利率一般和银行的贷款利率类似，也即整个金融机构存在着全世界很多金融机构都不存在的法定贷款利率。一年期的贷款利率可能将近3%，而国外可能这部分存贷款利率几乎是0。在这种情况下金融业日子过得非常好，还要收取名目繁多的手续费，我觉得从整个国家的金融运行角度来说，特别是实体经济支撑的角度来说，恐怕未来手续费种类应该减少，额度应该大幅度下降。手续费已经成为了架在汽车消费者脖子上一把并不锋利的刀，慢慢割消费者的肉。同时汽车贷款有的时候还会要求捆绑所谓的特定汽车保险，甚至还要求你购买所谓的车贷险，这使消费者的费用总额大幅度增加，对于国家的汽车消费而言，是一种遏制，而不是促进。所以这种汽车贷款领域的不正常现象，我们应当加大执法力度，特别强调以保护金融消费者权益为出发点和归宿点。
对于手续费来到底大家应该怎么来认识它呢？刚才我们胡钢律师的说法就是等同于顿刀子瘌肉，如果能把它坎掉的话最好是坎掉，对消费者是有益的，您的观点。
现在郑先生是这样的，利息大概还剩下2千多块钱，手续费大概需要3千多块钱，所以郑先生就是想把这个利息还上，把手续费省掉，这样的话我能够省一千多块钱。对此，金融公司拒绝了他的说法，说我们只能按合同办事，郑先生的要求合理吗？
芦云：郑先生的这个想法从他的角度来讲是可以的，但因为这件事情本身有合同在先，双方对于提前还款已经有了明确的约定，郑先生可能没有足够的去重视。我觉得这从郑先生的角度来讲，他自己也有一定的疏忽。在目前有合同的情况下，应当按照合同约定履行，履行过程中双方可以就具体事项进一步协商。
胡钢：在这种情况下，对于今天的案例来说，首先要解决合同本身的合法性问题。如果是格式合同，合同法有相关的司法解释，明确规定了这种格式合同，经营者有两项义务和一项责任，即提示义务和说明义务，提示义务即是说经营者应当将合同里可能对消费者不利的条款用醒目的字眼或者方式重点展示出来；说明义务就是要用消费者的要求对合同中的各种条款进行一个必要的说明。同时经营者的一项责任即是，经营者是否尽到了说明义务和提示义务，要承担举证责任，如果它不能举证，证明已经尽到了提示义务和说明义务，法院人民法院就可以规定，这份合同中的相关条款就有可能构成霸王条款。所谓霸王条款就是构成无效。第二，消费者权益保护法，对于金融的第28条，它核心的意思是网购等远程交易还有证券保险银行等金融服务，经营者应当有一个充分的信息披露义务。据我所查，奔驰公司的这种网站上对于金融方案仅仅列出了律例，而没有明确载明手续费，手续费如果和利率数额相似，基本量级是一个量级，比如一个是3%，一个4%，应该说是一种重大的费用，或者说是价款，而它没有提前的明示。这种情况下恐怕就直接违反了消保法第28条的这种金融机构的法定的充分信息披露，有可能就构成一种隐瞒真相的行为。隐瞒真相或者虚假告知就是构成一种民事欺诈，也可以衍生为一种消费欺诈，按照国家的消费者权益保护法第55条规定，消费者可以选择要求退一赔三，最低500元。
对于必须严格按合同办和可以在合同之外进行双方的协调，芦云女士是怎么平衡两者的关系的？
芦云：需按照合同办，大的前提是这个合同合法有效，也即合同是双方真实意志的表示，是在公平、自愿、合法的基础上签订的。在合同合法有效的情况下，依据合同去双方履行权利义务这是毫无疑问的。适才胡律师所提及的，现在对于免除这个责任的条款，是不是一个无效的条款，也即这个合同的约定是不是一个无效的约定，在这里会有一个问题。但不管是在实践中处理一些具体的问题，还是在法院诉讼前有一个调解的阶段，都会在合同的基础上，有一个双方的协商。其实这两者并不矛盾，双方协商也是本着互谅互让去解决问题的一个态度，有的时候更容易化解纠纷。
有的人成立了公司，在公司有了收益后是以公司的名义买还是以个人名义买房上有了顾虑，当然二者是有区别的： 1、以公司购买的好处：可以作为公司的资产，提取折旧，减少公司的企业所得税 2、以公司购买的坏处：作为公司的资产，以后公司破产或经济纠纷的时候，房子是抵债资产的一部分，而且以后转回个人名下时候，要按转让房产交相关的税费。 3、以个人购买的好处：可以不作为公司的资产提取折旧，但可以用租赁的形式提供给公司，租赁费可以作为公司的费用，公司破产时候或有纠纷的时候，如果不是个人性质的企业，比如一人公司，就不会涉及这房子。
有的人成立了公司，在公司有了收益后是以公司的名义买还是以个人名义买房上有了顾虑，当然二者是有区别的： 1、以公司购买的好处：可以作为公司的资产，提取折旧，减少公司的企业所得税 2、以公司购买的坏处：作为公司的资产，以后公司破产或经济纠纷的时候，房子是抵债资产的一部分，而且以后转回个人名下时候，要按转让房产交相关的税费。 3、以个人购买的好处：可以不作为公司的资产提取折旧，但可以用租赁的形式提供给公司，租赁费可以作为公司的费用，公司破产时候或有纠纷的时候，如果不是个人性质的企业，比如一人公司，就不会涉及这房子。
1、婚前买房与婚后买房区别大。 2、主要区别是：婚前买房，房产属于个人财产，如婚后离婚，房产不参与离婚的财产分配。 3、婚后买房，房产属于夫妻共同财产，离婚时参与离婚财产分配。 希望我的回答能帮到您
1、婚前买房，房产属于个人财产，如婚后离婚，房产不参与离婚的财产分配。而婚后买房，房产属于夫妻共同财产，离婚时参与离婚财产分配。 2、婚前买房，两人都是未婚成年人，在有限购的城市，各自按一个独立家庭计算，各自都可以买一套房。而婚后买房,，两人只能作为一个家庭计算，在有限购的城市，只能买一套房，在没有限购的城市，买第二套房的过户税费和首付比例等，都比第一套房要多。
最根本的区别有亮点 一个是债权人不同。一个是利息问题。 分期，你欠的是开发商的钱，通常时间短，几个月至几年(一般最多两年)不等，不会收你利息和手续费。还款压力 大。比如，分期付款20万，两年分八次，每三个月都要25000元。 贷款。就是你向银行借钱来给开发商。债权人，是银行。贷款的年限通常较长1～30年，需要支付一定的利息。还款压力相对小些。比如你贷款20万，20年。每个月月供大概是1200元的样子。 具体的情况，要根据自己的经济实力来决定。不想支付贷款利息，短期内又有足够的钱来支付，可以用分期。没有足够的钱，就只有考虑贷款了。
1、如何区分婚前买房和婚后买房? 买房的先后在法律上和婚姻较大的联系就是夫妻共同财产的认定，根据婚姻法17、18条规定，婚前取得财产为个人财产，婚后取得为夫妻共同财产，而夫妻共同财产要是万一离婚的话是要分对方一半的，即使当初对方没在房子上花一分钱。 因而，婚前买房，房子写了谁的名字，就属于谁。结婚前男方买房，应属于男方的婚前财产，因此假如离婚，房子应归属男方，除非把房子做夫妻共同财产的公证;结婚后买房，如果还是男方出钱的话，在办房产证的时候，根据新规定，若夫妻双方都在场，且女方要在场签字，那么应是夫妻双方共用财产。
1、如何区分婚前买房和婚后买房? 买房的先后在法律上和婚姻较大的联系就是夫妻共同财产的认定，根据婚姻法17、18条规定，婚前取得财产为个人财产，婚后取得为夫妻共同财产，而夫妻共同财产要是万一离婚的话是要分对方一半的，即使当初对方没在房子上花一分钱。 因而，婚前买房，房子写了谁的名字，就属于谁。结婚前男方买房，应属于男方的婚前财产，因此假如离婚，房子应归属男方，除非把房子做夫妻共同财产的公证;结婚后买房，如果还是男方出钱的话，在办房产证的时候，根据新规定，若夫妻双方都在场，且女方要在场签字，那么应是夫妻双方共用财产。
1、产权概念不同 产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。 房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。 国内房产仅包括70年的使用权，并不包括所有权(参见土地管理法，即土地使用权未到期国家也可征用)。在澳洲，房屋和土地***是分开处理的。买House 的时候签合同，签的是Land & House Package合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋***合同。如果买家有更多要求，也可以先买好地，自己找设计师设计，再交由政府审批。如果买Apartment，也是有土地所有权的，叫Joint Land,就是和别人共有的，能省去很多麻烦和每年一付的Land Tax。 2、增值潜力不同 我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？ 在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番。尤其是自九十年***始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，又以中国人做出的贡献最为巨大。 澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。 澳洲买房与中国买房的基本区别 3、风险性差异 3.1 空置率(vacancy rate) 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10% 之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%，北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以墨尔本为例，空置率是多少呢？ 2%-3%浮动。 上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。 对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真是情况。 3.2 租金回报率 ROI (return on investment) 简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。 与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀，回报率可达到6%—6.5%。墨尔本则保持city 7%左右。如果在Gladston,Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%—13%！ 4、政府立场 4.1 政府补助 上文提到不算政府补助和退税收入，ROI已经是5.2%，基本和房屋贷款利率(5.5%左右)持平。因此，在澳洲，租房住还不如自己买房。可是，澳洲人推崇自由与提前消费，甚至七十几岁的老太太，拿着政府养老金还每周出去打工，就为了一个人住在manly beach，图的就是这个范儿！政府犯愁了，“求求你们了，买房子吧，我给你们钱，一次性给一大笔，每年还退一笔！买了房，你好我也好。我这能刷数据，能降低养老负担，你能捞一笔，还不算你们遗产税！买吧买吧，再不买都让中国人买没了！” 不是夸张，上面所述句句有理有据。在新南威尔士州，首次置业者购买65万(房屋中位价)以下的新房或楼花，将获得1.5万澳元的补贴，该补贴将于2016 年1月1日起下调至1万澳元。在昆士兰州，首次置业者从2012年9月12日起可申请1.5万澳币政府资助，但房价总额不得超过75万澳元，而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于40万澳元免去印花税。而维多利亚州政府从2013年7月1日起开始推行新的首次置业者补贴，补贴金额为1万澳元；此外还将印花税的优惠比例提升至40%。 4.2 澳洲是唯一一个施行Negative gearing tax return的国家。 很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提——投资用途。为了鼓励房产投资，ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生意！众所周知，会计有一个原则叫accrualaccounting,中文叫"权责发生制"—— 是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务，即收入按现金收入及未来现金收入债权的发生来确认；费用按现金支出及未来现金支出债务的发生进行确认。通俗地讲就是：算账的时候将折旧算进去，你似乎亏了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时候没人管你折旧什么。 由于收入越高者税率越高，房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到20万澳元，在本套房产上的年退税额将是 8100澳元。老婆在accounting firm工作，经常帮公司或个人退税，发现但凡像医生律师之流的高收入者，帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。 4.3 澳洲政府很希望"自己人"来买房子。 但是在这个追求所谓"民主、公平"的国家，又不能对没有PR的人区别对待，所以诞生了像FIRB( Foreign Investment Review Board)这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%，并且要通过律师向Firb递交申请。购买新房或者期房，政府会100%批FIRB，因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国，所购买房屋任可持有自行支配(空置、出租、转售均可)。 5、贷款 5.1 贷款难度 在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是留学生也可以申请贷款，留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。在经过BROKER的专业指导之后，一般都可以申请到80%的贷款。这些专业指导包括Cancel你的信用卡来降低信用违约程度等。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房地产市场具有充足的信心！ 试想，如果你的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。资本主义的银行是不会承担太大的风险的，银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格(贷款利率只比存款利率高一个百分点)，是赚钱***！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。 并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。尤其在这个欧债与美债危机愈演愈烈的时代里，澳大利亚2011-12财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%。澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。 房屋贷款在投资上起了金融杠杆(Leverage)的作用，俗话讲以小博大，四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为10%。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途，及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。 对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年悉尼房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需5%—10%，即3万—6 万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上5000澳元的投资者政府补贴，获利将可能是两年的学费。其后如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。 如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital gain.如果一边自住，一边将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的)，既节约了自己的房租，还将得到卖房时capitalgain. 当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的broker帮助实现贷款，专业的律师维护最大权益，专业的会计会帮助避税。 5.3 只付利息 澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息(interest)不还本金(principle)的！为什么可以只还利息？参见上文产权的问题，国内房屋使用权70年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清，不然不是等于白用了？而澳洲的房屋是私有财产，即forever,无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！ 第一，既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。 第二，只还利息还能使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来。反之，pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不仅不能退税还得因为投资盈利而上税！ 你也可以向银行申请一个off-set account，把房款放进去，每个月银行自动从里面拿钱。无息，因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是off-setaccount是自己的账户，可以随时取钱出来，只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。 5.4 再融资 当房价涨了以后，例如60万的房子涨到了70万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。 6、***体制不同 澳洲历史不长，制度却很严谨，大部分沿袭了英国的传统。这体现在各个领域，包括房屋***市场。比如说第三方制度。业主Vendor和买家Customer 是不会见面的，整个***过程都将通过第三方——中介Agency完成。在***双方的律师配合下，由中介为双方交换合同。当然，联系律师、邀请broker帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至，因为中介有较大的bargain power(集合买家，相当于团购)，有时可以向开发商为买家争取利益。 提起中介，国人往往会闻虎色变。这是由于国内中介的种种不规范不道德行为，缺乏有效法律机制的监督。在澳洲，情况是截然不同的。要想进入房地产市场，哪怕只是做拿钥匙开门带人看房子的工作，也是需要职业资格认证的(RealEstate Registration Licence)。 随着职位的提升，权利变大，还要强制性的接受相关课程的再教育，考取各种***。入门的Licence主要是培训职业道德和法律的相关知识，课程为期一周，加上考试直至Fair Trading下发执照，总共要两至三个月的时间。正规培训的费用大概为700澳币左右。课上会有很多案例分析，大概都是讲做这行很危险，随时有可能被起诉，所说的任何一句话都有可能被作为呈堂证供。夸张的话不懂的事不能说。有些话不说也是不允许的， disclosure是很重要的一条，比如屋里死过人，下水道会堵，旁边要盖个房子挡光，必须要说。否则中介就是唯一责任人。中介进入公司以后往往还有三个月到半年的培训期，因为现代人对中介的要求越来越高，不但要掌握房产知识，还要对财务、经济、结构、材料甚至风水有所了解。 在澳洲买房的过程也和国内是不同的。澳洲的楼盘项目通常是从DA(development 开发商边盖边卖，越卖越贵，等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子，看到的往往就是大楼模型、模拟图、户型图和工地…先付一定数量的订金，之后付房款的10%(首付的10%，会直接存入律师信托银行账户，任何人都无权动用，这就在很大程度上为购房者规避了风险)，建好以后再付10%，这才看到自己房子实际长什么样。基于以上程序，在项目的初期购买房产就好于后期购买，因为有更多的楼层、户型选择，开发商也会给一些好的优惠政策。
你好 区别如下： 1、定金： 是约定价格条款后防止***双方擅自变更而采取的防范措施，违约方需付定金。 2、交付定金会在将来正式签合同时算在首付里. 3.除了定金和首付，在买房时还要花大修基金等，买房时要注意是否有商品房予售许可证及土地是否出让等。 希望对你有帮助
1、产权概念不同 产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。 房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。 国内房产仅包括70年的使用权，并不包括所有权(参见土地管理法，即土地使用权未到期国家也可征用)。在澳洲，房屋和土地***是分开处理的。买House 的时候签合同，签的是Land & House Package合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋***合同。如果买家有更多要求，也可以先买好地，自己找设计师设计，再交由政府审批。如果买Apartment，也是有土地所有权的，叫Joint Land,就是和别人共有的，能省去很多麻烦和每年一付的Land Tax。 2、增值潜力不同 我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？ 在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番。尤其是自九十年***始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，又以中国人做出的贡献最为巨大。 澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。 澳洲买房与中国买房的基本区别 3、风险性差异 3.1 空置率(vacancy rate) 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10% 之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%，北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以墨尔本为例，空置率是多少呢？ 2%-3%浮动。 上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。 对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真是情况。 3.2 租金回报率 ROI (return on investment) 简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。 与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀，回报率可达到6%—6.5%。墨尔本则保持city 7%左右。如果在Gladston,Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%—13%！ 4、政府立场 4.1 政府补助 上文提到不算政府补助和退税收入，ROI已经是5.2%，基本和房屋贷款利率(5.5%左右)持平。因此，在澳洲，租房住还不如自己买房。可是，澳洲人推崇自由与提前消费，甚至七十几岁的老太太，拿着政府养老金还每周出去打工，就为了一个人住在manly beach，图的就是这个范儿！政府犯愁了，“求求你们了，买房子吧，我给你们钱，一次性给一大笔，每年还退一笔！买了房，你好我也好。我这能刷数据，能降低养老负担，你能捞一笔，还不算你们遗产税！买吧买吧，再不买都让中国人买没了！” 不是夸张，上面所述句句有理有据。在新南威尔士州，首次置业者购买65万(房屋中位价)以下的新房或楼花，将获得1.5万澳元的补贴，该补贴将于2016 年1月1日起下调至1万澳元。在昆士兰州，首次置业者从2012年9月12日起可申请1.5万澳币政府资助，但房价总额不得超过75万澳元，而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于40万澳元免去印花税。而维多利亚州政府从2013年7月1日起开始推行新的首次置业者补贴，补贴金额为1万澳元；此外还将印花税的优惠比例提升至40%。 4.2 澳洲是唯一一个施行Negative gearing tax return的国家。 很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提——投资用途。为了鼓励房产投资，ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生意！众所周知，会计有一个原则叫accrualaccounting,中文叫"权责发生制"—— 是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务，即收入按现金收入及未来现金收入债权的发生来确认；费用按现金支出及未来现金支出债务的发生进行确认。通俗地讲就是：算账的时候将折旧算进去，你似乎亏了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时候没人管你折旧什么。 由于收入越高者税率越高，房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到20万澳元，在本套房产上的年退税额将是 8100澳元。老婆在accounting firm工作，经常帮公司或个人退税，发现但凡像医生律师之流的高收入者，帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。 4.3 澳洲政府很希望"自己人"来买房子。 但是在这个追求所谓"民主、公平"的国家，又不能对没有PR的人区别对待，所以诞生了像FIRB( Foreign Investment Review Board)这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%，并且要通过律师向Firb递交申请。购买新房或者期房，政府会100%批FIRB，因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国，所购买房屋任可持有自行支配(空置、出租、转售均可)。 5、贷款 5.1 贷款难度 在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是留学生也可以申请贷款，留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。在经过BROKER的专业指导之后，一般都可以申请到80%的贷款。这些专业指导包括Cancel你的信用卡来降低信用违约程度等。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房地产市场具有充足的信心！ 试想，如果你的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。资本主义的银行是不会承担太大的风险的，银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格(贷款利率只比存款利率高一个百分点)，是赚钱***！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。 并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。尤其在这个欧债与美债危机愈演愈烈的时代里，澳大利亚2011-12财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%。澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。 房屋贷款在投资上起了金融杠杆(Leverage)的作用，俗话讲以小博大，四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为10%。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途，及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。 对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年悉尼房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需5%—10%，即3万—6 万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上5000澳元的投资者政府补贴，获利将可能是两年的学费。其后如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。 如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital gain.如果一边自住，一边将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的)，既节约了自己的房租，还将得到卖房时capitalgain. 当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的broker帮助实现贷款，专业的律师维护最大权益，专业的会计会帮助避税。 5.3 只付利息 澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息(interest)不还本金(principle)的！为什么可以只还利息？参见上文产权的问题，国内房屋使用权70年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清，不然不是等于白用了？而澳洲的房屋是私有财产，即forever,无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！ 第一，既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。 第二，只还利息还能使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来。反之，pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不仅不能退税还得因为投资盈利而上税！ 你也可以向银行申请一个off-set account，把房款放进去，每个月银行自动从里面拿钱。无息，因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是off-setaccount是自己的账户，可以随时取钱出来，只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。 5.4 再融资 当房价涨了以后，例如60万的房子涨到了70万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。 6、***体制不同 澳洲历史不长，制度却很严谨，大部分沿袭了英国的传统。这体现在各个领域，包括房屋***市场。比如说第三方制度。业主Vendor和买家Customer 是不会见面的，整个***过程都将通过第三方——中介Agency完成。在***双方的律师配合下，由中介为双方交换合同。当然，联系律师、邀请broker帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至，因为中介有较大的bargain power(集合买家，相当于团购)，有时可以向开发商为买家争取利益。 提起中介，国人往往会闻虎色变。这是由于国内中介的种种不规范不道德行为，缺乏有效法律机制的监督。在澳洲，情况是截然不同的。要想进入房地产市场，哪怕只是做拿钥匙开门带人看房子的工作，也是需要职业资格认证的(RealEstate Registration Licence)。 随着职位的提升，权利变大，还要强制性的接受相关课程的再教育，考取各种***。入门的Licence主要是培训职业道德和法律的相关知识，课程为期一周，加上考试直至Fair Trading下发执照，总共要两至三个月的时间。正规培训的费用大概为700澳币左右。课上会有很多案例分析，大概都是讲做这行很危险，随时有可能被起诉，所说的任何一句话都有可能被作为呈堂证供。夸张的话不懂的事不能说。有些话不说也是不允许的， disclosure是很重要的一条，比如屋里死过人，下水道会堵，旁边要盖个房子挡光，必须要说。否则中介就是唯一责任人。中介进入公司以后往往还有三个月到半年的培训期，因为现代人对中介的要求越来越高，不但要掌握房产知识，还要对财务、经济、结构、材料甚至风水有所了解。 在澳洲买房的过程也和国内是不同的。澳洲的楼盘项目通常是从DA(development 开发商边盖边卖，越卖越贵，等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子，看到的往往就是大楼模型、模拟图、户型图和工地…先付一定数量的订金，之后付房款的10%(首付的10%，会直接存入律师信托银行账户，任何人都无权动用，这就在很大程度上为购房者规避了风险)，建好以后再付10%，这才看到自己房子实际长什么样。基于以上程序，在项目的初期购买房产就好于后期购买，因为有更多的楼层、户型选择，开发商也会给一些好的优惠政策。