2021年5月11日，领地控股（集团）有限公司（以下简称“领地控股”，股票代号：6999.HK）获得国际最具影响力的评级机构之一——惠誉国际信用评级公司（简称“惠誉”）与穆迪投资者服务公司（简称“穆迪”）的主体信用评级。其中，惠誉给予领地控股主体B评级，穆迪给予B2评级，展望均为“稳定”，显示出国际评级机构对于领地控股的高度认可。

上市不足半年便获得权威评级机构的肯定，反映出国际资本市场对领地控股主体信用、风控能力、稳健经营、高质量发展模式的一致认可，对其拓宽融资渠道，降低融资成本，提升投资价值具有十分重要的意义。

惠誉表示，领地控股的杠杆水平合理、四川省市场地位巩固以及财务透明度较高。惠誉认为四川省经济和房地产销售增长强劲，加上公司在四川省巩固的市场地位，可降低土储集中度所致的风险，预计公司未来可保持稳健增长。另一方面，公司的回款率也一直维持在同行较高水平。惠誉相信公司的土地收购策略可使其保持高盈利水平。

穆迪分析师认为，评级反映了公司深耕四川省核心城市的市场地位及品牌优势，且公司信用指标较优，流动性充足。得益于领地控股位于四川省的稳固地位，穆迪相信公司未来将继续深耕四川省，预计合约销售将持续提升。穆迪认为合约销售增长将有助于公司未来的流动性及收入增长。

近年来，领地控股在业务规模稳健增长的同时，始终保持高水平的盈利能力。领地控股2020年全年合约销售金额达人民币234亿元，同比增长41%，年的平均复合增长率为55%，销售增速高于同梯队房企。2020年实现营业收入约人民币132亿元，同比增长74%；毛利润约人民币36亿，同比增长69%，毛利率达27%，净利润同比增长58%。

另一方面，领地控股自上市后，一直持续优化财务指标，降低杠杆水平，提高财务稳健性。截止2020年底，总有息负债约人民币143亿元，在手现金约人民币59亿元；净负债率下降至90%，现金短债比上升至1.44，公司流动性充足。同时，信托及资管类的融资比例亦从19年的约51%下降至20年的约43%，随着公司上市，融资渠道将更加多元化，财务结构未来将进一步改善。

从土储来看，截止2020年底，领地控股应占土地储备面积达1654万平方米，土储货值约人民币1334亿元，约70%位于四川省，主要在成都、眉山、乐山、绵阳等四川核心城市。惠誉认为公司土储丰厚，足够覆盖未来3-4年合约销售所需；且公司权益及并表比例均维持在行业较高水平，2020年分别约为75%及91%。与此同时，公司销售回款一直保持在行业高水平，2020年销售回款率高达94%，预计未来将可持续维持。

未来，领地控股将继续坚持“深耕突破，跨越发展”的发展战略，围绕“高质量规模发展”的目标，提质增效，聚焦“质量、效率、规模、利润”的协同发展。领地控股将继续以大西南为核心，深耕成渝都市圈，并稳步拓展大湾区和华中地区，同时，公司将继续加强企业资金管理，进一步拓宽融资渠道，降低融资成本，控制财务风险，确保资金安全。领地控股将继续深入捕捉和解读客户需求，围绕客户满意度，不断提升产品品质和服务力，用更好的产品和业绩，为客户和投资者创造更多价值，实现高质量的稳定增长。

观点地产网 追逐着金辉控股、上坤地产、祥生控股等企业的上市节奏，领地或将成为年内第六家于港交所上市的内房企业。

按照汇生国际融资有限公司总裁黄立冲的观点，11月、12月是港交所上市窗口期，在这一阶段，能够批准上市的企业都会集中上市。

不过，领地此番IPO旅途刚开始其实不算顺利。

第一次递交招股书是今年4月份，半年之后这份招股书最终失效。不过，二次递表到通过聆讯，仅耗时一个多月，领地这段IPO之旅看起来即将抵达终点站。

11月19日，港交所披露，领地控股通过了聆讯，由建银国际担任独家保荐人。业内人士称，一般二次递表后能通过聆讯，主要是关键问题得以解决。

此前亦有观察人士对观点地产新媒体表示，企业上市缓慢的潜在原因可能是存在合规问题，被港交所问询时间过长，比如融资结构有没有隐患，土地储备合不合理，业务运营披露详尽程度，以及判断估值是否合理，是否真有募资需求等。

不过个中细节、原因也无从查悉，或许只能从更新的内容中窥探一二。

从聆讯后资料集中，可以看出领地对于财务数据进行了更新，也重点列出了截至2020年5月30日的数据内容。

首先是收益方面，于2017年、2018年、2019年止年度，领地录得收益分别为53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元，而截至2019年及2020年5月31日止五个月，该公司的收益分别为10.78亿元及30.28亿元，同比大幅增长180%。

领地称，于业绩纪录期间的收益波动主要是由于相关期间已交付总建筑面积波动，导致物业销售收益不稳所致。

值得关注的是，截至2019年5月31日止五个月，领地亦录得亏损净额930万元，主要是由于交付时间表导致于该期间录得的收益不足以支付成本及开支。

而且领地今年盈利能力呈下降趋势，2017年-2019年净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%，截至今年5月31日，净利率仅为5.5%。

此外，毛利由截至2019年5月31日止五个月的3.36亿元增加190.2%至截至2020年5月31日止五个月的9.75亿元。毛利率由截至2019年5月31日止五个月的31.2%增至截至2020年5月31日止五个月的32.2%。

领地解释称，主要是由于截至2020年5月31日止五个月主要的创收项目（例如眉山凯旋国际公馆），因土地收购成本相对较低而录得相对较高的毛利率。

此前领地曾因毛利率波动较大，且处于较低水平而被诸多关注。数据显示，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，领地毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%。

此次最新数据披露，显然让报表好看了一些。

资金方面，领地另一明显变化为现金流量净额。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，领地经营活动所用现金流量净额分别为-1.87亿元、-42.88亿元、-31.12亿元，连续三年录得经营活动现金流量为负。

彼时解释为，主要是由于物业开发活动及土地收购持续增加，导致业务营运所用现金庞大所致。

截至2020年5月31日止五个月，领地经营活动所得现金流量净额为3.73亿元。具体而言，是由于经营活动所得现金15.34亿元、所得利息460万元及融资租赁租金付款利息部分30万元，惟部分被已付利息7.03亿元及已付税项4.62亿元所抵销。

据招股书介绍，于业绩记录期间，领地主要以经营活动所得现金流量、股东注资、银行及其他借款（包括及其他融资）应对营运资金需求。

于2017年、2018年及2019年12月31日与2020年5月31日的流动资产净值分别为25.73亿元、50.87亿元、64.03亿元及102.64亿元，流动资产净值于业绩记录期间普遍增加。

另一方面，领地的债务总额也在不断增加。于2017年、2018年及2019年及2020年5月31日，债务总额（包括计息银行及其他借款和租赁负债）分别为35.99亿元、78.27亿元、117.69亿元及151.89亿元。

截至2017年、2018年及2019年及截至2020年5月31日，未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元及151.76亿元。截至同日，未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。

截至2020年8月31日，领地应于一年内偿还借款30.29亿元，应于二到五年内偿还借款103.54亿元。

在手现金及银行结余处于增长状态，截至2017年、2018年及2019年及2020年5月31日，这项数据分别为9.96亿元、14.63亿元、31.78亿元及55.83亿元。就目前来说，能覆盖一年期债务，偿债能力有所上升。

但领地净负债率依旧高居不下，于2017年、2018年、2019年及2020年5月31日的净资产负债比率，分别为0.6倍、1.1倍、1.4倍及1.5倍。

新的招股书中，领地还单列出近期发展及无重大逆转的情况。

领地表示，于业绩记录期间及截至本文件日期，由于业务模式及营运所处的整体经济与监管环境并无重大变化，故此业务保持稳定。

其中，领地提及业绩记录期间及直至2020年7月31日，应占订约销售额为44.61亿元，应占总建筑面积为52.1万平方米。

事实上，第一版招股书当中，领地并无透露应占订约销售额情况，此次披露截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度与截至2019年及2020年5月31日止五个月，应占订约销售额分别约65.58亿元、113.11亿元、152.86亿元、61.43亿元及62.35亿元，应占总建筑面积分别为80.61万平方米、134.96万平方米、197.61万平方米、73.96万平方米及79.27万平方米。

通过此数据可以发现，领地2018年才实际突破百亿规模，离此前提出的实现“千亿”目标相距甚远。

按照领地原先的计划，2018年销售目标300亿，2019则要实现千亿。

去年，领地集团20周年品牌发布会上，董事长刘玉辉又继续提出千亿规划，称“最终在年实现领地集团千亿战略的新跨越”。

根据上述披露的数据，2020年前7个月，领地实际操盘销售金额为百亿左右。

另一方面，领地的新变化还体现于业绩记录期间后及直至最后可行日期，透过拍卖购入六块土地，总地盘面积约59.54万平方米，总代价约31.91亿元。

土储方面，领地控股已形成以成渝经济带及四川省、华中、地区及粤港澳大湾区为核心区域的全国化布局，项目分布于全国20多个城市，包括新疆、佛山、成都、北京、长春、乐山、眉山、西昌等城市。

截至2020年7月31日，领地控股持有104个处于不同开发阶段的项目，其中86个为直营公司，18个为联营公司。

104个项目中有68个位于四川省，领地也直接指出，过去的重心主要是在四川省开发住宅物业项目。

截至2020年7月31日，领地录得应占总土地储备为1615.2万平方米，包括应占未售可销售建筑面积以及已售但未交付建筑面积57.08万平方米、应占开发中物业总规划建筑面积856.25万平方米及应占持作未来开发物业估计总建筑面积701.89万平方米。

可供对比的是，截至2020年2月29日，领地总土地储备为1331.45万平方米，即短短五个月时间增加了283.75万平方米。

伴随着上市进程的推动，领地扩张步伐也在加快。

2020博鳌房地产论坛期间，领地集团助理总裁姚科接受观点地产新媒体采访时表示，公司今年整体战略为“深耕突破，跨越发展”，从人才团队、管理架构、区域布局及业务协同等方面均作出了调整与探索。

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继正荣地产、天誉置业、佳源国际后，又一只内房股闪崩。

5月19日午后，领地控股（06999.HK）快速下跌，尾盘跌幅扩大至85%，最终收盘于0.55港币，跌幅83.82%。

同时，领悦服务集团（02165.HK）收盘于1.2港币，跌幅59.6%，盘中一度跌超66%。

目前，“领地系”暴跌原因不得而知，值得注意的是近期其有一只美元债即将到期。

《小债看市》统计，目前领地控股仅存续一只美元债，存续规模1.5亿美元，将于今年6月27日到期。

值得注意的是，上述美元债票息达12%，领地控股融资成本之高可见一斑。

2021年10月，穆迪确认领地控股的“B2”公司家族评级(CFR)，并将其评级展望从“稳定”调整为“负面”。

穆迪表示，由于消费者信心疲软，领地控股的合同销售额将在未来6-12个月下降，导致公司流动性减弱。

今年3月，领地控股全资子公司四川御成瑞海房地产开发有限公司被中国执行信息公开网公布为被执行人，执行标的为2亿，执行法院是四川省高级人民法院。

另外，上海票据交易所公布的截至2022年3月31日商票持续逾期名单中，领地控股赫然在列。

据官网介绍，领地集团创立于1999年，拥有国家一级房地产开发资质，形成以房地产开发、商业运营、酒店管理三驾马车协同发展的多元化企业集团。

2020年12月，领地控股在香港联合交易所主板挂牌上市，成为川系第一家港股上市房企。

从股权结构看，领地控股是一家典型的家族企业，刘玉辉家族共同持有74.34%股份，为公司实控人。

其中，刘玉辉、刘策、刘浩威分别持有领地控股32.83％、32.83％以及32.84％的股份，刘玉辉是刘策和刘浩威的叔叔，刘策和刘浩威为堂兄堂弟关系。

近期，领地控股披露了2021年年度业绩公告，2021年其并未达成销售目标。

2021年，领地控股实现销售业绩230亿元，同比增长4%，但离公司早期制定的千亿元销售目标相去甚远。

据克而瑞数据，2021年领地集团以215.8亿操盘金额位居房企第95位，属于百强区域性房企。

报告期内，领地控股收益达到150.54亿元，同比增长14.4%；实现归属股东净利润4.88亿元，同比减少43.22%，出现“增收不增利”现象。

从利润率水平来看，由于销售成本增长相对较大，2021年领地控股毛利率为19.32%，同比下降7.71个百分点，降幅较大。

截止2021年末，领地控股土地储备1584.67万平方米，同比下降4.2%，根据当前销售规模及增速来看，可以覆盖未来4-5年的销售，土地储备还算充足。

从土储建面的分布来看，领地控股四川省土储建面1117.89万方，同比增长6%，占比达到七成，公司需加大在高能级城市的拿地占比来抵御风险。

截至2021年末，领地控股总资产为644.35亿元，总负债536.03亿元，净资产108.32亿元，资产负债率83.19%。

可以看出，领地控股财务杠杆水平较高，近年来资产负债率虽有所下降，但仍处于高位存在一定杠杆风险。

在“三道红线”方面，截至2021年末，领地控股净负债率为62.3%，剔除预收款后的资产负债率72.1%，现金短债比1.25，仍踩一道红线为“黄档”房企。

《小债看市》分析债务结构发现，领地控股主要以流动负债为主，占总负债的84%，债务结构不合理。

截至2021年末，领地控股流动负债有449.69亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务有32.32亿元。

相较于短债压力，领地控股流动性尚可，其账上现金及现金等价物有42.98亿元，可以覆盖短债，短期偿债压力可控。

此外，领地控股还有86.34亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计有77.85亿元。

整体来看，领地控股刚性债务有110.17亿元，主要以长期有息负债为主，带息负债比为21%。

有息负债高企，领地控股的融资成本逐步上升。

从融资渠道看，领地控股主要依赖于借款、发债以及信托等方式融资

值得注意的是，领地控股拥有较大的信托贷款融资规模，在当前融资和经营条件严峻情况下，其信托贷款的再融资风险增加。

2021年，由于筹资活动现金流入锐减，在偿还大量负债后，领地控股筹资性现金流净额首次出现净流出，说明其融资渠道遇阻，再融资压力增大。

另外，近年来领地控股少数股东权益增长较快，与少数股东损益占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。

总得来看，领地控股销售、业绩以及盈利能力持续下滑，对债务和利息的保障能力恶化；融资成本高企，仍踩一道红线有息负债增长受限；外部融资环境恶化，再融资压力较大。

1999年，刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟携手创办了领地控股的前身——眉山地区宝马房地产开发有限公司。

2006年，领地将总部由乐山迁至成都，正式开始全国化扩张。

据悉，刘氏三兄弟是碧桂园高周转模式的"拥趸"，领地从三线城市起家，也寄希望在三四线城市发力，完成规模成长的飞跃。

早在2017年，仅151.6亿元销售额的领地集团，就曾设定了2018年实现300亿元、2019年千亿元的销售目标。

随后，领地集团开始加速买地，在公开土地市场频频曝光。

同时，领地集团密集招募明星经理人加盟，包括金科老将姚科出任集团助理总裁兼品牌总经理，恒大集团前副总裁许晓军出任总裁一职，这无疑给其千亿目标注入了一阵"强心剂"。

2018年，领地集团300亿元的目标没有完成，但还是以235亿元的销售额排在第92位，首次进入百强之类。

2019年，领地集团销售额也仅为247亿元，连千亿目标的边都没有摸到。

值得注意的是，在年领地大干快上的三年时间，其净负债率从60%上升140%，债务负担加重。

后来，领地集团快马加鞭谋求上市，意图储备更多弹药，在规模扩张的这条道路上策马扬鞭

2020年底，领地集团最终成功港交所上市，但随后公司人事变动频繁。

2021年内，包括领地集团副总裁刘永旺、助理总裁兼品牌总经理姚科、成都区域总裁朱猛等多位高管先后离职。
再回头看销售业绩，2020年领地销售额也只有264.6亿元，2021年降至251.2亿元，其离千亿目标仍然遥不可及。

可以说，目前领地千亿梦碎，但其在追梦过程中积累的负债，却实实在在的高悬于头顶，成了一把达摩克里斯之剑。（作者微信：littlebond1）

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